Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 128/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging 07.06.2016 55/16 Kommunestyret 14.06.2016 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR ONSRUD, GNR/BNR 88/23 Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens 12 12 vedtas detaljreguleringsplan 382 for Onsrud, datert 13.05.2016 med bestemmelser datert 23.05.2016. Adkomstpil fra vegen Onsrud Østre fjernes fra plankartet i etterkant av vedtaket. Ullensaker kommune henstiller tiltakshaver til omgående å iverksette oppstart av arbeid med reguleringsplan for krysset Onsrudvegen/Algarheimvegen. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/634-91 Side 1 av 13
Saksprotokoll i Kommunestyret - 14.06.2016 Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Eline Stokstad Oserud (SP) fremmet følgende forslag: Ullensaker kommune krever at tiltakshaver omgående iverksetter oppstart av arbeid med reguleringsplan for krysset Onsrudvegen/Algarheimsvegen. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling avsnitt 1 og 2 ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling avsnitt 3 fikk 30 stemmer og ble derved vedtatt mot 15 stemmer avgitt for repr. Stokstad Oseruds forslag Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 07.06.2016 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens 12 12 vedtas detaljreguleringsplan 382 for Onsrud, datert 13.05.2016 med bestemmelser datert 23.05.2016. Adkomstpil fra vegen Onsrud Østre fjernes fra plankartet i etterkant av vedtaket. Ullensaker kommune henstiller tiltakshaver til omgående å iverksette oppstart av arbeid med reguleringsplan for krysset Onsrudvegen/Algarheimvegen. Saksnr. 2015/634-91 Side 2 av 13
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens 12 12 vedtas detaljreguleringsplan 382 for Onsrud, datert 13.05.2016 med bestemmelser datert 23.05.2016. Adkomstpil fra vegen Onsrud Østre fjernes fra plankartet i etterkant av vedtaket. Ullensaker kommune henstiller tiltakshaver til omgående å iverksette oppstart av arbeid med reguleringsplan for krysset Onsrudvegen/Algarheimvegen. Ullensaker, 19.05.2016 Tor Arne Gangsø rådmann Saksnr. 2015/634-91 Side 3 av 13
Saksbehandler: Vidar Iversen Vedlegg: Saksdokumenter: Forslag til reguleringsplan, datert 13.05.2016 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 23.05.2016 Planbeskrivelse, datert 13.05.2016 Illustrasjon over dagens situasjon Illustrasjon over fremtidig situasjon ROS-analyse, datert 28.05.2015 Geoteknisk rapport, datert 19.02.2016 Følgebrev geoteknisk rapport Trafikkanalyse, datert 07.03.2016 Merknader samlet SAMMENDRAG Planområdet består av gamle Onsrud militærleir, som også har vært asylmottak, og er lokalisert sørøst for Algarheim. Området er ca. 70 daa, og har i dag ca. 7600 m 2 eksisterende bebyggelse fordelt på 16 bygninger. Planområdets avgrensning er tilnærmet identisk med området i kommuneplan som er avsatt til «framtidig næringsbebyggelse». Planforslaget legger til rette for ny bruk av eksisterende bygningsmasse. Området foreslås i hovedsak regulert til hotell/overnatting og forretning/industri (begrenset til bilforretning og verksteder). Det er på ett område åpnet for utbygging av eiendomsmassen, ved at to eksisterende garasjebygg kan bygges sammen. Hovedbygningen fra 1886-87 med tilhørende parkanlegg er regulert til bevaring. Alle mottatte innsigelser ved offentlig ettersyn er nå løst. Utover dette har Statens vegvesen forutsatt at frisikten og kryssutformingen av krysset Onsrudvegen/Algarheimvegen følger vegvesenets krav til utforming. Det er i planforslaget stilt rekkefølgekrav om at krysset må reguleres, byggeplan må godkjennes av Statens vegvesen, og krysset må være opparbeidet før tillatelser til tiltak innenfor planområdet kan gis. Da planarbeidet ble igangsatt ble det ikke tatt med tilstrekkelig areal ved krysset til å få regulert inn tilstrekkelig areal til frisiktsoner m.v. Rådmannen mener at planen for selve området nå er tilstrekkelig utredet og løsningene kan anbefales vedtatt. Tiltakshaver har informert om at de vil gå raskt i gang med å varsle arbeidet med reguleringsplan for krysset. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for «Onsrud gnr/bnr 88/23» datert 13.05.2016. Planforslaget tilrettelegger for oppføring av hotell/overnatting og forretning/industri med tilhørende infrastruktur i planområdet. Bakgrunn Hensikten med planen er å ivareta et historisk viktig område og å tilrettelegge for ny bruk av eksisterende bygningsmasse i gamle Onsrud leir. Planforslaget er utarbeidet av Landskapsarkitekt MNLA Nils Skaarer på vegne av forslagsstiller M. Wasqas Nasir. Reguleringsplan «Onsrud Leir» fra 2004 regulerer området til offentlige bygninger, da Onsrud leir tidligere ble brukt som transittmottak for asylsøkere. Nåværende eier M. Wasqas Nasir kjøpte stedet i 2013 fra Statsbygg. Saksnr. 2015/634-91 Side 4 av 13
Planstatus Planområde omfattes av reguleringsplan for «Onsrud Leir», vedtatt 03.05.2004. I kommuneplan for Ullensaker kommune 2015 2030 er området avsatt til «framtidig næringsbebyggelse». SAKSGANG Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune 10.12.2014. Varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad 5. februar 2015 og Eidsvoll Ullensaker Blad 4. februar 2015, i tillegg til elektroniske medier. Offentlige myndigheter, grunneiere, naboer og gjenboere ble tilskrevet med brev 2. februar 2015. Offentlig ettersyn Planforslaget ble 1.gangsbehandlet 22. juni 2015 og sendt på offentlig ettersyn 25. juni til 3. september 2015. Det kom inn 7 merknader, som er nærmere beskrevet under. INNKOMNE MERKNADER TIL OFFENTLIG ETTERSYN Akershus fylkeskommune, datert 03.09.15 Fylkeskommunen varslet administrativ innsigelse til planforslaget slik det forelå. Etter befaring på Onsrud 31. august 2015 med fylkesutvalget, kommunen og tiltakshaver, ble det fattet følgende vedtak av fylkesutvalget; 1. Fylkesutvalget har forståelse for at kommunen ønsker en fornuftig etterbruk av bygningsmassen på Onsrud. Det er også ønskelig utfra et bevaringsperspektiv. På bakgrunn av Onsruds relativt usentrale beliggenhet anbefaler fylkesutvalget at hotellvirksomheten på området begrenses til kapasiteten som er tilgjengelig i eksisterende bygningsmasse. 2. Å åpne for plasskrevende varehandel på Onsrud bryter med kommunens strategi om på sikt å flytte plasskrevende varehandel fra Jessheim næringspark til Gardermoen næringspark og vil bidra til en spredning av funksjoner og økt transportbehov. 3. Ut fra at aktivitetene som forslaget til reguleringsplan åpner for antas å ikke generere særlig omfang av gange og sykling fremmer fylkesutvalget ikke innsigelse til planforslaget. Dersom det på et senere tidspunkt blir aktuelt med ytterligere utbygging i området vil behovet for rekkefølgekrav for gang- og sykkelvei måtte vurderes på nytt. 4. I 6.2 punkt e må det spesifiseres at behovet for arkeologisk registrering skal vurderes av Akershus fylkeskommune før det gjøres inngrep i grunnen. Saksnr. 2015/634-91 Side 5 av 13
Rådmannens kommentar: Utbyggingspotensialet er etter offentlig ettersyn redusert i volum, og det tillates heller ingen nye bygg innenfor felt hotell/overnatting. Maksimalt 200 rom kan benyttes til overnatting, innenfor eksisterende bygningsmasse. Arkeologisk registrering er sikret gjennom rekkefølgekrav 7.1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 24.07.15 Fylkesmannen forventer at hotellvirksomheten på eiendommen begrenses til kapasiteten som er tilgjengelig i eksisterende bygningsmasse. Onsrud leir har ikke tilfredsstillende kollektivdekning, og hotellvirksomheten vil således være bilbasert og i konflikt med det nasjonale målet om å begrense biltrafikken i storbyregionene. Planområdet består av tykke marine avsetninger. Det er ikke registrert kvikkleire eller sensitive masser på utførte boringer. Boringene er avsluttet på 10 meter under terreng. Dypereliggende lag er dermed ikke kartlagt. Onsrud leir har en perifer bilavhengig lokalisering. Dette medfører at ny aktivitet i området vil virke trafikkgenererende, og kan komme i konflikt med overordnede føringer for areal- og transportplanlegging. Det er forståelig at kommunen ønsker å legge til rette for bevaring av Onsrud leir som historisk område gjennom nye bruksmåter. Fylkesmannen anbefaler derfor sterkt at hotellvirksomheten på området begrenses til kapasiteten som er tilgjengelig i eksisterende bygningsmasse. Utvidelse av romkapasitet ved oppføring av ny bygningsmasse vil bidra ytterligere til spredning av funksjoner og økning av transportbehov i Ullensaker. Rådmannens kommentar: Ny geoteknisk utredning (datert 19.02.2016) konkluderer med at det ikke er behov for å utrede områdestabilitet nærmere. Hotellvirksomheten i planforslaget er redusert til å omfatte kun eksisterende bygningsmasse innenfor felt hotell/overnatting, og maksimalt 200 rom kan benyttes til dette formålet. Hafslund Nett, datert 03.09.15 Hafslund Nett ønsker at utbygger tar tidlig kontakt for å avklare hvordan ny bebyggelse skal forsynes med elektrisk strøm, og planlegge nye elektriske anlegg. Selskapet ønsker også å avklare fremdriftsplan med utbygger. Hafslund viser til byggegrenser for deres tekniske installasjoner. Rådmannens kommentar: Merknad tas til orientering. NVE, datert 02.09.15 NVE fremmer innsigelse til detaljreguleringsplanen for Onsrud på følgende grunnlag: Saksnr. 2015/634-91 Side 6 av 13
Faren for kvikkleireskred er ikke tilstrekkelig avklart jf. sikkerhetskrav gitt i byggteknisk forskrift (TEK10) 7-3 og NVEs veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred. Oppfølging etter mottatt innsigelse: Det ble utført en ny geoteknisk utredning med boring februar 2016 som konkluderte med tilfredsstillende områdestabilitet. På bakgrunn av dette trakk NVE sin innsigelse i brev datert 04.03.2016. Rådmannens kommentar: Merknad tas til orientering. Statens vegvesen, datert 03.09.15 Statens vegvesen opplever at detaljreguleringen er noe dårlig opplyst mht. volumet på arealbruken innen planområdet og hvilken trafikk dette vil generere. Vegvesenet forventer at en med et potensiale på 12000 m 2 forretning vil kunne få en større trafikkgenerering fra planområdet enn det de gjennomførte trafikkutredningene antyder. Langs Fv. 174 Algarheimvegen er det skiltet 80 km/t fra Nybakk til Algarheim med unntak av en strekning på ca. 1 km hvor skiltet hastighet er 60 km/t. Det er regulert gang- og sykkelveg langs Algarheimvegen mellom Onsrud og Algarheim, men denne er ikke bygget. Det er i kommuneplanen stilt krav om at spørsmålet om gang- og sykkelveg skal avklares i forbindelse med detaljreguleringen av Onsrud og sees i sammenheng med arealbruken for planområdet. I forslaget til detaljreguleringsplan er det ikke lagt inn noe rekkefølgekrav om etablering av gang- og sykkelveg. Innen planområdet er det lagt opp til en arealbruk som er i strid med overordnede føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Hotell/overnatting og forretningsvirksomhet er virksomheter som bør ha en mer sentral, sentrumsnær plassering dersom en skal legge til rette for at trafikkveksten forbundet med virksomhetene skal tas med miljøvennlige transportformer. Innsigelse: Med bakgrunn i overnevnte har Statens vegvesen som statlig sektormyndighet innsigelse til forslaget til detaljreguleringsplan for Onsrud, inntil det enten er innarbeidet rekkefølgekrav om etablering av gang- og sykkelveg langs fv. 174 fra Algarheim til Onsrud eller arealbruken endres slik at den er i samsvar med overordnede føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Andre krav: Krysset mellom adkomstvegen til Onsrud og fv. 174 Algarheimvegen må få en utforming og en frisikt i hht. gjeldende vegnormaler. Det må legges til rette en trafikksikker løsning for gående som skal til og fra busslommene i kryssområdet. Det må lages en teknisk plan som grunnlag for reguleringsplanen slik at det avsettes tilstrekkelig areal i reguleringsplanen til utbedring av kryssområdet. Saksnr. 2015/634-91 Side 7 av 13
Det må framgå av bestemmelsene til detaljreguleringsplanen at kryssområdet skal være etablert i hht. byggeplan godkjent av Statens vegvesen før det gis igangsettingstillatelse innen planområdet. Rådmannens kommentar: Planforslaget er justert ned og legger til rette for et mindre volum, plasskrevende varer er spesifisert til kun og gjelde bilforretning, og det er rekkefølgekrav til utbedring av krysset Onsrudvegen/fv. 174. I brev datert 19.04.2016 varslet Statens vegvesen en betinget frafallelse av innsigelsen. Disse betingelsene er nå oppfylt. Se for øvrig diskusjonsdelen for utfyllende informasjon. Når det gjelder krysset mellom Onsrudvegen og fv. 174 var det varslet et for lite areal for å tilfredsstille kravene til frisikt. Kryssområdet er tatt ut av planen som fremmes nå, denne vil bli løst gjennom egen planprosess. Det er sikret i bestemmelsene at krysset skal opparbeides i tråd med gjeldene håndbøker før tillatelser innenfor planområdet kan gis. Ullensaker Historielag, datert 20.07.15 Ullensaker Historielag er skeptiske til at det kan tillates tilbygg, påbygg og underbygg når det gjelder hovedbygningen, slik 6.2 bokstav d åpner for. De ber om at det presiseres at slike forandringer ikke kan foretas når det gjelder den vernede hovedbygningen. Hovedbygningen er i ferd med å forfalle og det trengs en restaurering av bygningen umiddelbart. Bygningen er et flott kulturminne som er unikt i det området den ligger, og det å ta vare på en slik bygning må være en lønnsom investering for en som vil drive hotellvirksomhet. Ullensaker Historielag ber om at det legges til et nytt rekkefølgekrav som sikrer at hovedbygningen settes i slik stand som det kreves i 6.2 punkt a og c, før andre byggearbeider (bygninger) påbegynnes. Rådmannens kommentar: 6.2 d sier at tilbygg, påbygg og underbygg kan tillates når dette etter kommunens skjønn er godt tilpasset i forhold til bygningen og bygningsmiljøets særpreg og tradisjon. Samtidig sikrer 6.2 a, b og c at bebyggelsen innenfor hensynssonen skal bevares, samtidig som det kan gjøres nødvendige oppgraderinger for fremtidig bruk av bygningene. Rådmannen foreslår et nytt rekkefølgekrav som stiller krav til at hovedbygningen settes i stand før området H1-3 kan tas i bruk til hotell/overnatting. Ola Fjeldheim, på vegne av naboene av Onsrud Vestre, datert 02.09.15 Istandsetting To av bygningene på eiendommen er av meget stor kulturhistorisk verdi. Naboene mener at det bør stilles krav til dette gjennom rekkefølgebestemmelse, hvor bygningene skal være sikret og satt i stand utvendig før eiendommen tas i bruk (evt. før det gis igangsettingstillatelse for øvrige tiltak på eiendommen). Naturmangfold Den gamle gårdsdammen inne på område mener naboene inneholder småsalamander, en art som karakteriseres som «nær truet». De ber derfor om at det foretas en registrering, og at dammen sikres med bestemmelser og innlemmes i hensynssone for bevaring. Saksnr. 2015/634-91 Side 8 av 13
Trafikk Det er to veger knyttet til planområdet; Onsrudvegen og Vestre Onsrud. Naboene mener det er en feil i planbeskrivelsen: Onsrudvegen forbi dagens bom har aldri vært hovedveg for leiren/onsrud vestre. Hovedvegen til leiren har alltid vært vegen Vestre Onsrud. Dette gjelder både da det var militærleir (1952-1998) og da det var asylmottak (1998-2005). Langs Onsrudvegen, fra punktet den deler seg fra Vestre Onsrud, er det 21 boenheter nært inntil vegen. Vegen er smal fem meter eller mindre og det er ingen grøft eller opparbeidet vegskulder. Det er flere steder ikke plass til å utvide vegen. En utvidelse av vegen vil komme i konflikt med bygninger, med salamanderdammen og med deler av den vernede hagen. I tillegg er denne veien i dag skolevei. Formålene det legges opp til i planen vil generere tyngre trafikk og støy. Naboene ber om at hovedatkomst til bebyggelsen innenfor planområdet går langs vegen Vestre Onsrud. De tre eksisterende avkjørslene fra Onsrudvegen stenges fysisk for biltrafikk, men det kan legges til rette for gang- og sykkeladkomster fra bebyggelsen og ut til denne vegen. Krysset der Onsrudvegen møter Vestre Onsrud er i dag lite oversiktlig, og til dels utflytende. Det bør her lages et rett T-kryss, hvor det naturlige for hovedtrafikken vil være å kjøre rett fram, via vegen Vestre Onsrud, til bebyggelsen i planområdet. Naboene stiller spørsmål om halvannen meter fortau fra dette krysset og ned til Rv 174 er hensiktsmessig i forhold til brøyting, og om det er tilstrekkelig i forhold til trafikkbelastningen på vegen. Det bør lages en overgang til bussholdeplassen på andre siden av Rv 174. Beplantning/Skjerming Da planforslaget åpner for næringsvirksomhet nord i planområdet, må det påregnes at tiltaket vil medføre noe støy. Naboene ber om at det stilles krav til skjermbeplanting av området. Bebyggelse Da områdets karakter og verdi fremholdes som særdeles viktig i planbeskrivelsen, må eventuell ny bebyggelse forholde seg til eksisterende bebyggelsen på en god måte. Eventuell ny bebyggelse på den gamle grunnmuren må underordne seg hovedbygningen, og nærliggende bygninger både i størrelse, volum, materialitet og arkitektonisk utforming. Naboene mener at høyden på bygninger i den nordre delen fremstår som alt for høy for omgivelsene. De foreslår at det settes maksimal byggehøyde på 7,0 meter, og at det åpnes for flatt tak for å dempe totalhøyden. Rådmannens kommentar: Naboenes merknader imøtekommes ved at Vestre Onsrud vil være adkomstvegen inn til all virksomhet innenfor planområdet. Dette er den naturlige veiføringen inn til planområdet, i tillegg til at man skåner de boligene som ligger ved vegen Onsrud. Den gamle grunnmuren innenfor området for hotell/overnatting skal ikke bygges opp igjen. Det eneste som er tillatt av bygging er en sammenslåing av to garasjer i felt forretning/industri. Maksimal gesimshøyde er 7 meter, og maksimal mønehøyde er 9 meter. Dette er noe strengere en plan- og bygningsloven 29-4 tilsier, men ansees som tilstrekkelig byggehøyde for å få til et funksjonelt næringsbygg. Saksnr. 2015/634-91 Side 9 av 13
Det er i bestemmelsen lagt inn krav om at område G2 og G4 skal beplantes med en vegetasjonsskjem. Se rådmannens vurderinger/drøftinger for svar på øvrige merknader. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Onsrud ligger i et større landbruksområde med ravineformede skogs- og jordbruksarealer sørøst for Algarheim. Til tross for landlig preg er det kort vei til overordnet vegnett (E6 og E16), samt Jessheim (6 km) og Gardermoen (13 km). Planområdet er 73,5 daa stort, og regulerer området til hotell/overnatting og forretning/industri, i tillegg til grønnstruktur, teknisk infrastruktur og samferdselsanlegg. Hovedhuset på Onsrud er fra 1886-7 og vil sammen med parkanlegget bli regulert til hensynssone bevaring kulturminne. Hensikten med planforslaget er å ta vare på dagens bygningsmasse, og legge til rette for nye funksjoner. Planområdet består av i alt 16 eksisterende bygninger av ulik alder og kvalitet. To garasjebygg i felt forretning/industri er tillatt bygget sammen. Innenfor felt FI (forretning/industri) er det tillatt bilforretning og industri i form av verksted. Området har i dag to store garasjebygg, med en mønehøyde på ca. 6 meter på det høyeste. Disse byggene framstår i dag med et dårlig arkitektonisk uttrykk. Planen åpner for å bygge disse byggene sammen med en gesimshøyde på 6 meter og mønehøyde på maksimum 9 meter. Maksimal tillatt utnyttelse er 5 300 m 2 BRA. Innenfor felt H (hotell/overnatting) er den eksisterende bygningsmassen tenkt brukt til enkelt overnattingstilbud, selskapslokale, industrikjøkken og catering. Innenfor arealet til dette formålet er det plass til 50-100 rom med 2 sengeplasser per rom innenfor eksisterende bebyggelse. Ved en opprustning av all bygningsmasse innenfor H1-3 vil dette tallet kunne øke til maksimalt 200 rom. Maksimal tillatt utnyttelsen for felt H1, H2 og H3 er 10 000 m 2 BRA. Alt av grøntområder er regulert som eget formål i plankartet. Forslag til rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av 1,5 meter bredt fortau langs Onsrudvegen ned til fv. 174. I tillegg er det rekkefølgekrav til utbedring av kryss fv. 174/Onsrudvegen før tillatelse til tiltak kan gis. For utfyllende informasjon vises det til planbeskrivelsen. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Hovedendringer etter offentlig ettersyn: Planforslaget er innskrenket i både volum og bruk i forhold til det som var ute til offentlig ettersyn. - Plasskrevende varer er tatt ut. - Bygningsvolumene er avgrenset til eksisterende bebyggelse. Saksnr. 2015/634-91 Side 10 av 13
- Nybygg tillates kun ved at de to eksisterende garasjene i nord kan bygges sammen. - Industri er begrenset til verksteder. - Forretning er begrenset til bilforretning. Det er presisert i bestemmelser og på plankart at adkomsten til planområdet er fra vegen Vestre Onsrud. Krysset Onsrudvegen /Algarheimvegen er tatt ut av planforslaget og vil bli håndtert i egen plan. Det kan ikke gis tillatelser til tiltak innenfor planområdet før reguleringsplan for kryss er vedtatt, byggeplan godkjent av vegvesenet og tiltakene her er gjennomført. Parkeringstall justert ned fra 324 til 150 plasser. Det er stilt krav om at hovedbygningen må settes i stand før H1-3 kan tas i bruk til hotell/overnatting. Det er lagt til krav om vegetasjonsskjerm innenfor feltet G2 og G4. VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnede mål Bygningsmassen på området dateres fra 1700-tallet og frem til 1960-tallet. Dette har gitt området en karakter og et særpreg som skal tas vare på. En bruk og en videreutvikling innenfor de rammene som plankart og bestemmelser åpner for, vil være en god måte å ta vare på Onsrud som et historisk område. Planforslaget anses å være innenfor de rammene som kommuneplan har satt for området, samt at det imøtekommer de offentlige høringsinstansene som uttalte seg til planforslaget. Utnyttelse I forhold til det opprinnelige planforslaget er plankart og bestemmelser endret for å imøtekomme innsigelser og merknader til planen. Høringsforslaget hadde en utnyttelse på mellom 45 80 % BYA. Nå er maksimal utnyttelse satt til m 2 BRA av eksisterende bebyggelse. Årsaken til dette er at det ikke tillates å oppføre nye bygninger innenfor felt hotell/overnatting. Dagens bygningsmasse innenfor felt hotell/overnatting er 9 883 m 2 BRA. For felt forretning/industri er planbestemmelsene strammet inn slik at det kun er lov til å bygge sammen to eksisterende garasjer. Ingen andre bygninger tillates oppført. Eksisterende garasjebygg i felt forretning/industri utgjør i dag 2 805 m 2 BRA. Framtidig nytt bygg mellom eksisterende garasjer vil bli på 2 470 m 2 BTA. Gesims og mønehøyde for dette feltet er henholdsvis 7 og 9 meter. Planbestemmelsene åpner dermed for maksimalt tillatt utnyttelse på 5 300 m 2 BRA innen felt forretning/industri. Høyder og utnyttelse som foreslås er vurdert til ikke å få større konsekvenser for nabobebyggelse eller området avsatt til hensynssone bevaring kulturminne. Trafikk Vegløsningen er regulert slik den fremstår i dag, hvor de interne vegene i planområdet er felles privat. I tillegg er det regulert fortau langs Onsrudvegen. Dette skal opparbeides før Saksnr. 2015/634-91 Side 11 av 13
bebyggelsen kan tas i bruk. Gitt påregnelig trafikkmengde, og at en fortausbredde utover 1,5 meter ville medføre store inngrep i det skrånende terrenget langs Onsrudvegen mener rådmannen denne bredden er akseptabel. Som nevnt er krysset Onsrudvegen/fv. 174 Algarheimvegen nå tatt ut av planforslaget og må håndteres som egen plan. Planområdet må utvides i kryssområdet for å få plass til hensynssone frisikt mm. Det er søkt vegvesenet om å redusere fartsgrensen på stedet fra 80 til 60 km/t. Vegvesenet har imidlertid avslått dette. Redusert fartsgrense ville ha gitt andre krav til frisikt, og dermed et mindre areal som må reguleres og et mer begrenset tiltak. Forslagstiller er oppfordret til å ettervarsle et større område for å ta med krysset nå, men har funnet at det ikke er ønskelig. Rådmannen anbefaler denne delingen av planen fordi det etter rådmannens syn ikke er hensiktsmessig med en ny planprosess for de deler av planområdet som nå ansees som klare til behandling (selve Onsrud leir og Onsrudvegen). Selv om planen for Onsrud vedtas nå, vil det ikke kunne gjennomføres tiltak før plan for krysset er utarbeidet og tiltakene gjennomført. Dette er sikret gjennom rekkefølgekrav i 7.4. Antall parkeringsplasser er redusert fra 324 til 150. Av disse skal 5 % av p-plassene være HCplasser, og 5 % skal inneholde el-ladepunkt. Dette tilsvarer parkeringsbestemmelsene fra Byplan Jessheim. Risiko og sårbarhetsanalyse De forhold som er nevnt i ROS-analysen er tatt hensyn til i utarbeidelse av plankart og planbestemmelser. Kulturminner og biologisk mangfold Hovedbygningen i planområdet er i tidligere planer avsatt med hensynssone bevaring kulturminne. Dette er videreført. Den gamle gårdsdammen viser ingen tegn til amfibier eller andre arter i databasene, noe som kan skyldes at denne har vært tørr lenge. Det biologiske mangfoldet har blitt redusert ved en tidligere utbygging, samt grunnet manglende skjøtsel av eng og hage rundt bygningene. Planforslaget er vurdert til ikke å føre til forringelse av naturmangfoldet, da planforslaget i all hovedsak er en omregulering av eksisterende bygningsmasse. Planforslaget inneholder rekkefølgekrav til infrastruktur som må være på plass før tillatelse til tiltak innenfor planområdet kan gis. Rådmannen foreslår at det stilles krav om at hovedbygningen skal settes i stand i henhold til reguleringsplanens bestemmelser før område H1-3 kan tas i bruk til hotell/overnatting. Formålet hotell/overnatting vil ifølge tiltakshaver ligge et par år fram i tid, da bygningsmassen må rehabiliteres. Denne rehabiliteringen vil finansieres gjennom drift av bilforretning/verksted. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealene i planforslaget er regulert som grønnstruktur (G1-8) og park (P), ca. 24 daa til sammen. Sett i sammenheng med planområdets størrelse på 73 daa og eksisterende Saksnr. 2015/634-91 Side 12 av 13
bygningsmasse på ca. 7600 m 2, er uteoppholdsarealene romslige. Dette er også intensjonen med planen, når man tar planområdets beliggenhet og historie i betraktning. Lekeplasser er ikke regulert i plankartet, men reguleringsbestemmelsene åpner for det innenfor arealer til grønnstruktur. Illustrasjonsplanen viser hvordan området kan beplantes. Mellom Onsrudvegen og formålsgrensene hotell/overnatting og forretning/industri er det lagt inn en grønn buffersone på 3-4 meter i bredden. I denne sonen i nord, i G2 og G4, foreslår rådmannen i reguleringsbestemmelsens 5.1. at det stilles krav om at beplanting i form av vegetasjonsskjerm skal være på plass før brukstillatelse gis for tilhørende utbyggingsområder. KONKLUSJON Planforslaget legger opp til en fornuftig bruk av eksisterende bygningsmasse, og vil være med på å sikre ivaretagelse og aktivitet i disse bygningene. På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at kommunestyret vedtar detaljreguleringsplanen. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2015/634-91 Side 13 av 13