MØTEINNKALLING Kommuneplanutvalget Dato: 23.09.2015 kl. 16:00 Sted: Arkivsak: 12/00624 Arkivkode: 033 Evt. forfall meldes på telefon 32068300, eller til postmottak@nes-bu.kommune.no Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Orienteringssaker: Kommunedelplan Natten og Tverrlie Kommuneplan for Nes SAKSKART Side 18/15 15/00755-6 Saker til behandling 79/206, Stasjonsvegen 13 - dispensasjonsbehandling oppføring av seniorboliger 2 19/15 15/00925-3 Gnr. 35/52 og 37/80 - dispensasjon fra kommuneplanen 9 Nesbyen, 16.09.2015 Kjell Ålien leder 1
Saker til behandling 18/15 79/206, Stasjonsvegen 13 - dispensasjonsbehandling oppføring av seniorboliger Arkivsak-dokument: 15/00755-6 Arkivkode: 79/206 Saksbehandler: Svein Magne Bråten Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 23.09.2015 18/15 Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget Vedlegg: Vedlegg 1; Søknad om dispensasjon, datert 17.07.2015 Vedlegg 2; Utvidet søknad om dispensasjon, datert 27.07.2015 Vedlegg 3; Høringsuttalelse fra NVE av 02.09.2015 Dokument i saken: Saksmappe 15/00755 Saksopplysninger: Nedre Jorde borettslag har tidligere fått dispensasjon fra plankravet i forbindelse med oppføring av seniorboliger i Lakkergata, se sak 1/15 i kommuneplanutvalget. I og med at det ble gitt dispensasjon fra plankravet, og boligene ikke oppføres etter gjeldende bestemmelser i kommunedelplanen, «Planbestemmelser kommunedelplan Nesbyen» vedtatt 13.08.2015, må det søkes om dispensasjon fra 1. Byggegrense for carport/bodbygg 2. Utnyttelsesgrad 3. Utforming; gesimshøyde og mønehøyde. 4. Avstand til vassdrag 5. Avstand til kommunal veg/sykkelveg/gangveg 6. Krav til parkering 7. Krav til uteoppholdsareal Nedre Jorde borettslag ved Sigmund Øen og Kjell Larsen har hatt et møte med administrasjonen for å gjennomgå behovet for og omfanget av dispensasjonsbehandling. Søknaden er sendt på høring til NVE, med kopi til Buskerud Fylkeskommune. NVE har sendt inn høringsuttalelse 2. september (vedlegg 3). Buskerud Fylkeskommune har ikke sendt inn høringsuttalelse. Fylkesmannen i Buskerud er kontaktet per telefon, det ble da gitt 2
tilbakemelding om at de ikke trengte å høre saken da de hadde avgitt høringsuttalelse i forbindelse med fritak fra plankravet. Forhold til overordnet plan: Kommunedelplan for Nesbyen (planid 00201201), vedtatt 13.08.15 Miljøkonsekvenser: Se sak 1/15 Helse-/miljø og beredskapsforhold: Se sak 1/15 Økonomiske konsekvenser: Se sak 1/15 Vurdering: Det er plan- og bygningslovens (heretter kalt PBL) kapittel 19 som regulerer kommunens adgang til å gi dispensasjon. Pbl 19-2, 1.ledd sier at kommunen kan gi dispensasjon dersom det foreligger særlige grunner. Lovens kumulative vilkår i 1. og 2. ledd må begge være oppfylt før dispensasjon kan gis. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Videre er det slik selv om begge vilkår er oppfylt kan kommunen allikevel velge å si nei til å gi en dispensasjon. 1. Dispensasjon fra byggegrense PBL 20-4, 2.ledd, bokstav b, regulerer avstand til naboeiendom. I dette tilfelle søkes det om å bygge carport helt inntil tomtegrense mot 79/21 og 79/85. Det foreligger signerte avtaler med nabo om dette. 3
Situasjonskart over omsøkt bebyggelse i Stasjonsvegen 13. På situasjonskartet er eiendommen 79/21 til venstre og eiendommen 79/85 til høyre for Stasjonsvegen 13. Nes kommune har hatt som praksis å gi dispensasjon for bygging av garasjer og boder helt inntil naboens grense. Det anbefales derimot sterkt at det ikke bygges nærmere enn 1 meter fra nabogrense av hensyn til vedlikehold av bygningsmassen. Det bemerkes dessuten at bebyggelsen mellom Rukkedøla og Stasjonsvegen er tett, og det er få muligheter til å knytte framtidig bebyggelse på nordsiden av Rukkedøla til sørsiden ved gangbro over Rukkedøla. Dette var den mest egnede tomten å gjøre dette på i og med at det kunne gitt fri sikt mot Jordeshagen. Kommunen har tidligere hatt dialog med de eldres bospareklubb mht. å legge bebyggelsen slik at frisikten ble opprettholdt. Kommunen registrer at utbygger ikke har tilrettelagt for dette, og mener en dispensasjon må innvilges med vilkår om at det i byggesaken (utenomhusplan) legges til rette for at gangbro over Rukkedøla kan etableres i framtiden. 2. Dispensasjon fra utnyttelsesgrad PBL 20-4, 2. ledd regulerer utnyttelsesgrad. Det søkes om en utnyttelsesgrad på 31 %, med begrunnelse «for å få plass til mange nok leiligheter til å skape et miljø/fellesskap for beboerne kreves det en større arealutnyttelse enn oppgitt i gjeldende bestemmelser. Vi anser det som positivt at det er høy utnyttelse av sentrumstomter og at seniorleiligheter har lett tilgang til sentrum med servicetilbud». I overordnet plan er satt en grense for utnyttelse på %-BYA = 25%. Hensynet bak formålsbestemmelsen, blir ikke vesentlig tilsidesatt, da det i dette tilfelle er snakk om å bygge boligbygg med seniorboliger og ikke enebolig. Fordelene ved å gi dispensasjon, som angitt i søknad, antas å være større enn ulempene, selv om det 4
generelt er svært uheldig at utnyttelsesgraden overstiger utnyttelsesgrad i nylig vedtatte plan. En så betydelig økt utnyttelsesgrad burde i seg selv vært gjenstand for en reguleringsprosess, slik at man kunne få regulert tomten til ønsket formål. Rådmannen har likevel kommet til at det i dette tilfelle kan gis dispensasjon. 3. Dispensasjon fra utforming av bygning, gesims- og mønehøyde PBL 20-4, 2. ledd regulerer gesims- og mønehøyde. Det søkes om en gesimshøyde på 8,3 meter og en mønehøyde på 12,0 meter, med begrunnelse «For å få plass til mange nok leiligheter til å skape et miljø/fellesskap for beboerne bør det bygges i 3. etasjer. Dette medfølger at gesimshøyde blir høyere enn oppgitt i gjeldende bestemmelser. Byggehøyden vi søker om vil harmonere med bebyggelsen på den andre siden av Stasjonsvegen (Torghagen). Tillatt byggehøyde i reguleringsplan gjeldende for f.eks. Torghagen er 14,0m». I overordnet plan er satt en grense på 6,3 meter for gesimshøyde og 12,0 meter for mønehøyde. På andre siden av Stasjonsvegen er det laget egen reguleringsplan for kvartal A, der er det tillatt med en mønehøyde på 14,0 meter, men innenfor området mellom Rukkedøla og Stasjonsvegen er per i dag ingen boliger med mer enn 2 boligetasjer, og dermed en mønehøyde på maksimum 9 meter. Å tillate en mønehøyde på 12,0 meter vil gi hele området mot Rukkedøla et annet uttrykk enn den forholdsvis ensartede bebyggelsen som er i dag. Generelt er det svært uheldig at det tillates å bygge så mye høyere enn eksisterende bebyggelse og bestemmelser gitt i gjeldende nylig vedtatte kommunedelplan uten at det har vært gjenstand for en drøfting og høring i en reguleringsprosess. Rådmannen har likevel kommet til at det i dette tilfelle kan gis dispensasjon. 4. Dispensasjon fra avstand til vassdrag PBL 20-4, 2. ledd bokstav f regulerer avstand til vassdrag. I gjeldende plan er det satt en grense 100 meter fra elvekant. En endring av en slik grense vil være gjenstand for vurdering i en reguleringsprosess. Nå er det eldre bebyggelse som ligger nærmere vassdrag på naboeiendommene, men kommunen er pliktig til å vurdere forholdet til flom og oversvømmelse i reguleringsprosessen eller byggesaken. I dette tilfelle vil boligbygget bli oppført ca. 24 meter fra elvekanten og utenfor sonen for 200-års flom, med begrunnelse «Bakgrunn for ønske om å bygge med avstand mindre enn 50m fra elvekant er at det ikke er mulig å bebygge tomta hvis 50 meters grense skal overholdes. Til orientering så er avstanden fra elvekant til tomtegrense på motsatt side ca. 62m. plasseringen av bygninger i dette tiltaket er i tråd med omkringliggende bebyggelse langs Rukkedøla». NVE skriver imidlertid i sin høringsuttalelse at «Til høydene som kommer fram av flomsonekartet må det legges til en sikkerhetsmargin på 50 cm». Dette vil i praksis bety at en 200-årsflom vil kunne stå 50 cm høyere enn flomsonekartet viser. Tomta er flat og dermed innebærer dette at hele bygningen i praksis er utsatt ved en 200-års flom. Hensynet bak formålsbestemmelsen, blir ikke vesentlig tilsidesatt, dersom det gjennomføres sikringstiltak mot flom. Som avbøtende tiltak vil kommunen derfor sette vilkår om at overskuddsmasse benyttes til å heve terrenget mot elva. Utbygger står fritt til å vurdere andre avbøtende tiltak som å sikre byggegrunn med «flomduk», kle deler av bygget med vannsikker kledning eller heve bygget for å unngå fremtidig vannskade på leiligheter i 1 etasje. Carport/søppelskur vil bli plassert ca. 11 meter fra elvekanten og delvis innenfor sone for 200-års flom. Det er utstrakt fare for skade på bygningsmasse innenfor 200-års flomsone, men i og med at det er snakk om carport/søppelskur mener kommunen dette kan tillates. Rådmannen vil anbefale at 5
søppelskuret flyttes nærmere innkjøring, ikke først og fremst av hensyn til flomfaren, men likeså mye av hensyn til søppeltømming og trafikk på området. I hht. TEK 8-4 skal uteoppholdsarealet mot Rukkedøla sikres. I rammesøknaden er det ikke opplyst om sikringstiltak mot vassdrag eller opparbeidelse av uteareal. I utgangspunktet skal det ikke forekomme arbeid eller utfylling i vassdraget. Ved vurdering av fordeler og ulemper, mener rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon innebærer en bedre vurdering av flomfare og behov for sikring av utearealet og elvebredden, dette må derfor prosjekteres før det gis rammetillatelse. 5. Dispensasjon fra avstand til kommunal veg/sykkelveg/gangveg PBL 20-4, 2.ledd, bokstav b, regulerer byggegrenser. I gjeldende plan er det satt en grense på 15 meter fra senterlinje kommunal veg og 15 meter fra senterlinje gang- og sykkelveg. Bygningskroppen blir plassert ca. 11 meter fra senterlinje kommunal veg, mens balkong vil bli plassert ca. 8 meter fra senterlinje kommunal veg. Begrunnelsen for dispensasjonen er gitt med at «bakgrunn for ønske om å bygge med avstand mindre enn 15m fra senterlinje veg er å utnytte tomta best mulig og ha lengst mulig avstand til elvekanten. Plasseringen av bygninger er i dette tiltaket i tråd med omkringliggende bebyggelse langs Stasjonsvegen». Det foreligger ingen planer om utvidelse av eller endring av kommunal veg. Det er allerede bebygget gang- og sykkelveg. Det forutsettes at disse vegene ikke skades ved tiltaket, og at eventuell skade utbedres at utbygger. 6. Dispensasjon fra krav til parkering PBL 20-4, 2.ledd, bokstav b, regulerer krav til parkering. I gjeldende plan er det satt krav til 1,5 parkingsplass per leilighet. Tiltaket tilfredsstiller minstekravet i kommunedelplanen. Søker mener det ikke må dispenseres fra kravet da minstekravet i plan er oppfylt. I og med at minstekravet er oppfylt, er det ikke behov for dispensasjonsbehandling. Erfaringsmessig er det til tider behov for flere parkeringsplasser enn minstekravet. Kommunen ser at det ikke lar seg gjøre å få plassert inn flere parkeringsplasser uten at det går ytterligere ut over uteoppholdsarealet. 7. Dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal og leikeareal PBL 20-4, 2. ledd regulerer krav til uteoppholdsareal. I gjeldende plan angir bestemmelsene at det skal avsettes 150 m 2 per bolig. For dette tiltaket tilsvarer det 1800 m 2. Tiltaket gir rom for ca. 850 m 2. Dispensasjon søkes med begrunnelse at «Tiltaket her er beregnet på eldre beboere uten barn og behov for lekeareal». For det omsøkte tiltaket er det ikke urimelig å fravike kravet til uteoppholdsareal, uten at hensynet i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 850 m 2 er imidlertid betydelig mye mindre enn kravet i bestemmelsene, og burde vært behandlet i en reguleringsplan og ikke som en dispensasjon. Dersom området hadde vært regulert til seniorboliger er det ikke urimelig med et lite uteoppholdsareal, men området er uregulert og det er i prinsippet ingen begrensning på hvem som eier eller bebor boligene, om det er barnefamilier eller om det er enslige eller ektepar uten hjemmeboende barn. Gjeldende kommunedelplan setter også krav til leikeareal. I alle boligområder skal det opparbeides leikeplasser, fortrinnsvis beregnet på beboere, men også for besøkende til boligområdet. Som nevnt tidligere må uteoppholdsarealer og sikringstiltak prosjekteres før det gis rammetillatelse. Det forutsettes at det prosjekteres tilstrekkelige lekearealer ute. Dersom utbygger på et seinere tidspunkt åpner for at andre en seniorer kan flytte inn eller 6
leie eller behovet for leikeareal framkommer, må de prosjekterte leikearealene bygges. Det forutsettes at utearealer utformes universelt. I forhold til plan og bygningslovens 19-2 er dispensasjonssøknaden vurdert slik: 1) Vurdering av om hensynene til bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt Hensynet til bestemmelsene er vurdert opp mot en eventuell innvilgelse av dispensasjon. Det vil være behov for en dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser for å rekke å få komme i gang med byggetiltakene. De eldres bospareklubb har vurdert flere tomter og funnet denne tomta mest hensiktsmessig. Det er flere eldre som nå ønsker å flytte. Forutsatt at vilkår i saken oppfylles, kan ikke kommunen se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. 2) Vurdering av om fordelene ved å gi en dispensasjon vil være klart større enn ulempene. En planprosess tar lang tid og det betyr at utbyggingen blir satt på vent. Det er ikke ønskelig. Videre har byggesøknaden vært på høring hos berørte naboer og det er ikke kommet inn protester til utbyggingen. Kommunens konklusjon er derfor at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. 3) Vurdere om kommunen vil gi dispensasjon. Det svært uheldig at en sak med så mange dispensasjoner ikke blir behandlet som en reguleringssak. Det er særlig betenkelig at forhold som utnyttelse av tomt, avstand til vassdrag, byggehøyder og krav til uteoppholdsareal og leikeareal ikke har blitt bedre belyst og vurdert i en reguleringsprosess. Rådmannen har vurdert om saken kan skape presedens for andre tilsvarende saker, men i og med at denne saken gjelder bygging av seniorboliger og alle saker skal vurderes individuelt, mener Rådmannen at saken ikke vil kunne skape presedens. Kommunen har under særdeles sterk tvil kommet til at man bør kunne gi dispensasjon. Rådmannens innstilling: De eldres bospareklubb gis dispensasjon fra følgende bestemmelser i kommunedelplan for Nesbyen vedtatt 13.08.2015 for bygging av seniorboliger på eiendommen 79/206, Stasjonsvegen 13: 1. Byggegrense for carport/bodbygg, det gis dispensasjon for bygging i nabogrense. 2. Utnytelse av tomt, det gis dispensasjon til en utnyttelsesgrad på %-BYA=31 %. 3. Utforming av bygning, det gis dispensasjon for en gesimshøyde på 8,5 meter og mønehøyde på 12,0 meter. 4. Avstand til vassdrag, det gis det gis dispensasjon for bygging av boligbebyggelse inntil 24 meter fra vassdraget og carport/bod inntil 11 meter fra vassdraget. 5. Avstand til kommunal veg/sykkelveg/gangveg, det gis dispensasjon for bygging inntil 11 meter fra senterlinje kommunal veg. 6. Krav til uteoppholdsareal og leikeareal, det det gis dispensasjon for reduksjon av uteoppholdsarealet til 850 m 2. Dispensasjonen gis med følgende vilkår: - Boligen må sikres mot 200-årsflom. Det må beskrives nærmere av tiltakshaver hvordan dette løses før rammetillatelse gis. 7
- Sikringsarbeider og opparbeidelse av utearealer må omsøkes. Dette må prosjekteres før rammetillatelse gis. - Uteoppholdsarealet mot Rukkedøla må sikres i hht. TEK 8-4. - Uteoppholdsarealet må prosjekteres slik at det legges til rette for fremtidig etablering av gangbro. - Dersom det i framtiden flytter inn barnefamilier i leilighetene skal det opparbeides lekeareal i uteoppholdsarealet, ihht. prosjektert uteoppholdsareal i forbindelse med rammetillatelse. - Eventuell skade på gang- og sykkelveg utbedres av utbygger. 8
19/15 Gnr. 35/52 og 37/80 - dispensasjon fra kommuneplanen Arkivsak-dokument: 15/00925-3 Arkivkode: 35/52 Saksbehandler: Torunn Bekkeseth Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 23.09.2015 19/15 Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget Vedlegg: Søknad fra Kjell-Ole Gjestemoen datert 06.08.2015. Dokument i saken: Ingen Saksopplysninger: Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen i forbindelse med fradeling av et tilleggsareal på ca. 450 m 2 fra gnr. 37/52 som skal sammenføyes med hyttetomt gnr. 37/80. Hyttetomta er i utgangspunktet på ca. 545 m 2 og er bebygd med hytte og uthus. Hensikten med utvidelse av hyttetomta er å kunne sette opp et anneks. Tomt og hytte ligger i LNF-område i Liemarka. Med tilleggsareal vil både tomt og bebyggelse ligge mindre enn 50 m fra bekk og veg. 9
Det er ingen tilgrensende naboer. Det er derfor ikke aktuelt med nabovarsel. Fylkesmannen er kontaktet muntlig og ønsket ikke saken på høring. En har ikke funnet at det aktuelt å sende saken på høring til andre regionale myndigheter. Forhold til overordnet plan: I h.h.t arealdelen til kommuneplanen ligger tomta i et LNF-område. I slike områder kan det bare settes opp bygg, settes i gang tiltak eller dele eiendom som har direkte tilknytning til tradisjonell jord- og skogbruksdrift samt gårdstilknyttet næringsvirksomhet. Søknad om endring av eksisterende bebyggelse som ikke er tilknyttet landbruk, behandles som en dispensasjon fra planbestemmelsene. Bestemmelsene i pkt. 2.2.4 og 2.3.2 er retningsgivende. I LNF-områdene er det bygge- og deleforbud i en avstand på 100 m målt fra strandlinje ved høyeste vannstand Miljøkonsekvenser: Det er foretatt søk i miljøstatus.no. Det er ikke gjort funn som tilsier at tiltaket berører viktige naturtyper eller arter. Tiltaket berører heller ikke kulturlandskap, dyrka mark eller myr. En har heller ikke kjennskap til slike forhold. En forutsetter derfor at vurderinger etter naturmangfoldsloven 8 er ivaretatt og at det ikke er nødvendig med ytterligere vurderinger av 9-12. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Vurdering: Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om generelt forbud mot bygging og deling av eiendom, jfr. pkt. 2.3.1 og byggeforbud langs sjø og vassdrag, pkt. 2.1.7. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må følgende være oppfylt: 1. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Det søkes om et beskjedent tiltak på ei allerede eksisterende hyttetomt. En kan derfor ikke se at hensynene i lovens formålsparagraf blir vesentlig tilsidesatt. Kommuneplanens bestemmelser legger til rette for at det skal kunne søkes dispensasjon i LNF-områder når det gjelder endring av eksisterende bebyggelse. En kan derfor heller ikke se at hensynene bak bestemmelsene i pkt. 2.3 LNF-områder i kommuneplanen blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket er i konflikt med forbudet i kommuneplanen mot bygging og deling nærmere enn 100 m fra vassdrag. Siden det allerede er ei bebygd hyttetomt som skal utvides noe og bebygges med et anneks, kan en vanskelig se at det vil påvirke vassdraget negativt. Denne bestemmelsen blir derfor heller ikke vesentlig tilsidesatt. I en dispensasjonssak er det fordeler og ulemper for allmenne interesser som skal avveies., dvs. samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter I dette tilfellet er nok fordelen størst for hytteeier. Konsekvensene for de allmenne interessene er neppe negative og heller ikke positive. Konklusjonen er at det bør kunne gis dispensasjon. Det følger av pbl 10-1 at kommune kan gi dispensasjon, det forutsetter at 10
kommunen har en saklig grunn for ikke å dispensere. Siden dette er en liten sak med få om noen negative konsekvenser for andre, bør det gis dispensasjon. Rådmannens innstilling: Det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt. 2.3 og 2.1.7, jfr. pbl. 19-2, for fradeling av ca. 450 m 2 fra gnr. 35/52 og sammenføying med gnr. 37/80 og oppføring av anneks på den samme tomta. 11