Arkivsaksnr.:14/2196 SAKEN GJELDER: SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR EIENDOMMEN GNR/BNR 145/148 - ØVRE FJELLHAUGVEGEN RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Skaun kommune «Detaljregulering for Øvre Fjellhaugvegen» som vist på plankart datert 02.07.15 og bestemmelser sist revidert 21.04.16. Kommunestyrets vedtak kan påklages jf. 12-12 tredje ledd og 1-9. Berørte parter underrettes ved særskilt brev jf. 12-12 fjerde ledd og vedtaket kunngjøres i henhold til samme bestemmelse femte ledd. SAKSDOKUMENTER: 1. Saksfremlegg fra 1. gangs behandling 29.09.15 2. Plankart, datert 02.07.15 3. Bestemmelser, sist revidert 21.04.16 4. Planbeskrivelse 5. ROS-analyse 6. Notat geoteknisk vurdering 7. Lengdeprofil veg 8. VA-plan 9. Høringsuttalelse NVE 10. Høringsuttalelse Statens Vegvesen 11. Høringsuttalelse Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 12. Høringsuttalelse Sør-Trøndelag Fylkeskommune 13. Høringsuttalelse Skaun og Orkdal Brannvesen 14. Høringsuttalelse Fosshaugen Velforening SAKSFRAMLEGG: Kort om saken: Planforslaget legger opp til 14 eneboligtomter i forlengelsen av Fjellhaugvegen i Børsa. Nærmere vurderinger av hele planen finnes i kommunens saksframlegg fra 1. gangs behandling av 29.09.15, se saksdokumenter nr 1. Temaer som kom opp i høringsrunden drøftes i herværende sak. Planen omfattes av kommunens planlagte infrastrukturfond, og er gjennom rekkefølgebestemmelse 9.4 avhengig av dispensasjon fra rekkefølgekrav i områdeplan Børsa for å kunne bebygges. Dette vil kunne oppnås ved innbetaling til infrastrukturfond. Endringer etter høringsperioden: Bestemmelsene er revidert etter høringsperioden, de oppdaterte ligger vedlagt. Følgende er endret: Bestemmelsenes 3.3 og 3.4 om utnytting og høyde var veldig uoversiktlig satt opp og lite lesbare. Disse er nå endret, og organisert rundt de to gruppene av tomter, hvor den ene gruppa skal ha sokkeletasje for å komme inn i terrenget der det egner seg. Det er også fjernet henvisninger til etasje over hovedplan, for å signalisere at antall etasjer er av mindre betydning så lenge høydebestemmelsene overholdes. Høydebestemmelsene er i stor grad de samme, og hindrer ruvende bygg ved begrensede gesimshøyder, og høye vegger unngås.
Det er bare tomter uten sokkel som kan ha gesims over 4 meter, da under forutsetning av flatt tak og inntrukket 2. etasje. En reell endring er foretatt på tomt 11, 12, 13, 14: gesimshøyden er økt fra tidligere 3 til nå 4 meter. Disse ligger litt høyere i terrenget, men vil ikke skygge vesentlig for noen og vi mener at de kan ha samme gesimshøyde som resten av feltet (4 meter). Dette er en helt alminnelig høyde og ikke særlig kontroversielt. Disse tomtene har sokkel og kan ikke ha ekstra gesimshøyde v/ flatt tak, men de kan ha saltak og møne. I 3.7 om parkering er følgende setning fjernet: «areal foran garasjeport aksepteres som biloppstillingsplass, unntatt når dette regnes som parkering for tilleggsboenhet». Vi mener at dette kan beboerne organisere selv, og er unødvendig som reguleringsbestemmelse. Det er satt inn en ny 8 om plan for anleggsfasen, etter vilkår for egengodkjenning av Fylkesmannen og en vurdering av trafikkforhold. En plan i den enkelte byggesak som skal redegjøre for blant annet massetransport og driftstider, vil gi kommunen mulighet til å kontrollere omfang og belastning på omgivelsene ved behov. Det er satt inn ny rekkefølgebestemmelse 9.3 som krever fagkyndig vurdering av planlagt bekkelukking. Dette etter anbefaling fra NVE og nærmere vurdering av tiltaket. HØRINGSUTTALELSER: Planforslaget var på høring og offentlig ettersyn i perioden 20.10.15 04.12.15. Det er kommet inn 6 høringsuttalelser. Sør-Trøndelag Fylkeskommune: 1. Fylkeskommunen har ikke observert viktige kulturminner ved befaring, minner om den generelle aktsomhetsplikten dersom en skulle støte på mulige kulturminner i grunnen. 2. Har ingen innvendinger til planens avgrensning og overlater til kommunen å vurdere dette. 3. Uttrykker forståelse for at lav utnyttelse av området er begrunnet i terreng, beliggenhet og lokale trafikale forhold. Ber likevel om at det vurderes å øke utnyttelsen noe fordi dette er attraktive tomter relativt sentralt i Trondheimsregionen. Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet, saksdokumenter nr. 12. Samtlige punkter tas til orientering. Planens avgrensning er vurdert i 1. gangs behandling av planen og akseptert fra kommunens side. Utnyttelsen er drøftet i eget punkt i saken. Statens Vegvesen: 1. Påpeker at utnyttelsen er for lav og ikke i tråd med retningslinjer for samordnet arealog transportplanlegging. Disse skal sikre samfunnsøkonomisk og effektiv ressursutnyttelse, miljømessige gode løsninger m.m. Det bør videre legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning for ulike transportformer. Til tross for dette vil ikke Statens Vegvesen reise innsigelse fordi utbyggingen er såpass liten. Av hensyn til trafikkutvikling og miljøhensyn oppfordres det likevel til å øke boligtettheten. 2. Har ingen innvendinger til planens avgrensning, der den berører en mulig fremtidig vei.
3. Anbefaler at det gjennomføres en trafikksikkerhetsvurdering for eksisterende beboere i Fjellhaugvegen som eventuelt foreslår avbøtende tiltak. Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet, saksdokumenter nr. 10. Vi mener at utnyttelsen ikke bør økes for å redusere ulempen som økt trafikk medfører. Se eget avsnitt om trafikk, vei mv. Planens avgrensning er vurdert i 1. gangs behandling av planen og akseptert fra kommunens side. Trafikksikkerheten er vurdert i planarbeidet og i kommunens behandling, se eget avsnitt om trafikk, vei, mv. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: 1. Fylkesmannen anbefaler høyere tetthet. Den foreslåtte utnyttelsen aksepteres likevel, med bakgrunn i støy og støv fra økt trafikk, samt at det ved oppstart av planleggingen ikke forelå de samme krav til tetthet som i dag. 2. Varsler at planen må inneholde en bestemmelse om beskyttelse av omgivelsene i anleggsfasen, i tråd med bestemmelse 7.3 i Skauns kommuneplan. Dette er et vilkår for egengodkjenning. 3. Savner beskrivelser av hvordan planområdet er koblet til gang- og sykkelveger og øvrig trafikksikker adkomst til skole, idrettsanlegg, turveier og skiløyper. Positivt at det planlagt lekeplass i planområdet og nærhet til skogsområder. Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet, saksdokumenter nr. 11. Punkt 1 og 2: Se eget avsnitt om tetthetsvurderinger og trafikkforhold. Det er lagt inn bestemmelse om beskyttelse av omgivelsene i anleggsfasen. Fylkesmannens vilkår for egengodkjenning er dermed imøtekommet, se 8 i reguleringsbestemmelsene. Punkt 3: Planområdet har samme kobling til omgivelsene som resten av Fjellhaugvegen. Det går gangforbindelser fra Fjellhaugvegen nedover mot Børsa sentrum med blant annet skole- og idrettsanlegg, og det er enkel adkomst mot skogs- og turområder ovenfor vegen. Lekeplassen i planområdet og skog rett bak boligene er selvsagt positivt og trenger ikke ytterligere forklaring. Vår vurdering av de faktiske forhold er at Fjellhaugvegen har kurante forbindelser til servicefunksjoner og lignende, beliggenheten tatt i betraktning. NVE: 1. Anser området som trygt når det gjelder snøskred og steinsprang. 2. Anser gjennomført geoteknisk vurdering som tilfredsstillende. NVE anser sikkerhetskravene vedrørende grunnforhold som oppfylt. 3. Er på generelt grunnlag kritiske til å lukke bekker, slik planforslaget legger opp til. NVE anbefaler å holde bekker og vassdrag åpne. De utgjør verdifulle elementer i landskapet og gir bedre kontroll på vannet slik at en unngår (delvis) tette kulverter med vann på
avveie, økt flomfare og fare for utgraving og utspyling. Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet, saksdokumenter nr. 9. Punkt 1 og 2 tas til orientering. Vedrørende bekkelukking er det vår vurdering at dette kan tillates i dette tilfellet. Bekken er liten, men berører mange tomter. Om den skulle stå åpen ville området være lite interessant å avsette til boligformål, noe Skaun kommune gjorde allerede i kommuneplanen i 2007. På tross av at NVE generelt fraråder bekkelukking, har de ikke fremmet innsigelse til planen. Dette innebærer i realiteten at NVE kan akseptere tiltaket, etter samordningen 20 d) i vannressursloven om tiltak som avklares i reguleringsplan. Det er likevel viktig at bekkelukking gjøres forsvarlig for at man unngår framtidig skade på mennesker eller eiendom. Bekkeinntaket og kulverten må dimensjoneres riktig ut fra nedbørsfeltet m.v, alternative flomveier må være vurdert og beregningene må være i tråd med TEK 10 7-2 om flom. Derfor er dette tatt inn som en rekkefølgebestemmelse i planen, se bestemmelsenes 9.3. Utbygger opplyser at disse vurderingene allerede er gjort, men de er foreløpig ikke levert kommunen. Bekketraseen kan sees i VA-plan, saksdokumenter nr. 8. Inntaket med rist går bak tomt 4, under friområdet, under veien og ut i grensen mellom tomt 8 og 9, der også bekkeløpet går ut av planområdet i dag. Driftsavdelingen har ikke hatt merknader til VA-planen som så langt er utarbeidet. Det skal også utarbeides en mer detaljert teknisk plan. Dette er vanlig praksis og er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Skaun og Orkdal brannvesen: 1. Forutsetter at det blir tilrettelagt for brannvesenets innsats når det gjelder adkomst og slukkevann. Viser til TEK 11-17 i denne forbindelse. Anmoder om at det velges brannhydrant istedenfor brannkum der det er mulig. Kommunens kommentar: I spredt småhusbebyggelse som her er adkomsten kurant. Slokkevann er også tilstrekkelig, det skal etableres trykkforsterkningsanlegg i planområdet. TEK 11-17 er ivaretatt på de områder som avklares i reguleringsplan. For brannkum/brannhydrant må det avklares i etterfølgende teknisk plan. Fosshaugen velforening: Fosshaugen Velforening har levert en omfattende høringsuttalelse med flere punkter. Punktene oppsummeres nedenfor og kommenteres til slutt. Det vises ellers til uttalelsen i sin helhet, saksdokumenter nr. 14. 1. Er kritiske til at Fjellhaugvegen nyttes som adkomstveg til feltet, både på grunn av nødvendig anleggstrafikk samt generell trafikkøkning. Er bekymret for trafikksikkerheten og påpeker at vegen er smal og uten gang/sykkelveg. 2. Påpeker at også Fv 773 får større trafikkbelastning som vil berøre beboere i Fosshaugen for øvrig. Veien er smal, har møtelommer og en farlig og uoversiktlig sving ved Fossan gård. 3. Er kritiske til om planens ROS-analyse er tilstrekkelig i spørsmålet om trafikksikkerhet.
Peker særlig på antall barn i gata samt ekstra farer ved anleggstrafikk. 4. Omfanget av planen viser 14 hus. Spør om ikke dette vil økes etter at fylkesmannen har uttalt seg til planen. Hevder at det ut fra plankartet er tydelig at feltet skal utvides ytterligere i framtiden. 5. Hevder at utbyggingen skal starte nærmest Fjellhaugvegen og bevege seg oppover i feltet. Advarer mot mer anleggstrafikk forbi ferdige hus. 6. Kritisk til lav utbyggingstakt. Ønsker å unngå lang utbyggingstid med tanke på anleggstrafikk. Viser til Lauvstakken boligfelt i nærheten, som har lav takt og fremdeles ubebygde tomter etter 5 år. 7. Påpeker at Fjellhaugvegen var regulert som blindvei i sin tid. Hevder at når denne utvidelsen kom inn i overordna planer på omtrent samme tid, må man ha sett for seg en annen adkomstvei. Påpeker at tomtene i dagens Fjellhaugvegen kjøpte tomter med påslag for veg, vann, kloakk og gatebelysning, og at man ikke betalte dette for at flere skulle nytte gata som tilførsel. Henstiller avslutningsvis om å utarbeide en overordnet utbyggingsplan og vegplan, foreta vurderinger, foreta trafikksikkerhetsvurderinger, sikre at andre steder bygges ut først, samt påse utbyggingsperioden begrenses og at veg og lekearealer blir opparbeidet i tide. Punkt 1. Se samlet vurdering om trafikk, vei, mv. Punkt 2. Se samlet vurdering om trafikk, vei, mv. Punkt 3. ROS-analysen (saksdokumenter nr. 5) tar opp trafikk i sine punkter 39, 45, 46 og 53. Nr. 39 støv og støy er ikke vurdert å kreve spesielle tiltak. Nr. 45 og 46 ulykker ved avpåkjørsel og ulykke med gående/gående syklende finner at vegens bredde og hastighet reduserer risiko for farlige situasjoner. Punkt 53 om trafikkulykke ved anleggsgjennomføring foreslår varslingsrutiner og avgrensede perioder i døgnet. Det er nå etter høring stilt krav om plan for anleggstrafikk i den enkelte byggesak. Se samlet vurdering om trafikk, vei m.v. Punkt 4. Det er fortsatt 14 eneboligtomter i planforslaget til sluttbehandling. Planen hjemler ingen ytterligere framtidige utvidelser som punkt 4 antyder. Det er ikke satt av areal til dette i overordna planer. Punkt 5. Høringsuttalelsens punkt 5 tolker at utbyggingen skal starte et gitt sted, muligens pga nummereringen av tomtene. Dette er ikke tilfelle. Planen inneholder ingen bestemmelser om rekkefølgen på utbyggingen av de 14 tomtene. Rekkefølgebestemmelser nyttes vanligvis til å sikre viktige funksjoner, det er også gjort her f. eks. ved at vei og lekeområde skal være klargjort før brukstillatelse gis. Utover dette så vurderes det ikke som hensiktsmessig, og er heller ikke vanlig praksis, å tillate én tomt før den neste etc., på såpass små felt. Punkt 6. Merknaden ønsker at kommunen sikrer et visst tempo og hindrer lang utbyggingstid. En reguleringsplan gir en rett til å bygge i tråd med plan, men ikke plikt. Det finnes derfor ingen hjemmel i loven som gjør at kommunen kan kreve feltet ferdigbygget
innen en viss tid. Byggeklausuler som krever bygging (forekommer enkelte steder) er privatrettslige heftelser som settes av utbygger/grunneier, planmyndigheten har ikke denne muligheten i loven. Ellers er det vurdert at planen kan vedtas nå, se avsluttende vurdering nedenfor. Punkt 7. Det har aldri vært vurdert annen adkomstvei, se avsluttende vurdering nedenfor. Den opprinnelige planen for Fjellhaugvegen viser at veien ender blindt der den ender i dag; en naturlig måte å avslutte veien på slik det var regulert den gangen. Når veien nå skal nyttes videre, reguleres den videre gjennom denne planen. Det påpekes at dagens beboere i Fjellhaugvegen måtte betale for infrastruktur. Kommunen presiserer at dette var etableringskostnader for infrastruktur, altså for å gjøre tomtene bebyggbare den gangen. Vei, vann og avløp i Fjellhaugvegen er kommunale anlegg og beboerne har aldri ervervet eierskapet. Vår vurdering er at det er samfunnsøkonomisk gunstig å utnytte eksisterende offentlig infrastruktur best mulig. I den sammenhengen er derfor positivt at flere tomter kan koble seg på Fjellhaugvegen. Vurdering av trafikk, vei, m.v. Flere av høringsuttalelsene knytter seg til Fjellhaugvegen som adkomstveg, og vi erkjenner at dette innebærer en ulempe. Tre sektormyndigheter ber om at tettheten økes, noe som vil medføre økt trafikkbelastning. Samtidig bes det om at trafikksikkerhet vurderes og at det fremlegges plan for anleggsarbeid. Det er i denne sammenhengen viktig for kommunen å påpeke at tettheten ikke økes, på tross av nasjonale planretningslinjer, for å begrense ulempene som økt trafikk medfører. Vi har ikke funnet grunn til å gjennomføre en egen utredning om trafikksikkerhet, fordi Fjellhaugvegen hovedsakelig vil være i tråd med anbefalinger gitt Vegvesenets håndbok om vei- og gateutforming. Her er det anbefalt at adkomstvei i boligområder med 30 km/t kan ha blandet trafikk. Dette er blant annet fordi lav hastighet på et veiareal som deles av flere trafikanter øker oppmerksomheten. Fjellhaugvegen vil betjene drøyt 50 boliger etter denne utbyggingen, som også er i tråd med håndboka. Det mest ukurante med Fjellhaugvegen er at den er lang, men den nye planen gjør veien bare marginalt lenger enn den er i dag. I tråd med Fylkesmannens vilkår for egengodkjenning er det lagt til en bestemmelse om plan for anleggsfasen i den enkelte byggesak. Dette innebærer at kommunen får kontroll på omfang og tider for anleggstrafikk og kan endre/påvirke disse ved behov. Det har vært klart helt fra tidlig fase at dette området ikke kan ha noen annen adkomstvei. Den overordnede veistrukturen består av Fv 773 og 776 oppover i Børsa vest. En vei mellom disse, liggende vest for Fjellhaugvegen, har vært tenkt og er avmerket i arealplanen for synliggjøring av langsiktige intensjoner. Noe slik vei er imidlertid meget uklart og ikke planlagt konkret. I tråd med Skaun kommunes ambisjoner om vekst mener vi at dette boligområdet derfor kan startes nå. Samtidig kan det legges til at Fv 773 forbi Fosshaugen ikke bør betjene mange nye boliger uten oppgraderinger, og dette ligger heller ikke inne kommuneplanens arealdel. Området er omfattet av områdeplan Børsa og kommunens planlagte ordning med infrastrukturfond, hvor det vil kunne utgjøre bidrag i en tidlig fase til forbedring av infrastruktur langs adkomsten nærmere Børsa sentrum (hvor fondstiltak er planlagt). I forhold til hele Fosshaugen boligfelt og Fv 773 innebærer feltet relativt sett en beskjeden trafikkøkning, og vi mener det er riktig å åpne for dette feltet nå. Flere tilgjengelige tomter kan også bidra til lavere pris, da det på grunn av infrastruktur ikke er mange nye, byggeklare områder i Børsa.
På bakgrunn av det ovenstående, ser vi ikke behovet for ytterligere utredninger om enten overordnet veistruktur eller trafikkvurdering. Vi mener at feltet er såpass lite at det er trafikkmessig forsvarlig. Generelt sett må også naboer tåle noen ulemper i takt med at kommunen vokser og omgivelsene endrer seg. Når planer er vurdert som forsvarlige og ulike hensyn er tilstrekkelig ivaretatt, mener vi det er riktig å prioritere gjennomføring og bidra til den utvikling det er lagt til rette for i kommunens overordnede planer. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget kan vedtas. ØKONOMISK VURDERING: - Ikke relevant