Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 2016
2 Kvartalsrapport Q3 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 3 4 5 7 8 9
3 Sammendrag Fondets eiendomsportefølje består av eiendommene Kabelgata 40 i Oslo, Husnes Storsenter samt Gunnar Knudsensvei 40 i Skien. Kabelgata 40 er solgt med virkning fra 1.10.16, og det arbeides med salg av Fondets 2 resterende eiendommer iht. selskapets vedtatte nedsalgsstrategi. Aksjekursen (VEK) i fondet er i kvartalet estimert til 1,86 kr per aksje. Totalt ble det utbetalt NOK 0,5 per aksje i kvartalet. Netto-yield på porteføljen er 7 %. Selskapet har per 30.09.16 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 757,1. Fondet har 4 301 aksjonærer.
4 Kvartalsrapport Q3 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på 1,3 % for 3. kvartal, sammenlignet med verdijustert egenkapital per aksje i 2. kvartal 2016. Avkastning og aksjekurs Periode Aksjekurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-1,6 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Q4 13 7,45 0,3 % 7 Q1 14 7,05 0,1 % 8 Q2 14 7,40 4,9 % Q3 14 7,51 1,5 % Q4 14 NA NA Q1 15 3,60-10,1 % 9 Q2 15 3,45-4,1 % Q3 15 2,82-18,3 % Q4 15 2,26-20,0 % Q1 16 2,29 1,3 % Q2 16 2,34 1,8 % Q3 16 1,86 1,3 % 10,11 Akkumulert -25,6 % Avkastning i 3. kvartal 2016 Fondet leverer en avkastning på ca. 1,3 % i 3. kvartal 2016, sammenlignet med VEK per aksje i 2. kvartal. Per 30.09.16 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 1,86, aksjekursen, der man har hensyntatt fremtidige estimerte transaksjonskostnader. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 3. kvartal ble 0,3 %. Verdiendring Verdiendringene resulterte samlet sett i en økning i aksjekursen på 1,0 %. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på -25,6 % 2 Omsetning i annenhåndsmarkedet Aksjer i Fondet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent 3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter, UNION Eiendomskapital AS, samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte forestår arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere har i den perioden det er tillatt å handle aksjer undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal primærinnsider informere styret i SPI. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 og 2016. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 2013), NOK 0,40, NOK 3,15, NOK 0,25 og NOK 0,25 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 7,695 per aksje siden oppstart i 2005. 1Utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2Utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3Utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4Utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 5Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 6Utbytte på NOK 0,42 per aksje. 7Utbytte på NOK 0,32 per aksje. 8Utbytte på NOK 0,40 per aksje. 9Utbytte på NOK 3,15 per aksje. 10Utbytte på NOK 0,25 per aksje. 11Utbytte på NOK 0,25 per aksje. Totalt i utbytte 7,695 Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 3 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 757,1 millioner 1. Det er totalt 55 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7 % ved utgangen av 3. kvartal, og ledigheten er ca. 5,6 % 2 Fondets levetid Fondet er inne i en avviklingsfase, der forvalter fokuserer på aktiv forvaltning samt klargjøring av eiendommer for salg. Forvalter har en løpende dialog med Fondets styre og investeringskomite knyttet til gjennomføring av Fondets nedsalgsstrategi. Vektet yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7 % Eiendomsporteføljen Per 30.09.16 bestod eiendomsporteføljen av 3 eiendommer med en samlet verdi på NOK 757,1 millioner. Kabelgata 40 er solgt med virkning fra 01.10.16, og salgssum er hensyntatt i porteføljeverdien. Porteføljen har et samlet areal på ca. 56 600 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 56,9 millioner. Vektet yield 3, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,0 %. Leieforhold Per 30.09.16 hadde eiendomsporteføljen totalt 55 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Expert, Universitetet i Oslo og Motorola. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 10 største leietakerne per 30.09.16 ansvarlige for ca. 64 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 5,6 %. Topp 10 investorer % andel av aksjene STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,70 % GOLDMAN, SACHS & CO. 2,06 % ANDVARI INVESTMENT R 1,25 % UNIFOR C/O FELLESMASSEN 1,1 % LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % KIKAMO AS 0,75 % KJELL STOKKA AGENTUR 0,70 % LAVO AS 0,65 % STATE STREET BANK 0,63 % HEDALM HOLDING AS 0,62 % Oversikt over Fondets eiendommer: Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) Kabelgata 40 1) Oslo 8 273 14 216 531 10,8 Gunnar Knudsens vei 90 Skien 16 512 11 999 817 1,3 Husnes Storsenter Husnes 31 830 30 725 754 2,6 Total 56 615 56 942 102 4,4 1) Fondet eier 51 % av kabelgata 40 Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Faktisk leie mot gjennomsnittsmarkedsleie for porteføljen 3 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).
6 Kvartalsrapport Q3 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling av eiendomsporteføljen per segment basert på leieinntekter 25,2 % 30,8 % Butikk Kontor 1,3 % 3,2 % Lager Parkering Annet 39,5 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke basert på leieinntekter 12,7 % Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 3. kvartal. Neste verdivurdering vil bli gjennomført ved utgangen av 4. kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. 52,6 % 34,7 % Hordaland Oslo Telemark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 40 35 30 25 20 15 10 5 0 16 17 18 19 20 21 Butikk Kontor Lager Parkerin Investering Annet Servering
7 Finansiering Fondets belåningsgrad er 61,4 % ved utløpet av 3. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK 464,7 millioner, hvorav 34,2 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 3,71 % ved utløp av kvartalet. Belåningsgrad Per 30.09.16 hadde Fondet totalt NOK 464,7 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 61,4 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden på grunn av innfrielse av en fastrenteavtale. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per 30.09.16 hadde Fondet totalt NOK 464,7 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 30.09.16 var 3,71 %, inklusiv lånemargin, som er en reduksjon i rentekostnaden fra forrige kvartal grunnet innfrielser av fastrenteavtaler. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 30.09.16 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per 30.09.16 var 7 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 3,3 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per 30.09.16 var 34,2 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Andel rentesikret gjeld er lavere enn forrige kvartal på grunn av innfrielser av renteavtaler. Det er et positivt yield gap på ca. 3,3 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.09.16 har Fondet 2 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 4,52 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 1,1 år. Disse avtalene vil bli nedkvittert i forbindelse med salg. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Expert AS 21 % 2 Universitetet i Oslo 20 % 3 Motorola Solutions Norway AS 5 % 4 Rema 1000 4 % 5 Kiwi 3 % 6 Eurospar 3 % 7 Europris 2 % 8 Jysk AS 2 % 9 Mekk AS 2 % 10 Sport 1 AS 2 % 11 Kvinnherad Libris 1 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 140 120 100 80 60 40 20 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.
8 Kvartalsrapport Q3 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q3/ 2016 Hittil i år Q2/ 2016 Gevinst ved salg av bygg -0,0-27,6-27,6 Leieinntekter 16,6 76,0 59,4 Øvrige inntekter 2,9 20,2 17,3 Sum inntekter 19,6 68,7 49,1 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -3,0-15,3-12,3 Annen driftskostnad -20,2-40,9-20,7 Sum driftskostnader -23,2-56,2-33,0 Driftsresultat -3,6 12,5 16,1 Finansinntekter 2,8 3,2 0,4 Finanskostnader -10,0-44,9-34,9 Verdiendring finansielle derivater 0,0 1,8 1,8 Resultat -10,7-27,3-16,6 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 103,0 103,0 103,0 Varige driftsmidler 810,4 810,4 814,2 Finansiell anleggsmidler 7,5 7,5 7,5 Sum anleggsmidler 920,8 920,8 924,7 Bank 121,8 121,8 151,2 Omløpsmidler 15,6 15,6 92,6 Sum eiendeler 1 058,3 1 058,3 1 168,6 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 200,4 200,4 272,2 Sum egenkapital 384,0 384,0 455,8 Gjeld Langsiktig gjeld 614,4 614,4 669,3 Kortsiktig gjeld 60,0 60,0 43,5 Sum gjeld 674,4 674,4 712,8 Sum egenkapital og gjeld 1 058,3 1 058,3 1 168,6
9 Markedskommentar Transaksjonsvolumet på NOK 39 mrd. ligger betydelig bak fjorårets 69 mrd., men med 132 registrerte transaksjoner er det gjort flere transaksjoner enn på samme tid i fjor. For transaksjoner med verdi opp til NOK 600 mill. har volumet aldri vært høyere. I leiemarkedet gir netto nullvekst i kontortilbudet frem mot 2019 gode vekstvilkår for leieprisene. Rammevilkår og konjunkturutsikter Etter at oljeprisen nådde bunnen på USD 27 i februar, har den steget mer enn 70 %. Prisen er imidlertid fortsatt godt under halvparten av nivået fra 2014. Perioden med lave oljepriser har påvirket norsk økonomi negativt gjennom lavere investeringsvilje hos aktørene i oljenæringen og dermed lavere BNPvekst. Den kraftige kronesvekkelsen og ekspansiv penge- og finanspolitikk har imidlertid gjort nedturen mindre dramatisk enn mange fryktet. Så langt er det først og fremst oljerelaterte næringer og de oljeeksponerte fylkene på Sør- og Vestlandet som opplever svak vekst, mens resten av økonomien har utviklet seg bedre. De siste månedene har det vært flere positive signaler i strømmen av makroøkonomiske nøkkeltall, og mye tyder på at norsk økonomi har passert bunnen vekstmessig. Blant annet viser Norges Banks regionale nettverk fra september at bedriftenes samlede produksjon har økt siste kvartal. Fallet i oljeleverandørnæringen har avtatt, og i de fleste andre bransjer tiltar veksten. I tillegg indikerer undersøkelsen at samlet produksjonsvekst vil tilta fremover. Norges Banks forventningsundersøkelse fra tredje kvartal viser at bedriftenes fremtidsutsikter for de neste 12 månedene er styrket. siste kvartalet har samlet finansieringsrente i standardcaset økt fra 3,41 til 3,60 %. Størrelsen på marginøkningen er imidlertid betydelig lavere nå enn de siste tre kvartalene, der snittøkningen pr. kvartal var 20 bps. I tillegg registrerer vi at bildet nå er mer blandet ved at én av bankene har tatt marginen noe ned og andre har holdt marginen uendret. Dette kan være et tegn på at marginen er i ferd med å toppe ut. At marginen nå viser tegn til å toppe ut, samtidig som bankenes innlånskostnad og kredittpåslagene for eiendomsobligasjoner har falt, er positivt for utsiktene i finansieringsmarkedet og gir grunn til å vente gradvis bedring fremover. Salgsmarkedet for næringseiendom Vi har registrert 132 transaksjoner på til sammen NOK 39 mrd. så langt i år. I fjor var volumet NOK 69 mrd. på samme tidspunkt. Volumet ligger altså betydelig bak fjoråret, men det er flere grunner til at dette ikke bekymrer oss nevneverdig. For det første er transaksjonsvolumet så langt i år for transaksjoner med verdi opp til NOK 600 mill. det høyeste vi har registrert noen gang. I tillegg er antall transaksjoner i år noe høyere enn i fjor. Aktiviteten i normalmarkedet er altså minst like høy som i fjor, og på et rekordnivå historisk sett. Signaler på bedring i norsk økonomi, høy inflasjon og sterk boligprisvekst bidro til at Norges Bank holdt styringsrenten uendret på 0,5 % og hevet rentebanen i september. Renter og lånefinansiering UNIONs Bankundersøkelse fra tredje kvartal viser at bankmarginen har fortsatt opp for femte kvartal på rad. Snittmarginen for nye 5-årslån til sentralt beliggende eiendom i Oslo med 65 % belåning økte med 6 bps til 2,33 %. Marginen er dermed 68 bps høyere enn bunnen fra sommeren i fjor. Ettersom lange renter også har kommet opp det For det andre var 2015 et helt spesielt år drevet av en rekke svært store porteføljetransaksjoner. Ser vi årets volum opp mot et år som 2014, som endte opp som det tredje sterkeste transaksjonsåret i historien, ligger vi godt foran. På samme tidspunkt i 2014 hadde vi registrert om lag 103 transaksjoner til en samlet verdi av NOK 25 mrd. For det tredje er det ikke slik at volumnedgangen er drevet av at kjøperne uteblir, så etterspørselsoverskuddet etter eiendom vedvarer. Hovedårsaken til nedgangen i volum er at det har vært færre store objekter for salg.
10 Kvartalsrapport Q3 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS Priser / yielder Det er fortsatt et betydelig etterspørselsoverskudd etter eiendom, noe som har bidratt til yieldkompresjon for både prime og normal eiendom. Vi tror at prime yield vil bli værende på rekordlave 3,9 %, men vi venter at normalyielden vil reduseres ytterligere. Det er flere årsaker til dette. Før det første er gapet mellom prime og normal yield på et historisk høyt nivå. For det andre venter vi en gradvis bedring i både leiemarkedet og finansieringsmarkedet. Til slutt så tror vi investorene vil ta på seg mer risiko for å oppnå tilstrekkelig forventet avkastning. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er 7,9 %. Etter at ledigheten steg gjennom 2014 og starten av 2015, har ledigheten utviklet seg flatt i 2016. Samlet brutto nybygging i perioden 2016 til 2018 er anslått til 250 000 m2. Dette innebærer et årlig snitt på drøyt 80 000 m 2, noe som er betydelig under gjennomsnittet på 130 000 m2 de siste 15 årene. Samtidig forventer vi at konverteringsvolumet i perioden blir i samme størrelsesorden, slik at nettoveksten på tilbudssiden forblir rundt null. Arealabsorpsjonen er lav for øyeblikket. Vi ligger an til en arealabsorpsjon i størrelsesorden 20 000 m 2 i inneværende år. Det er imidlertid stadig flere tall som indikerer at bedriftene nå ser gradvis mer positivt på fremtiden, og vi forventer at etterspørselen tar seg opp i takt med at vekstutsiktene bedres. Vår prognose innebærer en absorpsjon på 80 000 m 2 i 2017, og 110 000 m2 i både 2018 og 2019. Vi har oppjustert vårt estimat for 2016 fra null til tre % leieprisvekst i Oslo. Det er tre årsaker til at vi har tatt opp prognosen. For det første er inflasjonen høyere enn forventet for øyeblikket. For det andre ser vi stadig sterkere indikasjoner på at nedgangskonjunkturen i norsk økonomi går mot slutten. For det tredje har vi fått flere kvartaler med leieprisdata som viser at leieprisene har flatet ut. Utsiktene i kontorleiemarkedet er gunstige de kommende årene. Tilbudssideveksten forblir svært lav, og når etterspørselen kommer tilbake vil ledigheten komme ned slik at markedsbalansen i stadig sterkere grad går i favør utleier. Våre prognoser innebærer at vi får en leieprisvekst på 4 % i 2017, 6 % i 2018 og 8 % i 2019. Den nominelle leieprisveksten kan kanskje virke høy ut i fra stemningen i markedet i dag. Men hvis prognosene slår til vil realleien i 2019 kun være tilbake på 2014-nivå. Noter 1 Kyte 2 Norion Næringsmegling 3 Eiendomsmegler1 Næringseiendom
11 Bergen, Trondheim og Stavanger Utviklingen i arbeidsmarkedet i Bergen er positiv ettersom at veksten i arbeidsledighet har flatet ut i år. Kontorledigheten steg med et drøyt prosentpoeng fra april 2015 til april 2016. Det er 220 000 m2 ledige kontorarealer, noe som tilsvarer 10,5 % av byggmassen. Økningen i kontorledigheten skyldes en kombinasjon av nedturen i oljebransjen og at det har vært bygget for mye over tid. Vi forventer at ledigheten skal fortsette å stige ettersom etterspørselen etter nye arealer er relativt lav og det fortsatt bygges for mye. Det er særlig de oljeutsatte områdene Sandsli og Kokstad som er hardt rammet. Det er jevn etterspørsel etter gode lokaler i sentrum, og større arealer er mangelvare. Trondheim har klart seg relativt godt gjennom konjunkturnedgangen i norsk økonomi. Arbeidsledigheten i Sør-Trøndelag er 2,6 %, noe som praktisk talt er på samme nivå som før oljeprisen stupte. Utviklingen på tilbudssiden legger imidlertid en betydelig demper på kontorleiemarkedet. Den høye nybyggingstakten de siste årene har allerede dratt kontorledigheten opp til nesten 10 %, og vi forventer at kontorledigheten vil fortsette å stige i 2017 og 2018 ettersom det ferdigstilles enda mer. Høy kontorledighet vil bidra til at det forblir leietakers marked i Trondheim i minst to år til. Leieprisene er under press i flere områder, og vi venter at leienivåene fortsatt skal være nedadgående i de fleste kontorområdene. Leiemarkedet i Stavanger har vært utfordrende de to siste årene. Men om vi løfter blikket kan vi imidlertid se tegn til at ting er i ferd med å flate ut. Etter å ha steget fra 2 til om lag 5 % de to foregående årene, har arbeidsledigheten holdt seg stabil i år. Videre viser Norges Banks regionale nettverk at oljeleverandørenes produksjonsfall har avtatt siden mai, og at de venter at nedgangen vil avta videre det neste halvåret. Kontorledigheten i Stavanger var 9,2 % per mai, etter at den falt med 0,9 prosentpoeng fra i fjor høst. Reduksjonen i ledighet skyldes i all hovedsak at Norwegian Property leide ut 20 000 m2 i Forusbreen 35 til asylmottak. På Forus har gjennomsnittlig leiepris falt mellom 20 og 25 % siden toppen. Vi tror at fallet nå i all hovedsak er bak oss, men at det fortsatt er et stykke frem til ny leieprisvekst. Det er samtidig verdt å minne om at leiemarkedet i sentrum og på Hinna har stått seg mye bedre.
KNOWIT EXPERIENCE Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, www.union.no nr. 81570-B