Ørland kommune Arkiv: 1621/68/76-2008/356 Dato: 09.04.2008 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kari-Anne Rørstad Saksnr Utvalg Møtedato 08/11 Planutvalget - Ørland kommune 17.04.2008 Søknad om rammetillatelse - Aroma Holding - gnr. 68, bnr. 76 - leiligheter Yrjars gate 20 Vedlegg: 1 Vedrørende nabovarsel Yrjarsgt 18-1621/68/119 2 Vedrørende nabovarsel Yrjars gt 20 3 Ved. nabovarsling for nybygg i Yrjars gate 20 - brev fra berørte naboer datert 11.02.08 og 14.02.08 4 Vedrørende søknad om bolig- og forretningsbygg i Yrjars gate 20 - justert prosjekt 5 Følgebrev & disp.søk 6 Situasjonsplan_040408 7 Planer_040408 8 Fasader_040408 9 Reguleringsbestemmelser 10 Utsnitt reg.plan 11 Areal som kjøpes av gn. 68, bnr. 245 (Blomsø) 12 Situasjonsplan 13 Perspektiv 14 Vedrørende søknad om bolig og forretningsbygg - gnr. 68, bnr. 76 - leiligheter Yrjars gate 20 15 Nabo2 Sakens bakgrunn og innhold I søknad datert 04.02.08 søker Voll Arkitekter AS om rammetillatelse for oppføring av et kombinert forretnings/boligbygg i Yrjars gt. 20. Tiltakshaver er Aroma holding v/ Johan Wemundstad. Aktuell tomt er i henhold til reguleringsplan for Brekstad sentrum - egengodkjent 16.06.00 regulert til blandet bolig/forretningsformål. Planlagt bygg er i 3 etg. med kjeller, der 1. etg. er tenkt utnyttet til forretningsareal og leiligheter. Øvrige etasjer over bakken er planlagt for leiligheter. Eksisterende bygg skal rives. Dispensasjoner 1
dispensasjon fra byggegrensen mot veg da deler av fasaden mot øst overskrider denne. dispensasjon fra pbl 70 - avstand til nabogrense for så vidt gjelder avstand til nabogrense mot sør. Bestemmelsens pkt. 2 krever at bygning skal ha en avstand til nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4m. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense dersom nabo samtykker jfr. 2. ledd. Det foreligger ikke noe samtykke fra nabo. Dispensasjon fra bestemmelsenes pkt. 3.3 - krav til bebyggelsesplan Jamfør reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1 er det ikke tillatt å oppføre rene boligbygg i områder regulert til blandet bolig/forretningsformål. Det er heller ikke tillatt med bruksendring av eksisterende forretningsareal til boligformål. Andelen leiligheter i bygget i forhold til forretningsareal er svært høyt. Planlagt forretningsareal er mindre enn forretningsareal i eksisterende bygg. Intensjonen med planbestemmelsen synes derfor ikke å være oppfylt slik at tiltaket også forutsetter dispensasjon fra denne bestemmelsen. Areal mellom eksisterende tomtegrense for gnr. 68/76 mot vest og boligeiendom gnr. 68/245 eies i dag av kommunen. Grensen mellom planformål bolig/forretning og rent boligformål i reguleringsplan er lagt ca. midt i denne parsellen slik at planen åpner for at de to eiendommene kan få tillagt hver sin del av denne. Det ble søkt om dispensasjon fra formålsgrensen mellom rent boligformål og blandet bolig/forretning mot vest, da tiltakshaver hadde til intensjon å få kjøpt tilleggsareal ut over formålsgrensen. Dette var en del av den rammesøknad som ble oversendt naboene til uttalelse. Del av det kommunalt eide arealet som er regulert til rent boligformål er pr. vedtak godkjent tillagt boligeiendom gnr. 68, bnr. 245, noe nabo (eier av nr. 245) anfører i sitt brev. Overskridelse av selve formålsgrensen lot seg derfor ikke gjøre. Ansvarlig søker ble informert om dette og har revidert sitt prosjekt i henhold til dette. Som en konsekvens av dette samt kommunens og naboskapets anførsler om at omfanget parkeringsplasser var begrenset, inneholder det reviderte prosjekt nå 16 leiligheter kontra 19, og antall p- plasser har økt fra 21 til 24 hvorav disse også bør dekke parkeringsbehov til ansatte i forretningslokalet. Revisjonen er ikke nabovarslet da endringen burde være til fordel for naboskapet. Vedlagt følger situasjonsplan som var en del av nabovarslingsdokumentene, og reviderte planer/tegninger datert 04.04.08. Begrepet "utvidet prosjektareal til formålsgrense mot vest" i tegningsmaterialets tittelfelt kan da skape forvirring, men det hører til historien at det pga misforståelser har vært forelagt en revisjon 03.03.08 der prosjektet forholdt seg til eksisterende eiendomsgrense. Det er mottatt flere nabomerknader i forbindelse med nabovarslingen. Merknadene følger vedlag sammen med kommentarer fra ansvarlig søker. I hovedsak er merknadene knyttet til høyde og omfang av prosjektet som vil føre til tap av lys og utsikt samt innsyn og mye trafikk som vil berøre omliggende boligbebyggelse. Fra Jørund Berg - eier av gnr. 68, bnr. 119 (Fokus-bygget) har kommet merknad som omhandler avstand til 2
nabogrense. Selv om det ikke framgår av reviderte planer har søker opplyst at planlagt bygg nå skal plasseres med avstand til nabogrensen (ikke fysisk knyttes sammen med eksisterende bygg). 08.04.08 ble det avholdt møte mellom kommunen og naboskap der representanter for Solbakken gård (gamle turistheimen) og øvrige naboer var representert. Fra planutvalget møtte nestleder Marit Eide Dahl. Naboene ble presentert for det reviderte prosjektet. Selv om det utgjorde en viss forbedring (antall leieligheter redusert, bygg trekt noe vekk fra boligbebyggelse på vestsiden, flere p-plasser) fastholdt de sine merknader. Av nye momenter framkom at gammel mur som ligger i grensen mellom 68/76 og Solbakken gård burde ble beholdt og at en p-plass ville komme i konflikt med denne. Videre ble det reist spørsmål om det ikke var betenkelig å åpne for en utbygging som ville føre til svært mye inn/utkjøring i Yrjarsgt. Naboene mener at bygget burde begrenses til 2 etg., og enkelte naboer på vestsiden fremhevet sterkt de store ulemper og forringelse av eiendomsverdi prosjektet ville medføre for deres del. De fryktet også for konsekvensene dersom tomtene videre sørover på samme side av gata (som er underlag de samme bestemmelser) ble utnyttet på samme måte. De var imidlertid positiv til at det skjedde noe på tomta da det var sterkt behov for forskjønnelse av både bygningsmasse og utenomhus-areal. Administrasjonens vurdering Vurdering av dispensasjoner Overskridelse av byggegrense mot veg er utbetydelig og gjelder kun deler av bygg. Avstanden til eiendomsgrense mot kommunalt vegareal er på det minste 1 m, noe som er vurdert som tilstrekkelig. Søker har ikke opplyst hvilken avstand som planlegges til nabogrense mot sør, og dette må avklares med kommunen før det blir gitt igangsettingstillatelse. Administrasjonen mener imidlertid at man må akseptere bygging inn mot eiendomsgrensen i en sentrumsgate der dette ikke kommer i konflikt med andre forhold. Naboeiendommen er en forretningseiendom, og konfliktene med å bygge nær grense er dermed mindre enn dersom bygningen har vært et boligbygg. Selve leilighetene i 2 etg. er trekt ca 5. 5 meter vekk fra nabogrensen. I forhold til planens krav om bebyggelsesplan, har kommunen dispensert fra dette tidligere - bl.a. i forbindelse med oppføring av det nye kulturhuset. Behandling av bebyggelsesplan er tidkrevende, og ville forsinket tiltaket vesentlig. Det er så vidt kommunen er kjent med ingen planer om nybygg eller utbygging på de øvrige tomter i kvartalet som ville ha gjort en bebyggelsesplan mer nødvendig. Nabomerknader og omfanget av boligareal i forhold til forretningsareal Reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.2 sier at ny bebyggelse langs Yrjarsgata skal ha minst to fulle etasjer mot gata. Dette for å sørge for høy utnyttelse av sentrumsnære areal samt at det skal bidra til å gi gata et visst by/sentrumspreg. Videre sier pkt. 3.4 at kravet til antall biloppstillingsplasser avgjøres av kommunen ved behandling av den enkelte byggesøknad. 3
Med unntak av de presenterte dispensasjoner holder prosjektet seg innenfor planens bestemmelser. Normalt - og på bakgrunn av veiledende tall - planlegges for 1.5 p-plass per boenhet. I foreliggende prosjekt vil faktoren være 1.38 dersom en holder av 2 p- plasser til ansatte i forretningslokalet (angitt som gjesteparkering av søker). Administrasjonen finner dette tilstrekkelig. Antall parkeringsplasser er som nevnt forbedret i forhold til det som ble nabovarslet jfr. merknader fra boligsameiet Solbakken gård. Administrasjonen har forståelse for at naboskapet har merknader til omsøkte byggeprosjekt. I forhold til eksisterende bygg og bruken av dette vil det nye leilighetsbygget bli mer ruvende og medføre at boligeiendommene spesielt på vestsiden blir mer utsatt for innsyn og forstyrrelse i form av trafikk og annen aktivitet på uteareal. Et 2-etasjes bygg ville redusert disse ulempene og samtidig forbedre lys/utsiktsforhold. Den nye bygningen vil ikke bli vesentlig høyere enn eksisterende bygg som er i 2.5 etasjer med kjeller, men vil selvsagt redusere utsiktssonen for flere leiligheter og vestenforliggende bebyggelse på grunn av sin utstrekning. Prosjekter er imidlertid innenfor kravene i gjeldende reguleringsplan for så vidt gjelder byggehøyde, og utnyttelsesgraden synes akseptabel sett i forhold til formålet. Etasjetallet og andelen leieligheter er jfr. utbygger viktig i forhold til økonomien i prosjektet. Hvorvidt naboenes merknader for så vidt gjelder høyde og omfang skal etterkommes, blir en skjønnsvurdering der hensynet til utvikling, utbygger og samfunnsinteressene for øvrig må veies opp mot ulempene for naboskapet. En innfallsvinkel til en slik vurdering vil være hva naboeiendommene burde forvente sett i forhold til gjeldende reguleringsplan. Yrjarsgata er kommunens sentrumsgate og vil naturlig nok være aktuell for endring og utvikling der en høy utnyttelsesgrad også er ønskelig innenfor rimelige grenser. Gjeldende reguleringsplan som var utlagt til offentlig ettersyn på vanlig måte - åpner som sagt for 3 etasjer. I reguleringsplan som gjaldt før gjeldende plan ble vedtatt, var eiendommen regulert til forretningsareal. Dette arealet inkluderte da det kommunale arealet som nevnt ovenfor i sin helhet. I prinsippet kunne derfor den gang bygningsmassen kommet mye nærmere eksisterende boligområde enn i dag. Dagens plan åpner også for at bygningsmassen kunne kommet nærmere boligeiendommene mot vest. Omfanget av boligformål i forhold til forretningsareal er vurdert ikke å være i samsvar med planens intensjoner. Da reguleringsplanen ble behandlet var det politisk fokusert på ønsket om å beholde Yrjarsgata som en forretningsgate selv om det ble åpnet for blandet formål. Vi har i etterkant erfart at det synes tungt å få den aktivitet man ønsker i midtre deler av Yrjarsgata og at næringsvirksomheten har konsentrert seg i to poler i gatas nordlige og sørlige ende. Et vesentlig politisk planmessig spørsmål blir derfor om en aksepterer at andelen boliger blir større i Yrjarsgata enn det planen la opp til, og dermed dispenserer fra planen i dette tilfellet. Andre forhold Byggets arkitektoniske utforming synes å harmonere godt med leilighetsbygget på nordsiden i forhold til form og volum, men bryter med det 1 -etasjes Fokusbygget som har en spesiell byggestil fra sin tid. Jfr. søker vil fasaden i hovedsak bestå av trepanel. 4
Kommunen vil kreve at detaljer i farge - og materialbruk fremmes senest sammen med igangsettingssøknad. Utvalgslederens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 innvilges - søknad om dispensasjon fra byggegrense mot veg slik at deler av veggliv mot Yrjarsgate blir liggende 8.5 m fra vegbanens senterlinje - søknad om dispensasjon fra pbl 70 for så vidt gjelder byggeavstand til nabogrense. Vilkår: Forslag til avstand fra nabogrense må fremlegges og godkjennes administrativt av kommunen i god tid før søknad om igangsettingstillatelse. Planutvalget forutsetter at tiltakshaver avklarer de privatrettslige forhold til nabo i forbindelse med gjennomføringen av prosjektet mot nabogrense. - søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.3 - krav om bebyggelsesplan. - dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1 for så vidt gjelder andel boliger i forhold til forretningsareal Begrunnelse for det enkelte dispensasjonsvedtak er gitt under avsnittet "vurderinger" ovenfor. Med hjemmel i pbl 95a gis herved rammetillatelse for oppføring av bolig/forretningsbygg på gnr. 68, bnr. 76 som omsøkt - jfr. revisjon datert 04.04.08 Begrunnelse: Tiltaket holder seg innenfor reguleringsplanens bestemmelser for så vidt gjelder etasjeantall og høyde. Etter en skjønnsmessig avveining har planutvalget kommet til at hensynet til naboene må vike for de samfunnsmessige hensyn med vekt på høy utnyttelse av sentrumsnære areal og behovet for utvikling av Yrjarsgate som en tettere, bypreget gate. Selv om innsyn og trafikk vil bli til sjenanse for en del av naboene, har bygget en rimelig avstand til eksisterende bebyggelse på vest - og nordsiden. I henhold til pbl 93 b godkjennes søknad om ansvarsrett fra Voll Arkitekter AS. Saksprotokoll i Planutvalget - Ørland kommune - 17.04.2008 Behandling: Utvalgslederens innstilling ble enstemmig vedtatt. Endelig vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 innvilges 5
- søknad om dispensasjon fra byggegrense mot veg slik at deler av veggliv mot Yrjarsgate blir liggende 8.5 m fra vegbanens senterlinje - søknad om dispensasjon fra pbl 70 for så vidt gjelder byggeavstand til nabogrense. Vilkår: Forslag til avstand fra nabogrense må fremlegges og godkjennes administrativt av kommunen i god tid før søknad om igangsettingstillatelse. Planutvalget forutsetter at tiltakshaver avklarer de privatrettslige forhold til nabo i forbindelse med gjennomføringen av prosjektet mot nabogrense. - søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.3 - krav om bebyggelsesplan. - dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.1 for så vidt gjelder andel boliger i forhold til forretningsareal Begrunnelse for det enkelte dispensasjonsvedtak er gitt under avsnittet "vurderinger" ovenfor. Med hjemmel i pbl 95a gis herved rammetillatelse for oppføring av bolig/forretningsbygg på gnr. 68, bnr. 76 som omsøkt - jfr. revisjon datert 04.04.08 Begrunnelse: Tiltaket holder seg innenfor reguleringsplanens bestemmelser for så vidt gjelder etasjeantall og høyde. Etter en skjønnsmessig avveining har planutvalget kommet til at hensynet til naboene må vike for de samfunnsmessige hensyn med vekt på høy utnyttelse av sentrumsnære areal og behovet for utvikling av Yrjarsgate som en tettere, bypreget gate. Selv om innsyn og trafikk vil bli til sjenanse for en del av naboene, har bygget en rimelig avstand til eksisterende bebyggelse på vest - og nordsiden. I henhold til pbl 93 b godkjennes søknad om ansvarsrett fra Voll Arkitekter AS. 6