09.01.2012 Prosjekt uteområde Rehabilitering fase 3 Styrets forslag til ramme for prosjekt uteområde
Prosjekt uteområde Rehabilitering fase 3 Keyserløkka Øst borettslag har i sine rehabiliteringsplaner hatt tre faser. Fase 1 var innvendig oppganger, fase 2 utvendig rehabilitering av blokker samt balkonger, og fase 3 er uteområdet. Dette er prosjektbeskrivelse ramme for fase 3. Innledning Keyserløkka Øst sto ferdig i 1952 og området kjennetegnes av store åpne, grønne områder mellom blokkene med trær og busker. Det er ikke gjort noen store gjennomgående arbeider på våre grøntområder siden den gangen. Vi ser at en del trær begynner å bli store og omfangsrike samt at en del hekker ved oppgangene begynner å bli gamle og tynne. Spesielt var det en hard vinter for en firefrem år siden som tok en del planter. Dette er ikke erstattet i påvente av fase 3 i rehabiliteringen. Området vårt er gammelt og godt etablert. Det er derfor viktig å ivareta helheten på området. For eksempel er bjørka nevnt som et karaktertre for området og med på å gi området sitt særtrekk. Arkitekten foreslår å fjerne en del bjørketrær, men dette må gjøres i etapper. Styret har i alle faser av rehabiliteringen prøvd å vise det særegne for området vårt og ønsker å videreføre dette også i denne fasen. En utskifting av trær må skje over en periode slik at vi opprettholder det særegne (park lignende) ved vårt område. Dette er et stort prosjekt og det vil neppe være mulig at samtlige andelshavere er enig i alt. Det er derfor viktig at det som står beskrevet i dette dokumentet sees på som en ramme for prosjektet slik at det er enkelt å gjøre endringer underveis i gjennomføringen. I 2012 runder vi 60 år som borettslag og en fornyelse av området som beskrevet i dette prosjektet vil være en fin gave til oss selv. Rammeplanen er utarbeidet av styret i samarbeid med Blå landskapsakitekter as og OBOS prosjekt. Keyserløkka ca. 1950 1
Trær og beplantning Området Området vårt preges av lys, luft og åpenhet. Det er god plass mellom husene og inntrykket er grønt og frodig. Alle de storvokste bjørketrærne gir området identitet og karakter. At vi har arealer som gjør det mulig med store treplantinger er en stor kvalitet, fremhever arkitekten. Trevegetasjonen består i hovedsak av bjørk, men det finnes også innslag av gran, furu, lønn samt enkelttrær av forskjellige arter. Bjørkene Bjørkene er velvoksne og har stått i mange år. De har blitt beskjært og pusset på etter behov, men har nå nådd en grense der videre vedlikehold blir vanskeligere. Arkitekten anbefaler at bjørketrærne felles etappevis i løpet av en 3 til 5-års periode (lengden kan variere etter behov) Nye trær For å opprettholde den fine karakteren som bjørketrærne har gitt området er det viktig at vi planter nytt! Det foreslås at et nytt KARAKTERTRE som plantes i et stort antall. Som et nytt flott karaktertre for området er søyleeik foreslått. Den vokser sakte, blir gammel, har smal trekrone og er solid. Grantrærne Borettslaget har flere flotte grantrær som etter hvert er blitt store. Det anbefales at de som har plass rundt seg får stå og at de som skygger og lager dystre forhold fjernes. I stedet for å erstatte grantrærne med ny gran, bør supplering av eksisterende tregrupper/enkelttrær vurderes. Søyleeik Furutrærne Langs gangveien, mellom lekeplassen og Finns vei 5, står det flere flotte furutrær. Dessverre har røttene på disse trærne ødelagt gangveien. I forbindelse med rehabilitering av lekeplass og gangveg anbefales det å fjerne eksisterende furutrær. Men, det plantes nye i hellinga bak Finns vei 7. Andre trær Området vårt har andre flotte trær også. Eksempelvis en del lønn, kirsebær og hestekastanje. Noen av disse trærne kan med fordel suppleres med flere av samme art. Detaljbeskrivelse Grenseveien 2 stk. grantrær utenfor nr. 39 foreslås fjernet for å gi mer lys inn i leilighetene. Utenfor nr. 41 foreslås det at tre grantrær samt et kirsebærtre fjernes. Dette for å gi lys til leilighetene samt plass for nytt avfallsanlegg. Økernveien Mellom 80 og 82 ut mot Økernveien plantes det et hjertetre som erstatning for dagens bjørketre. Ved parkeringsplassen bak Finns vei 2 står det i dag to lønn, foreslås supplert med ytterligere 1 lønn. 2
Finns vei Ved parkeringen utenfor nummer 1 foreslås det å fjerne det store grantreet, erstattes med et hjertetre. Ved nedkjøringen til Økernveien foreslås det plantet søyleeik både ved avfallsanlegget og nedenfor dagens eksisterende syrin. Dagens kirsebærtre nedenfor parkeringsplassen ved nr. 5 suppleres med 2-3 nye kirsebærtrær. Ved sykkelparkering Finns vei 5 plantes det 4-5 søyleeiker, samt en i ombygget gangvei ut mot Finns vei. Furuene som står langs gangvegen fjernes og erstattes av 1 søyleeik. Det plantes en ny lind i tilknytning til dagens lind. (Bak 1 3 5) I tilknytning til ny lekeplass plantes det 5 trær av typen prydeple Dolgo. Dette er en type epletrær hvor prydverdien er større enn matnytten, men eplene er spiselige. I hellinga fra parkeringsplassen Finns vei 4-6 mot Finns vei 7 plantes det tre nye furuer som erstatning for de som fjernes langs gangvegen. Ved gammel plass for papircontainer vis-a-vis Finns vei 6-8, plantes det 5 søyleeik som erstatning for dagens bjørketrær Mellom Finns vei 6 og 8 plantes det 3 søyleeiker samt ett prydeple. Bak dagens lønn ved krysset Finns vei Einars vei plantes det 5 søyleeik. Einars vei og Bergljots vei Mellom 4 og 6 erstattes ett bjørketre og en gran med 4 til 5 søyleeik. Bak nummer 6 plantes det to-tre lønn som erstatning for ett stort grantre. Ved avfallsanlegget Einars vei - Bergljots vei plantes det tre søyleeik mellom bygning og parkeringsplassene Mellom Bergljots vei 2 og Einars vei 1 erstattes bjørketrærne med søyleeik. På baksiden av Einars vei 1-3-5 beholdes dagens trær, men det suppleres med et par lønn ved transformatorbygget (mot Bergljots vei) samt at bjørketrærne ved adkomstvei inn til Bergljots vei 2 erstattes med søyleeik. Opp mot barnehagen, bak nr. 5 plantes det 3 søyleeik. Mellom nummer 13 og 15 plantes det 4 søyleeik som erstatning for bjørketrærne. Bak avfallsanlegget ved nr. 15 plantes det tre søyleeik Mot gavlvegg nummer 17 plantes det to søyleeik. Bak sykkelparkering ved 17-19 plantes det søyleeik som erstatning for treet som står der i dag. Dagens hestekastanje på store grønt arealet mellom nr. 17-19 og skråningen mot Bergljots vei, suppleres med ytterligere to hestekastanjer. Det plantes 3 søyleeik ved parkeringsplassen mellom 17 21 hvor det tidligere er fjernet bjørketrær. Nederst på pynten ved 21 erstattes dagens bjørketre med 4 5 søyleeiker. 3
Beplantning rundt blokkene Etter dreneringen forsvant all beplanting som var rundt våre bygninger. Høsten 2011 skulle det vært lagt et bånd av grus (bredde 30 cm) langs alle veggliv samt under alle balkonger. Dette ble ikke utført, men fullføres våren 2012 og går utenom dette prosjektet. Etter en total vurdering har vi for blokkene nærmest Grenseveien/Økernveien samt i Finns vei valgt å legge beplanting rundt hele blokken for å skjerme grunnmuren. Adkomstveiene inn til oppgangene blir ofte i sommerhalvåret oppfattet som trange fordi dagens beplanting står helt inn på trappen. For å åpne opp, uten å gjøre så alt for mye, foreslås det å flytte hekken noe ut og i stedet anlegge gress nærmest asfalten. Se illustrasjon til høyre. Alle adkomstveier reasfalteres. Dette vil også gjelde en del stikkveier på området. For å skape liv i borettslaget vil det bli noe forskjellig beplanting. Detaljbeskrivelse beplantning Finns vei 1, 3 og 5: dokkerose langs veggliv og bjørkebladspirea langs adkomstvegen. Finns vei 2: bjørkebladspirea langs veggliv Finns vei 4, 6, 8 og 10: roseklikkebusk langs veggliv og japansk spirea langs adkomstveger. 1 stk. vanlig syrin ved hver inngang Finns vei 7: dokkerosespirea langs adkomstvegen. 1 stk. vanlig syrin ved inngangen. Detalj adkomstveier, her vist Finns vei 3 Økernveien 76, 78, 80, 82 og 84: svartsurbær langs veggliv Grenseveien 39 og 41: dokkerose langs veggliv mot sør og øst. Mot nord plantes svartsurbær. Einars vei 1, 3, 5, 9, 11 og 13: dokkerose langs adkomstveg. 1 stk. heggmispel ved hver inngang. Lettere stell For å gjøre klippingen av plener enklere rundt trærne anlegges det sirkler med bark rundt de fleste trær på området. Dette gir også et bedre helhetsinntrykk for området. Beboerbeplantning Der det er ønskelig foreslås det etablert bed (ovaler) på grøntområdene som er mellom oppgangene. Dette gir større fleksibilitet enn ved å reetablere blomsterbed langs veggliv på utsiden av grusstrengen. 4 Lettere stell
Endringer på uteområdet Det er til dels store endringer som ligger i prosjektet, bl.a. foreslås store endringer for området rundt dagens lekeplass. Nedenfor følger en beskrivelse av prosjektet. Grenseveien 41 Eksisterende plassering av søppeldunker flyttes til motsatt side og betongplate fjernes. For å få til dette fjernes de store grantrærne på motsatt side av adkomstvegen. Dette vil også gi mer lys inn i leilighetene. Finns vei 2 Ny sykkelparkering på plattingen etter de gamle søppeldunkene. Denne kan eventuelt reserveres for moped. Utvidelse av dagens sykkelparkering. Økernveien 80 82 For å bedre svingmulighetene for større biler avrundes hjørnet på stikkvei mot nummer 82 og 84. Mellom 82 og 80 etableres det gress og ny sykkelparkering. Økernveien 76 Det kan være aktuelt å benytte pullertbelysning innerst ved trafobygningen. Dette er ikke prosjektert i dag. Lekeplassen Område bygges om i sin helhet. Fra krysset hvor veien kommer fra Finns vei og deler seg mot Finns vei 7 og butikken, legges veiene noe lenger ut mot bygningene og området trekkes noe lenger mot Finns vei. Området får en noe tydeligere hesteskoform. Parkeringsplassene trekkes noe innover slik at det blir litt bedre plass i bakkant, ut mot Einars vei. Plassene skrås slik at det blir lettere å komme inn og ut og utvides til dagens standard bredde. Dette resulterer i at vi mister en plass. Det etableres en pileskog som avgrensing mellom parkeringsplassene og lekeplassen. Innenfor pileskogen lages det et lekeområde med f.eks. sandkasse, sittegruppe, dobbelhuske og redehuske, balansebro, fjærvippe, tipi, totempæl, sittesteiner og hauger i gummidekke. I tillegg anlegges en grusbane som kan brukes til ballspill på sommeren og som skøytebane om vinteren. Belysningen rundt plassen blir på stolper mot bygningene. I bakkant mot pileskogen blir det pullertbelysning. Området omfatter også rehabilitering av gangvei fra Finns vei. Finns vei 7 Gammel platting for søppelcontainer gjøres om til sykkelparkering. Området rundt flaggstanga får en uteplass med gatestein. Finns vei 8 Det etableres ny sykkelparkering mot nummer 6 i tilknytning til adkomstveg. 5
Gangsti fra Einars vei 4 ned mot lyskrysset Økernveien Gangstien reetableres og det legges storgatestein som kant langs stien. Einars vei 6 Plattingen, etter gamle søppeldunker, settes av til parkering for 1 eller 2 mopeder samt sykkelparkering. Se illustrasjon. Bergljots vei 2 Anlegges en trapp fra adkomstvei og opp til grøntarealene. I tillegg gjøres det noe med nedløpsrøret fra tak. Einars vei 9 Eksisterende trapp settes på nytt. I tillegg etableres det en rampe 90 grader på eksisterende granittrapp og ut til Einars vei. Dette v il gi en letter adkomst til oppgangen. Einars vei 15 Utvide eksisterende sykkelparkering. Mur og betongplate etter søppelplass fjernes. Det har kommet ønske om noe mer lys i adkomsten. Lys er ikke prosjektert, men det kan f.eks. være aktuelt å bruke pullertbelysning. Plassen bak barnehagen Det er et skrikende behov for parkeringsplasser i området nederst i Einars vei. Eneste muligheten for å få til flere plasser her er å benytte plassen bak barnehagen. Ved å legge om veien opp til plassen, og inn fra kortenden, vil det bli plass til ca. 25 oppstillingsplasser samt to mindre bygninger for garasje og drift. Det etableres belysning rundt plassen og i oppkjøringen. Veien opp til plassen blir avskjermet mot det store arealet som i dag benyttes av beboerne i nr. 17 og 19 med heggmispel. Tiltaket kan være søknadspliktig. Einars vei 17 og 19 Dagens sykkelparkering opprustes. Einars vei 21 Nederst ved nr. 21 er det i dag totalt sju parkeringsplasser i et noe rotete oppsett. Samtidig har det vært klage på at plassene er for smale. Forslaget er at dagens plasser mot Einars vei utvides i bredde og legges på en rekke. Dette medfører at det forsvinner en plass. Gamle Den gamle plassen for søppel fjernes og det legges ny plen med buskmure mot parkeringsplass. Kan vurderes å lage en eller to plasser for moped. Tiltaket sees i sammenheng med etablering av parkeringsplass bak barnehagen. 6
Økonomi Prosjektet er budsjettert til ca. 10,2 millioner kroner inkl. mva. Lånerammen som ble opptatt i forbindelse med utvendig rehabilitering (fasader og balkonger) samt refinansiering av tidligere lån var på 97 millioner kroner. Etter avsluttet rehabilitering var det faktiske uttak 81 millioner kroner. Det er derfor midler igjen i denne lånerammen som kan brukes til dette prosjektet. Da vi tok opp rammelånet ble det lagt til grunn en rente på 5,0 %. Dagens flytende rente på lånet er 3,95 %. Styrets vurdering er derfor at vi har økonomi til å gjennomføre en så omfattende rehabilitering innenfor det rammelånet som ble tatt opp i forbindelse med fase 2 av rehabiliteringen. Dette er også det som vil være mest økonomisk. Tidsplan Utskiftingen av bjørketrær og planting av nye karaktertrær foreslås tatt over en tre-fem års periode slik at området fortsatt beholder noe av karakteren under utskiftingen. Periode: 2012 2015/2017 som et utgangspunkt. All planting rundt blokker samt komplettering av trær: 2012 Lekeplassen, arbeider i dette området samt nye sykkelparkeringer og andre tiltak: 2012 Etablering av parkeringsplass bak barnehagen: 2013 Styrets anbefaling Styret anbefaler at prosjektet vedtas som en ramme og at denne beskrivelsen legges til grunn for det videre arbeidet. Styret anbefaler at prosjektet finansieres gjennom låneopptak innenfor gjenstående låneramme. Styret anbefaler at det opprettes en referansegruppe lik den vi hadde ved den utvendige rehabiliteringen. Referansegruppen vil kunne bli konsultert f.eks. i forbindelse med type apparater på lekeplass, utseende på utemøbler og uforutsette spørsmål som dukker. 7