1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Kambo i Nordre bydel Områderegulering med konsekvensutredning Mai 2013 - (justert etter høringsrunde))
2 Innhold 1. Bakgrunn og formål 1.1 Politiske vedtak 1.2 Formål 1.3. Plandokumentene 2. Beskrivelse av planområdet 2.1 Områdebeskrivelse 2.2 Planavgrensning 3. Overordnete rammer og forutsetninger 3.1. Nasjonale og regionale føringer 3.2. Kommunale føringer 4. Planprosess og medvirkning 5. 0-alternativ 6. Konsekvensutredning 6.1 Bebyggelsesstruktur og estetikk 6.2 Landskap 6.3 Biologisk mangfold 6.4 Friluftsliv, rekreasjon og grønnstruktur 6.5 Kulturminner 6.6 Trafikk og tilgjengelighet til gang- og sykkelveinett 6.7 Barn og unge 6.8 Støy og annen forurensing 6.9 Teknisk infrastruktur 6.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse 6.11 Sammenstilling av konsekvenser og anbefaling 7. Framdrift
3 1. BAKGRUNN OG FORMÅL 1.1 Politiske vedtak Moss kommune skal i samarbeid med aktuelle grunneiere og tiltakshavere sette i gang områderegulering for Kambo i Nordre bydel. I kommuneplan for Moss 2011-2022 som ble vedtatt i juni 2011 er arealene i Kambo avsatt som omformings- og utviklingsområder med arealformål framtidig kombinert bebyggelse og anlegg. Det er stilt krav om områderegulering. Etter henvendelser fra flere av grunneierne og tiltakshaverne om å igangsette områdereguleringen ble det våren avholdt et drøftingsmøte der det ble enighet om å gjennomføre områdereguleringen som et samarbeidsprosjekt med Moss kommune som planansvarlig og med økonomisk bidrag fra grunneiere/tiltakshavere. I møtet ble det samtidig enighet om å unnta den søndre delen av planområdet fra den samlede områdereguleringen, siden dette omfatter en begrenset boligutbygging med tilknytning direkte til eksisterende boligområde ved Kilsbakken. Saken ble fremmet for behandling i Miljø-, teknikk samferdselsutvalget og utvaget fattet i møte 20.06.2012 slikt enstemmig vedtak: 1. I tråd med kommuneplan for Moss 2011-2022 igangsettes områderegulering av områdene A1, A2 og A3 (Kambobyen) gjennom et samarbeid med aktuelle tiltakshavere og grunneiere. 2. Moss kommune bidrar med 1/3 av kostnadene til planarbeidet, begrenset oppad til kr 500.000. Moss kommunes andel inndekkes ved bruk av planmidler tjeneste 3002 og art 1270. 3. Del av område A3 (gnr 3/ bnr 1903) unntas områdereguleringen og tillates gjennomført som privat detaljregulering. Områdereguleringen av Kambo ble også tatt opp i Kommunal Planstrategi for Moss kommune 2012-2015 som Bystyret vedtok 18.06.2012. Her er planarbeidet gitt prioritet for gjennomføring i 2012/2013 i samarbeid mellom Moss kommune og private aktører. 1.2 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for en knutepunktsutvikling rundt Kambo stasjon. Området inngår som en viktig del av kommunens definerte boligakse. Kambo skal planlegges med boligutvikling som hovedformål, men også servicefunksjoner, offentlige formål, næring m.m. skal også vurderes. En knutepunktsutvikling nær stasjonen vil kunne bidra til å knytte de ulike delområdene i bydelen tettere sammen. Figur fra Kommuneplan for Moss 2011-2022
4 1.3. Plandokumentene I planarbeidet vil det være et mål å utarbeide en robust områdereguleringsplan hvor deler av enkelte av de aktuelle utbyggingsområdene er så detaljert utformet at man kan gå rett på rammesøknad og utbygging, mens det for andre områder vil være aktuelt å legge inn krav om videre detaljplan. Plandokumentene vil bestå av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse med konsekvensutredning. 2. PLANOMRÅDET 2.1. Områdebeskrivelse Planområdet ligger vest for Osloveien (fv 311) og strekker ser fra Kilsbakken i sør til Kulpe i nord. Planområdet er i kommuneplanen delt inn i delområdene A1, A2 og A3 og er samlet på ca 350 daa (når den søndre delen av A3 ved Kilsbakken er trukket ut). Delområde A1 omfatter området fra Kulpe til Kambobekken. I området inngår Støkkåsen med tankanlegg for NSO på nordsiden og Dynea på sørsiden. Videre inngår stasjonsanlegg med p-plass. Mellom jernbanen og Osloveien inngår en mindre ubebygd ås med to eksist, boliger og et jordbruksareal. Arealene vest for jernbanen er regulert til industri (tankanlegg), friluftsområde (Støkkåsen) og p-plass for Kambo stasjon samt havneformål m.m. i sjøen. Området øst for jernbanen er uregulert. Utsnitt fra Kommuneplan for Moss 2011-2022 I forbindelse med kommuneplanen kom det innspill fra grunneierne med ønske om omregulering av de to tankanleggene og nordre deler av Kambo båtforenings areal til boligformål. Kambo Gård ønsket utvikling av de regulerte næringsarealene ved jernbanen. Delområde A2 omfatter området mellom Kambobekken i nord, Møllebakken, jernbanen og Osloveien. Den gamle idrettsplassen inngår i området. I tillegg inngår noen eksisterende bolighus og en kommunal pumpestasjon. Trolldalen-bekken som forgrener seg sydover fra Kambobekken går gjennom området Jernbanen er regulert til dobbeltspor, ellers uregulert. I forbindelse med kommuneplanen kom det innspill fra Vansjø Boligbyggelag om boligutvikling ved Møllebakken. Delområde A3 omfatter området mellom Møllebakken og Kilsbakken vest for Osloveien. Næringsområder ved Kambo Karosserifabrikk og i krysset Møllebakken / Osloveien inngår i
5 området. Området innbefatter også et jordbruksareal mellom Osloveien og Trolldalenbekken. Jernbanen er regulert til dobbeltspor, ellers uregulert område. Den sørvestre delen av A3 er vedtatt trukket ut av området for områderegulering, jfr MTS-utvalgets vedtak. 2.2. Planavgrensning Planavgrensningen for området som skal områdereguleres baserer seg på avgrensningen i kommuneplanen med unntak av del av område A3 som det er gitt klarsignal for å gjennomføre som en egen detaljregulering. Det er gjort en liten justering av område A2 ved at et areal for mulige boligutbygging på åsen vest for jernbanen ved Kambo Marina er tatt inn for vurdering i områdereguleringen. Forslag til planavgrensning for områderegulering
6 3. OVERORDNEDE RAMMER OG FORUTSETNINGER 3.1. Nasjonale og regionale føringer Utvikling av Kambo vil være i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging med vekt på knutepunktsutvikling nær kollektive reisetilbud. Utviklingen må også vurderes i forhold til øvrige rikspolitiske retningslinjer og bestemmelser der særlig hensynet til arealene langs Oslofjorden vil være sentralt. Utviklingen av Kambo vil være en direkte oppfølging av Fylkeplanen for Østfold og de føringene som der er angitt for et transporteffektivt utbyggingsmønster. Den overordnede arealbruken som er vedtatt i kommuneplanen for Moss 2011-2022 er i samsvar med fylkesplanens føringer. 3.2. Kommunale føringer Kommuneplanen for Moss 2011-2022 er tydelig på at den videre arealutviklingen på Kambo primært skal foregå gjennom en knutepunktsutvikling for arealene med nærhet til Kambo stasjon. I tillegg er det lagt inn mulighet for utviklingen av Sjøhagen Nord i området mellom Brevikveien og grensen til Vestby til boligformål. Arealene på Mosseskogen som tidligere har ligget inne i kommunens utbyggingsplaner er satt av som fremtidig arealreserve i kommuneplanen fram til 2022. I kommuneplanens føringer for boligutvikling i perioden 2011-2022 ligger det aktuelle planområdet for områderegulering på Kambo inne med ca 500 boliger. Boligbyggingens omfang samt rekkefølge for utbygging av delområder vil bli samkjørt med og avklart gjennom nytt boligbyggeprogram for Moss og Mosseregionen, Kommunedelplan for kulturminner, kulturmiljøer og kulturlandskap 2009-2021 for Moss kommune gir viktige føringer for planleggingen av Kambo. Blant annet er det knyttet bevaringsinteresser til Karosserifabrikken, Kambo bro og Kambo gård. Restaurering av Trolldalen-bekken og den nedre del av Kambobekken er igangsatt i 2012 som et kommunalt initiativ for å bedre miljøforholdene i og langs bekkene påkambo. I første omgang utarbeides det et forprosjekt som vil foreligge ved årsskiftet 2012/13. Forprosjektet vil bidra til å definere den blågrønne strukturen på Kambo og vil være et viktig grunnlag for utarbeidelsen av områdereguleringen. 4. Planprosess og medvirkning Planarbeidet vil foregå som et samarbeid mellom Moss kommune som planmyndighet og de berørte grunneiere og tiltakshavere i planområdet. Moss kommune har ikke kapasitet til å forestå den praktiske planutarbeidelsen selv, og arbeidet settes derfor ut på anbud. Planarbeidet vil bli kunngjort når MTS-utvalget har vedtatt å legge forslag til planprogram ut på høring og fordeling av grunneiernes andel av kostnadene er endelig avklart. Det legges opp til en bred medvirkning fra lokalsamfunnet på Kambo i utarbeidelsen av planen. Blant annet vil Kambo Vel være en sentral aktør. For øvrig følges Plan- og bygningslovens regler og bestemmelsene i forskrift om konsekvensutredning med hensyn til offentlig ettersyn og høringsinstanser. Det innebærer at forslag til planprogram skal ligge ute
7 til offentlig ettersyn i minst 6 uker. Mottatte innspill skal vurderes og Bystyret skal vedta endelig planprogram. Deretter utarbeides selve konsekvensutredningen og forslaget til reguleringsplan. Samtidig utarbeides forslag til utbyggingsavtale som skal følge reguleringsplanen. Den skal bl.a. si noe om fordeling av kostnader til infrastruktur. MTSutvalget legger forslaget til plan og konsekvensutredning, samt utbyggingsavtale ut til offentlig ettersyn. Når innspillene er vurdert og det er foretatt eventuelle justeringer legges dette fram for sluttbehandling i MTS-utvalget og til slutt i Bystyret. 5. O-ALTERNATIV Det vil bli utarbeidet ett forslag til reguleringsplan. Som 0-alternativ skal dagens arealbruk legges til grunn. 6. KONSEKVENSUTREDNING I forbindelse med utarbeidelse av kommuneplanen for Moss 2011-2022 ble det utarbeidet en enkel konsekvensutredning for de aktuelle utbyggingsområdene. Det ble da lagt til grunn at dette ikke var tilstrekkelig og at det ville bli nødvendig å utarbeide konsekvensutredning i forbindelse med oppfølgende reguleringsplanarbeider. Følgende tema er vurdert som aktuelle å utrede ved områdereguleringen: 6.1 Bebyggelsesstruktur og estetikk Utredningen skal peke på løsninger for gode utbyggingsmønstre og utforming av bebyggelsen i de aktuelle utbyggingsområdene, jfr. kommuneplanens bestemmelser om estetikk. 6.2 Landskap Utredningen må synliggjøre aktuelle utbyggingsområders landskapsvirkning med særlig vekt på bevaring av kollelandskapet i planområdet og landskapsvirkningen mot Mossesiundet 6.3 Biologisk mangfold Utredes og vurderes i tråd med Naturmangfoldlovens 8-12. Forhold i og langs nedre del av Kambobekken og Trolldalbekken skal vektlegges særskilt. 6.4 Friluftsliv, rekreasjon og blågrønnstruktur Utredningen må vise hvordan den blågrønne strukturen på Kambo kan bevares og videreutvikles, jfr tidligere omtale av forprosjekt for restaurering av Kambo- / Trolldalenbekken. Det må vurderes hvordan tilgjengeligheten til Mossesundet og tilgang på sjønære rekreasjonsarealer kan forbedres. 6.5 Kulturminner Utredningen må vise hvordan aktuelle elementer fra kommunens kulturminneplan kan ivaretas gjennom bruk av plan- og bygningsloivens bestemmelser. For aktuelle utbyggingsområder må behov for eventuelle undersøkelser avklares med regional kulturminnemyndighet. 6.6 Trafikk og tilgjengelighet til gang- og sykkelveinett Det må utarbeides en enkel trafikkanalyse som viser hvordan omkringliggende veier blir belastet med bakgrunn i utbyggingspotensialet innenfor planområdet. Det må utredes hvordan man etablerer et godt gang- og sykkelveinett i området og hvordan dette knyttes til allerede etablert nett. 6.7. Barn og unges interesser
8 Barn og unges interesser i planleggingen skal utredes i samsvar med føringer i RPR for barn og unge m.m. Barnerepresentanten skal trekkes aktivt inn i planarbeidet. 6.8 Støy og annen forurensing Støy fra jernbane og vei og støy og eventuell forurensning fra industrivirksomhet på Felleskjøpet skal vurderes i forhold til nye utbyggingsområder. Faren for forurenset grunn i tidligere industriområder skal avklares. 6.9 Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur for vann og avløp skal utredes med vekt på etablering av systemer for lokal overvannshåndtering. Muligheten for eventuell fremtidig fjernvarme eller andre typer energitilførsler skal utredes 6.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse Grunnforholdene i området må avklares som grunnlag for fastsetting av utbyggingsområder. Forhold rundt flomsituasjon og overvannshåndtering skal avklares. I tillegg skal aktuelle temaer om generell samfunnssikkerhet utredes. 6.11 Sammenstilling av konsekvenser og anbefaling Konsekvensene sammenstilles og gis en samlet vurdering. Resultatet av vurderingene skal legges til grunn for utarbeidelsen av planforslaget, slik at det i planforslaget framgår hvordan dette er innarbeidet og tatt hensyn til. 7. FRAMDRIFT Anslått framdrift for planarbeidet er som følger: - Varsling av planoppstart med høring og offentlig ettersyn av forslag til planprogram, 1. halvår 2013 - Behandling og fastsetting av planprogram i MTS-utvalget og Bystyret: juni 2013 - Første gangs behandling av planforslag med konsekvensutredning i MTSutvalget: høst 2013 - Høring og offentlig ettersyn av planforslag med konsekvensutredning, minst 6 uker: desember 2013 februar 2014 - Sluttbehandling i MTS-utvalget og Bystyret: mars 2014 - Det må tas forbehold om at det kan oppstå forhold som kan medføre at planprosessen tar lenger tid.