Behandles i: Plan- og miljøutvalget MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING - PEPPERSTAD SKOG FELT D Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til Pepperstad skog felt D - oversendelsesbrev 10.03.2009 Vedr. mindre vesentlig endring av reguleringsplanen - 17.03.2009 Planforslag ikke komplett Revidert planforslag for Pepperstad skog felt D 30.03.2009 Pepperstad skog felt D - reviderte dokumenter 30.03.2009 Notat fra Barnerepresentanten 16.04.2009 Merknad fra rektor ved Bjørlien barneskole 22.04.2009 Forslagsstillers reguleringskart 30.03.2009 PLM Forslagsstillers reguleringsbestemmelser 26.03.2009 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Det eksisterer en stadfestet reguleringsplan for felt D, egengodkjent av kommunestyret 04.09.1989. Det har altså snart gått 20 år siden planen ble godkjent, og nye eiere har behov for å oppdatere planen. Det ble inngått ny utbyggingsavtale for gjenværende del av Pepperstad Skog mellom kommunen og DnB NOR Eiendomsutvikling AS i 2007. Avtalen omfatter også felt D. Planarbeidet ble varslet, som en del av arbeidene for Pepperstad skog nord, 9.7.2008. Den gjeldene planen inneholder 92 eneboligtomter og 22 leiligheter i rekkehusbebyggelse. Tiltakshaver søker om en mindre vesentlig endring av planen. Selv om saken kan bli behandlet som en mindre vesentlig reguleringsendring av administrasjonen, ønsker rådmannen å legge saken frem for politikerne i Plan- og miljøutvalget. Administrasjonen ser at planen bør endres noe mer enn det forslagsstiller søker om, og mener derfor at noen hovedprinsipper bør forankres politisk. Disse gjennomgås under. Selve vedtaket kan fattes av administrasjonen i juni. 2. VURDERING Avstand til Bjørlien barneskole Boligområdene B17 og B18 er plassert svært nærme barneskolens områder, i henhold til godkjent plan. Disse arealene vil naturlig nok ikke lenger være tilgjengelig for lek og undervisning på samme måte som etter utbyggingen. Rektor ved Bjørlien barneskole, skriver at skolen bruker skoleplassen og uteområdene/skogen rundt svært mye både i friminuttene og i undervisningstimene. Skolen
praktiserer uteskole der det arbeides med mange ulike fag ute. SFO bruker også uteområdene svært mye. Etter skoletid og i helger er hele skoleområdet, og spesielt ballplassen, i bruk av barn og ungdom fra hele Pepperstad. Denne ballplassen ligger ca. 12 m. fra regulert boligområde. B18 ligger svært nærme de to husene nord for ballplassen. Avstanden til disse er også kun 10-12 m. Det bør vurderes å trekke bebyggelsen lenger mot vest, slik at det kan legges inn en større grøntsone mellom B17 og B18. Dette vil gi elevene noe større plass enn det legges opp til i foreliggende plan, samtidig som fremtidige huseiere vil få litt større avstand til ballplassen og den lek og uteaktivitet som foregår der. Plassering av lekeplasser og friområder I nye boligområder skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Arealene må være store nok og egne seg for lek og opphold, de må gi muligheter for ulike typer lek på ulike årstider og de må kunne brukes av ulike aldersgrupper og gi muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Etter befaring og oppmåling av de forskjellige lekeplasser og friområdet, ser rådmannen at det kun er FL3 som er lagt til et område som egner seg til lekeplass, dvs. at det er variert form på terrenget, varierende vegetasjon innenfor området, nivåforskjeller osv. Rådmannen ønsker derfor at administrasjonen gjennomgår planen og endrer og justerer på plasseringen av noen lekeområder slik at alle får tilfredsstillende beliggenhet. Plassering av turveier og forbindelse mellom feltene Turveien (T1) nord-syd gjennom planområdet er beholdt, med en veikryssing mindre enn i gjeldende plan. Traseen følger eksisterende skogsvei, og er regulert i 15 m. bredde, noe som muliggjør både brøyting vinterstid og etablering av trimløype i T1. Denne bør beholdes slik den foreligger. Fra barneskolen i sør er det etablert et turveidrag, T2, som fortsetter i feltet Pepperstad nord. T2 er tenkt plassert i den allerede eksisterende flisløypa som går her. T2 skal muliggjøre en sammenhengende trasé fra barneskolen, gjennom denne delen av feltet og videre nordover. På reguleringskartet er imidlertid ikke traseen helt korrekt plassert i forhold til flisløypa. Flisløypa ligger øst for T2. Rådmannen mener T2 bør legges i samme trasé som flisløypa. For å ivareta forbindelsen mellom skolen og feltets turveinett, er det etablert en turveiforbindelse fra forlengelsen av JHWs vei via gang- og sykkelveien til turvei T3. Rådmannen mener at foreslåtte gang- og sykkelvei, GS1, bør forlenges i T3 og helt frem til skolen. Dette vil sikre en opplyst og universelt tilgjengelig adkomstvei til skolen, samtidig som det stimulerer barn og unge til å gå/sykle til skolen. Dette er også Vestby kommunes barnerepresentant opptatt av. I tillegg bør det legges til rette for at det er mulig å bevege seg mellom feltet i nord (reguleringsplan for Pepperstad skog nord) gjennom felt D og til skole og idrettsanlegg. Rådmannen mener dette best løses ved å opparbeide gang- og sykkelveier gjennom feltene. Det er satt av trasé for ridesti (T4) inntil områdets østgrense, samordnet med planen i nord. Traseen ryddes, mens eventuell videre opparbeidelse tillegges brukerne. Det legges opp til at den fortsetter på østsiden av kommunens arealer, langs grensen mot Prestegårdsskogen, forbi fotballbanen og ned til Risilveien hvor det er innregulert ridesti på veiskulderen. Dette er ikke i tråd med ridestien avsatt
i kommuneplanen. Den alternative plasseringen begrunnes imidlertid med at det ikke er ønskelig å tillate ridning inne i boligområdenes grønne lunger. Forlengelsen av Johan Herman Wessels vei/trafikksikkerhet Hovedadkomsten er uendret, mens videreføringen av Johan Herman Wessels vei og tilhørende busslommer er justert plasseringsmessig som en del av planleggingen av samleveien helt opp til Hvitstenveien. Det er regulert et fortau langs JHWs vei langs plangrensen. Dette betyr at gang- og sykkelveien som følger JHWs vei i reguleringsplanen for Pepperstad skog nord, går over i et fortau der reguleringsplanen for Pepperstad skog felt D begynner. Rådmannen mener det er mest trafikksikkert å videreføre gang- og sykkelveien fra Pepperstad skog nord og videre sørover slik at det blir en sammenhengende gang- og sykkelvei langs hele denne delen av JHWs vei. Planforslaget ivaretar den fremtidige adkomsten til selvbyggerdelen av felt D som i dag har midlertidig adkomst gjennom felt C. Det er tatt inn som en rekkefølgebestemmelse at den midlertidige adkomsten stenges og at området opparbeides som vedtatt i plan 0064 - Pepperstad skog, selvbyggerdel av felt D, før det gis igangsettingstillatelse for boligene øst for T1. Det har kommet et ønske fra rektor ved Bjørlien barneskole i samarbeid med FAU om å anlegge en "billomme" i videreføringen av Johan Herman Wessels vei i forbindelse med gang- og sykkelveien (GS1). Dette vil være den mest praktiske løsningen for de foreldrene som kjører barna sine på skolen og som kommer til å benytte seg av JHWs vei nordover. Det kan tenkes at det vil oppstå farlige trafikksituasjoner ved at foreldre kanskje uansett, om det finnes en lomme eller ei, velger å stoppe i veien for å slippe av ungene sine. Rektor og FAU mener at man på den måten vil vi unngå unødig kjøring rundt hele Pepperstad og noe av biltrafikken/ kaoset ved Vestbyhallen. Rådmannen mener dette er en fornuftig løsning og at en slik lomme bør etableres i F1 rett nord for starten på GS1. Ifølge utbyggingsavtalen trenger ikke utbygger å opparbeide forlengelsen av JHWs vei helt frem til Hvitstenveien i forbindelsen med utbyggingen av D-feltet. Dette mener rådmannen er uheldig av flere årsaker. For det første vil det være problematisk for bussen da den nåværende snuplassen blir borte. Dette kan løses ved å anlegge en midlertidig snuplass rett nord for avkjøringspunktet til V2. Forlengelsen av JHWs vei må derfor opparbeides noe lenger. En annen, og kanskje større ulempe ved å ikke videreføre veien helt frem til Hvitstenveien med en gang, er at anleggstrafikken må kjøre igjennom hele Pepperstad for å komme til felt D. Dette vil skape mye trafikk og støy. Rådmannen hadde helst sett at før det kunne gis igangsettingstillatelse for boliger på felt D, må videreføringen av JHWs vei helt frem til Hvitstenveien ferdigstilles. Dersom dette ikke lar seg gjøre, bør det i hvert fall anlegges en vei som anleggstrafikken kan benytte. 3. ALTERNATIVER Det er ikke vurdert alternativer. 4. KONKLUSJON
Reguleringsplanen for Pepperstad felt D er en gammel plan som trenger oppdatering. Forslagsstiller har søkt kommunen om mindre vesentlig endring av planen. På grunn av de mange endringene, og administrasjonens forslag til ytterlige justeringer, mener rådmannen det er riktig å legge prinsippene for denne reguleringsplanen frem for medlemmene av Plan- og miljøutvalget. En politisk forankring av noen forhold rundt denne planen anses som nødvendig grunnet planens alder. Administrasjonen vil vedta mindre vesentlig reguleringsendring av planen for Pepperstad skog nord, forutsatt at punktene nedenfor støttes av Plan- og miljøutvalget: Det legges inn en grøntsone på omlag 10 m. ekstra rundt ballplassen og boligfeltet B17, og rundt de skolebyggene som ligger nærmest boligfeltet B18. Turveier og grøntområder justeres slik at mer natur med god kvalitet og bruksegenskaper tas vare på. GS1 forlenges i T3 og helt frem til skolen. Gang- og sykkelveien videreføres fra Pepperstad skog nord og videre sørover slik at det blir en sammenhengende gang- og sykkelvei langs hele JHWs vei. Det anlegges en "billomme" i videreføringen av Johan Herman Wessels vei i forbindelse med gang- og sykkelveien (GS1). Det legges til en bestemmelse om at det må opparbeides en anleggsvei frem til Hvitstenveien for å unngå anleggstrafikk langs nåværende del av Johan Herman Wessels vei. Det legges til en bestemmelse om at det opparbeides en midlertidig snuplass for bussen. Reguleringsbestemmelsene oppdateres. RÅDMANNENS INNSTILLING: Plan- og miljøutvalget ber administrasjonen justere planforslaget slik som beskrevet i rådmannens konklusjon og fatte nødvendig vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring. Vestby, Knut Haugestad rådmann