Markedsrapport nr. 2/96 Mot toppen!

Markedsrapport nr. 2/96 Mot toppen! I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 2 1.1. Rentesituasjon 2 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 2 1.3. Arbeidsledighet 3 1.4. Bank - Finans - Forsikring 3 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 1.6. De børsnoterte eiendomsselskapene 3 2. EIENDOMSMARKEDET 4 2.1. Generelt 4 2.3. De enkelte leiemarkeder 4 Kontormarkedet 4 - Leieprisanslag 6 - "Skysystemet" 8 Lager/kombinasjon 9 Forretning 9 2.4. Salgsmarkedet 9 2.5. Nybygg 10 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 11 6.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene 11 4. OPPSUMMERING 12 Oslo, 5. juni 1996 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

Markedsrapport nr. 2/96 side 2 INNLEDNING Eiendomsmarkedet er fortsatt positivt. Det oppnås priser ved utleie og omsetning som man ikke har sett siden midt på 80-tallet. Til høsten tror vi markedet fortsetter i sitt positive driv - uten at det får dramatiske utslag. Visse tegn til oppheting og avsløring av kort hukommelse ser vi innimellom, men det er overveiende velfundert handling som dominerer markedsplassen. Bare historiens dom gir oss mer eksakt vitenskap om dette. Neste rapport utkommer i september/oktober. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Veksten i norsk økonomi fortsetter - og gir litt bekymring i politiske kretser. Sentralbanksjef Storvik i Norges Bank advarer mot for stor optimisme. Tilnærmet full produksjonskapasitet i næringslivet skaper frykt for lønnsog prisvekst mer enn tro på øket produksjon og øket sysselsetning. De har vært en het vår i lønnsoppgjøret, - den mest konfliktfylte på lenge. Rekordhøy reallønnsvekst er resultatet. Men prisutviklingen er foreløpig lav - det er utsiktene mot neste år som bekymrer. Ikke alle er like enige med sentralbanksjefen, - f.eks. ser ikke Statistisk Sentralbyrås forskningssjef noen overhengende fare for presstendenser i den norske økonomien. All time high på børsen ivår. Men eiendomsaksjene er ikke de som er mest spennende akkurat nå. 1.1 Rentesituasjonen Gode tall i amerikansk økonomi gir impuls til renteøkning både der og her. Den tyske renten ligger imidlertid stødig. Ingen nedsettelse fra Bundesbank i denne omgang Vi får neppe noen reduksjon her hjemme initiert fra Norges Bank heller. Den norske 10-års renten gikk nylig litt opp, og har passert 7% (opp 40 punkter). Tremånedersrenten ligger på ca. 4.75%. 17,00 15,00 13,00 11,00 9,00 7,00 5,00 3,00 1990 Kilde: DnB 1991 Lange og korte renter 1992 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1993 1994 1.2 Forbruksvekst/Inflasjon 1995 1996 Inflasjonen siste 12 måneder er nede i 1%. Prisveksten lar vente på seg. Men med rekordnoteringer i lønnsoppgjøret og generelt mer pengerikelighet i folket, er det ventet et prispress. Norges Bank og SSB har tidligere anslått inflasjon på henholdsvis 1.25% og 1,6% i 96. Nye prognoser tilsier at man i 1996 havner et sted midt imellom. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1977 1979 1981 1983 Inflasjon 1985 1987 1989 1991 1993 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI. Kilde: SSB 1995

Markedsrapport nr. 2/96 side 3 Økningen i privat konsum var i 1995 2,5%. Prognoser fra SSB i februar for 96 ligger på samme nivå. Snart kommer reviderte prognosetall, og vi forventer et høyere nivå. 1.3 Arbeidsledighet Vi er nå nede i en arbeidsledighet på ca. 4,0 %. Det er blitt nesten 4.000 færre helt ledige i forhold til siste måned og noe over 7.000 siden mai ifjor. Norge nærmer seg en grense på den økonomisk optimale ledigheten - et begrep som selvfølgelig er som selvmord å regne i politisk sammenheng. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 1987 1989 Kilde: Arbeidsdirektoratet Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1991 1993 1995 Fortsatt er over 88.200 personer helt arbeidsledige. I tillegg er ca 40.000 på arbeidsmarkedstiltak, som har hatt en nedgang fra april på over 4.000 og på årsbasis over 8.000 personer. 1.4 Bank/finans/forsikring Staten selger seg ned fra 72 til 52 % i DnB - tilsvarende en verdi basert på dagens kurs på ca. kr. 2,5 mrd. Statens Bankinvesteringsfond har tidligere gjennomført salg av aksjer i Fokus bank og Kreditkassen og av grunnfondsbevis i Sparebanken NOR. Nesten halvparten av bankenes utlån på ca. 13 mrd til næringslivet ifjor gikk til eiendomsområdet. Vi vet at mange oppnådde fullfinansiering. Kredittilsynet følger med. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Sell in may and go away... var melodien tidligere. Ingen tilsvarende reaksjon iår. Børsen nådde ny all time high sist i mai - totalindeksen toppet seg på over 835 poeng. Aksjemarkedet dras både av de tunge og trauste industriaksjer (bl.a Norsk Hydro) og mer «nervøse» teknologiaksjer. Mange emisjoner har sett dagens lys i den senere tid, og vi vil se mange nye selskaper på børs i tiden som kommer. Det er stor likviditet i markedet. Oljeprisen er stabil rundt 18-19 dollar fatet. SSB har oppjustert prognosene på tradisjonell vareeksport, industriproduksjon og industriinvesteringer. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene «Dette er kjedelig om dagen» sier mange av meglerne vi har snakket med. Rentenedgangen i vinter drev eiendomsaksjene opp. Siden februar har kursene falt jevnt. Kjøpesenteraksjene Olav Thon og Steen & Strøm Invest har også falt, selv om de «burde» vært mer preget av økonomisk fremgang og øket kjøpekraft enn den nylig litt usikre rentesituasjonen. Mange forklarer også det flate markedet med meglernes manglende fokus på eiendom i det siste. DnB oppnår oppgradering av status i internasjonale kretser.

Markedsrapport nr. 2/96 side 4 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Vi skrev i forrige rapport at det var klare tegn på en kraftig prisoppgang i leiemearkedet. Aktiviteten før påske var påfallende stor, - det var mange som kom ut og flagget behov for nye lokaler. Utviklingen har fortsatt etter påske og varmet de som har hatt mer eller mindre «spekulative» proskjekter igang i en ellers kald vår. Som vanlig er det i det øverste segment vi først ser bevegelsene. Dette forplanter seg raskt nedover. Imidlertid ser vi liten eller ingen prisendring i de lavere segmentene - leienivået her blir stående på stedet hvil. Vi har ikke tallfestet nedgang i ledige arealer hittil iår, men den sterke utvikling fra ifjor - bl.a påvist i Eiendomsspars Oslostudie - har ikke avtatt i styrke. Og det til tross for en relativt sterk nybyggingsaktivitet! Er leiemarkedet iferd med å gå av hengslene, - er det overopphetet nå? Svaret er Nei. Og nei. Prisøkningen på gode lokaler reflekterer at det ikke er for mange av dem markedet agerer etter tildels meget grundige analyser og behovsdefinisjoner byggekostnadene på de produkter leietakerne krever er ikke lenger lave. Likheten med jappetiden er at troen på fremtiden er tilstede. Men der stopper også likheten. Det er jobbetid i bransjen. Utleiere og meglere har hendene fulle. Markedet kan sies å ha snudd fra å være leietakers til å bli utleiers, - iallefall på de øvre segmenter i eiendoms-markedet. 2.3 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet Alle store utbyggere av kontorarealer i Oslo melder om sterk interesse fra leietakersiden. Ikke bare er søkerne mange, men flere av dem representerer også store arealer. Det er nå faktisk ikke mange alternativer å velge i for en bedrift med behov for over 2.000 kvm kontor - før jul. Og med fair teknisk nivå. I Oslo indre vest dominerer UNI Storebrand utleiearenaen. Mange kvadratmetere ferdigstilles for nye brukere allerede ihøst. Innflytting i Vika-lokalene fortsetter suksessivt i 97 og 98 når nybygget på Filipstad står ferdig. Norges nest største eiendomsselskap har nå på landsbasis kun 15.000 kvm ledig areal av totalt ca. 650.000 kvm. I de senere år har årlig reforhandling / nyutleie ligget på ca. 60.000 kvm. Prisnivået i Vika løfter seg helt opp mot kr. 2.000 pr kvm/år, - de mest spesielle og mindre enhetene også over. Tyngdepunktet i de nye kontraktene ligger i nivå kr. 1.500-1.600 kr/kvm. Kontraktene er dertil tegnet med lengre enn 5 års løpetid. Øvrige relativt nye bygg i sentrum er fullt utleide. Alle eiendomsselskaper melder om marginal ledighet. Det som kanskje vil være mest synlig i sentrum i den kommende tid er Eiendomsspars ombygging av kvartalet Jernbanetorvet - Karl Johans gate - Skippergaten. Her blir det stort hotell ferdig høst 97. Nye forretninger og «shining» på gateplan vil løfte området. Fasaden og plassen mot Biskop Gunnerus gate blir ny. Utlendingsdirektoratet har innstilt på kontrakt om flytting til over 10.000 kvm nyoppførte kontorer hos Thon i Hausmannskvartalene, - like ved Røde Kors nybygg. På Skøyen og Lysaker ferdigstilles ihøst også flere større bygg. Det er tegnet kontrakter på vesentlige deler av dette. Nielsen-Nielsen ferdigstiller isommer det første bygget - som er tilnærmet fullt utleiet. Bygg B (ca. 8.000 kvm) er også utleiet, - ferdigstilles ultimo 97. Leienivå ca. 1.300 for stor leietaker. Mellomstor leietaker i toppetasje har tegnet til «godt over» dette.

Markedsrapport nr. 2/96 side 5 Bygg B får stort garasjeanlegg og butikk/servicearealer i nedre plan. Bygg C (nye ca. 8.000 kvm) påbegynnes også og skal stå ferdig primo 98. Det er interessenter på trappene. Utleier ser ut til å lykkes med sitt miljøkonsept, - byggene hevdes å være ekstremt brukervennlige. Men det er enda mer «i farta» på Lysaker. Eiendomsspar tar sikte på byggestart ihøst - ca 11.000 kvm like på oversiden av E18 (nedenfor Orklas hovedkontor) dersom sluttforhandlingene med storbrukeren går som de skal. I Nydalen er Avantor fullstendig dominerende. Nydalen Park på oversiden av Ringveien er tilsynelatende ferdigutviklet - i motsetning til Nydalsbyen nedenfor. Ledigheten på oversiden er liten, men det er fortsatt prosjektpotensiale. I Nydalsbyen på nedsiden er det nå ikke noe ledig for innflytting dette året. 1. byggetrinn på ca. 10.000 kvm i neste kompleks igangsettes til høsten for NetCom. På østsiden av byen er det klart for ny utbygning ved Bryn, der Bryn Eiendom og Pecunia dominerer i de gjenværende lommer. På kort sikt ser det ut til at Økern taper i konkurransen om kontorbrukerne. Økern vil være mest attraktiv på kombi-bygg og lager - mer enn på rene kontorløsninger. Det er ingen Gardermo-effekt å spore i denne del av byen ennå. Men det vil ganske sikkert melde seg en øket etterspørsel etter all slags lokaler i triangelet Sinsen - Ryen - Karihaugen når vi skriver 1998. Mange tror at denne interessen vil være relativt uavhengig av den øvrige utvikling på eiendomsmarkedet. Eiendommer tilliggende nervestrengene Trondheimsveien, Øste Aker vei og E6, med sine eksponeringsmuligheter, gode adkomstmuligheter og gode tverrforbindelser vil øke i attraksjon. Leieprisutvikling fra 1988 til 1996/2 2500 2000 Leie pr m²/åt 1500 1000 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996/2 F E A B C D A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, tidsmessige lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.

Markedsrapport nr. 2/96 side 6 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 1996 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 550 2 050 1 800 1 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 250 1 650 1 450 6 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 000 1 350 1 150 16 % D: Ordinære lokaler: 700 1 000 850 16 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 450 750 500 17 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 100 450 350 14 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 050 1 500 1 200 10 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 950 1 250 1 100 10 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 900 1 150 1 050 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 700 1 100 900 5 % Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 887,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.233,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: 1988 1.kv.-96 2.kv.-96 1988 1. kv.-96 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 700 1 800-28 % 6 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 400 1 450-31 % 4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 800 1 100 1 150-36 % 5 % D: Ordinære lokaler 1 400 800 850-39 % 6 % E: Umoderne lokaler 1 300 500 500-62 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 350-61 % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 150 1 200 4 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1 050 1 100 5 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 000 1 050 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 850 900 6 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 2. kv. 1996 sammenlignet med 1988 og pr. 1. kv. 1996.

Markedsrapport nr. 2/96 side 7 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. topp-etasjen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også. Denne definisjonen vil endres over tid. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid er forventet. Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

Markedsrapport nr. 2/96 side 8 A "SKYSYSTEMET" Aker Brygge B Vika S E G M E N T C D Vaterland Karl Johans gate Tinghuskvartalene E Storgaten Kvadraturen F Min Middels Max ATTRAKTIVITET Forklaring til "Skysystemet" I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor enkelte definerte områder/markeder ("skyer") befinner seg i forhold til hverandre. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i "skysystemet" viser det enkelte områdets forventet bevegelse i forhold til hverandre og i forhold til skalaene. Feks. har Tinghuskvartalene en bedre forventet utvikling enn Karl Johansgate, som dels faller både i segment og attraktivitet. Aksen som betegner "Attraktivitet" gjenspeiler også til en viss grad det enkelte områdets evne til å "holde på" leietakeren samt å tiltrekke seg/avvise nye ved små prisendringer. Et "smalt" område har høy priselastisitet og vil således være relativt følsomt for små prisendringer.

Markedsrapport nr. 2/96 side 9 Lager og kombinasjonseiendommer Det er blitt enda vanskeligere å fremskaffe gode kombi-lokaler og lagerlokaler. Leieprisene har steget jevnt og kontinuerlig det siste året. Tendensen fortsetter. De mindre gode objektene kommer riktignok etter, men behovet for rasjonelle og tilpassede lokaler medfører like gjerne at leietakere velger en i utgangspunktet dårligere beliggenhet pga. den totale kvalitet som tilbys. Kr. 450,- pr kvm/år er ikke uvanlig på objekter som for 12-18 måneder siden lå på nivå kr. 350,-. Det er for få objekter på tilbudssiden. Det burde derfor være enda mye å hente på nybygg (det finnes noen gode tomter ennå ) og ikke minst på rehabiltering av gammel og dårlig bygningsmasse sentralt i dette segmentet.. Leiepriser på det beste av lagerlokaler med meget god kvalitet (logistikkmessig og teknisk) beveger seg opp mot kr. 600,- pr kvm/år. Forretningslokaler Presset på gode lokaler har fortsatt i tråd med de gode tider i Norge. Leienivået i de mest pressede områder - Bogstadveien mv. - fortsetter å stige. Leienivået nærmer seg dog grensen for hva flere butikkdrivere definere som maksimum. I fornyede forretningsstrøk (f.eks Vika, nedre Karl Johan etc.) kommer det nye lokaler på markedet og det er interessenter nok. På Lysaker («lokket») oppnår man leier for mindre butikker og servicevirksomhet på kr. 1.500 pr. kvm/år ++. Forretningssentrene i og omkring hovedstaden melder om fremgang. Sandvika Storsenter har hatt en salgsvekst på 9% hittil iår, CC Vest +6%, Strømmen Storsenter og Oslo City begge +3%. I vest blir det øket konkurranse fra Skøyen Næringspark. Glasmagasinet melder om rekordhøye + 11% hittil iår, - på toppen av et fremgangsrikt fjorår. Lagerlokaler i Oslo området 250 m² 250-750m² 750-5000 m² 5000 m² Kjennetegn Lavtlager (høyde 3,5 m) 300-450 350 300 - "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) 400-500 500 500 450 Høytlager (høyde 6m ) - 500 500-550 450-500 Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Spesialtilpasset. Stort antall ramper. 2.4. Salgsmarkedet Det har ivår vært en meget stor aktivitet på omsetningssiden. Markedet er av mange beskrevet som opphetet, og det refereres til (den glade del av) 80-årene igjen. Men det ligger mye mer analytisk tyngde og bevisst strategi bak de fleste handler enn noen gang. Riktignok er det mulig å oppnå fullfinansiering i bank - hvilket i utgangspunktet får våre lamper til å blinke litt.

Markedsrapport nr. 2/96 side 10 I de tilfeller selgere har villet presse mer ut av kjøpssignalene, har transaksjonen stoppet opp. Vi erfarer at mange toneangivende eiendomsselskaper har solgt seg ned. Ikke for at de nødvendigvis mangler troen på markedet, men fordi det finnes alternative investreingsmuligheter som er mer interessante. Salgsmarkedet vil fortsatt gå. Men kjøperne er selektive. 2.5 Nybygg Landsforeningen for bygg og anlegg (LBA) melder at igangsatt yrkesbyggareal på landsbasis i 1995 var 2,75 mill kvm. Prognosene for 1996-98 er henholdsvis 2,83, 2,65 og 2,50 mill kvm. Vi har registrert prisøkning i byggebransjen siste år. De utførende beregner seg åpenbart en høyere avanse enn tidligere, - for selve «huskostnaden» med de vanlige tillegg er ikke gått vesentlig opp. Huskostnaden (materialer og arbeidskostnad) for kontorbygg i Oslo ligger pr. 1.kv. 1996 på ca. kr. 6.800,- pr/kvm., faktisk en liten nedgang siden 1. kvartal 1995 (kr. 6.900,-). Total byggekostnad pr. kvm er på landsbasis ifølge Byggfakta kr. 11.200,- basert på huskostnad x faktoren 1,6. Tillegget representerer tomt, finanskostnader, honorarer, administrasjon & byggeledelse, off. avgifter og en diverse-post. De store entreprenørene som ofte har bundet seg til faste priser gjør det tradisjonelt sett ikke så bra i oppgangstider som sine underleverandører. Større entreprenører har sin beste tid i begynnende nedgangstider. Utbygningen av Gardermoen og Rikshospitalet påvirker nå i sterk grad installasjons- og innredningssiden i markedet, det er i mange tilfeller vanskelig å få tak i utførende.

Markedsrapport nr. 2/96 side 11 3.0 DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltall for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 2. kvartal 1996. Tallene er innhentet av NNM i uke 23, og bør tolkes med forsiktighet. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 2. KVARTAL 1996): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 1.96 Samlet næringsareal (m²) hvorav park/ rehab/ under bygging Totalt Endring fra 1.96 Vektet gjenværende leietid (år) Endring fra 1.96 AS OBOS Forretningsbygg 171,0-0,2 119 173 345 928-5,3 0,5 ASA Veidekke 48,1 22 650 100 707-4,2 0 Aspelin-Ramm gruppen AS 88,7 2,7 24 910 140 200 7 700 8,7-0,3 Avantor AS 254,6 46,6 2 545 387 340 80 340 6,5 0,6 Aveny Eiendom AS 31,0-9,0 3 490 49 168-14 832 3,5-0,5 Borg eiendomsselskap AS 62,0-2,5 116 000-2 400 Bøhler-gruppen 44,0-3 500 38 000-3,5 0 EAB Eiendom AS 102,0-14 500 167 500-3,5-1 Eeg-Henriksen gruppen 23,0-11 000 38 000-5,3 0 Eiendomsspar AS/Victoria AS 309,0-7,0 264 000-7 000 5,2-0,3 Gjensidige Eiendom 470,0 8,0 30 000 524 200 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 57,1-13 500 87 796-5,1 0 Linstow Eiendom 285,0-85 000 393 000-5,2 0 Mustad Eiendom AS 47,1-17 400 58 600 1 981 3,5 0 Nielsen-Nielsen AS 55,5-5 400 51 800-3,2 0 Nora Eiendom AS/KLP 391,0-4,0 345 000-107 000 9,0 0 Norske Liv AS 67,6 5,6 6 400 80 800 7 700 9,6 1,1 Nydalens Compagnie AS 195,0-49 902 261 898-5,0 0 Olav Thon gruppen 1) 750,0-15 000 750 000-3,5 0 Pecunia AS 32,1-26 033 51 384-8,1 0 Steen & Strøm Invest 225,0-255,0 110 000 280 000-280 000 4,5 0 UNI Storebrand Eiendom 770,0 278,0 175 000 892 000 264 000 3,5-0,5 Vital Forsikring 320,0 3,0 22 000 342 000 - Wahl Eiendom AS 52,0 5 000 66 000-7,1 0 SUM 4 851 66 762 403 5 831 321 50 489 0 Gjennomsnitt 5,4 1) Ikke medtatt garasjeareal. Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst utifra leieinntekt pr år: 1) UNI Storebrand Eiendom kr 770.000.000,- 2) Olav Thon Gruppen kr 750.000.000,- 3) Gjensidige Eiendom kr 470.000.000,- Størst positiv endring i leieinntekt fra 1/96: 1) UNI Storebrand Eiend. + kr 278.000.000,- 2) Avantor + kr 46.600.000,- 3) Gjensidige + kr 8.000.000,-

Markedsrapport nr. 2/96 side 12 Størst negativ endring i leieinntekt fra 1/96: 1) Steen & Strøm Invest - kr 255.000.000,- 2) Aveny Eiendom - kr 9.000.000,- 3) Eiendomsspar/Victoria - kr 7.000.000,- Størst ut fra areal: 1) UNI Storebrand Eiendom 892.000 m² 2) Olav Thon Gruppen 750.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 524.200 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv 9,6 år 2) Nora Eiendom/KLP 9,0 år 3) Aspelin Ramm Gruppen 8,7 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Eiendomsspar/Victoria kr 1170,- pr m² 2) Bøhler gruppen kr 1158,- pr m² 3) Nora Eiendom/KLP kr 1133,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Veidekke kr 478,- pr m² 2) AS OBOS Forretningsbygg kr 494,- pr m² 3) Borg eiendomsselskap kr 534,- pr m² 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Norsk økonomi i olympisk form. Resultatet av fremgangen i norsk økonomi fordeles på flere ved rekordhøyt lønnsoppgjør, - som ennå ikke er helt i mål. «Faresignaler» vedr. overoppheting i økonomien synliggjøres, og blir tema i den offentlige debatt. Rentesituasjonen inne i en «omskiftelig» fase, - renten skal ytterligere ned, men presser likevel litt oppover. Hva skjer? Eiendom: Leieprisen stiger fortsatt i de fleste segmentene. Færre ledige lokaler, - høy absorbsjon i markedet. Rekordhøy omsetningsaktivitet. Prisene drives opp, men mange selektive investorer dominerer. Fortsatt stor nybyggingsaktivitet Rentenivået bestemmer meget for aktiviteten. Spennende høst i sikte. Markedet har i flere segmenter forandret seg fra utleiers til leietagers i løpet av siste kvartal. NNM tror ikke på et snarlig skifte i eiendomsmarkedet.