Evt. forfall meldes snarest til møtesekretær tlf eller Saker til behandling

Transkript

1 MØTEINNKALLING Kommuneplanutvalget Dato: kl. 16:00 Sted: Nes kommunehus, Veslesalen Arkivsak: 12/00624 Arkivkode: 033 Evt. forfall meldes snarest til møtesekretær tlf eller Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale Det vil bli gitt følgende informasjon: Informasjon om kommunedelplan Nesbyen Kommuneplan Nes Kommunedelplan Natten og Tverrlie SAKSKART Side 13/15 15/ /15 15/ Saker til behandling 78/21, Ellingbråten - søknad om fradeling av tomt - dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen. 78/98, Blingsmovegen Dispensasjon for tilbygg til bolig - politisk behandling 2 6 Nesbyen, Kjell Ålien leder 1

2 Saker til behandling 13/15 78/21, Ellingbråten - søknad om fradeling av tomt - dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen. Arkivsak-dokument: 15/ Arkivkode: 78/21 Saksbehandler: Jan Børre Øien Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /15 Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget. Vedlegg: Fradelingssøknad. Dispensasjonssøknad for fradeling. Uttalelse fra Fylkesmannen angående dispensasjon i byggesaken. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune angående dispensasjon i byggesaken. Saksfremstilling for fradeling etter jordloven. Dokument i saken: Det er fem dokumenter i saken. Saksopplysninger: Den ble det søkt om fradeling av tomt til planlagt bygning for formål næring/bolig. Opprinnelig var det ikke meningen å fradele egen tomt til bygget. Men pga. en privat avtale om begrensning i pantsetting av gnr 78/21, fant søker det nødvendig med en egen eiendom som kan pantsettes «fritt». Området er uregulert, og dermed gjelder kommunedelplan Nesbyen. Kommuneplanutvalget godkjente dispensasjon fra kommunedelplan Nesbyen for bygging den (sak 2/15). Dersom søknad om dispensasjon for bygging og fradeling hadde kommet inn samtidig, kunne de blitt behandlet i samme sak i kommuneplanutvalget. Saksbehandler hos Fylkesmannen ble den orientert om denne dispensasjonssaken for fradeling. De hadde ingen særlige innvendinger utover det som står i Fylkesmannens uttalelse i forbindelse med dispensasjon i byggesaken. I fradelingsaken foreligger det skriftlig veirett fra Vassfarvegen til omsøkt parsell, signert av Hans Andreas Tandberg og Nils Erling Haugen. Behandling av fradeling etter jordloven vil skje i Teknisk utvalg den Asplan Viak AS har utført en risikovurdering angående skred den De konkluderer med at skredfaren er liten, og at det kan bygges bolighus uten sikringstiltak. 2

3 Forhold til overordnet plan: I strid med arealformålet i kommunedelplan Nesbyen, som er LNF (Landbruk, natur og friluft). Miljøkonsekvenser: Saken er vurdert etter naturmangfoldlovens bestemmelser 8-12, uten at det er funnet registeringer i tilgjengelige databaser slik som naturbase.no, skogoglangskap.no eller artskart.no. Kommunen har vurdert flere miljøaspekter i saken og mener forholdene knyttet til naturmangfold og avstand til bekk ikke er godt nok vurdert. Ut fra samlet vurdering av både kunnskapsgrunnlaget og naturverdier i området, kan ikke kommunen se at forholdene knyttet til naturmangfold og naturverdier er oppfylt. Den beste løsningen vil være å gjennomføre en reguleringsprosess for området, slik at det kan skapes forutsigbarhet for området, både med tanke på utviklingsmuligheter og naturmangfold. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ikke aktuelt. Økonomiske konsekvenser: Ikke aktuelt. Vurdering: I henhold til Plan og bygningslovens (PBL) 19-2, første ledd kan kommunen gi dispensasjon der det foreligger særlige grunner som taler for det. Fradeling er nært knyttet til byggesaken; ingen bygging ingen fradeling. Dermed blir mange av vurderingene de samme som for dispensasjonssaken angående bygging. Omsøkt arrondering synes fornuftig gitt at gnr 78/352 får veirett over parsellen. Parsellen er på ca. 5 dekar. Det er en forutsetning etter PBL at det kan fremskaffes hygienisk forsvarlig drikkevann samt godkjent avløpsløsning. Adkomst er sikret ved skriftlig avtale. Dispensasjonssøknad fra tiltakshaver er vurdert opp mot følgende kriterier: 1. Vurdering om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt 2. Vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene 3. Vurdering av om kommunen finner grunnlag for å gi dispensasjon jf. Kommunen kan gi dispensasjon. 1. Hensynet til bestemmelsene i kommunedelplanen er vurdert opp mot en eventuell innvilgelse av dispensasjon. Det vil være behov for dispensasjon fra arealformålet (LNF) for å få fradelt parsellen. Omsøkt byggetiltak må sies å være et spennende prosjekt med moderne utforming, og et eksempel på vår tids utforming av særegen arkitektur. Rådmannen har videre vurdert bygget i sammenheng med eksisterende bebyggelse, og for området generelt. Og ser at det er skiller seg sterkt ut fra byggeskikken for området, og generelt fra byggeskikk i Hallingdal. 3

4 Hensikten med LNF-formålet er i første omgang og sørge for at landbruksinteresser samt viktige friluftsinteresser får tilstrekkelig prioritet. Rådmannen kan ikke se at formålet for LNF blir satt vesentlig til side om man kun ser på problemstillingen å tillate bygging av enebolig i LNF området. Rådmannen har vurdert følgende når de har kommet frem til konklusjonen: - Ulempene for omgivelsene vil måtte tillegges tilstrekkelig vekt. Med dette menes den svært særegne utformingen av bygget, som bryter både med lokal og regional byggeskikk. Videre savner Rådmannen imøtekommelse av de innspill som er meddelt tiltakshaver, da det ble anbefalt at man skulle se på alternative utforminger, herunder å fordele bygningsmassen på flere bygg. Grunnlaget om at dette vil fordyre prosjektet er ikke godt nok argument mener kommunen for at ikke dette skal vurderes. - Ulempene knyttet til fjernvirkning er slik Rådmannen ser saken en alvorlig konsekvens av valg av løsninger. Man kan forvente høy grad av reflekser og «gjenskinn» i vindusfasade - særlig i ettermiddag/ kveldssol. Dette vil være svært synlig fra store deler av Nes sentrum/nesflata. Disse ulempene kan reduseres ved avbøtende tiltak / justeringer i byggesøknaden. Dette settes som vilkår i vedtaket. Med dette som utgangspunkt mener kommunen at hensynene bak bestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt. 2. Fordeler og ulemper Rådmannen kan se at det på kommunalt nivå vil være fordeler ved å innvilge fradeling. Man kan tenke seg økt verdiskapning gjennom etablering av næringsvirksomhet og tilbakeflytting vil utelukkende være positivt for kommunen. Rådmannen kan også se for seg at næringslokalet kan benyttes til annen type næringsvirksomhet, slik som kurs og konferanse. Beliggenheten er meget tiltalene og vil skape gode forutsetninger og rammer for attraktivitet. Ulempene er beskrevet over. Ellers skal fradeling av parsellen etter jordloven behandles i Teknisk utvalg den Rådmannen finner å kunne gi dispensasjon til fradeling av parsell til ny bolig/ kurslokale på eiendom gnr 78/21 på visse vilkår, slik som nevnt i vedtaket. Søker begrunner søknaden om dispensasjon med økonomiske hensyn. Dette er en begrunnelse som ikke kan tillegges vekt i henhold til plan- og bygningsloven kapittel 19. Buskerud fylkeskommunes har gitt klare anbefalinger om utforming av ny bygningsmasse, herunder fordeling av bygningsmasse på flere bygg for å få et mindre dominerende preg av bygget. Rådmannens innstilling: Kommuneplanutvalget godkjenner søknad om dispensasjon for fradeling av parsell på ca. 5 dekar fra gnr 78/21 som omsøkt på følgende grunnlag: 4

5 - Kommuneplanutvalget godkjente dispensasjon for bygging. - Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være større enn ulempene. Dette baseres på ingen vesentlige protester fra Fylkesmannen eller Buskerud fylkeskommune. Dessuten er det ingen direkte naboer. Forutsetninger for dispensasjon er følgende: - Det skal til enhver tid avsatt areal i henhold til planskisse til næringsvirksomhet i hovedbygg. - En ber byggherre vurdere alternative plasseringer av garasje. - Glassfasader må vurderes opp mot fjernvirkning og gjenskinn. Det må utarbeides modeller som kan beskrive forholdet. - Gnr 78/352 må få skriftlig veirett over parsellen. 5

6 14/15 78/98, Blingsmovegen Dispensasjon for tilbygg til bolig - politisk behandling Arkivsak-dokument: 15/ Arkivkode: 78/98 Saksbehandler: Anne Alu Brøto Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /15 Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget Vedlegg: Søknad om dispensasjon Søknad om dispensasjon oversendelses e-post Situasjonskart og tegninger Dokument i saken: Saksmappe 15/00434 Saksopplysninger: Sted: Blingsmovegen 125, gnr/bnr 78/98 Søker: Nina Johansen og Jonny Strand Nes kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanen, for tilbygg til bolig i Blingsmovegen 125. Blingsmovegen 125 er en boligeiendom beliggende i landbruk, natur og friluftsområde (LNF) i kommuneplanen. Eiendommen ligger i et område med gårdsbruk og boligbebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra gjeldende kommuneplan for oppføring av tilbygg på bolig. Tilbygget er på 265 m 2 BYA, BYA etter utbygging vil da bli 357 m 2, for dette bygget. I tillegg medregnes de tre andre byggene på eiendommen (stabbur, garasje og vedskjul) og parkering i total BYA. Eiendommen er ikke oppmålt, men beregnet til ca 3,9 daa. Oppmåling av eiendommen må rekvireres og gjennomføres, før byggesaken kan behandles. Tilbygget vil inneholde en selvstendig boenhet, slik at det totalt blir to boenheter på eiendommen. Mønehøyde for tilbygget vil være 7,9 meter og det vil ha saltak med vinkel på 30 grader. Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Buskerud og Buskerud Fylkeskommune. Fylkesmannen har avgitt uttalelse og har ingen spesielle merknader til tiltaket ut over at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøverdier og lokale interesser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. 6

7 Forhold til overordnet plan: Området er regulert av Kommeplan for Nes, vedtatt av Nes kommunestyre Miljøkonsekvenser: Saken er vurdert etter naturmangfoldlovens bestemmelser 8-12, uten at det er funnet registreringer i tilgjengelige databaser slik som naturbase.no, skogoglandskap.no eller artskart.no. Videre er det gjort en vurdering av om tiltaket kan ha negativ effekt utover det man kan forvente når man bygger ut eksisterende bygningsmasse for et område. Tiltaket er vurdert ikke å føre til ytterligere forringelse av naturmiljøet. Ut fra samlet vurdering av både kunnskapsgrunnlaget og naturverdier i området, kan ikke kommunen se at det er behov for å vurdere i Naturmangfoldloven. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen kjente Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente Vurdering: Det vil være behov for dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt for å kunne gjennomføre tiltaket. Pkt «Områder for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet», første og tredje avsnitt lyder: «Innenfor områdene kan bare bygg oppføres, anlegg igangsettes og eiendom deles til formål som har direkte tilknytning til tradisjonell jord- og/eller skogbruksdrift samt gårdstilknyttet næringsvirksomhet. Søknad om endring av eksisterende boligbebyggelse eller næringsbebyggelse og som ikke er tilknyttet landbruk eller annen gårdstilknyttet næringsvirksomhet, behandles som en dispensasjon fra planbestemmelsene. Bestemmelsene i punktene og vil være retningsgivende.» Pkt omhandler områder for spredt næringsbebyggelse, og er ikke relevant for denne saken. Pkt «Krav til utforming av boliger, anneks, garasje, bod og lignende i uregulerte områder.» lyder: «Maksimalt tillatt BYA pr. tomt = 310 m 2 inklusive utvendig parkering fortrinnsvis fordelt på 2 eller flere bygg. Maksimal mønehøyde er 8 meter. Underetasje kan oppføres der terrenget ligger til rette for det. For anneks, garasje, bod og lignende er maksimal mønehøyde 4,5 meter. Bygg skal i hovedsak ha saltak med vinkel mellom 22 og 34 grader. Annen takform kan godkjennes der dette er naturlig i forhold til omkringliggende bygg eller der dette er tilrettelagt gjennom reguleringsplan og bestemmelser.» Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset og plan- og bygningslovens 19-2 annet ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 7

8 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering av søknad fra tiltakshaver opp mot de to vilkårene: 1. Det søkes om tilbygg på allerede bebygd eiendom. Området oppleves ikke som uberørt eller inngrepsfritt. Eiendommen har sentrumsnær beliggenhet og er beliggende i nærheten av regulert boligfelt (Sahara). Eiendommen ligger i område avsatt til LNF-formål, der de generelle hensyn bak bestemmelsen er å fremme tradisjonell jord- og/eller skogbruksdrift samt gårdstilknyttet næringsvirksomhet. En utvidelse av bygningsmassen på eiendommen som omsøkt, vil ikke være til ulempe for landbruket i nærområdet, da det allerede er boligbebyggelse på eiendommen. Videre er det i bestemmelsene gitt retningslinjer i forhold til utnyttingsgrad. Omsøkte tiltak er betraktelig større enn disse retningslinjene, som sier maks. tillatt BYA pr. tomt = 310 m 2 inkl. utvendig parkering. Vi har ikke eksakt areal på de tre andre byggene, men anslår at disse til sammen er ca. 90 m 2 BYA. Det vil etter evt. utbygging gi total BYA inkl. parkering på 483 m 2. I aktuell sak vil det bli to boliger på en eiendom på ca 3,9 daa. Tilsvarende størrelsesbegrensning i kommuneplanen som nå er på høring, er foreslått til maks. BYA = 480 m 2 på tomter der det skal oppføres flere boenheter, slik som i dette tilfellet. Denne foreslåtte bestemmelsen gjelder for områder som i kommuneplanen er avsatt til boligformål, og ikke LNF, men vil likevel kunne sees på som retningsgivende for eiendommer i LNF som får dispensasjon til å kunne bebygges. Med de forutsettinger som er gjort i forhold til usikre tall for størrelser vil utnyttelsen etter omsøkte utbygging bli på ca. 12 % BYA. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon som omsøkt. 2. Omsøkte tiltak vil gi en ny boenhet på en allerede bebygd eiendom. Eiendommens beliggenhet og størrelse taler for å gi dispensasjon, slik at den omsøkte boenheten kan bygges på eiendommen. Kommunen ser positivt på bygging av ny boenhet, og ønsker så langt som mulig å legge til rette for dette, da dette vil gi mulighet for økt bosetting i kommunen. Da det allerede er boligbebyggelse på eiendommen er området ikke brukt som frilufts- eller rekreasjonsområdet. Det vil ikke være til vesentlig ulempe for landbruket i området med omsøkte boenhet på denne allerede bebygde eiendommen. Allmenne interesser vil ikke bli berørt av tiltaket. De samfunnsmessige fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd er oppfylt, og gir rettslig sett anledning til å gi dispensasjon. Det må da vurderes om kommunen finner grunnlag for å gi dispensasjon. 8

9 Omsøkte tiltak er innenfor kommuneplanens retningsgivende bestemmelser når det gjelder mønehøyde og takvinkel. Omsøkte størrelse er i nærheten av det som er foreslått som størrelse på tilsvarende tomter i høringsforslag til ny kommuneplan. Ettersom eiendommen ligger i LNF-område har ikke kommuneplanen bestemmelser om maks. utnyttelse, men det må vurderes konkret for denne eiendommen. Eiendommen er stor og beliggenheten er sentrumsnær, omsøkte størrelse på tilbygget vurderes som akseptabelt. De generelle hensynene som ligger bak kommuneplanen, samt lovens formålsbestemmelse blir ikke vesentlig tilsidesatt. Viktige miljøverdier blir ikke tilsidesatt. Allmenne interesser blir ikke berørt. Kommunen finner grunnlag for å gi dispensasjon til tilbygget, som omsøkt. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, gir kommuneplanutvalget dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt Dispensasjonen omfatter nytt tilbygg til bolig i Blingsmovegen 125, gnr/bnr 78/98, på maksimalt 265 m 2 BYA, som omsøkt. Begrunnelsen for at dispensasjonen gis er at de generelle hensynene som ligger bak kommuneplanen, samt lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Viktige miljøverdier blir ikke tilsidesatt, samt at allmenne interesser ikke blir berørt. 9