SAKSFRAMLEGG Arkiv: 81/017 Dato: 18.10.2016 Saksnr Utvalg Møtedato 16/94 Planutvalg 26.10.2016 Saksbehandler: Kjell Vingen Stig Johannes Jøssund - søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt 81/017 Vedlegg: 1 Stig Johannes Jøssund - søknad om deling av grunneiendom 81/017 2 Dispensasjon fra 100 metersbeltet 3 Vedlegg til søknad om deling av grunneiendom 81/017 4 Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av boligtomt 81/017 5 Rapport etter botanisk kartlegging av omsøkt tomt 6 Gårdskart 7 Flyfoto 8 Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av boligtomt - Bjugn 81/017 Søknaden: Søknad om fradeling av boligtomt ble mottatt 17.11.2014, vedlegg 1 og 3. Komplettert med rapport etter botanisk kartlegging av omsøkt tomt mottatt 19.07.2016 og 16.10.2016, vedlegg 2 og 5-7. Jordlovsvedtak er fattet av landbrukskontoret 05.12.2014, vedtak 14/113. Tiltaket: I denne omgang er det søkt om fradeling. Boligbygging er ikke prosjektert eller omsøkt. Delingssøknadens formål er beskrevet som boligbygging for enebolig, sannsynligvis et vinkelhus i en etasje samt en liten garasje. Tomta som omsøkes er cirka 1,0 daa av areal tilhørende gnr. 81, bnr. 17. I tillegg omsøkes privat veg på gnr. 81, bnr. 55, total lengde cirka 20 meter frem til eksisterende driftsveg. Juridisk utgangspunkt: Tomta og vegen ønskes plassert på areal som i kommuneplanens arealdel er satt av til LNFRområde. Tomta er også plassert nærmere strandlinja enn 100 meter. Tiltaket er i strid med arealformålet og byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjøen. Både fradeling og byggesøknad fordrer derfor reguleringsplan eller dispensasjon. Dispensasjoner fra arealformålet og fra byggeforbudet i strandsona er omsøkt, se vedlegg 1 og 2. Deler av tomta ligger innenfor et område ved Jøssundstrømmen som er registrert som et viktig naturområde. Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannen ga første gangs vurdering av tiltaket 03.03.2015, vedlegg 4. Søknaden ble etter dette supplert med rapport fra karlegging, vedlegg 5-7, og oversendt fylkesmannen for ny vurdering, vedlegg 8. Rådmannen anser at det kun er vurdering nr. 2 av 10.10.2016 som er relevant for vurdering av søknaden.
Landbruk og bygdeutvikling Fylkesmannens avdeling for landbruk og bygdeutvikling har ingen merknad. Miljøvern Fylkesmannen viser til at en fradeling og oppføring av bolig i dette området vil være i strid med plan- og bygningsloven 1-8 og uheldig i forhold til statlige planretningslinjer. Samfunnssikkerhet Tiltaket ligger på marine avsetninger, og det må vises aktsomhet for mulige forekomster av skredfarlig kvikkleire. Fylkesmannen forutsetter at det ved behandlingen av søknaden gjøres en vurdering av skredfare i området, og at kommunen rådfører seg med NVE i denne saken. Fylkesmannen minner om plan- og bygningsloven 28-1 som sier at grunn bare kan bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- og miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak. Konklusjon Fylkesmannens miljøvernavdeling fraråder at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Dersom kommunen likevel vil gi tillatelse til tiltaket forutsetter fylkesmannen at det i behandlingen av søknaden gjøres en vurdering av skredfare i området. Fylkesmannen minner også om at alle saker som berører natur og miljø må vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12. Sør-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen anser det som uheldig dersom det åpnes for en praksis hvor det planlegges utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan, fordi en slik praksis over tid fører til undergraving av gjeldende arealplaner og kommunens helhetlige utbyggingsstrategi. Videre påpeker fylkeskommunen at sumeffekten av bit-for-bit-utbygging kan ha negative konsekvenser for både biologisk mangfold, friluftsliv og kulturlandskap. Fylkeskommunen fraråder omsøkte fradeling. Fylkeskommunen minner også om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Vurdering: Jordlova og naturmangfoldloven Søknaden er vurdert av landbrukskontoret før jordlovsvedtak ble fattet 05.12.2014. Veg Atkomst fra privat veg, delvis i bruk som atkomstveg til naboens bolig og delvis i bruk som driftsatkomst for dyrkajorda. Det må bygges ny privat veg på cirka 20 meter. Eksisterende veg har ifølge samtale med grunneier Stig Johannes Jøssund ikke behov for oppgradering. Denne atkomsten forutsetter utvidet bruk av eksisterende avkjøring fra fylkesvegen, dette er ikke omsøkt. Vann- og avløp Boligen skal ifølge søknaden ha vannforsyning fra offentlig vannverk og avløp til privat avløpsanlegg. Avløpsanlegg er ikke beskrevet eller omsøkt, rådmannen legger til grunn at det er mulig å etablere lovlig avløp fra tomta, dette må beskrives nærmere før en eventuelle fradeling og omsøkes senest ved byggesøknaden for boligen.
Jøssundstrømmen Rapport etter botanisk kartlegging konkluderer med at dette berget ikke har de kvalitetene som er beskrevet som «rike strandberg» i beskrivelsen av området Jøssundstrømmen i naturbasen. Rapporten er ikke kommentert av fylkesmannen eller fylkeskommunen, og rådmannen legger til grunn at denne rapporten dokumenterer med tilstrekkelig sikkerhet at tomta ikke berører særlig viktig naturtype. Strandsonen Denne tomta er plassert cirka 75 lengdemeter og 15 høydemeter fra strandlinjen. Etter rådmannens vurdering vil ikke dette tiltaket kunne begrense allmenhetens atkomst til strandsonen. Rådmannen kan heller ikke se at dette tiltaket på annen måte kan medføre en uheldig privatisering av strandsonen, som vil tilsidesette natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre almene interesser. Marine avsetninger I følge fylkesmannens vurdering ligger tomta på areal som består av marine avsetninger. Fylkesmannen forutsetter at kommunen må rådføre seg med NVE som sektormyndighet på flom og skred, og at NVEs retningslinjer om anbefalinger legges til grunn for den videre behandlingen av saken. Saken er etter dette sendt til NVE, og rådmannen legger til grunn at en eventuell dispensasjon for fradeling ikke kan innvilges før faren for ras og skred er tilstrekkelig avklart. Grunneier opplyser at han etter graving på nabotomta og bruk av leid jord til landbruksformål i området er trygg på at dette området ikke er rasfarlig. Tiltakshaver ønsker at søknadens øvrige tema skal avklares politisk, uten å vente på at dette spørsmål er drøftet med NVE. Han er gjort oppmerksom på at planutvalget ikke kan fatte endelig positivt dispensasjonsvedtak, kun vurdere søknadens øvrige sider, og eventuelt gi anvisning på den videre behandling, eventuelt også avslå søknaden. Rådmannen er enig i at dette kan være en hensiktsmessig saksgang. Det er ved denne vurderingen lagt vekt på medgått tid, samt det faktum at geotekniske utfordringer kan utløse krav om kostbar prosjektering som tiltakshaver bør slippe dersom det ikke er politisk vilje til fradeling, eller dersom det er andre grunner til at søknaden ikke kan innvilges. Jøssundstrømmen Rapport etter botanisk kartlegging konkluderer med at dette berget ikke har de kvalitetene som er beskrevet som «rike strandberg» i beskrivelsen av området Jøssundstrømmen i naturbasen. Rapporten er ikke kommentert av fylkesmannen eller fylkeskommunen, og rådmannen legger til grunn at denne rapporten dokumenterer med tilstrekkelig sikkerhet at tomta ikke berører særlig viktig naturtype. Kulturminner Rådmannen har ikke kunnskap om kulturminner som berøres av tiltaket. Tiltakshaver vil ha aktsomhetsplikt jevnfør kulturminneloven 8, og må øyeblikkelig stanse alt arbeid ved funn i terrenget som kan være automatisk fredet. Bolig, areal og transportplanlegging Rådmannen legger til grunn at boligbyggingen i kommunen bør styres gjennom overordnet planlegging i kommuneplanens arealdel og detaljreguleres gjennom reguleringsplaner. Spredt boligbygging etter dispensasjonssøknader bør kun unntaksvis innvilges, og da etter grundig drøfting av dispensasjonsvilkårene i plan- og bygningsloven 19-2. Fylkesmannen og fylkeskommunen synes generelt å legge til grunn at all spredt boligbygging er uheldig. Dette er rådmannen ikke enig i. I Bjugn har vi hatt en forvaltningspraksis som tilsier at spredt boligbygging i enkeltsaker kan være positivt for bygdene våre. Dette
fremkom også ved behandlingen av kommuneplanens arealdel da det ble drøftet om ordning med LNFR-område med spredt boligbygging burde videreføres. Vurderingene som lå bak avviklingen av denne ordningen, samt anvisning av vurderingstema ved dispensasjoner, fremkommer av retningslinjer til kommuneplanens arealdel etter 10-1. Foreløpig dispensasjonsvurdering, jevnfør plan- og bygningsloven 19-2 Ved vurderingen av søknaden skal statlige rammer og mål tillegges særlig vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Det kan stilles spørsmål ved om fylkesmannen eller fylkeskommunen i denne sammenheng kan vurderes som direkte berørt myndighet, når den negative konklusjonen synes å være begrenset til generelle synspunkt uten forankring i lokale forhold. Kommunen må uavhengig av dette gjennomføre konkret vurdering av søknaden, da denne delen av dispensasjonshjemmelen ikke er et vilkår, men kun er en «bør»-regel. Rådmannen kan ikke se at det er fremkommer opplysninger som tilsier at dette tiltaket i vesentlig grad vil tilsidesette hensynet bak arealformålet LNFR. Rådmannens foreløpige vurdering er at tiltaket ikke tilsidesetter hensynene bak plan- og bygningslovens formålsparagraf. Etter samlet foreløpig vurdering legger rådmannen til grunn at tomta er godt egnet til boligbygging, at søknaden er godt dokumentert og at det er lite å vinne på å henvise tiltakshaver til planarbeid før utbygging. Søknaden har etter rådmannens foreløpige vurdering klart flere fordeler enn ulemper. Det er ved samlet vurdering lagt noe vekt på jordlovsvurderingen fra landbrukskontoret som berører ønsket plassering sett i forhold til fremtidig bidrag i gårdsdrifta. Rådmannens foreløpige vurderingen er basert på følgende forutsetninger: Det er mulig å etablere avløp uten forurensingsrisiko. Geoteknisk risiko kan avklares etter kontakt med NVE. Statens vegvesen gir tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjøring fra fylkevegen. Denne dispensasjonsvurderingen er av foreløpig karakter, og rådmannen anmoder om at søknaden blir vurdert på konkret og prinsipielt grunnlag på bakgrunn av denne. Dersom planutvalget finner beslutningsgrunnlaget tilstrekkelig kan vedtaksmyndighet i saken delegeres til rådmannen. Folkehelsevurdering: Ikke relevant. Oppsummering: Foreløpig vurdering tilser at tomta er egent til formålet og at det ikke foreligger konkretiserte vektige motargumenter. Geoteknisk risiko for tiltak på moreneavsetninger må avklares. Valgt avløpsanlegg må beskrives før delingsvedtak og omsøkes senest sammen med søknad om tillatelse til tiltak. Tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjøring fra fylkeveg mangler og må omsøkes. Rådmannens innstilling: Bjugn kommune ved planutvalget finner etter foreløpig vurdering at denne søknaden kan innvilges og gir delegert myndighet til rådmannen for endelig dispensasjonsvurdering og vedtak, på følgende vilkår:
Dialog med NVE må avklare om det er geotekniske utfordringer i tilknytning til tomta. Det må søkes om utvidet bruk av eksisterende avkjøring fra fylkesvegen. Planlagt avløpsanlegg må konkret beskrives. Dersom det ved rådmannens behandling av søknaden avdekkes tema som fordrer politisk vurdering må søknaden på nytt legges frem for planutvalget. Saksprotokoll i Planutvalg - 26.10.2016 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Endelig vedtak: Bjugn kommune ved planutvalget finner etter foreløpig vurdering at denne søknaden kan innvilges og gir delegert myndighet til rådmannen for endelig dispensasjonsvurdering og vedtak, på følgende vilkår: Dialog med NVE må avklare om det er geotekniske utfordringer i tilknytning til tomta. Det må søkes om utvidet bruk av eksisterende avkjøring fra fylkesvegen. Planlagt avløpsanlegg må konkret beskrives. Dersom det ved rådmannens behandling av søknaden avdekkes tema som fordrer politisk vurdering må søknaden på nytt legges frem for planutvalget.