Utvalg for byutvikling 17.09.08 sak 105/08 vedlegg 33 Inge Thulin Eikebakken 25 4325 SANDNES Byggesak Sandnes, 28.02.2006 Deres ref.: Vår ref : 200503608-8 Saksbehandler: Jan Roar Jakobsen Arkivkode : O: GBNR: 5-11 D SAK 212/2006. AVSLAG PÅ SØKNAD PÅLEGG OM RETTING 113 OG TVANGSMULKT 116A I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Gnr./Bnr: 5/11/1 Byggeadresse: HAGA 110 Tiltakets art: Eventuell beskrivelse: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver m/adr: Nybygg Bod, steingard, sandvolleybane, terrasser, terrengendring/oppfylling, innlagt vann og avløp. Fritidsbolig Inge Thulin, Eikebakken 25, 4325 SANDNES Søknad om enkle tiltak datert 05.10.05 mottatt 18.10.05 AREALER (BYA): BYA, hytte: 64,8 m² eksisterende bod: 8,0 m² ny omsøkt terrasser: 185,0 m² (ca.) eksisterende BYA, totalt: 257,8 m² Fakta: Sakens momenter: Tiltakshaver har satt opp bod, steingard med port som omslutter eiendommens 3 sider, sandvolleybane, store terrasser, gjort terrengendring/oppfylling ned mot strandlinjen, lagt inn vann fra brønn og etablert avløp som samles i en nedgravd tett tank som tømmes regelmessig. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 56 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no
Sakens gang: Ved en befaring 01.09.05 ble det registrert at det på eiendommen var utført en rekke tiltak som ikke er søkt om eller gitt tillatelse til. Forespørsel ble sendt ut og tiltakshaver hadde møte med saksbehandler 14.09.05 der det ble orientert om forholdene. Skriftlig orientering om forholdene med vedlagte avtaledokumenter og søknad om tillatelse til oppføring av eksisterende bod er mottatt 18.10.05. Protest fra nabo gnr.5 bnr.11 Kristian Haga mottatt 28.10.05. Forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt er sendt 12.01.06. Tiltakshavers orientering: Tiltakshaver skriver i orienteringen at det ble gitt tillatelse til oppføring av erstatningshytte i 1996 og at før denne byggingen var en bod/utedo på eiendommen og det var en steingard rundt gammel hytte for å holde beitedyr bort fra eiendommen. I forbindelse med ny hytte ble eiendommen utvidet i enighet med grunneier, jf. oppmåling, datert 17.01.96. Derav ble det senere et ønske om å flytte steingarden til ny eiendomsgrense. Med godkjenning fra nabo og grunneier, jf. avtale om bygging av mur, datert 02.08.04, ble det bygget mur. Det ble før dette inngått en tilleggsavtale med grunneier om biloppstillingsplass og vannkummer, datert 27.07.04, med skisse over eiendommen. Sandvolleyballbanen er en utvidelse av en sandkasse og en aktivitetsplass, og ble utført ved bygging av ny hytte, ettersom tomtens størrelse tillot dette. Gammel bod/utedo ble revet ved bygging av ny hytte. Tiltakshaver sier at det var terrasse rundt den gamle hytten og det er videreført med den nye. Det er ikke foretatt utfyllinger på tomten, men overskudd av stein ved drenering og utvidelse ble lagt på tomten ned mot vannet, derav en heving av terrenget. Det er innlagt vann i hytta, laget en sandfilterkum etter kommunale retningslinjer for gråvann for vasker og nedgravd en tett septiktank for avløp fra wc med regelmessig tømming. Tiltakshaver sier at han har ikke vært godt nok informert mht. søknad til kommunen, men søker å beholde tiltakene slik de fremstår i dag. Hjemmelsgrunnlag: Området er LNF-område i kommunens arealplan 2002 2017 vedtatt av bystyret i november 2002. I bestemmelser til planen 4 pkt. 4.1 er det stilt krav om at det skal utarbeides reguleringsplan før det kan tillates tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 81, 84, 86a, 86b og 93. Etter reglene i plan- og bygningsloven (pbl.) 20-6 er planen bindende for tiltak som nevnt i pbl. 81, 86a, 86b og 93. Også tidligere arealplaner, plan 1989 2004 og plan 1995-2010 hadde tilsvarende bestemmelser. Før dette var det et generelt byggeforbud i området som følge av plan- og bygningsloven av 1985 17-2. Eiendommen ligger også i Ims/Lutsivassdraget som er et område som er rikspolitisk vernet gjennom vedtak gjort i Stortinget 06.04.1973. Tiltakene er således også i strid med kommuneplanens 6. Nabovarsel: Naboer er varslet. Protest fra nabo gnr.5 bnr.11 Kristian Haga er mottatt 28.10.05 der det påpekes tiltak i 100m beltet mot vernet vassdrag, forandringer i terrenget, utfylling i vannet og oppsatt mur over på naboeiendommen. Bygningssjefens vurdering: Side 2 av 6
Bygningssjefen viser til kommuneplanens retningslinjer og kommentarer for områder som i kommuneplanen er avsatt til LNF-områder. I disse områdene er det ikke tillatt å utføre tiltak uten at det foreligger en reguleringsplan. For vernede vassdrag er reglene inntatt i Miljøverndepartementets rundskriv T-1078, og målet for forvaltning av slike områder er: a) unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø, b) sikre referanseverdien i de mest urørte vassdragene, c) sikre og utvikle friluftsverdien, særlig i områder nær befolkningskonsentrasjoner, d) sikre verdien knyttet til forekomster/områder i de vernede vassdragenes nedbørsfelt som det er faglig dokumentert at har betydning for vassdragenes verneverdi, e) sikre de vassdragsnære områdenes verdi for landbruk og reindrift mot nedbygging der disse interessene var et grunnlag for vernevedtaket. I LNF-områder er det en forutsetning at området ikke skal opparbeides, dette for at området skal være attraktivt til ferdsel og opphold, slik at området i størst mulig grad oppleves som et naturområde. Bygningssjefen finner at tiltakene vil fremstå som sterkt privatiserende, forringe landskapsbilde, naturmiljøet og dermed at tiltaket er i strid med kommuneplanen, dennes arealdel og retningslinjene for vernede vassdrag. Sandnes kommune har skjerpet praksisen med å tillate oppføring av tiltak i LNF-områder og har retningslinjer for arealstørrelser ved oppføring av fritidsboliger innenfor 100m beltet fra vann og sjø. Disse tilsier at det ved dispensasjon normalt tillates fritidsbebyggelse opptil 60m² BYA og bod på 14m², i tillegg aksepteres normalt terrasse opptil 20m². I dette tilfelle er arealet på hytta på 64,8m², bod 8m² og terrasser ca. 185m²(beregnet ut fra kart/flyfoto), noe som er langt over hva som blir tillatt. Bodens størrelse er i tråd med hva som ville blitt godkjent i slike områder, men siden eiendommen har overskredet arealgrenser før boden bygges, kan en ikke tillate en ytterligere utbygging på eiendommen. Når det gjelder endring av terreng er dette også søknadspliktig. Selv om det er usikkert om det er foretatt utfylling i vannet, er det ingen tvil om at terrenget er endret og hevet på eiendommens vestside ned mot vannkanten og avsluttet med en forstøtningsmur av lødd stein. På østsiden er det murt en forstøtningsmur av rullestein som tar opp terreng mot eiendommen, denne følger rundt biloppstillingsplassen og fortsetter som en frittstående mur på ca. 1m høyde langs eiendommens grense mot vei og naboeiendom i sørvest. Muren er søknadspliktig og inngjerding av hyttetomter er generelt ikke tillatt etter kommuneplanens 4.3. En slik massiv mur av rullestein er et nytt element i dette området og kan ikke betraktes som en steingard slik som det var tidligere og som man finner i området for øvrig. Det er lite ønskelig å tilføre disse områdene murer av denne karakter. Sandvolleyballbanen faller utenfor planformålet LNF med den utførelse den har, og med summen av disse tiltakene får eiendommen en karakter som er motstridende med intensjonen i bestemmelsene som gjelder i dette området. Innlagt vann og avløp er i strid med betingelsene i vedtaket i D-sak 986/95 for oppføring av erstatningshytte: pkt. 2. Det må ikke legges inn vann i hytta., pkt. 3. Eventuelt avløp fra servant og vaskekum skal ledes via sandfilterkum til spredegrøfter., pkt. 4. Det må installeres biologisk toalett i hytta Side 3 av 6
Etter reglene i pbl. 10-1, første ledd har kommunen plikt til å forfølge ulovlige forhold etter denne loven, og må således gripe inn og gi de pålegg som er nødvendige. Unntak kan bare gjøres etter reglene i pbl. 116b, 2. ledd som gjelder bagatellmessige forhold. Dette fremgår også av kommunaldepartementets rundskriv H-3/01 side 4 og 6. Etter bygningssjefens vurdering kan gjeldende utvidelse ikke betraktes som bagatellmessig forhold. Bygningssjefen finner også grunn til å bemerke at strandområdene i Sandnes er utsatt for et betydelig utbyggingspress, men at det også er et stadig stigende press på friluftsareal generelt i kommunen som følge at en sterk befolkingsvekst i regionen og særlig i Sandnes. Den østre del av kommunen utgjør således et viktig rekreasjonsområde for regionen både som følge av den korte avstand til sentrale boligområder og som følge av en sterk befolkningsvekst. Dette vil kunne føre til stadig sterkere kamp om slike områder. Disse forhold gjenspeiles da også i forbindelse med planer i byggeområder til fritidsboliger ved at en søker å få en balanse mellom utbyggingsinteresser og allmenne interesser. Derfor legges det særlig vekt på å sikre særlig strandområdene for nedbygging. Herunder er det også relevant å ta stilling til i hvilken grad en skal tillate nedbygging av fritidseiendommer både for å ivareta landskapshensyn, naturinteresser og ferdselsinteresser. På grunnlag av dette legges det også i regulerte områder som er avsatt til fritidsbebyggelse stor vekt på at det skal innarbeides friluftsområder i strandsonen. Grunnen til dette er både at en på en slik måte begrenser inngrepene og bevarer landskapsbildet i slike områder. Etter reglene i pbl. 7 kan det dispenseres fra regler gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner, jfr. pbl. 7. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen/kommuneplanen er ment å ivareta. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. Selv om kravet er oppfylt må det også vurderes om det etter en skjønnsmessig vurdering er ønskelig at det gis dispensasjon. Her må tiltakshavers interesse i å få den omsøkte tillatelse veies opp mot behovet for å fastholde den arealdisponering som følger av planen, og generelle planprinsipper. Særlig bør det vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt et særskilt vern, f.eks. 100-metersbeltet langs sjø, da dette forbudet er innført fordi det normalt skal være fritt for bebyggelse, jfr. Ot.prp. nr. 56, 1984-85 s. 101. Vurderingen om det i det foreliggende tilfelle skal gis dispensasjon må bygge på en vurdering som ikke tar hensyn til at tiltaket allerede er utført. Det kan således ikke betraktes som særlig grunn at tiltaket allerede er utført. En slik vurdering er ikke relevant og ville også være medvirkende til å undergrave respekten for plan- og bygningsloven. Det skal også bemerkes at det fullt ut er tiltakshavers risiko og ansvar å utføre byggetiltak uten på forhånd å skaffe seg den nødvendige tillatelse. Men vurderingen skal heller ikke være slik at bygningsmyndighetene legger opp til å straffe på grunn av at tiltaket allerede er utført. Vurdering skal utelukkende bygge på om det er særlig grunn til å fravike den arealbruk som gjelder i området. Side 4 av 6
Bygningssjefen mener på bakgrunn av overnevnte at dispensasjon ikke kan gis da det ikke foreligger særlige grunner. På grunnlag av dette fattes følgende VEDTAK: Med hjemmel i kommuneplanens 6, bestemmelsene i kommuneplanens arealdel 4.1, 4.3 og plan- og bygningslovens 17.1, 17.2, 20.6, 70.2, 84, 93, avslås søknad om byggetillatelse. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning av bod, steingard, tilbakeføring terreng og frakopling av innlagt vann og avløp. Den fremste terrassen mot vannet må fjernes og øvrige terrasser må reduseres til en størrelse etter en dialog med forslag om endring fra tiltakshaver. Frist for fjerning/reduksjon i henhold til pålegget settes til 31.07.2006. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 01.08.2006 og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Jan Roar Jakobsen Saksbehandler Side 5 av 6
Kopi: Tiltakshaver, Inge Thulin, Eikebakken 25, 4325 Sandnes Protesterende nabo, Kristian Haga, Haga, 4308 Sandnes Plan- og bygningslovens 112 - Med bøter straffes den som forsettelig eller uaktsomt ikke etterkommer: 1. påbud eller forbud i denne lov, forskrift eller vedtekt, eller 2. særskilt pålegg eller forbud, gitt med hjemmel i noen slik bestemmelse, når kommunen først skriftlig har gjort ham kjent med at straffeansvar kan inntre hvis forholdet ikke blir brakt i orden innen en fastsatt frist, og denne fristen er oversittet. 113 Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg med frist om retting av dette, herunder forbud mot fortsatt virksomhet. Om nødvendig kan plan- og bygningsmyndighetene kreve hjelp av politiet for gjennomføring av pålegg om stansing av arbeidet eller opphør av bruk. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse og gis opplysning om at vedtaket vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Plan- og bygningsmyndighetene kan ikke reise søksmål etter denne paragraf før forelegg etter 114 er utferdiget. 116a. Tvangsmulkt Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkten kan fastsettes samtidig med pålegg om retting og løper da fra fristoversittelsen for retting. Der tvangsmulkt ikke er fastsatt samtidig med pålegg, kan det ved overtredelse av pålegget fastsettes ny frist. Det kan fastsettes at mulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, og/eller at den ilegges som et engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommunen. Pålegg om mulkt er tvangsgrunnlag for utlegg. Vedkommende myndighet kan nedsette eller frafalle pålagt mulkt når særlige grunner taler for det. Side 6 av 6