Ark.: L12 184 Lnr.: 008984/06 Arkivsaksnr.: 06/00374 Saksbehandler: Knut Bergum REGULERINGSPLAN FOR DELER AV 206/1, 145/3 OG 206/2 VED SVARTTJERNBEKKEN Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplankart. 2. Forslag til reguleringsbestemmelser. 3. Forslagstiller sin planbeskrivelse. SAMMENDRAG: Planforslaget har vært utlagt offentlig ettersyn og sendt på høring. I høringsperioden har det kommet få merknader til planforslaget. Planforslaget omfatter innregulering av 13 nye hyttetomter nord for Svarttjernet i Svarttjernlia. Planforslaget er delvis i tråd med kommunedelplanen for Veslesetra, vedtatt 29.01.04., ved at 7 av 13 foreslåtte tomter ligger innenfor byggeområdet avsatt i overordna plan. De siste 6 tomtene ligger helt eller delvis utenfor avsatt byggeområde. Det foreslås en utvidelse av byggeområde i forhold til overordna plan pga at skiløypa flyttes på motsatt side av Svarttjernbekken og at det dermed frigjøres egnet areal. Reguleringsplan med bestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Privat forslag til reguleringsplan for Gnr./Bnr 206/1, 145/3 og 206/2 fremmes av arkitekt Geir Østerheim på vegne av eierne av 206/1, Stig From Andersen og Mette Berg. Gjeldende bestemmelser. Reguleringsplaner behandles etter bestemmelsene i plan- og bygningslovens kap VII. Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen å avgjøre hvilke områder som skal reguleres, og hvilke formål områdene skal legges ut til. I henhold til 31 er endelig vedtatt reguleringsplan bindende med hensyn til arealbruken. Overordna planer. Området omfattes av kommunedelplanen for Veslesetra, vedtatt 29.01.04. I kommunedelplanen er området avsatt til: - Fremtidig byggeområde for fritidsbebyggelse - LNF - Område for særskilt bruk eller vern av sjø eller vassdrag Arealbruken i planforslaget er delvis i samsvar med kommunedelplanen. Planforslaget medfører en utvidelse av byggeområdet i forhold til overordna plan. Dette begrunnes med at skiløypa som går gjennom området flyttes til motsatt side av Svarttjernbekken og at det
dermed blir et større egnet område for hyttebygging. Tomtene H5, 7, 11, 12, 13 og 14 ligger helt eller delvis utenfor området avsatt til byggeområde i kommunedelplanen. Gjeldende regulering. Med unntak av den delen av planområdet som ligger på eiendommen 145/3 (adkomstvegen) er planområdet uregulert. Planprosessen. Det ble avholdt oppstartsmøte mellom tiltakshaver og kommunen den 23.03.06. Varsel om oppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble kunngjort i GD den 24.10.06. Berørte parter er tilskrevet i brev av 20.10.06. I forbindelse med kunngjøring av arbeidet med oppstart av planarbeidet er det kun kommet inn en merknad: Oppland fylkeskommune, Regional utvikling, den 13.11.06 I gjeldene kommundelplan utgjør utbyggingsområdet(h31) kun 1/6 av det planområdet som det nå varsles oppstart på, det resterende arealet er LNF. Dette er en stor endring i forhold til gjeldende kommunedelplan. Det må tas hensyn til fri ferdsel langs Svarttjernet og Svarttjernbekken. Det vises videre til veilederne Planlegging av fritidsbebyggelse, Barn og Planlegging og Universell utforming. Destinsjon Skeikampen, den 13.10.06 Destinasjonsselskapet viser til kontakt med Mette Berg og bekrefter at de stiller seg positive til at utbygger/grunneier omlegger skiløypa til motsatt side av Svarttjernbekken. Destinasjonen mener at, i tillegg til fordelen for utbygger, vil også langrennsproduktet være tjent med en omlegging, da man slipper 2 kryssinger av Svartjernbekken. Området langrennsløypa foreslås flyttet til vil også bli mer oversiktlig og lettere fremkommelig for både maskiner og langrennsløpere. Avvik mellom foreliggende planforslag og forslagstiller sitt innsendte planforslag. Forslagstiller sitt planforslag inneholdt ca 13,5 daa foreslått til fritidsbebyggelse fordelt på 14 tomter. Halvparten av tomtene var plassert i strid med overordna plan, og flere av tomtene var i strid om kommunedelplanens bestemmelser om 30 m byggefri sone langs vassdrag. I foreliggende planforslag er 30 m sonen innarbeidet. Dette medfører at tomt H6 er fjernet, H14 er vesentlig redusert, samt at det er gjort reduksjoner på tomtene H7, 12 og 13. Byggegrensen langs veg V1 er også økt i fra 8 til 10 m. Beskrivelse av planforslaget og forslag til reguleringsbestemmelser. Planområdet er på ca. 67 daa, med følgende grove fordeling: - 11,7 daa fritidsbebyggelse - 19,2 daa landbruksområde - 3,6 daa veg - 33 daa friluftsområde Gjennomsnittlig tomtestørrelse er på ca. 0,9 daa (11,7 daa / 13 tomter). Reguleringsbestemmelsene bygger i hovedsak på reguleringsbestemmelsene for tilgrensede reguleringsplan (Svarttjernlia Nord). For ytterligere informasjon vises det til vedlagte planbeskrivelse utarbeidet av forslagstiller.
VURDERING: Vedrørende flytting av skiløypa støtter administrasjonen Destinasjonselskapets vurdering. Når skiløypa blir flyttet er administrasjonen positive til, at det i høringsforslaget, innarbeides en viss utvidelse av byggeområdet i forhold til gjeldende kommunedelplan. Dette medfører at det blir plass til tomtene H11-14. Administrasjonen er også positiv til en høring av tomt H5, selv om også denne er i strid med gjeldende kommunedelplan. Administrasjonen ser det derimot som svært lite ønskelig å dispensere fra kravet om 30 m belte langs vassdrag. Grøntkorridorer langs større bekker/elver er viktige i forhold til landskapshensyn, friluftsinteresser og funksjonen som biologiske korridorer. Dette er også i tråd med Oppland fylkeskommunes merknad vedrørende ferdsel langs vassdraget. Den foreslåtte økningen i byggegrensen, fra 8 til 10 m, langs veien V1 begrunnes med behov for arealer til snøopplag samt at det generelt er ønskelig å trekke bebyggelsen noe vekk fra de større adkomstvegene/samlevegene. Adkomstvegen til feltet er planlagt ved en forlengelse av eksisterende veg på naboeiendommen 145/3. Veien er av forholdsvis lav standard, og betjener i dag ca 27 hytter fra planområdets østgrense og bort til Vesleseterveien. De første hyttene på veien ble anlagt på 1970-tallet. I forbindelse med reguleringsplanen for Svarttjernlia Nord, vedtatt 15.12.1998, ble det en utvidelse av tomteantallet i området. En utvidelse fra 27 til 40 hytter medfører økt trafikk på vegen og det må påberegnes en utbedring av vegen. Det eksisterer i dag ikke noe vegselskap for vegen, men administrasjonen har fått opplyst at det jobbes for å få dette på plass. Administrasjonen oppfordrer aktørene i området til å danne vegselskap med pliktig medlemskap for nye tomteeiere. I vedlagte forslag til reguleringsbestemmelser har forslagstiller foreslått at det kan tillates bygging av rammloft. I sammenlignbare reguleringsplaner i området er dette ikke tillatt. Spørsmålet var bla. oppe ved reguleringsplanen fro Vestlia Fjellgrend (i Svarttjernlia) vedtatt 22.06.06. Administrasjonen ser ikke grunnlag for å revurdere tidligere vurderinger og er skeptisk til å tillate rammloftløsninger i dette området. Det forutsettes at forslagstiller før 2.gangsbehandling i planutvalget inngår avtaler på vegrett, samt utbyggingsavtaler med kommunen i forhold til fellestiltak og VVA. Gjennom planområdet går det et luftstrekk som ikke er avmerket på kartet fra forslagstiller. Dette er trolig en telefonledning. Administrasjonen forutsetter at forslagstiller innen 2.gangsbehandlingen klargjør dette forholdet. Eter en samlet vurdering anbefaler administrasjonen at foreliggende reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser i første omgang blir utlagt til offentlig ettersyn og sendt berørte parter til uttalelse. Planutvalget behandlet saken i møte den 19.01.07, sak 0005/07, der det ble fattet følgende enstemmige vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for gnr./bnr 206/1, 145/3 og 206/2 ved Svarttjernbekken ut til offentlig ettersyn og sendes offentlige fagmyndigheter på høring.
Reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.07 skal lyde: Det er ikke tillatt med oppføring av gjerde på tomta. NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING 15.02.07 15.03.07. Nedenfor følger en gjengivelse av de viktigste momentene fra innkomne høringsmerknader. Oppland fylkeskommune, Kulturvern/Regional utvikling, den 13.06.07 Området er befart uten at det er påvist automatisk fredete kulturminner. Oppland fylkeskommune har ingen merknader til at planen vedtas slik den foreligger ved offentlig ettersyn. Statens vegvesen, den 26.03.07 Ingen merknader. Oppland fylkeskommune, den 13.03.07 Uttalelsesfristen er med hjemmel i kulturminneloven forlenget til 02.05.07. I denne saken må det påregnes ytterligere utsettelse, da det kan ligge snø i området ved dette tidspunktet. Planen kan ikke vedtas før forholdet til automatiske fredete kulturminner er avklart. Fylkesmannen i Oppland, den 15.03.07 Planforslaget er bare delvis i samsvar med gjeldende kommunedelplan etter som planområdet er utvidet etter omlegging av skiløype. Fylkesmannen er imidlertid ikke kjent med at utvidelsen i vesentlig grad berører interesser innen sitt ansvarsområde og vil ikke motsette seg at planen vedtas. Fylkesmannen støtte administrasjonen i at kommunedelplanens byggegrense mot vassdrag bør opprettholdes. Reguleringsbestemmelsenes pkt 2,06 og 2,07 må tas ut, og 2,02 må innarbeides under generelt. Knut-Einar Lødemel og Anne Pia Lødemel, den 13.03.07 Lødemel er eiere av eksisterende hytte 145/26. Lødemel mener dagens adkomstveg er av tilstrekkelig god standard for dagens bruk og ser ikke behov for en utbedring av vegen. Vegen er ikke kjørbar i teleløsningen. Lødemel forutsetter at det er de nye hyttebyggerne som tar kostnaden, samt at vegen kan benyttes fritt selv under byggeperioden. Opplysningen om at det jobbes med å danne et vegselskap for vegen er ukjent for Lødemel. Av adresselisten går det frem at det kun er et fåtall av hytteeierne langs vegen som har fått høringsvarselet. Lødemel er skeptisk til graving av trykkledning fra veg V-3 til eksisterende anlegg nord/vest for planområdet, da området er myrlendt og vil bruke lang tid på revegetering. Lødemel lurer på om eksiterende hytter kan pålegges tilknytning til vann og kloakk. NY VURDERING: Administrasjonen foreslår at merknaden fra Fylkesmannen i Oppland tas til følge og innarbeider endringene i reguleringsbestemmelsene.
Styret i veiforeningen Skei-Vesleseter har i brev av 18.06.07 bekreftet at de vil innstille ovenfor årsmøte på at de vil påta seg driften av adkomstvegen fra Vesleseterveien til 206/1. Dette under forutsetning om at vegen på overtagelsestidspunktet er oppgradert til nødvendig standard. Administrasjonen ser det som påkrevet at eksisterende adkomstveg blir oppdatert. Administrasjonen er også svært positive til at adkomstvegen blir innlemmet i et vegselskap. Tiltakshaver for planområdet v/ove Berg har ovenfor saksbehandler bekreftet at De i samarbeid med Gausdalsutbyggerne AS skal oppgradere eksisterende adkomstveg, og at dette skal skje som et ledd i opparbeidelsen av hyttefeltet. Lødemel sin merknad vedrørende trykkledning fra veg V-3 til eksiterende anlegg nord/vest for planområdet foreslås ikke tatt til følge da administrasjonen mener at foreslått trasee er et godt egnet trasevalg. Når det gjelder tilknytningsplikt til VA for eksisterende hytter er regelen at hyttene blir først tilknytningspliktige ved en utvidelse av hytta. Luftstrekket gjennom området er telefonledning og er derfor ikke forbundet med noe fareområde. Administrasjonen fastholder sin holdning vedrørende ramloft, og anbefaler at dette ikke tillates i området. Administrasjonen anbefaler at foreliggende forslag til reguleringsplan godkjennes. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende innstilling: 1. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2 godkjennes foreliggende reguleringsplan for gnr./bnr 206/1, 145/3 og 206/2 ved Svarttjernbekken med tilhørende reguleringsbestemmelser, slik som vist på plankart datert 19.06.07 i målestokk 1:1000. 2. Del av reguleringsplanen for Svarttjernlia Nord, vedtatt 15.12.98 oppheves.