Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 26
Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 4 6 7 8
1 Avkastning og aksjekurs Fondet leverte nok et sterkt resultat i 2. kvartal. Avkastningen i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble 9,4 prosent. Den høye avkastning skyldes i hovedsak at fondet har investert egenkapitalen hurtig i gode eiendommer som har fått en positiv verdiendring. Fondet ligger nå meget godt an til å slå fondets oppjusterte avkastningsmål for 26. Avkastning i 2. kvartal 26 Avkastning for kvartalet ble 9,4 prosent, godt over forventet avkastning for kvartalet. Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje endte på NOK 1,7 opp fra NOK 9,78 ved utgangen av 1. kvartal 26. Hvordan beregnes avkastningen? Totalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning for fondet i 2. kvartal ble 2,2 prosent per aksje. Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på snittet av eiendommenes markedsverdi i kvartalet. Fondet planlegger å betale utbytte for regnskapsåret 26 i april 27. Avkastningen til fondet i 2. kvartal var 9,4 prosent. Verdiendring Verdiendringen på eiendommene har gitt en effekt på aksjekursen på 7,2 prosent. Verdiendringen på eiendomsmassen utgjorde 3,3 prosentpoeng. Differansen mellom endringen i aksjekursen og den underliggende endringen i eiendomsmassen er et resultat av fondets finansiering. Sterk avkastning så langt Avkastningen så langt er i stor grad drevet av at fondet har investert egenkapitalen hurtig i gode eiendommer som har fått en positiv verdiendring siden overtakelse. Avkastningen er også et resultat av fondets lave lånekostnader (forklart nærmere på s. 6), samt nøye fokus på drift og utvikling. Det er viktig å understreke at avkastningen så langt overstiger den langsiktige avkastningsforventningen på 8-12 prosent per år (2-3 prosent i kvartalet). Tegningskurs per aksje Tegningskursen per 31.5.6 for Storebrand Privat Investor ASA var NOK 11,9 per aksje. Tegningskurs tilsvarer VEK pluss forholdsmessig andel av de historiske kostnadene i fondet samt tilretteleggingshonorar. Fondet ligger foreløpig an til å slå fondets oppjusterte avkastningsmål for 26. Forventet avkastning i 26 Fondets langsiktige avkastningsmål er 8-12 prosent per år. Ved utgangen av 4. kvartal 25 oppjusterte Forvalter (UNION Eiendomskapital AS) avkastningsmålet til 15-18 prosent for 26. Denne beregningen forutsatte en konsumprisindeks (KPI) på 2, prosent i 26. Eiendomsfondet har fått en meget god start i 26. Avkastningen i 1. kvartal endte på 7,9 prosent. Kombinert med en avkastning på 9,4 prosent i 2. kvartal har fondet levert 18, prosent avkastning så langt i år. Fondet ligger dermed foreløpig an til å slå det oppjusterte avkastningsmålet på 15-18 prosent for 26. Avkastning pr. aksje Q2 26 Direkteavkastning 2,2% Verdiendring 7,2% Totalt 9,4% Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. VEK pr. aksje 3.6.6 er kun beregnet som bokført verdi av egenkapitalen dividert med antall aksjer. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablering og tilrettelegging av Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokat-honorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m.
2 Kvartalsrapport Q2 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Eiendomsfondet gjennomførte nok en vellykket emisjon i 2. kvartal. Grunnet stor etterspørsel ble emisjonen overtegnet og aksjonærene valgte å utvide emisjonen fordi Forvalter hadde flere gode investeringer klare for fondet. Fondet har siden oppstart hentet inn NOK 8 millioner i netto egenkapital fra nærmere 1 5 investorer. 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Akkumulert egenkapital Mill. NOK 25 167 384 8 Q4 5 Q1 6 Q2 6 Total Fordeling investorer Basert på fylke 34% 8% 9% Oslo Akershus Rogaland Sør-Trøndelag Møre og Romsdal Andre 21% 13% 14% Innhentet kapital Eiendomsfondet gjennomførte en emisjon i 2. kvartal 1 som ble avsluttet 24.5.6. Det ble hentet inn NOK 384 millioner i netto egenkapital fra til sammen 465 nye investorer. Med en øvre ramme for emisjonen på NOK 375 millioner i brutto egenkapital tilsvarte dette en overtegning på ca. 1 prosent. Forvalter hadde flere gode investeringsobjekter klare for fondet og styret i eiendomsfondet foreslo dermed å utvide emisjonen slik at samtlige investorer fikk delta. Utvidelsen ble besluttet i en ekstraordinær generalforsamling den 2.6.6. Per 3.6.6 har eiendomsfondet hentet inn totalt NOK 8 millioner i netto egenkapital fra til sammen nærmere 1 5 investorer. Samlet egenkapital i fondet Per 3.6.6 har eiendomsfondet gjennomført fire emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 8 millioner i netto egenkapital fra til sammen nærmere 1 5 investorer. Fondet er i disse dager i gang med en ny emisjon som avsluttes 12.9.6. Samlet emisjonsproveny er ca. NOK 3 millioner. Fondets investorer Eiendomsfondet har en diversifisert investorgruppe. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater. 21 prosent av investorene i fondet kommer fra Oslo, 14 prosent fra Akershus og 13 prosent fra Rogaland. Investorer fra Sør-Trøndelag og Møre og Romsdal utgjør henholdsvis 9 prosent og 8 prosent og de resterende ca. 35 prosent er jevnt fordelt mellom de øvrige fylkene i Norge. Investorene i fondet inkluderer blant annet privatinvestorer, investeringsselskaper, kommuner, formuesforvaltere, stiftelser og legater. Gjennomsnittlig (median) investering i fondet etter fondets fire første emisjoner er NOK 2. Per 3.6.6 har ca. 75 prosent av egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5 og NOK 5 i fondet. Noter 1 Gjennom eierselskapene Storebrand Privat Investor ASA og Storebrand Institusjonell Investor ASA.
3 Ca. 25 prosent av egenkapitalen kommer fra investorer som har investert over NOK 5. Det er gledelig å se at nærmere 15 prosent av investorene i fondet har investert fondets minste tegningsbeløp NOK 5. Forvalter mener et lavt minimum tegningsbeløp er viktig for å skape likviditet i eiendomsfondsprodukter i Norge. Storebrand Eiendomsfond er derfor det fondet i Norge med lavest minimum tegningsbeløp. Fondet var 86 prosent tilgjengelige egenkapitalen vil bli investert. Investeringstakt En meget viktig suksessfaktor for å skape god avkastning i alle investeringsvirksomheter er å investere egenkapitalen hurtig etter at kapitalforhøyelser er gjennomført. Forvalter er meget fokusert på dette og prøver alltid å ha attraktive investeringsobjekter klare for fondet før emisjonene er avsluttet. Dette er spesielt viktig nå som interessen for eiendomsfond øker samtidig som det er økt konkurranse i investeringsmarkedet for næringseiendom i Norge. Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 11% 14% 13% 3% Ca. 1 5 investorer 5 5-2 2-5 32% fullinvestert ved utgangen av 2. kvartal. Samlet investeringskapasitet Samlet investeringskapasitet i fondet per 3.6.6 var NOK 2 667 millioner 1. Eiendomsfondet hadde på samme tidspunkt investert totalt ca. NOK 2 3 millioner 2 i eiendom. Fondet var dermed 86 prosent fullinvestert ved utgangen av kvartalet en økning på 6 prosentpoeng siden utgangen av 1. kvartal. Fondets tilgjengelige innhentede egenkapital ved utgangen av kvartalet var NOK 11 millioner 3. Fondet har nylig kjøpt to eiendommer hvor mer enn 6 prosent av den Annenhåndsomsetninger Investorene i Storebrand Eiendomsfond eier aksjer gjennom eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA. Aksjene i Storebrand Privat Investor ASA er registrert i VPS og er fritt omsettelige i annenhåndsmarkedet. I 2. kvartal ble det gjennomført seks annenhåndsomsetninger for totalt NOK 1,1 million i Storebrand Privat Investor ASA. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte Tilrettelegger direkte på telefon 23 11 69. 2 5 2 1 5 1 5 5-1 > 1 Investert kapital Mill. NOK 61% 8% 86% 511 1 16 2 3 Q4 5 Q1 6 Q2 6 Investert kapital (EK + Gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital 1% 8% 6% 4% 2% % Investeringstakt Mill. NOK 2 5 2 1 5 Noter 1 3 prosent egenkapital (NOK 8 millioner) pluss 7 prosent gjeldsfinansiering (NOK 1 867 millioner). 1 2 Per 3.6.6 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK 2 356 millioner. 3 Innhentet egenkapital (NOK 8 millioner) minus investert egenkapital (NOK 2 3 millioner x 3 prosent egenkapital). 5 1.11.5 23.12.5 3.6.6
4 Kvartalsrapport Q2 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Fem nye eiendommer ble kjøpt i 2. kvartal. To av eiendommene inneholder en portefølje med hele 12 bygg og 9 leietakere. Per 3.6.6 bestod eiendomsporteføljen av 19 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 2 356 millioner. Porteføljen har solide leiekontrakter med en gjennomsnittlig løpetid på 6,9 år. Gjennomsnittlig kjøpsyield 1 på porteføljen per 3.6.6 var 6,6 prosent. 7 % 8 % Fordeling geografi 7 % Oslo 4 % 4 % Akershus Sør-Trøndelag Rogaland Nord-Trøndelag Vestfold Fordeling eiendomstype 22 % 4 % 71 % 42 % Nye eiendommer i fondet Fondet kjøpte fem nye eiendommer i 2. kvartal for totalt NOK 1 194 millioner. Kjøpene inkluderte tre kombinasjonseiendommer i Oslo og to handelseiendommer i Lillestrøm og Haugesund (se listen nedenfor). Eiendommene har god beliggenhet og solide leiekontrakter. Samlet areal for eiendommene er ca. 81 m 2 med ca. 76 millioner i årlige leieinntekter. Fondet har i tillegg kjøpt tre eiendommer for totalt NOK 13 millioner med overtakelse i 3. kvartal 26. Eiendomsporteføljen Per 3.6.6 bestod eiendomsporteføljen av 19 eiendommer med et utleibart areal på 146 8 m 2. Eiendommene genererer en årlig leie på NOK 156 millioner og gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene var 6,9 år. Per 3.6.6 var markedsverdien på eiendomsporteføljen NOK 2 356 millioner. Eiendommene i porteføljen oppnådde en verdistigning på totalt 3,3 prosent i 2. kvartal 2. Verdivurdering av eiendommene blir foretatt av to uavhengige selskaper Akershus Eiendom AS og Eiendomsconsult AS ved utgangen av hvert kvartal. Diversifisert portefølje Fondet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer. Per 3.6.6 var porteføljen sammensatt av 42 prosent handel og 32 prosent kontor. Den resterende andelen av porteføljen bestod av 22 prosent lager/ kombi, samt en mindre andel annen type lokaler, inkludert restauranter og leiligheter. 2% 15% 1% 5% % 32 % Handel Kontor Lager / kombi Annet Reforhandlingspotensiale Andel leiekontrakter som utløper 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 Annet Bolig Lager/kombi Handel Kontor År Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (år) Stanseveien 21 15.11.5 Oslo Lager / Kombi 4 22 3 628 44 5,3 Landøyveien 2 16.11.5 Asker Handel 3 5 3 75 24,4 Stasjonsveien 2 28.11.5 Asker Handel / Lager 7 916 4 511 364 9,1 Vestre Rosten 79 15.12.5 Trondheim Kontor 8 22 1 568 541 7,5 Kjøpmannsgt. 28 23.12.5 Stjørdal Handel / Kontor 1 788 1 855 168 4,7 Kjøpmannsgt. 3 23.12.5 Stjørdal Handel / Kontor 2 91 2 51 2 3,3 Kjøpmannsgt. 34 23.12.5 Stjørdal Handel / Kontor 2 929 2 492 41 3,4 Raveien 269 23.12.5 Sandefjord Handel 3 6 3 87 924 17,5 Vidjeveien 5 23.12.5 Tønsberg Handel 3 6 3 87 924 18,5 Borgenveien 42 3.12.5 Oslo Handel 1 1 2 2 11, Grensen 5-7 31.3.6 Oslo Handel / Kontor 13 4 21 894 62 2,5 Karl Johansgt. 12 31.3.6 Oslo Handel / Kontor 3 933 7 967 864 2,4 Keysersgt. 1 31.3.6 Oslo Handel / Kontor 4 5 4 147 644 2,5 Kirkegaten 34 31.3.6 Oslo Handel / Kontor 5 76 8 516 4 7,4 Adolph Tidemandsgt. 12 Ny 28.4.6 Lillestrøm Handel 3 739 3 814 6 8,4 Brobekkveien 8 Ny 3.6.6 Oslo Lager / Kombi 57 63 51 872 37 5,4 Alf Bjerckes vei 14 Ny 3.6.6 Oslo Lager / Kombi 5 525 6 488 4 8, Spannaveien 148 Ny 3.6.6 Haugesund Handel 8 4 1 151 177 16,2 Ole Deviks vei 18 Ny 3.6.6 Oslo Lager / Kombi 5 417 3 587 56 3,2 146 8 155 672 833 6,9 Noter 1 Kjøpsyield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom ved kjøpstidspunktet. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill). 2 Eiendommene som ble kjøpt i 2. kvartal ble ikke verdivurdert ved utgangen av kvartalet.
5 Geografisk spredning Per 3.6.6 var 79 prosent av porteføljen investert i Oslo og Akershus, 11 prosent i Trøndelag, 7 prosent i Rogaland og 4 prosent i Vestfold. De tre nyinnkjøpte kombinasjonseiendommene økte eksponeringen i Oslo med 11 prosentpoeng og fondet har dermed en midlertidig høyere eksponering til Oslo markedet enn det fondet vil søke å ha over tid. Styrkene ved disse investeringene er at eiendommene har god beliggenhet med mange ulike leieforhold. Leieforhold Kjøpet av de fem nye eiendommene i 2. kvartal tilførte porteføljen ytterligere 15 leieforhold. Per 3.6.6 var det dermed totalt 19 ulike leietakere i eiendomsporteføljen. Ved enhver eiendomsinvestering er det viktig å forstå leietakers soliditet. Fondet har gjennomført flere investeringer og har i dag en meget god sammensetning av leieforhold. De største leietakerne i porteføljen er solide organisasjoner med høy omsetning og gode resultater. De 15 største leietakerne i porteføljen utgjør nærmere 5 prosent av den totale leien i porteføljen. Konkursrisikoen for disse leietakerne anses å være lav. De mindre leietakerne i en portefølje er ofte mindre selskaper og da er det viktig at risikoen blir fordelt mellom et høyere antall leietakere i forskjellige segment/bransjer og med ulik geografisk beliggenhet. Den resterende leien er fordelt mellom hele 175 forskjellige leietakere. Topp 5 Leietakere % andel av porteføljen 1 Plantasjen ASA 9,5 % 2 Joh-System AS 4,3 % 3 Ahlsell AS 4,1 % 4 Atmel Norway AS 3,9 % 5 Ica Detalj AS 3,3 % Andre 185 ulike leietagere 74,9 % Total 1 % Løpetid på leiekontraktene Leiekontraktene i porteføljen hadde per 3.6.6 en gjennomsnittlig løpetid på 6,9 år og utløpsprofilen er jevn over perioden. Utløpsprofil Leie Mill. NOK 16 14 12 1 8 6 4 2 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22-23
6 Kvartalsrapport Q2 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet har en meget konkurransedyktig finansiering som følge av at fondets langsiktige fremmedkapitalfinansiering blant annet baseres på obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen, og ikke i separate enkelteiendommer som er normalt ved ordinære pantelån. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent over tid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 5 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. I 1. kvartal 26 ble rammekreditten midlertidig økt med NOK 3 millioner. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Avdragsstruktur Eiendomsfondet vil søke å finansiere seg med avdragsfrie lån, slik at kontantstrømmen fra eiendommene i størst mulig grad utbetales som utbytte til investor. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi legges årlig frem for godkjennelse av investeringskomiteen. Økt belåning Eiendomsfondet finansierte eiendomskjøpene i 2. kvartal ved å øke fondets netto belåning med ca. NOK 9 millioner. Samlet belåning i fondet Per 3.6.6 hadde fondet totalt NOK 1 754 millioner i langsiktig gjeld. Dette inkluderer et lån på NOK 154 millioner som står på sperret konto i påvente av tinglysning av et nytt obligasjonslån. I og med at fondet ikke var fullinvestert ved kvartalsslutt, valgte fondet å finansiere et av eiendomskjøpene (Ole Deviksvei 18) med egenkapital. Å finansiere et eiendomskjøp med 1 prosent egenkapital er en midlertidig løsning når fondet har ledig egenkapital. Det er en gunstig løsning i en netto investeringsfase ved at det reduserer rentekostnadene som igjen øker avkastningen i fondet. Eiendomsfondet har lagt ut fondets første eiendomsobligasjon, og sikrer dermed fondet en meget god finansiering. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet per 3.6.6 var 4,2 prosent pro anno. Det er generelt lave rentekostnader i markedet i dag. Fondets rentekostnader er i tillegg meget lave fordi fondet nylig la ut sitt første obligasjonslån. Lånet var på samlet NOK 5 millioner med innbetaling 28. april 26. Obligasjonslånet ble godt mottatt i markedet og fondet fikk meget konkurransedyktige betingelser. Lånet løper med kvartalsvise terminer uten avdrag og forfaller i sin helhet 28. august 211. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før 211. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. I 2. kvartal rentesikret fondet ytterligere NOK 61 millioner av fondets utestående gjeld. Per 3.6.6 var NOK 81 millioner av gjelden i fondet rentesikret, hvilket utgjør ca. 51 prosent av fondets totale låneportefølje. Eiendomsfondet har benyttet seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Disse rentesikringsavtalene bytter flytende renter mot faste renter med ulike kontraktslengder. Per 3.6.6 hadde fondet inngått fem ulike rentesikringsavtaler med en gjennomsnittlig løpetid på 6, år. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 4,45 prosent.
7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendommer er Brobekkveien 8 og Alf Bjerckes vei 14 i Oslo. Eiendommene består av en portefølje på 12 bygg som i de senere årene har blitt utviklet til et ledende bransjesenter for virksomheter tilknyttet byggvare, proffhandel og dagligvarebransjen. Porteføljen er blant Groruddalens beste kombinasjonseiendommer med store utviklingspotensialer. Beliggenhet Eiendommene ligger langs Østre Aker vei i Groruddalen i Oslo. Det er gode inn- og utkjøringsmuligheter og god eksponering mot Østre Aker vei. Det er gode parkeringsforhold på eiendommene. Eiendomsbeskrivelse Bygningsmassen omfatter 63 kvadratmeter fordelt på 12 bygg. Byggene er fordelt på to tomter på totalt 83 mål. Arealene inneholder i all hovedsak handel-, kontor- og lager/ kombinasjonslokaler. I tillegg har fondet kjøpt et tomteareal hvor det kan utvikles ytterligere 37 kvadratmeter nybygg som forventes utviklet de neste 3-5 årene. Et viktig element for å skape god avkastning i fondet er å investere i eiendom med utviklingsmuligheter, og at disse potensialene realiseres. Leietakere Eiendommene har en meget diversifisert leietakersammensetning. De 12 byggene på eiendommene huser ca. 9 forskjellige leietakere og gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene er 5,5 år. 5 prosent av leieinntektene kommer fra såkalte proffbutikker/grossister og håndverkere. Leielisten inneholder navn som Joh-System AS, Ahlsell, Trio Ving og DHL Solutions. driver Brobekk Storcash som er en engrosbutikk som retter seg mot serveringsvirksomheter og storhusholdninger. Brobekk Storcash omsetter i dag for ca NOK 3 millioner. Joh-System er datterselskap av ASKO som igjen er heleid av NorgesGruppen ASA. Norgesgruppen ASA er et av Norges aller største dagligvarekonsern. Ahlsell AS er nest største leietaker (4,1 prosent av leien) og en av Norges ledende grossister innen VVS, VA, industri, elektro, kulde, olje og gass, samt verktøy og arbeidsklær. Gjennom diverse oppkjøp i 24 og 25 er Ahlsell AS en av Norges største fullsortimentsgrossister, med 82 avdelinger spredt over hele landet. Flere mindre leietakere på eiendommen innen samme bransje drar fordel av nærheten til Ahlsell AS. Teknisk tilstand Byggene er oppført i perioden 195 24. De eldste byggene har gjennomgått både utvendig og innvendig rehabiliteringsarbeider de siste årene. Byggenes tekniske tilstand vurderes som god og det er nylig gjennomført teknisk gjennomgang/rehabilitering av samtlige bygg på eiendommene. Eierkostnader Samlede årlige eierkostnader for disse eiendommene er anslått til NOK 4,1 millioner per år. Joh-System AS er porteføljens største leietaker (4,3 prosent av leien). Selskapet
8 Kvartalsrapport Q2 26 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Det er fortsatt et meget godt marked for omsetning av næringseiendom i Norge. Mediene rapporterer om fortsatt lave yielder som resultat av høy etterspørsel, lave renter og forventninger om videre leieoppgang. Leieprisene har økt betydelig i de største byene i landet det siste halvåret og det er fortsatt stor etterspørsel etter attraktive lokaler. 6,% 5,5% 5,% 4,5% 4,% 3,5% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 6 1-år swap-rente jan 4 mai 4 sep 4 Kilde: Bloomberg Yield feb 5 jun 5 nov 5 mar 6 98 99 1 2 3 4 5 6 5 4 3 2 1 1 års stat Anslag netto yield Spread yield mot 1 års stat jun 6 Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. Kilde: UNION Gruppen / Bloomberg Transaksjonsvolum 2-6 Mrd. NOK 22 23 24 25 26 (estimat) Kilde: DnB NOR Næringsmegling Omsetning av næringseiendom Vi opplever fortsatt at etterspørselen etter eiendommer er større enn tilbudet. De større eiendomsfondene, med Aberdeen og Storebrand Eiendomsfond i spissen, rapporterer om høyt tegningsvolum og økt konkurranse om de gode objektene. Det ser ut som 26 fort kan by på en ny omsetningsrekord. DnB NOR Næringsmegling mener det vil omsettes næringseiendom i Norge for NOK 5 milliarder i 26, basert på utviklingen i år mot utvikling i 25. Det ser ut som 26 fort kan by på en ny omsetningsrekord. Svak økning i renten Den 1-årige swap-renten viste en stigende tendens mot slutten av 2. kvartal, men justert for konsumprisindeksen (KPI) var realrenten fallende. KPI økte med,7 prosent 2. kvartal og KPI på 12-måneders basis har steget med 2,1 prosent fra juni 25 til juni 26. Det største bidraget til prisveksten kom fra energivarer, der elektrisitetsprisene økte med 16,9 prosent og bensinprisene steg med 1,8 prosent fra juni 25 til juni 26. KPI justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE) steg med,8 prosent fra juni 25 til juni 26. Fortsatt lav yield Grunnet den høye etterspørselen ble det satt flere yield-rekorder det siste halvåret. Thiis-gården, som ble solgt i slutten av april gjennom UNION Norsk Næringsmegling, ser ut til å ha satt ny yield-rekord innenfor kontorsegmentet i Oslo. Den eksakte prisen er ikke kjent, men ifølge Finansavisen var yielden så lav som 3,8 prosent en yield-rekord som sannsynligvis vil bli stående lenge. Forvalter støtter DnB NOR Næringsmeglings omsetningsprognoser for 26. Vi har stor tro på at det vil være fortsatt høy etterspørsel etter næringseiendom fremover og vi ser ingen tegn til større korreksjon i yieldnivåene. En eventuell økning i realrenten vil derimot påvirke yielden. Leiemarkedet Historisk sett er perioden frem til sommerferien svært hektisk i markedet for utleie av næringseiendom. Denne våren var intet unntak og aktivitetsnivået var jevnt over svært høyt i 2. kvartal. Det er fortsatt økende etterspørsel i de fleste segmenter, mens tilbudet etter attraktive lokaler stadig blir mindre. Dette har ført til økt omløpshastighet som gir selskaper med korte beslutningsprosesser et konkurransefortrinn. Utleierne har samtidig råd til å være mer selektive i forhold til hvilke interessenter de ønsker inn i sine lokaler. I en spesifikk eiendom i Vika har det på ett år vært en konkret økning i leieprisen på hele 25 prosent. I Oslo har kvadratmeterprisen for prestisjelokaler sentralt steget med 9 prosent de siste seks månedene, fra rundt 2.1 kroner i desember 25 til 2.3 kroner ved utgangen av juni 26. I en spesifikk eiendom i Vika har det på
9 ett år (fra juni 25 til juni 26) vært en konkret økning i leieprisen på hele 25 prosent. Det har også vært en sterk økning i leieprisene på moderne, sentrale kontorlokaler i de andre storbyene i landet det siste halvåret. I Kristiansand og Stavanger har leieprisene økt med 8 prosent det siste halvåret til henholdsvis 1.3 og 1.4 kroner per kvadratmeter. Leieprisene i Stavanger (spesielt i oljemiljøene) og Bergen har sett en økning på 5 prosent og kvadratmeterprisen ligger der på henholdsvis 1.1 og 1.15 kroner for samme type lokaler. I Trondheim har prisen for samme type lokaler økt med 4 prosent til 1.25 kroner per kvadratmeter, mens leieprisene for samme type lokaler i Tromsø ligger uendret på 1. kroner per kvadratmeter. Fremtidsutsiktene er lyse i de fleste bransjer, med ytterligere forventet økonomisk vekst. Leieprisene vil fortsette å øke Forvalter mener leieprisene vil fortsette å utvikle seg positivt i de fleste steder i landet og at arealledigheten vil avta ytterligere. Fremtidsutsiktene er lyse i de fleste bransjer, med ytterligere forventet økonomisk vekst. Det er vedvarende økt etterspørsel etter gode leieobjekter, og et tilsvarende redusert tilbud. De nominelle leieprisene forventes derfor å stige ytterligere i 26 og leieprisene vil stige raskest for kvalitetslokaler i sentrale strøk. Kvalitet viktigere enn pris Det er stor enighet blant leietakere at kvalitet, samt fleksibilitet, i leieforholdet er viktigere enn pris. Seriøse leietakere har i større grad oppfattet at det er samsvar mellom pris og kvalitet, og er nå mer positive til å betale for denne kvaliteten. Med positive utsikter i de fleste bransjer, og større etterspørsel etter kvalifisert arbeidskraft, har også leietakere sett fordelen av å bruke kontorlokalene som et konkurransefortrinn for å tiltrekke seg de mest attraktive jobbsøkerne. Gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene i Oslo Sentrum har blitt halvert i perioden 2 25. Kontraktslengde Mens leietaker tidligere forventet og etterspurte forutsigbarhet i form av lange leieavtaler, etterspørres det nå i økende grad større fleksibilitet i leieperioden. Leietakere ønsker å redusere risikoen for økonomisk tap ved strukturelle endringer. For å imøtekomme denne utfordringen tilbys det i dagens marked kortere leiekontrakter, med unntak av kontrakter som inngås på nybygg. Gjennomsnittlig løpetid på leiekontrakter på kontor i Oslo Sentrum har blitt halvert i perioden 2 til 25, ifølge Eiendomsverdi Næring 25. Ytterligere markedskommentarer Se markedsrapporten til UNION Norsk Næringsmegling AS, på www.ne.no/nnm/. 1% 3 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84% Markedsleie og utleiegrad Kontor Oslo 1992 1999 26 Utleiegrad % kontor Oslo Markedsleie pr. kvm kontor Oslo Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar Leiepris NOK 3 2 5 2 1 5 1 5 1992 1999 26 8 7 6 5 4 3 2 1 A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar Gjenværende løpetid (år) Kontor Oslo Sentrum 2 21 25 23 24 25 Kilde: Eiendomsverdi Næring 25 NOK 2 5 2 1 5
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon 23 11 69, www.union.no