Side 1 av 16 Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 115/05 Arkivsaksnr.: 01/02906 Arkivkode: RP ANDRE PLANER-26 Saksbehandler: Øystein Engan Saksnummer Utvalg Møtedato 0018/04 Teknisk hovedutvalg 18.02.2004 0013/05 Teknisk hovedutvalg 02.02.2005 0115/05 Teknisk hovedutvalg 10.08.2005 REGULERINGSPLAN VED STEINSTØLEN, DEL AV GNR 11 BNR 1, HOLSÅSEN Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Planforslag med bestemmelser og beskrivelse, datert 05.01.04 Dokumentjournal, datert 02.02.04 Dokument i saka: Se vedlagt dokumentjournal Saksopplysninger: Grunneier ved Steinstølen har fremmet privat forslag til reguleringsplan for deler av eiendommen gnr 11 bnr 1. Formålet med planen er å tilrettelegge for 9 nye hyttetomter vest for Steinstølen. Oppstart av planarbeid ble varslet av planfremmer i oktober 2001, og kommunen har kun registrert en merknad til planforslaget. Merknaden er ivaretatt i planforslaget. Planfremmer har dokumentert at planforslaget er viktig for utvikling av garden, og planen behandles derfor med prioritet som næringsplan. Planforslaget var oppe til behandling i tverretatlig planforum 09.09.03, og det ble sendt ut brev til planfremmer med anbefalte endringer av plankartet. Revidert plankart, datert 05.01.04 fremmes nå til 1. gangs behandling til Teknisk hovedutvalg. Forhold til overordna plan: I gjeldende kommuneplans arealdel er området avsatt til LNF-område 3.3, hvor det i bestemmelsene er åpnet for ny bebyggelse etter godkjent bebyggelsesplan. Administrasjonen har funnet at denne bestemmelsen ikke er gyldig, da den mangler kriterier for lokalisering og omfang av bebyggelsen. Dette er et krav etter plan- og bygningsloven, dersom man vil åpne for spredt bebyggelse i LNF-områder. Området er således å regne som LNF-område uten mulighet for ny bebyggelse, og planforslaget er i strid med gjeldende kommunedelplan.
Side 2 av 16 I reguleringsplan for Holsåsen er området regulert til landbruksformål, og planforslaget er å regne som en endring av gjeldende reguleringsplan for Holsåsen del 1. I behandling av forslag til endring av reguleringsplan for Holsåsen, vart det av Teknisk hovedutvalg i møte den 19.01.00 fattet vedtak med følgende ordlyd: Teknisk hovedutvalg anbefaler oppstart av privat planarbeid for eiendommene gnr. 11 bnr 8 og gnr 11 bnr 5 innenfor reguleringsplan for Holsåsen del 1. A Andre søknader om reguleringsendring i reguleringsplan for Holsåsen del 1 vil ikke bli tatt opp til behandling før arealdelen til kommunedelplanen for Hol er vedtatt. Revidert kommuneplanens arealdel er ikke vedtatt, men fremmes til endelig behandling i kommunestyret i mars 2004. Området ligger i planforslaget foreslått som byggeområde for nye fritidsboliger. Det er i forslaget etter krav fra fylkesmannen foreslått et krav til grøntstrukturplan for Holsåsen før man kan tillate ytterligere reguleringsplaner i området. Dette arbeidet er igangsatt, og er planlagt å være ferdigstilt i mai 2004. Miljøkonsekvenser: Administrasjonen har ikke opplysninger om at det er særlig verdifulle verneverdier i området som blir påvirket. Området er tidligere beitemark, men området vurderes i dag å ha lite beiteverdi. Heller ikke sentrale løypetraseer, vilttrekk eller viktige viltbiotoper ser ut til å bli berørt. Det er ikke vurdert bruk av alternative energikilder Økonomiske konsekvenser: Planen medfører ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen. Vurdering: Administrasjonen har hatt planforslag oppe til behandling i Tverretatlig planforum, og vurderingene under er sendt til planfremmer i brev med anbefalte endringer. De punkter som er endret etter enighet med planfremmer omtales ikke. Planforslaget fremmes som en endring av en del av gjeldende reguleringsplan for Holsåsen, med omregulering fra landbruksområde til byggeområde for fritidsboliger. Administrasjonen kan ikke se at det ligger særlig verdifulle jordbruksverdier i området som skal ligge til hinder for en utbygging av området. Det er også tatt med i den jordbruksfaglige vurdering at inntektene av utbyggingen i henhold til dokumentasjon skal nyttes til utvikling av eksisterende gardsbruk. Planforslaget er i tråd med forslag til ny kommuneplans arealdel som fremmes til endelig behandling i kommunestyret i mars. Det er tidligere gjort et vedtak om at det ikke skal tas nye planer opp til behandling på Holsåsen før ny arealdel for kommunen er vedtatt. Administrasjonen vurderer planforslag for Steinstølen til å være ivaretatt i forslag til ny kommuneplans arealdel, og at det ikke ligger større konflikter i dette området som tyder på endring. Dette vil i så fall komme frem i løpet av en offentlig høring. Administrasjonen mener derfor planforslaget kan fremmes til 1. gangs behandling med forutsetning om at planen ikke tas opp til 2. gangs behandling før nye kommuneplans arealdel er endelig vedtatt.
Side 3 av 16 Det er i forslag til ny kommuneplansarealdel foreslått et krav til grøntstrukturplan for området før nye områder kan bygges ut. Fylkesmannen har varslet innsigelse dersom kravet ikke tas inn i reguleringsbestemmelsene. Administrasjonen anbefaler derfor at forslag til reguleringsplan for Steinstølen ikke tas opp til 2. gangs behandling før grøntstrukturplan for Holsåsen er godkjent av Fylkesmannen i Buskerud. Tetthet av hytter og størrelser Det er fra planfremmer foreslått 9 hyttetomter på ca 1daa, på et total areal på 26 daa, og i tillegg kommer vegareal og parkeringsareal. Tomtene er foreslått tillatt bebygd med 150 m 2 T- BRA. Administrasjonen har ikke anbefalt planfremmer å gjøre endringer av planforslaget med tanke på tetthet og størrelser på hytter. Forutsatt at området blir liggende som planlagt byggeområde for hytter i kommuneplanens arealdel, har administrasjonen ingen merknader til hyttestørrelse og tomtetetthet/størrelse. Hyttene er generelt noe mindre enn hyttene i planlagt byggeområde på tilgrensende eiendom, men det er også lagt opp til mindre og tettere tomter i planforslaget. Administrasjonen mener derfor at planen gir en god overgang til området rundt Steinstølen og parkeringsplass. Dersom man skulle tillate større hytter på tomtene, er det vår faglige vurdering at tomtestørrelsen bør økes og tomtetettheten reduseres. Adkomstveger i planområdet De interne adkomstvegene i området er i forslag til bestemmelser i planen foreslått med makismal stigning 1:8, og med vinterbrøytet veg frem til tomtene. Konsulenten kan samtidig opplyse at veg 2 på det bratteste har et stigningsforhold på 1: 5 mellom tomt 1 og 3. Administrasjonens standardanbefaling er maksimal stigning på 1:8 på sommerveger, og 1: 10 på vinterbrøytede veger. Planfremmer har ikke imøtekommet denne anbefalingen, da de mener vegen kan arronderes slik at stigningsforholdene på 1:8 blir tilfredstilt. Administrasjonen har, med grunnlag i ovenfornevnte forhold, i vårt brev til planfremmer anbefalt at det søkes å legge adkomstveg til hytteområdet via veg til planlagt hyttefelt på naboeiendommen i vest. Dette vil gi en god adkomst til hytteområdet med tilfredstillende stigningsforhold, mindre avkjøringer og vegareal. Løsningen vil gi en planfaglig god adkomstløsning. Dette forslaget avvises av planfremmer, da de mener gjennomføring av naboplan er for usikker. Naboplanen er allerede vedtatt, og planfremmer er avhengig av å ha kontroll på fremdrift og gjennomføring av egen plan. Administrasjonen skjønner planfremmers problemstilling, men mener likevel det må søkes de beste planfaglige løsninger i en reguleringsplanprosess uavhengig av privatrettslige forhold. Administrasjonen anbefaler derfor at det reguleres et alternativt adkomstforslag som beskrevet gjennom planlagt hyttefelt på naboeiendommen. Planfremmer anbefales å ta kontakt med grunneier på naboeiendommen for et nærmere samarbeid om adkomstløsninger. Alternativt kan det reguleres kun sommerveg til tomtene med regulert vinterparkering ved vegen. Administrasjonen anbefaler da at det innarbeides bestemmelser som sier at veiene 2, 3, 4 og 5 ikke skal vinterbrøytes. Administrasjonen har i brev til planfremmer anbefalt at det utarbeides tverrprofiler på vegen,. Planfremmer har ikke lagt frem tverrprofil for veg, da det ikke er kratgrunnlag med 1m koter for området. Profilering vil da kreve kartkonstruksjon eller oppmåling. Planfremmer har løst eventuelle trafikale problemer med bratt adkomst ved å regulere parkeringsplass mellom veg 1 og 2. På den måten vil biler som ikke kommer opp på vinterføre, kunne parkere uten å skape større problemer for trafikken. Administrasjonen mener likevel at de estetiske sidene ved vegen ikke er løst, og mener at kommunen må kunne kreve at planfremmer dokumenterer de
Side 4 av 16 landskapsmessige effektene av en planlagt utbygging i henhold til plan- og bygningsloven 74. Vi anbefaler Teknisk hovedutvalg å kreve at profiler av adkomstveger lages og at prøvestikking av veg skjer før 2. gangs behandling av planforslaget. Maksimal stigning på adkomstveger i planområdet bør endres til 1:10, for å gi tilfredstillende kvalitet på vinterveg, og det må dokumenteres i planprosessen at alle veger kan opparbeides innenfor dette kravet. Dersom det er veger som ikke kan tilfredstille kravet, bør man søke alternative løsninger. Administrasjonen anbefaler at dette settes som en forutsetning i planen til offentlig ettersyn Administrasjonen har stilt spørsmål ved behov for ny adkomstveg til eiendommen 11/66 nord for planområdet. Eier av 11/66 har bedt om ny adkomst til tomten, da eksisterende vei fra øst har stigningsforhold på opp til 1:5. Administrasjonen vurderer regulering av ny adkomst som ok. Skiløype I planforslaget er det foreslått to nye tomter 8 og 9 sør for veg 1, med adkomst til tomtene via veg 5. Det er i gjeldende reguleringsplan avsatt areal til skiløype fra parkeringsplass sør for Steinstølen, langs sørsiden av vegen gjennom planområdet, og videre opp mot Storemyr. Administrasjonen har i brev til planfremmer anbefalt at den viste skiløypen reguleres inn i planforslaget, at veg 5 tas ut og at det samtidig reguleres parkering til tomtene på nordsiden av vegen. Planfremmer har ikke ønsket å gjennomføre endringen, da skiløypen er bestemt lagt om av Søndrål Sameie til å gå rundt Steinstølen. Administrasjonen vet at det foregår arbeid med grøntstrukturplan i området, og understreker igjen behovet for å avvente behandling av planforslag for Steinstølen til arbeidet er godkjent av fylkesmannen. Administrasjonen kan ikke anbefale at man hindrer trasè for en planlagt hovedløype på Holsåsen før det foreligger klare alternative løypetrasèer. Vi mener likevel det kan være uheldig å regulere inn skiløype, dersom man etter en eventuelt avklaring i grøntstrukturplanen velger å ta denne ut. For å unngå eventuelle nye høringer av skiløype, anbefaler administrasjonen derfor at planforslaget legges ut i to følgende alternativer: Alternativ A: Uten regulert skiløype langs vegen Alternativ B: Med regulert skiløypetrasè fra gjeldende reguleringsplan, hvor tomtene 8 og 9 justeres deretter. Avgrensing av planområdet Administrasjonen har anbefalt planfremmer om å utvide planområdet til å omfatte eiendommen 11/66, da det er ønskelig å avklare planstatus til eiendommen som i gjeldende reguleringsplan er regulert til næringsareal utleiehytte. Hytten blir etter våre opplysninger benyttet som privat fritidsbolig, og det bør gjøres en reguleringsendring av eiendommen. Planfremmer mener dette er unødvendig, da eier av 11/66 ikke har interesser utover ny adkomst. Administrasjonen anbefaler Teknisk hovedutvalg å utvide planområdet til å innbefatte eiendommen 11/66, og regulere eiendommen til byggeområde fritidsbolig med samme rammer som ny hyttebebyggelse i planen. VA-plan Beskrivelsen sier at VA-plan og ledningskart for strømforsyning skal legges frem før 2. gangs behandling. Administrasjonen anbefaler at dette settes som et krav i planprosessen. Bestemmelser
Side 5 av 16 Administrasjonen anbefalte endring av bestemmelse for skjæring og fylling etter behandling i tverretatlig planforum. Etter dette har vi hatt en ytterligere intern diskusjon om bestemmelsen og har blitt enig om vi anbefaler følgende endring: Bygninger skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 1,5 m fra opprinnelig terreng. Med dette menes loddrett målt hvor fyllingen er høyest Det er fra planfremmer foreslått 150m 2 T-BRA på tomtene, og vi har vært i kontakt med konsulenten angående utomhus biloppstillingsplass. De ment at disse kommer i tillegg, og ønsker derformed tanke på de diskusjoner som har vært å eksludere disse fra T-BRA eller øke T-BRA til 175m 2 T-BRA. Administrasjonen anbefaler med bakgrunn i de prinsippvedtak som er gjort i andre saker at T-BRA økes til 175m 2 T-BRA Administrasjonen har vurdert de anbefalinger fra tverretatlig planforum som ikke er imøtekommet av planfremmer. Planen er i strid med overordnet plan, og administrasjonen vurderer det som viktig å få en avklaring av overordnet grøntstruktur før planen fremmes til endelig behandling. Administrasjonen ser også at det ligger usikkerhet knyttet til dokumentasjon av estetikk og landskapstilpassing av adkomstveger. Dette bør prinsipielt avklares før 1. gangs behandling, men da planfremmer ikke ønsker endringer ser vi det som nødvendig å avklare dette politisk. Vi velger derfor å fremme planen til 1. gangs politisk behandling i tråd med planfremmers ønsker og med den anbefaling å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn med en del endringer. Løsningen innebærer enkelte usikkerheter knyttet til uavklarte overordnete forholds, som må tas opp til endelig vurdering ved 2. gangs behandling. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 og 27-1 å legge forslag til reguleringsplan ved Steinstølen, del av gnr 11 bnr 1, Holsåsen, datert 05.01.04 med tilhørende bestemmelser og beskrivelse ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Det reguleres et alternativt adkomstforslag gjennom planlagt hyttefelt på naboeiendommen i vest. Planfremmer anbefales å ta kontakt med grunneier på naboeiendommen for et nærmere samarbeid om adkomstløsninger. 2. Maksimal stigning på adkomstveger i planområdet endres til 1:10, og det må dokumenteres i planprosessen at alle veger kan opparbeides innenfor dette kravet. Dersom det er veger som ikke kan tilfredstille kravet, skal det søkes alternative løsninger som legges frem for teknisk hovedutvalg til 2. gangs behandling. 3. Planområdet utvides til å innbefatte eiendommen 11/66, og eiendommen reguleres til byggeområde fritidsbolig med samme rammer som ny hyttebebyggelse i planen. Nye direkte berørte parter må varsles om utvidelsen. 4. Det innarbeides følgende bestemmelse: Bygninger skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 1,5 m fra opprinnelig terreng. Med dette menes loddrett målt hvor fyllingen er høyest 5. Maksimal T-BRA for tomtene økes fra 150m 2 til 175m 2 inkludert 2 utomhus biloppstillingsplasser 6. Planforslaget tas ikke opp til 2. gangs behandling før nye kommuneplans arealdel er vedtatt i Hol kommunestyret og grøntstrukturplan for Holsåsen er godkjent av Fylkesmannen i Buskerud. 7. Profiler av adkomstveger lages og prøvestikking utføres før 2. gangs behandling 8. VA-plan og ledningskart for strømforsyning skal legges frem før 2. gangs behandling
Side 6 av 16 Planforslaget legges ut i to alternativer, hvor alternativ B har regulert inn skiløype (jfr gjeldende reguleringsplan) langs vegen, og tomtene 8 og 9 er justeret deretter. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 18.02.2004, saksnr. 0018/04 Behandling: Knut Medhus reiste spørsmål om han var inhabil. Teknisk hovedutvalg fant at det var han ikke. Det ble stemt over innstillingen. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 30 og 27-1 å legge forslag til reguleringsplan ved Steinstølen, del av gnr 11 bnr 1, Holsåsen, datert 05.01.04 med tilhørende bestemmelser og beskrivelse ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1 Det reguleres et alternativt adkomstforslag gjennom planlagt hyttefelt på naboeiendommen i vest. Planfremmer anbefales å ta kontakt med grunneier på naboeiendommen for et nærmere samarbeid om adkomstløsninger. 2 Maksimal stigning på adkomstveger i planområdet endres til 1:10, og det må dokumenteres i planprosessen at alle veger kan opparbeides innenfor dette kravet. Dersom det er veger som ikke kan tilfredstille kravet, skal det søkes alternative løsninger som legges frem for teknisk hovedutvalg til 2. gangs behandling. 3 Planområdet utvides til å innbefatte eiendommen 11/66, og eiendommen reguleres til byggeområde fritidsbolig med samme rammer som ny hyttebebyggelse i planen. Nye direkte berørte parter må varsles om utvidelsen. 4 Det innarbeides følgende bestemmelse: Bygninger skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 1,5 m fra opprinnelig terreng. Med dette menes loddrett målt hvor fyllingen er høyest 5 Maksimal T-BRA for tomtene økes fra 150m 2 til 175m 2 inkludert 2 utomhus biloppstillingsplasser 6 Planforslaget tas ikke opp til 2. gangs behandling før nye kommuneplans arealdel er vedtatt i Hol kommunestyret og grøntstrukturplan for Holsåsen er godkjent av Fylkesmannen i Buskerud. 7 Profiler av adkomstveger lages og prøvestikking utføres før 2. gangs behandling 8 VA-plan og ledningskart for strømforsyning skal legges frem før 2. gangs behandling Planforslaget legges ut i to alternativer, hvor alternativ B har regulert inn skiløype (jfr gjeldende reguleringsplan) langs vegen, og tomtene 8 og 9 er justeret deretter. REGULERINGSPLAN VED STEINSTØLEN, DEL AV GNR 11 BNR 1, HOLSÅSEN Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Reguleringsplan med bestemmelser Innsigelse fra Fylkesmannen i Buskerud
Side 7 av 16 Dokument i saka: Dokumentjournal ligger i saksmappen. Saksopplysninger: Thu har i møte den 17.01.05 bedt administrasjonen om å legge frem denne planen til 2. gangs behandling på tross av manglende grønnstrukturplan. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Teknisk hovedutvalgs møte den 18.02.2004 saksnr. 0018/04. Det har etter dette kommet inn følgende innspill: Buskerud Fylkeskommune mottatt 30.06.2004: Det er lagt frem 3 alternative planforslag. Felles for alle alternativene er at alle de 9 hyttetomtene har regulert adkomstveg og felles parkeringsplass i syd-øst. Helt i nord ligger en eksisterende bebygd hyttetomt. I tillegg til den parkeringsplassen som er regulert i planen ligger det en parkeringsplass sydøst for planområdet. Denne burde vært innlemmet i planområdet. I syd er det regulert inn et mulig infiltrasjonsanlegg. Dette skal fungere som felles avløpsanlegg jfr. reguleringsbestemmelsenes pkt 6. Det er uklart for oss hvorfor ordet mulig står på plankartet. Betyr det at det finnes alternativer? Dette må avklares i planprosessen før planen vedtas. Pkt. 4.6 sier imidlertid at det må sikres godkjent vann- og avløpsanlegg før utbygging kan skje. Bestemmelsen burde dog angitt hva slags løsninger som skal velges. Kommunen kan sette krav om at disse planalternativene skal samkjøres. Dersom det ikke godtas står kommunestyret helt fritt til et hvert tidspunkt å forkaste planforslaget. Reguleringsplanen vil være utgangspunktet for ulike tiltak til bl.a. vei og kommunen kan gi pålegg om opparbeiding av vei jfr. pbl 67, alternativt sette krav om utbyggingsavtale for å få igangsatt tiltak som ligger inne i planen. Videre kommer det frem at planen er i strid med overordnet plan. Man kan spørre hvorfor planen i det hele tatt er fremmet dersom dette er tilfelle. Planen burde da kanskje ha vært avvist etter pbl 30. Det er lagt inn premisser i vedtaket om at 2.gangs behandling ikke skal skje før kommuneplanen er vedtatt og grøntstrukturplanen for Holsåsen er godkjent av Fylkesmannen. Vi kan ikke se at det er hensiktsmessig å utarbeide 3 alternative forslag for et så lite område. Uansett kan man sette opp en del kriterier for en hytteplan: 1. Minimalisere inngrep 2. Tilpasning til terreng 3. Bebyggelse som er tilpasset området 4. Et minimum av areal til veier I alternativene A og B går mye areal bort til veiformål. Sett ut fra en del av de kriteriene vi har satt opp, er dette unødvendig, og disse 2 alternativene bør da utgå. Vi ser av saksutredningen at kommunen har vært inne på det samme, men at tiltakshaveren ikke ønsker dette bl.a. fordi det er usikkert om når naboplanen blir vedtatt.
Side 8 av 16 Vi vil understreke at det er kommunen som er planmyndighet og at slike premisser som er satt i dette vedtaket er vanskelig å følge opp. Igjen må man stille spørsmål ved om det i det hele tatt er hensiktsmessig å fremme denne planen. Er det videre slik å forstå at alternativ C er oppfyllelsen av punkt 1 i vedtaket? Når det gjelder avgrensingen av planen er denne også for snever. Kommunen har full anledning til å sette en helt annen avgrensing for å se dette planforslaget i sammenheng med tilgrensende områder. Dette er tatt opp i saksfremlegget men med en annen avgrensing kunne dette ha vært gjort mye tydeligere. Dette området ligger i bratt terreng. I planforslaget ligger hyttene relativt tett med forholdsvis store hytter på små tomter. Området får derfor en uforholdsmessig høy utnyttelsesgrad som i stor grad vil endre landskapets karakter. Utnyttelsesgraden og antall hytter må reduseres. Ad reguleringsbestemmelsenes 4: Tomtestørrelsen på 1 daa er for knapt i et slikt hyttefelt med den hyttestørrelsen som man har lagt seg på. Særpreget med hyttebebyggelse går over til å få karakter av boligbebyggelse. Ad planbestemelsenes 4.3: Det er viktig at hyttene plasseres riktig i terrenget. Fastpunkter bør plasseres ut i marka for å unngå feilplassering av hyttene. I og med at det skal være tomter som er relativt små, anbefaler vi at hjørnepunktene for tomtene stikkes ut og måles inn med GPS i terrenget. Hvis det i det hele tatt skal være et poeng med å ha skitraseen i alternativ B, bør planen omfatte krysningspunktet over veien for å forebygge konflikter mellom skigåere og bilister. I reguleringsbestemmelsene står begrepet anneks nevnt. Utviklingsavdelingen ønsker at man ikke bruker dette begrepet, men at man i stedet fordeler den tillatte hyttestørrelsen i et tun der det er ønskelig. Bakgrunnen for dette er faren for at man i neste omgang fradeler tomten med en hytte på 35m 2, som da blir en selvstendig enhet på fradelt tomt. Konklusjon: Vi kan ikke se at det har noen hensikt å fremme denne planen videre før en del av forutsetningene i det vedtaket som er fattet er oppfylt. Det skal bl. a. fremmes en grøntstrukturplan for dette området. Kulturminner: Planområdet er arkeologisk registrert. Det ble registrert en stølstuft og en steinstreng. Disse antas å være fra nyere tid, og således ikke automatisk fredet. Vi vil likevel oppfordre til at tuften med et område omkring blir bevart, og at dette blir regulert til spesialområde bevaring. Fylkesmannen i Buskerud mottatt 07.06.04: Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har innsigelse til forslag til reguleringsplan for del av gnr. 11/1 ved Steinstølen før det blir utarbeidet en felles grønnstrukturplan for Holsåsen. Planforslaget innebærer videre en svært høy utnyttelsesgrad som kan gi uheldige konsekvenser for planlegging og utbygging av større deler av Holsåsen.
Side 9 av 16 Del av gnr. 11/1 ved Steinstølen er en liten eiendom med tidligere beitemark som ligger i bratt terreng ved fjellveien mellom Hol og Varaldset. I gjeldende kommuneplan for Hol er store områder på Holsåsen avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Kommunestyret har i denne forbindelse vedtatt at det skal lages en grønnstrukturplan for Holsåsen. Denne planen skal være ferdig før behandling av nye reguleringsplaner i området. Saken er senere drøftet med ordføreren og andre fra Hol kommune i møte 12. mai 2004. Møtet gjaldt spørsmålet om et tidligere innsendt forslag til reguleringsplan for Holsåsen del 1 eventuelt kunne sluttbehandles før grønnstrukturplanen var ferdig. Det ble i dette møtet enighet om at kommunen skulle sørge for at arbeidet med en grønnstrukturplan for Holsåsen skulle igangsettes snarest mulig, og at saken skulle forelegges for kommuneplanutvalget før sommerferien. Reguleringsplan for Holsåsen del 1 omfatter et relativt stort areal og den planlagte bebyggelsen er plassert slik at det blir opprettholdt store grøntdrag gjennom området. Denne bebyggelsen vil heller ikke bli særlig eksponert for innsyn fra andre områder. Vi har derfor kommet frem til at sluttbehandling av denne reguleringsplenen ikke vil ha nevneverdige konsekvenser for natur- og friluftsinteressene i området. Det er videre lagt vekt på at det er gått lang tid siden planen var oppe til 1. gangs behandling og utlegging til offentlig ettersyn. Fra miljøvernavdelingens side ble det imidlertid understreket at det var en forutsetning at kommune sørger for at arbeidet med grønnstrukturplanen blir igangsatt og gjennomført inne rimelig tid, og at det ikke er aktuelt å behandle flere forslag til reguleringsplaner for fritidsbebyggelse på Holsåsen før den overordnede planen foreligger. Miljøvernavdelingen ser det etter dette som lite ønskelig å behandle forslag til reguleringsplan for gnr.11/1 nå, selv om det legges opp til at 2.gangs behandling av saken ikke kan finne sted før grønnstrukturplanen er godkjent. Dette har blant annet sammenheng med nye bestemmelser til plan- og bygningsloven som innebærer at det ikke kan reises innsigelse til et planforslag hvis vedkommende myndighet ikke har reist innsigelse ved 1.gangs behandling. Miljøvernavdelingen må derfor reise innsigelse til reguleringsforslaget nå, ettersom arbeidet med en grønnstrukturplan kan frambringe nye forhold som kan ha betydning for denne reguleringsplanen ved 2. gangs behandling. Når det gjelder det konkrete planforslaget vil miljøvernavdelingen vise til at saken gjelder en liten eiendom i bratt terreng, beliggende i et karakteristisk natur- og kulturlandskap ved Steinstølen. Det er lagt opp til en svært høy utnyttelsesgrad med tett utbygging av fritidsboliger som i stor grad vil endre landskapets karakter. En så vidt sterk utnyttelse av en enkelt eiendom kan gjøre det vanskelig å avvise planforslag fra andre grunneiere i området som også ønsker en høy grad av utnytting. Konsekvensene av en slik plan kan derfor bli at store deler av Holsåsen blir bygd ut med svært tett fritidsbebyggelse, i strid med allmenne friluftsinteresser og ønsket om bevaring av det bilogiske mangfoldet. For et stort område som ligger i overgangen mellom bjørkeskogen og snaufjellet må dette anses som et forhold hvor den nasjonale miljøpolitikken må vektlegges. Reguleringsplanen er fremmet med 3 alternativ som i større og mindre grad berører den eksisterende skiløypa som går fra parkeringsplassen ved Steinstølen. Det opplyses i saksdokumentene at Søndrål sameie har gått inn for å legge denne løypa etter en annen trase rundt Steinstølen, men det er ikke sagt noe om når en slik omlegging vil bli foretatt. Spørsmålet om nye og eksisterende skiløyper på Holsåsen bør videre avklares i forbindelse
Side 10 av 16 med grønnstrukturplanen og det kan vanskelig tas stilling til planforslag som berører eksisterende løyper før denne planen er ferdig. Tiltakshaver ønsker et utbyggingsalternativ hva alle adkomstveier blir liggende inne på eiendommen, med stigningsforhold som på det bratteste blir over 1:8. Disse veiene vil medføre ytterligere inngrep i landskapet. Et annet alternativ går ut på å skaffe adkomst gjennom ny veg over naboeiendommen, men det er usikkert når denne eiendommen blir planlagt og utbygd med hytter og veger. Miljøvernavdelingen vil peke på at det gjennom den vedtatte kommuneplanen er enighet om å legge ut store områder til fritidsbebyggelse på Holsåsen. Vi har i denne forbindelse gått ut fra at videre planlegging vil bli gjennomført for større områder under ett, slik at det er mulig å komme fram til helhetlige, gode planløsninger. Dette gjelder ikke minst for planlegging og bygging av adkomstveier til den nye fritidsbebyggelsen, som i størst mulig grad bør baseres på fellesløsninger. Når grønnstrukturplanen foreligger og det blir mulig å foreta videre behandling av denne saken vil miljøvernavdelingen anbefale at det blir utarbeidet et alternativ som tar hensyn til både utnyttingsgrad, skiløyper og adkomstveger, slik at de allmenne interessene i området blir ivaretatt. Det kan bli aktuelt å reise innsigelse til et konkret planforslag som ikke ivaretar disse interessene. Landbruksavdelingen: Ingen merknader. Hol viltnemnd/nordfjella villreinområde mottatt 28.05.2004: Reguleringsplanen har ingen spesielle verdier knyttet til viltinteresser. Alt.C skaper mest grøntareal, alt.b vil gjøre det lettere for vilt å passere. Gudrun Søndrål Hansen mottatt 11.06.2004: Planlagt skiløype på sørsiden av vegen fra parkeringsplassen på Steinstølen til storemyr kan vi ikke godta blir planlagt der. Den vil komme i konflikt med vårt område på sørsiden av vegen mellom parkeringsplassen og gnr. 11, bnr 1. Vårt område har vi tenkt å bruke som parkeringsplass vedr. våre fremtidige planer for gnr. 11, bnr. 2. Vi er heller ikke tidligere spurt om denne omleggingen av skiløype til Storemyr. Vedr. brøyting av veger i planlagt område. Snøen vil bli frest eller skuffet inn på vår eiendom på østsiden av gjerdet. Forhold til overordna plan: Området er avsatt til byggeområde fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen i Buskerud har stilt krav om utarbeidelse av felles grønnstrukturplan for Holsåsen før nye planer behandles. Miljøkonsekvenser: Se tidligere behandling Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente konsekvenser for Hol kommune.
Side 11 av 16 Vurdering: Fylkeskommunen fremholder at parkeringsplassen ved Steinstølen burde vært innlemmet i planforslaget. Administrasjonen kan ikke se at dette er nødvendig. Arealet er avsatt til parkering i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen er enig i Fylkeskommunens bemerkning om mulig infiltrasjonsanlegg. I Teknisk hovedutvalgs vedtak av 18.02.2004, saksnr. 0018/04 står det som punkt 8 at VA-plan og ledningskart for strømforsyning skal legges frem før 2.gangs behandling. Dette er ikke gjort. Reguleringsbestemmelsene sier også at det ikke kan deles fra tomter før det er sikret tilfredsstillende vann- og avløpsløsning. Buskerud fylkeskommune mener at det ikke er hensiktsmessig å utarbeide 3 alternative forslag for et så lite område. De mener at alternativene A og B har for mye vegareal og at disse to alternativene derfor bør utgå. Fylkesmannen i Buskerud påpeker at planlegging og bygging av adkomstveier til ny fritidsbebyggelse i størst mulig grad bør baseres på fellesløsninger. Administrasjonen tolker dette dit hen at det er alternativ C som er det mest aktuelle alternativet. Administrasjonen ser at dette er den mest hensiktsmessige adkomsten sett fra et planfaglig ståsted. Adkomstvegen bør i sin helhet tas med i dette planområdet, helt frem til eksisterende veg. Fylkeskommunen og Fylkesmannen fremholder at området ligger i bratt terreng og at hyttene ligger relativt tett med forholdsvis store hytter på små tomter. De mener at dette vil gi en uforholdsmessig høy utnyttelsesgrad som vil endre landskapets karakter. Administrasjonen er enig i at planforslaget medfører en høy tetthet. Det kan likevel være hensiktsmessig å få samlet bebyggelsen i slike små tette grupper. Hvis man får gode korridorer mellom slike byggeområder kan dette faktisk være et pluss. Grønnstrukturplanen må sikre at slike korridorer blir ivaretatt. Fylkesmannens miljøvernavdeling har fremmet innsigelse til planforslaget. Dette er begrunnet med at felles grønnstrukturplan for Holsåsen ennå ikke er ferdig. De poengterer videre at planforslaget innebærer en svært høy utnyttelsesgrad som kan gi uheldige konsekvenser for planlegging og utbygging av større deler av Holsåsen. Administrasjonen tilrår at innsigelsen tas til følge. Forslag til grønnstrukturplan forventes å være ferdig til Teknisk hovedutvalgs møte den 09.03.04. Administrasjonen vil tilrå at man utsetter å legge reguleringsplan for Steinstølen ut til nytt offentlig ettersyn til grønnstrukturplanen er vedtatt. Fylkesmannen og fylkeskommunen bemerker at spørmålet om nye og eksisterende løyper på Holsåsen bør avklares i grønnstrukturplanen og at det vanskelig kan tas stilling til planforslag som berører eksisterende løyper før denne er ferdig. Administrasjonen er enig i dette. Løypefremføringen bør avklares i grønnstrukturplanen. Slik det ser ut nå er ikke dette planområdet i konflikt med noen av de problemstillinger som skal avklares i grønnstrukturplanen Fylkesmannen sier at det kan være aktuelt å fremme innsigelse til et planforslag som ikke ivaretar utnyttingsgrad, skiløyper og adkomstveger på en tilfredsstillende måte. Administrasjonen ser at skiløypefremføringen må først avklares i grønnstrukturplanen og at adkomsten i størst mulig grad må baseres på fellesløsninger. Når det gjelder utnyttingsgrad ser administrasjonen at feltet er planlagt med veldig høy utnyttingsgrad og at dette i verste fall kan skape presedens ovenfor tilgrensende områder. Men det fastholdes likevel at dersom man får
Side 12 av 16 planlagt gode grøntkorridorer i grønnstrukturplanen kan det være en god løsning å samle bebyggelsen i små tette felt. Når det gjelder uttale fra Gudrun Søndrål Hansen angående skiløype vises det til grønnstrukturplanarbeidet og muligheten til å komme med innspill ved et offentlig ettersyn der. Administrasjonen vil som nevnt ovenfor tilrå at man tar innsigelsen fra Fylkesmannens miljøvernavdeling til følge og avventer grønnstrukturplan for Holsåsen før man legger reguleringsplanen ut til nytt offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 å legge forslag til reguleringsplan for del av 11/1 ved Steinstølen, Holsåsen, Alternativ C, ut til offentlig ettersyn så snart grønnstrukturplan for Holsåsen er vedtatt. Reguleringsplanforslaget må ta hensyn til de føringer som legges i grønnstrukturplanen. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 02.02.2005, saksnr. 0013/05 Behandling: Skriv fra Holsåsen utmarkslag BA v/asle Mørk av 31.01.05 ble utdelt i møtet. Knut Medhus (Sp) fremmet følgende forslag: 1. THU viser til forhandlingsmøtet med fylkesmannen den 12.05.04 der det vart semje om å godkjenne plan for Søndrol - Bekkestad fordi dei la fram grøntstrukturplan for søre del av Holsåsen som omfatter fleire grunneigarar. 2. Med dette har fylkesmannen brote sitt eige krav som ein samla grønststrukturplan for Holsåsen. Området som er omfatta av gnr 11/1 var med i delgrøntstrukturplanen som grunnlag for forhandlingane som fann stad 12.05.04 og er derfor THU si vurdering godkjent saman med denne. 3. Reg plan for gnr 11/1 berører ikkje nokon stig og løypestruktur vidare innover Holsåsen. Det kan derfor ikkje setjast som krav at den ikkje kan handsamast før samla plan er godkjent i Hol kommune. Sjå og punkt 2. 4. THU ber om at planfremjaren inngår samarbeid med nabo vest for å få til alternativ C når det gjeld vegframføring til området. 5. Området med stølstufta blir regulert til spesialområde bevaring. 6. Før planen blir fremja til sluttbehandling i kommunestyret skal ligge føre plan for vatnog avløp.
Side 13 av 16 Maila Gunn Frydenlund (Frp) fremmet følgende forslag. THU utsetter saken til Va-plan og ledningskart for strømforsyning er lagt fram. Maila Gunn Frydenlund (Frp) trekte forslaget. Administrasjonen fremmet følgende forslag: Siste setning i 6 tas ut av reguleringsbestemmelsene. Det ble stemt over innstillingen og forslag til Medhus (Sp). Forslaget til Knut Medhus (Sp) ble enstemmig vedtatt sammen med administrasjones forslag om å stryke siste setning i 6 i reg bestemmelsene. Vedtak: 1. THU viser til forhandlingsmøtet med fylkesmannen den 12.05.04 der det vart semje om å godkjenne plan for Søndrol - Bekkestad fordi dei la fram grøntstrukturplan for søre del av Holsåsen som omfatter fleire grunneigarar. 2. Med dette har fylkesmannen brote sitt eige krav som ein samla grønststrukturplan for Holsåsen. Området som er omfatta av gnr 11/1 var med i delgrøntstrukturplanen som grunnlag for forhandlingane som fann stad 12.05.04 og er derfor THU si vurdering godkjent saman med denne. 3. Reg plan for gnr 11/1 berører ikkje nokon stig og løypestruktur vidare innover Holsåsen. Det kan derfor ikkje setjast som krav at den ikkje kan handsamast før samla plan er godkjent i Hol kommune. Sjå og punkt 2. 4. THU ber om at planfremjaren inngår samarbeid med nabo vest for å få til alternativ C når det gjeld vegframføring til området. 5. Området med stølstufta blir regulert til spesialområde bevaring. 6. Før planen blir fremja til sluttbehandling i kommunestyret skal ligge føre plan for vatnog avløp. 7. Siste setning i 6 tas ut av reguleringsbestemmelsene. REGULERINGSPLAN VED STEINSTØLEN, DEL AV GNR 11 BNR 1, HOLSÅSEN Saka avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Reguleringsplan med bestemmelser. Brev fra Fylkesmannen i Buskerud datert 14.07.2005. Møtebok sak TE-0018/04 Dokumentjournal.
Side 14 av 16 Dokument i saka: Se dokumentjournal. Saksopplysninger: Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Teknisk hovedutvalgs møte den 18.02.2004 saksnr. 0018/04. Planen lå ute 11.05.04 11.06.04. Fylkesmannens miljøvernavdeling varslet innsigelse til planforslaget. Teknisk hovedutvalg behandlet planen på nytt den 02.02.2005, saksnr. 0013/05. Det ble da bestemt at kommunen skulle avtale et forhandlingsmøte med Fylkesmannen i Buskerud slik at deres innsigelse kunne trekkes Det ble avholdt møte i Statens hus, Drammen den 13. juli 2005 mellom Hol kommune v /ordfører Erik Kaupang og arealplanlegger Øystein Engan og Fylkemannens miljøvernavdeling v /avdelingsdirektør Bertil Anderson og rådgiver Anders J. Horgen for å drøfte mulighetene for en eventuell tilbaketrekking av sin innsigelse. Det har etter møtet kommet inn følgende merknader fra miljøvernavdelingen: I reguleringsplan for Steinstølen er det lagt inn en skiløype langs bilvegen. I forbindelse med grønnstrukturplanen vil det trolig bli lagt inn en ny trase for ski- og turløype nord for byggeområdet. Det er lite sannsynlig at dette utbyggingsområdet vil komme i konflikt med grønnstrukturplanen, og miljøvernavdelingen finner at innsigelsen til reguleringsplanen kan trekkes tilbake. Dette vedtaket gjelder alternativ C, med tilførselsveg til den øvre delen av Steinstølen over naboeiendommen mot vest. Vi har innsigelse til de øvrige alternativene. Miljøvernavdelingen mener fortsatt at det er lagt opp til for høy utnyttelse av området. Eiendommen ligger i bratt terreng, i et karakteristisk natur- og kulturlandskap ved Steinstølen og det er lagt opp til tett utbygging av fritidsboliger. Vi anbefaler at antall tomter reduseres, eller at tillatt bruksareal på de øvre tomtene blir redusert. Det bør i denne forbindelse legges fram profiler som viser hvordan hyttene blir liggende i terrenget. I reguleringsbestemmelsene bør det videre settes vilkår om maksimal høyde på synlig grunnmur og fyllingshøyde på tomtene. Miljøvernavdelingen forutsetter at det ikke fremmes nye reguleringsplaner eller vesentlige endringer i eksisterende planer før grønnstrukturplanen er ferdigstilt og vedtatt av Hol kommune. Når det gjelder innspill som kom inn i forbindelse med offentlig ettersyn ble disse behandlet i Teknisk hovedutvalgs møte den 02.02.05. Administrasjonen vil derfor ikke fremme disse på nytt. Forhold til overordna plan: Området er avsatt til byggeområde - fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Miljøkonsekvenser: Planforslaget ser ikke ut til å komme i vesentlig konflikt med noen miljøinteresser i grønnstrukturplan for Holsåsen. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering:
Side 15 av 16 I Fylkesmannens brev av 14.07.05 varsler miljøvernavdelingen at de trekker sin innsigelse til reguleringsplan for Steinstølen alternativ C. Teknisk hovedutvalg vedtok i møte den 02.02.05. at det var dette alternativet det skulle jobbes videre med. Vedlagte planforslag er revidert i henhold til Teknisk hovedutvalgs vedtak den 02.02.05. Siden forrige behandling har det også blitt utarbeidet vann- og avløpsplan i tråd med Teknisk hovedutvalgs føringer i nevnte vedtak. Administrasjonen ser derfor at det nå foreligger grunnlag for å sluttbehandle reguleringsplan for Steinstølen. I Fylkesmannens brev fastholdes det at miljøvernavdelingen fremdeles mener at utnyttingsgraden i reguleringsplanen er for høy. Deres anbefaling er derfor at antallet tomter reduseres eller at tillatt bruksareal på de øvre tomtene blir redusert. De sier også at det i reguleringsbestemmelsene bør settes vilkår om maksimal høyde på synlig grunnmur og fyllingshøyde. Administrasjonen er enig med Fylkesmannen i at det bør settes vilkår om maks. fyllingshøyde i bestemmelsene. Administrasjonen tilrår at denne settes til 1.5 meter. Maks grunnmurshøyde er i bestemmelsene satt til 0,8 meter. Når det gjelder tetthet og størrelse på planlagt bebyggelse har Teknisk hovedutvalg gjennom sine tidligere behandlinger signalisert at de ønsker denne utnyttingsgraden i reguleringsplanen. Fylkesmannens signaler er kun anbefalinger og administrasjonen vil slik sett ikke tilrå å endre utnyttingsgrad i planforslaget. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: - Følgende reguleringsbestemmelse innarbeides i planforslaget: Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 1,5 meter fra opprinnelig terreng målt loddrett på det stedet der fyllingen er høyest. Teknisk hovedutvalg gir følgende innstilling til kommunestyrets behandling av saken: Kommunestyret i Hol kommune godkjenner med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 det fremlagte forslag til reguleringsplan for Steinstølen. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 10.08.2005, saksnr. 0115/05 Behandling: Administrasjonen fremmet følgende endring av siste avsnitt innstillingen: Kommunestyret i Hol kommune godkjenner med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 forslag til reguleringsplan for Steinstølen. Det ble stemt over rådmannens endrede innstilling. Rådmannens endrede innstilling ble enstemmig vedtatt. Teknisk hovedutvalg foreslår Roar Strand (Frp) som saksordfører. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
Side 16 av 16 - Følgende reguleringsbestemmelse innarbeides i planforslaget: Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 1,5 meter fra opprinnelig terreng målt loddrett på det stedet der fyllingen er høyest. Teknisk hovedutvalg gir følgende innstilling til kommunestyrets behandling av saken: Kommunestyret i Hol kommune godkjenner med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2 forslag til reguleringsplan for Steinstølen. Saksordfører: Roar Strand (Frp)