SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 201106160-21 Saksbehandler Arne Lea Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 13.11.2013 Bystyret 19.11.2013 DETALJREGULERINGSPLAN FOR FELT B 5, KLEIVANE - PLAN 2008312-02 SAKEN GJELDER Byplansjefen har mottatt reguleringsplan for felt B5, Kleivane plan 2008312-02 (vedlegg 1 og 4). Planforslaget er utarbeidet av Dimensjon Rådgivning AS på vegne av Sandnes Tomteselskap KF. Planområdet ligger innenfor godkjent reguleringsplan 2008112, områderegulering for Kleivane. Planforslaget legger til rette for etablering av i alt 85 boenheter med tilhørende fellesområder, vei og parkering. Det er planlagt en varierende type bebyggelse, 8 eneboliger, 9 eneboliger i kjede, 32 rekkehus og 36 leiligheter. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 14.11.11 Fullstendig planforslag mottatt 03.07.12 1.gangsbehandling 12.12.12 Mottatt revidert planforslag med bakgrunn i vedtak i ubu 29.04.13 Offentlig ettersyn 06.05. 21.06.13 2.gangsbehandling 13.11.13 Endelig vedtak i bystyret Saken ble 1. gangsbehandlet i utvalg for byutvikling i møte 12.12.12 sak 173/12 (protokoll - se vedlegg 17). Utvalget vedtok noen endringer som måtte gjøres før offentlig ettersyn. Byplansjefen mottok revidert planforslag 29.04.13. 1
2 GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Sandnes 2011-2025 Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig boligområde (vedlegg 2) Områderegulering for Kleivane Omsøkt område ligger innenfor områdereguleringsplan 2008112 (vedlegg 3). I bestemmelsene for områdeplanen står bl.a. at Før utbygging av felt B5 skal det foreligge godkjent detaljreguleringsplan for det enkelte delfelt. Planen utarbeides i henhold til miljøverndepartementets retningslinjer og skal fastsette arealbruk, bygge- og fellesområder, høyder, farge- og materialbruk, tilstrekkelig dimensjonert oppstillingsplass for avfallsbeholdere, utnyttelse og antall boenheter. Det skal utarbeides sol/skyggediagram for bebyggelsene og renovasjonsteknisk plan. I planen skal det også redegjøres for mulig tilrettelegging for universell utforming. I planen skal støyreduserende tiltak iht. støyrapport vises. Området kan bebygges med inntil 4 etasjer. Minimum 60 og maksimum 90 boenheter. BRA felt = 60 %. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Konsulentens beskrivelse - se vedlegg 6 Planområdet er i overkant av 32 dekar og ligger i en dal omgitt av fjelltopper. Dalen faller mot sør-vest og gir gode solforhold på ettermiddag og kveld. Nærmeste barneskole er Iglemyr skole, ca 1,8 km unna. Det er regulert skoletomt ca. 300m nord for planområdet. Det er 4 barnehager i nærområdet (ca.1 km fra planområdet) og planlagt en rett sør for planområdet. Planområdet ligger nær flotte natur- og friområder med lysløyper og turløyper. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Konsulentens beskrivelse se vedlegg 6 Planen tilrettelegger for 85 boliger med tettlav-bebyggelse. Boligene er organisert i seks tun. Tunene har forskjellige størrelse og inneholder ulike boligtyper, for å skape variasjon i bebyggelsen og rommene som oppstår mellom boligene. Bebyggelsen består av frittliggende eneboliger, enebolig i kjede, rekkehus og leilighetsbygg i opp til tre etasjer. Planen gir en boligtetthet på 2,8 boliger pr. dekar. Adkomstveiene er plassert slik at de i så stor grad som mulig følger terrenget for å unngå for store stigninger. Planen legger til rette for to adkomster fra nord-øst og to fra sør-vest. Planforslaget legger til rette for to hovedgangforbindelser innenfor B5. Disse gangforbindelsene deler B5 i fire delområder og er planlagt slik at de ikke blir brutt av kjøreveier.
3 Det er lagt til rette for gode forbindelser til planlagt kollektivstopp, nord for planområdet. Sentralt i planområdet er det planlagt et større grøntområde på ca.3 daa. Det skal etableres småbarnlekeplasser med maks gangavstand på ca.50m OFFENTLIG ETTERSYN Detaljreguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 06.05 21.06.13. Det kom inn 6 uttalelser (se vedlegg 7): Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg Fylkesrådmannen v/regionalutviklingsavdelingen sier at planen i all hovedsak er i tråd med de innspill som ble gitt i oppstartsvarselet. De sier at det er positivt at det er funnet rom for varierte boligtyper, og at lekearealet er bra. De mener også at der bra at grøntområder knyttes sammen med omkringliggende sammenhengende grøntstruktur. De forutsetter at det i tillegg til krav om bilparkering også legges inn krav knyttet til sykkelparkering i bestemmelsene. Lyse sier at det må fremkomme i bestemmelsene 3.6 at nettstasjonen skal plasseres i ØK1-arealet (sør-vest i planen). Det skal også stå i teksten at arealet skal benyttes til nettstasjon. Arealet skal være 5x5 m og adkomst til arealet skal være tilgjengelig hele døgnet for stor lastebil. Fra NVE er det mottatt kommentarer til planen to ganger. I første kommentaren var de overrasket over at det var vist gang- og sykkelvei (GS4) i område som på kartet er vist som bekk. NVE anbefalte at forhold til bekken ble avklart i planfasen, slik at egen behandling etter vannressursloven i etterkant av planvedtaket ikke er nødvendig. Den andre kommentaren kom etter at de hadde fått tilsendt grøntplanen. NVE sier at grøntplanen gir inntrykk av en meget gjennomarbeidet plan for grøntområdene, inkludert bekk og tilhørende kantsoner. NVE har ingen merknader til at grøntplanen innarbeides som reguleringsplanens oppfølging av vassdragsmiljøet i det aktuelle området. Bymiljø har ingen kommentar til plasseringen av de nedgravde renovasjonsanleggene, men sier at de må justeres på renovasjonsteknisk plan. De sier videre at planer for overvannshåndtering både for anleggsperioden og etterpå skal være godkjent av Sandnes kommune før gravearbeider igangsettes. De kommunale veiene KV2 og KV4 og KV1 og KV3 må knyttes sammen med gangsti/passasje fordi begge passasjene skal benyttes for gjennomgående vannledninger. Kommentar: Krav til sykkelparkering er tatt med i bestemmelsene. Lyse sine merknader er tatt med i plan og i bestemmelsene. Bymiljø sine kommentarer er tatt med i plan og i bestemmelsene.
4 BYPLANSJEFENS VURDERING Kommuneplan Planforslaget er i tråd med godkjent kommuneplan (vedlegg 2). Områdeplan Detaljreguleringsplanen er i tråd med godkjent områdereguleringsplan 2008 112 (vedlegg 3). Utnyttelse Godkjent områdeplan stiller krav om minimum 60 boenheter og maksimum 90 boenheter og BRA felt = 60 % innenfor felt B5 (planområdet). Det er også i områdeplanen sagt at området kan bebygges med inntil 4 etasjer. Planforslaget inneholder 85 boenheter fordelt på eneboliger, eneboliger i kjede, rekkehus og leiligheter. Dette gir en tetthet på 2,8 boliger pr. daa. Bebyggelsen er planlagt i to og tre etasjer. Byplansjefen mener at omsøkt utnyttelse kan anbefales. Arkitektur For å få variasjon innenfor planområdet er det planlagt forskjellige boligtyper (frittliggende eneboliger, enebolig i kjede, rekkehus og leilighetsbygg opp til 3 etasjer). I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om en helhetlig utforming innenfor hvert delfelt. Veitrafikkstøy Beregningene viser at de fleste boligene innenfor planområdet vil få uteplasser som ligger utenfor gul sone. Enkelte uteplasser til boligene i BK01, BK02 og BK04, samt leiligheter i BK05 kan ligge i gul støysone. Det må vurderes skjermingstiltak og i henhold til SINUS sin vurdering vil det være mest hensiktsmessig med lokale tiltak. Krav om støyskjermingstiltak er tatt inn i bestemmelsene til planen (vedlegg 5). Trafikk/parkering Planområdet har to adkomstveier fra hovedveien gjennom Kleivane. Parkering tar utgangspunkt i Sandnes kommune parkeringsnorm, minimum 1 parkeringsplass pr. boenhet + gjesteparkering. Skolekapasitet Rekkefølgebestemmelser stiller krav til dokumentasjon til skolekapasitet før utbygging av delfeltet kan starte opp. Boligsosial handlingsplan Planen har stor variasjon av boligtyper med bl.a. leiligheter fra ca.55m² til store eneboliger. Det er også en god andel tilgjengelige boliger.
5 Konsekvenser for barn og unge Kleivane er et område med flere nærliggende og populære turområder som i seg selv er en god kvalitet ved å bosette seg her. Innenfor planområdet er det lagt vekt på større sammenhengende grøntområde (ca.3 daa) hvor lekearealer får plass. Situasjonsgrepet med å legge sandlekeplassene sentralt, mellom boligbebyggelse, er et grep for å skape et felles samlingspunkt (vedlegg 8). Det skal etableres 5 sandlekeplasser med forskjellige kvaliteter på min. 120m². Men det medfører at det blir noe større avstand mellom bolig og lekeplass for noen boliger enn det lekeplassnormen for Sandnes kommune legger opp til. Byplansjefen er enig med forslagstiller at dette oppveies til dels fordi at lekeplassene for det meste har fått en plassering som fjerner dem fra trafikkarealer og at det er lagt opp til gode sammenhengende grøntområder. Byplansjefen aksepterer derfor løsningen. Rett sørøst for planområdet er det i områdeplanen regulert et større grøntområde med kvartalslekeplass og ballplass (vedlegg 3). Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Etter byplansjefens vurdering vil ikke planforslaget ha negative konsekvenser for miljø, helse og trivsel utover at selve utbyggingen medfører tap av landskap og natur. Vurdering etter naturmangfoldloven I henhold til de dataene kommunen sitter på, er det ikke registrert spesielle naturverdier i dette området. Områder er i dag brukt som fulldyrket mark. Etter byplansjefens vurdering er det ikke grunn til å tro at det er spesielle arter eller naturtyper i området. Tiltakene vurderes heller ikke å ha vesentlig betydning for økosystemet i området. I forhold til landskapsverdi, som også omfattes av naturmangfoldloven, vurderer byplansjefen tiltakene som akseptable. Sikkerhet og beredskap Planen har ikke kjente negative konsekvenser for sikkerhet og beredskap. Det utarbeidet tekniske planer som viser hvordan fordrøyningen skal håndteres for områdeplanen Kleivane. Fordrøyning vil bli håndtert i de videre tekniske planer for delfeltet og ved utbygging. Universell utforming Områdeplanen stiller krav om at 10 % av boligene skal være universelt utformede boliger og 40 % tilgjengelige boliger. I detaljreguleringsplanen er kravet økt til 50 % tilgjengelige boliger (i henhold til bestemmelsene i kommuneplanen) og 10 % universelt utformede boliger. Dette fordeles på ulike boligtyper (vedlegg 11). Adkomstveien har en stigning på ca.4 % og oppfyller dermed kravene til universell utforming. På grunn av det fallende terrenget innenfor planområdet er det ikke mulig å oppnå universell utforming på alle småveiene.
6 Parkeringsdekning for funksjonshemmede er i tråd med parkeringsvedtektene. Kollektivfelt for busser og stier for syklister Planområdet knyttes sammen med fotgjengerfelt som vist i områdeplanen. På hovedveien ovenfor planområdet er det tenkt at bussrutene som går til Skaarlia blir forlenget ned til Kleivane. Bussholdeplassen er vist på planen (ved innsnevring av hovedveien) i henhold til regulert plassering i områdeplanen (vedlegg 3 og 4). Renovasjon Det er regulert inn to områder for etablering av nedgravde avfallsanlegg, som skal betjene hele planområdet. Renovasjonsteknisk plan er vedlagt (vedlegg 13). Før offentlig ettersyn ble plasseringen av de nedgravde avfallsanleggene vurdert på nytt og plasseringen ble justert noe. Ny plassering er tegnet inn på renovasjonsteknisk plan. Bymiljø har ingen kommentarer til plasseringen av avfallsanleggene. Digital planfremstilling Digital planforslag er mottatt og godtatt. OPPSUMMERING Merknadene i høringen er vurdert og søkt innarbeidet i planforslaget og reguleringsbestemmelsene. Planen er i tråd med kommuneplanen for Sandnes og godkjent områdereguleringsplan for Kleivane. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner Detaljreguleringsplan for felt B5, Kleivane plan 2008312-02, sist datert 18.10.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser, sist revidert 22.08.2013
7 Rådmannen i Sandnes, 21.10.2013 Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av kommuneplan 3. Utsnitt av områdeplan 2008112 4. Detaljreguleringsplan 2008312-02, sist datert 18.10.13 5. Reguleringsbestemmelser til plan 2008312-02, sist revidert 22.08.13 6. Planbeskrivelse Dimensjon Rådgivning AS 7. Offentlig ettersyn innkomne merknader 8. Illustrasjonsplan 9. Sol- og skyggeforhold 10. Boligmix 11. Universell utforming 12. Snitt 13. Renovasjonsteknisk plan 14. ROS-vurdering 15. Støyrapport, SINUS datert 30.03.12 16. Sjekklister for miljø, helse og samfunnssikkerhet og tjeneste 17. Utskrift av protokoll ubu møte 12.12.12 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.