Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/3773-3 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 20/11 Spillumsåsen tomt nr. 31-35 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for endring fra frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i form av 4-mannsboliger Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gir Namsos kommune dispensasjon fra bestemmelsenes 3.1.1 om boligbebyggelse i reguleringsplan Spillumsåsen boligområde - endring, stadfestet 24.09.15 for tomtene 31-35 fra frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i form av flere 4-mannsboliger. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader/vilkår: Søknad om byggetillatelse skal suppleres med utomhusplan som viser plassering av bebyggelse, parkeringsplasser og kjøreveger. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10 og 25.10.12 delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av 1-9 i plan- og bygningsloven og 27, 28 i forvaltningsloven. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 21.04.2016 Spillumsåsen boligområde - dispensasjon for endring tomt 31-35 til småhusbebyggelse X 22.04.2016 Situasjonsplan S 03.05.2016 20/11 Spillumsåsen boligfelt tomt nr. 31-35 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for endring fra frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i form av 4-mannsboliger Arkplan AS 1 Reguleringsplan 2 Reguleringsbestemmelser 3 Situasjonsplan m/påtegning
Saksutredning: Søknaden: Viser til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Spillumsåsen boligområde endring mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling (BKO) i Namsos kommune den 22.04.16 med vedlegg; søknad med redgjørelse og begrunnelse for dispensasjon datert 21.04.16, epostoversendelse datert 22.04.16, situasjonsplan i målestokk 1:500 m/påtegning datert 18.03.16, opplysninger gitt i nabovarsel datert 21.04.16, underskrevet og datert nabovarsel. Mottatt søknad om dispensasjon er å anse som komplett fra 22.04.16. Tiltaket: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse 3.1.1 om boligbebyggelse fra frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse på tomter nr 31-35 på eiendommen gnr. 20, bnr. 11 - Spillumsåsen boligfelt, 7820 Spillum. Tomtene er planlagt bebygd med fire stk. 4-mannsboliger. Grunneier / hjemmelshaver: Margrete Lyngstad og Kåre Kvåle, Postboks 58, 7820 Spillum. Tiltakshaver: Margrete Lyngstad og Kåre Kvåle, Postboks 58, 7820 Spillum Ansvarlig søker: Arkplan Arkitektkontor, Postboks 172, 7801 Namsos Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert merknader i saken. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplanen Spillumsåsen boligområde - endring, stadfestet 24.09.15 med tilhørende bestemmelser. Området er i plan avsatt til boligformål. Tiltaket kommer i konflikt med reguleringsbestemmelsenes punkt om boligbebyggelse 3.1.1 hvor det kreves frittliggende småhusbebyggelse på tomtene 31-35, noe som medfører krav om dispensasjonsbehandling. Vi kan ellers ikke se at tiltaket kommer i strid med planen eller bestemmelsene. Dispensasjoner: I reguleringsbestemmelsene 3.1.1 er det under punkt for boligbebyggelse krav om utbygging med frittliggende småhusbebyggelse for boligtomter nr. 31-35.
Bestemmelsenes pkt. 3.1 / 3.1.1 - Boligbebyggelse lyder som følge: 3.1 Boligbebyggelse 3.1.1 Frittliggende småhusbebyggelse, alle tomter eks tomt 15 og 16. Det kan oppføres frittliggende småhusbebyggelse i inntil 2 etasjer med sokkel på skrå tomter der terrenget tillater det, og i inntil 2 etasjer på flate tomter. Underetasje kan innredes som egen boenhet såfremt dette skjer i samsvar med bestemmelser i PBL og kommunale vedtekter. Gesimshøyden for boligene skal ikke overskride 6 m (8m for pulttak og 7m for flatt tak) og mønehøyde skal ikke overskride 8 m. Høyder måles fra gjennomsnittlig terrenghøyde. Maks utnyttelsesgrad % BYA = 40 %. Garasjer/carport/parkeringsareal og evt. veranda/terrasse skal være inkludert i total BYA. Bebyggelsen skal tilpasses tomten på en slik måte at uheldig silhuettvirkninger unngås. Høye og skjemmende forstøtningsmurer skal unngås, sitat slutt. Det er innlevert søknad om dispensasjon med begrunnelse - mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO) den 22.04.16. Ansvarlig søker har angitt følgende begrunnelse: Bestemmelse 3.1.1., første avsnitt Frittliggende småhusbebyggelse, for å kunne oppføre konsentrert småhusbebyggelse i form av firemannsboliger. Tiltakshaver ser for seg leiligheter tilpasset førstegangskjøpere med lavere inngangskostnad enn det som eller er å finne i markedet. Man ser for seg organisering av borettslag. Spillumsåsen er i stor grad bestående av frittliggende eneboliger. Variasjon i type bolig, vil kunne spille positivt inn for å få et mer spennende bomiljø og åpne opp området for flere kjøpergrupper. Dette vil også være et godt alternativ til tilsvarende bebyggelse i sentrum, da slike boliger ikke er å finne i markedet utenfor sentrumsområdet. Markedet har også vist seg at det ikke er svært stor etterspørsel etter eneboligtomter i området. Tomt 31-35 ligger på nordre del av Spillumsåsen boligområde, på østsiden av hovedtilfartsveg og er de første tomtene man kommer til. Trafikksikkerhetsmessig, vil dette svare positivt inn. Tomt 31-35 bebyggelsene har et skrånende terreng i retning nord, tilsvarende som nabotomtene i sør i forhold til solforhold og utsikt, vil ikke tenkt tiltak medføre tap av disse kvalitetene, sett opp mot tilvarende eneboliger på samme tomt, sitat slutt. Vurdering av dispensasjonssøknaden: Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Dette betyr at ved vurdering av om det kan gis dispensasjon, må to vilkår være oppfylt, jfr. pbl 19-2 andre ledd. Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler, sitat slutt. Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon for omsøkt tiltak samlet sett må være større enn ulempene.
Det følger av pbl 19-1 siste punktum at; Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8, sitat slutt. I foreliggende sak er det omsøkt dispensasjon fra spesifiserte krav om type bebyggelse og tomteutnyttelse uten at formålet endres. Tiltaket er av en slik karakter at dette kun er å betrakte som en endring uten noen vesentlig samfunnsmessig betydning for området. Dette taler for at det ikke anses nødvendig å sende dispensasjonssøknaden til uttalelse. Administrasjonen er etter dette kommet til at regionale og statlige myndigheters saksområde ikke er å anse som vesentlig berørt. Bakgrunnen for at dispensasjonssøknader skal sendes regionale og statlige myndighet til uttalelse dersom deres saksområde anses berørt, er at de skal gis anledning til å uttale seg i saker hvor de har et særskilt forvaltningsansvar. Dette gjelder særlig beskyttelse av verdier av nasjonal karakter, eksempelvis miljø. For at dispensasjon kan gis, må to vilkår være oppfylt. Det følger av ordlyden i bestemmelsen, kan, at ingen har rettskrav på dispensasjon, men at dette beror på en skjønnsmessig avveining. Hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak det spesifiserte krav om type bebyggelse i bestemmelsene har nok vært ønske om en enhetlig utbygging med fortrinnsvis frittliggende småhusbebyggelse, men det viser seg i ettertid at dette ikke har vært i tråd med boligmarkedet i kommunen. Ellers må det presiseres at arealformålet for omsøkte tomter fortsatt vil være det samme, dvs. boligformål. Omsøkt endring av bebyggelse på tomtene 31-35 ligger samlet i skrånende terreng på østside av boligfeltets adkomstveg og denne del av boligområdet danner en naturlig fortetning med denne type konsentrert småhusbebyggelse fordelt på flere 4-mannsboliger. Selv om det ikke er spesielt heldig å dispensere fra bestemmelsene i en forholdsvis ny reguleringsplan, så kan man ved ettertid innse at reguleringsbestemmelsene for boligområdet burde vært åpnet for mere mangfold, dvs. bla. konsentrert småhusbebyggelse. I følge regional plan for arealbruk utarbeidet av Nord-Trøndelag Fylkeskommune er det påpekt at man også i eksisterende planområder, men da spesielt i sentrumsområder bør legge opp til økt fortetning ved boligbygging. Som nevnt ovenfor i vurderingen må to vilkår være oppfylt før en dispensasjon kan gis. Foruten at hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene. Det skal således foretas en interesseavveining. Ved vurderingen av om fordelen er større enn eventuelle ulemper, skal det legges en objektiv vurdering til grunn. Det er ikke tilstrekkelig at det en eventuell dispensasjon utelukkende anses som en fordel for søker. Ved vurdering av en dispensasjonssøknad er det areal- og ressursdisponeringshensyn som er avgjørende. Økonomiske hensyn vil således ikke være av betydning i denne sammenhengen. Etter en samlet vurdering er administrasjonen kommet til at hensynet bak bestemmelsen, ikke blir vesentlig tilsidesatt og etter en samlet vurdering kommet til at det objektivt sett er større fordeler enn ulemper ved å kunne gi dispensasjon fra krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan.
Som nevnt innledningsvis, har ingen rettskrav på dispensasjon. Hvorvidt dette gis, beror på en skjønnsmessig vurdering. Denne saken skiller seg ut fra krav som ligger på andre områder, i og med sin samfunnsmessige betydning. Selv om det er areal- og ressursdisponeringshensyn som er avgjørende i vurderingen, vil andre hensyn også kunne gjøre seg gjeldende i enkelte saker. Administrasjonen anser at hensynet til likebehandling er ivaretatt. Presedensfaren for at det dannes en forventning om dispensasjon fra reguleringskrav, er etter administrasjonens vurdering svært lav, dens samfunnsmessige betydningen tatt i betraktning. Administrasjonen er etter en helhetsvurdering kommet til at det kan gis dispensasjon fra kravet i bestemmelsenes 3.1.1 om frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i form av flere 4-mannsboliger. Miljømessig vurdering De planlagte tiltak vil ikke være av negativ betydning for miljøet i området. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstilling