DRAMMEN KOMMUNE UTSKRIFT AV MØTEBOK / Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker. Saksnr: 31/14 Saksbeh. Aida Strand Arkivsaksnr. 13/747-19 Org.enhet Byplan Møtedato 08.04.2014 Utvalg Formannskapet - driftsstyret for økonomi og plansaker. 117/991, KRISTIAN BRENNERS VEI 91-103, PRINSIPPAVKLARING, BOLIG, TILBYGG MED 12 NYE LEILIGHETER Vedtak: 1. I forbindelse med søknader relatert til betydelig teknisk oppgradering av eldre blokkbebyggelse opp til standarden i Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10) eller bedre, herunder energikrav og krav til universell utforming, gis administrasjonen fullmakt til å behandle søknader om dispensasjon fra bestemmelser om: - Tillatt byggehøyde (inntil en ekstra etasje) - Tomteutnyttelse / tillat grad av utnytting - Tillatt antall boenheter (hvor dette er regulert) Det forutsettes at tiltakene det dispenseres for medfører en vesentlig heving av bokvalitet i prosjektene. Fullmakten gjelder bare for bygg oppført før 1985, hvor den tekniske oppgraderingen ikke er gjennomførbar uten vesentlige investeringer. 2. Det kan ikke dispenseres fra forhold relatert til krav om biloppstillingsplasser, støyforhold og uteoppholdsareal uten etter formannskapets behandling. Dersom det kommer naboklager skal saken opp til politisk behandling. 3. Dispensasjoner omsøkt i forbindelse med påbygg på blokkene i Kristian Brenners vei 91-103 innvilges. Administrasjonen gis fullmakt til å ferdigstille vedtak om rammetillatelse. Behandling: Ulla Nordgarden fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av Venstre og Høyre: Punkt 1: Siste setning strykes. Nytt punkt 2: (flytting av siste setning fra punkt 1 + tillegg) Side 1 av 2
Sak 31/14 Det kan ikke dispenseres fra forhold relatert til krav om biloppstillingsplasser, støyforhold og uteoppholdsareal uten etter formannskapets behandling. Dersom det kommer naboklager skal saken opp til politisk behandling. Punkt 2 - nytt punkt 3: Dispensasjoner omsøkt i forbindelse med påbygg på blokkene i Kristian Brenners vei 91-103 innvilges. Administrasjonen gis fullmakt til å ferdigstille vedtak om rammetillatelse. Ved votering ble forslaget stemt over punktvis: Punkt 1: Vedtatt mot 1 stemme (FrP) Nytt punkt 2: Enstemmig vedtatt Nytt punkt 3: Enstemmig vedtatt Side 2 av 2
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Aida Strand Arkiv: GBNR 117/991 Arkivsaksnr.: 13/747-18 Dato: 12.03.2014 117/991, KRISTIAN BRENNERS VEI 91-103, PRINSIPPAVKLARING, BOLIG, TILBYGG MED 12 NYE LEILIGHETER ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: 1. I forbindelse med søknader relatert til betydelig teknisk oppgradering av eldre blokkbebyggelse opp til standarden i Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10) eller bedre, herunder energikrav og krav til universell utforming, gis administrasjonen fullmakt til å behandle søknader om dispensasjon fra bestemmelser om: - Tillatt byggehøyde (inntil en ekstra etasje) - Tomteutnyttelse / tillat grad av utnytting - Tillatt antall boenheter (hvor dette er regulert) Det forutsettes at tiltakene det dispenseres for medfører en vesentlig heving av bokvalitet i prosjektene. Fullmakten gjelder bare for bygg oppført før 1985, hvor den tekniske oppgraderingen ikke er gjennomførbar uten vesentlige investeringer. Det kan ikke dispenseres fra forhold relatert til krav om biloppstillingsplasser, støyforhold og uteoppholdsareal uten etter formannskapets behandling. 2. Dispensasjoner omsøkt i forbindelse med påbygg på blokkene i Kristian Brenners vei 91-103 innvilges. Administrasjonen gis fullmakt til å ferdigstille vedtak om rammetillatelse. Osmund Kaldheim rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Bertil Horvli byutviklingsdirektør
... Sett inn saksutredningen under denne linja 117/991, KRISTIAN BRENNERS VEI 91-103, PRINSIPPAVKLARING, BOLIG, TILBYGG MED 12 NYE LEILIGHETER Hensikten med saken Hensikten med saken er å få avklart rammebetingelser og prinsipper for rehabilitering av eldre blokkbebyggelse i Drammen, der flere sameier og borettslag ønsker teknisk oppgradering av bebyggelsen til dagens standard (Byggteknisk forskrift, TEK10). Installering av heis i bygg og/eller etterisolering, eller annen energirelatert utbedring og standardheving av bebyggelsen opp til TEK10, er kostbare tiltak. Noen sameier/borettslag har derfor kommet med ønsker om tilbygg på eksisterende bebyggelse med nye boenheter, hvis oppføring kan sikre finansieringen av utbedringen av både eksisterende bygningsmasse, men også utearealene rundt. Disse nye leiligheter fører ofte til at flere gjeldende rammebetingelser utfordres, herunder tillatt byggehøyde, og/eller tomteutnyttelse. I noen tilfeller forårsaker tiltaket også protester fra naboer. Prinsipper for avveiinger mellom fordeler for sameiet og samfunnet som helhet og eventuelle ulemper dette kan føre med seg for naboer og området rundt, ønskes avklart i denne saken. Rådmannen viser i denne sammenheng til en konkret byggesak i Kristian Brenners vei 91-103, der det ønskes påbygg i form av 5. etasje som rommer 12 nye leiligheter, som kommer i tillegg til omfattende rehabilitering av de 72 eksisterende leilighetene. Saksutredning Sakens bakgrunn Drammen har mange boligblokker fra 1950-1980-tallet. Disse er oppført etter til en hver tids gjeldende regelverk og tekniske krav til byggverk. Flere er bygget uten heis, krav om universell utforming fantes ikke, og tekniske krav til konstruksjonene og energibruk var lavere enn de er i dag. Høyere energistandard gir bedre energiøkonomi og bedre innekomfort. Ny boligbebyggelse i dag må oppføres etter TEK10, som gir strengere minimums-kvalitetskrav med hensyn til miljøaspektet, energibruk, tekniske løsninger og universell utforming. Fra statlig hold kommuniseres ambisjoner om å skjerpe energikravene for nybygg i byggteknisk forskrift ytterligere, til passivhusnivå i 2015 og nesten nullenerginivå i 2020. Selv om disse kravene ikke gjelder for eksisterende boliger, er det både forståelig og rimelig å forvente at også den eldre boligbebyggelsen har ambisjoner om betydelige tekniske oppdateringer. Universell tilgjengelighet gir mulighet for at beboere kan fortsette å bo i sine leiligheter også når de er eldre. Energioppgradering gir lave driftskostnader og økt bokvalitet. Utfordringer Oppdateringer av eksisterende boligmasse i form av en ny heis, bedre energiløsninger, og generell standardheving opp til TEK10 (og over), viser seg ofte å være kostbare. En mulig løsning er tilbygg/påbygg på eksisterende boligblokk med etablering av nye boenheter, hvis salg er med på finansiering av de omfattende utbedringstiltak. Slike påbyggingstiltak utfordrer gjeldende planbestemmelser, spesielt når det gjelder byggehøyder og tomteutnyttelse/bya. Nye leiligheter utløser nye parkeringskrav og krav om nye utearealer (anvendes kun på de nye enheter). Nye
boenheter kan føre til økning i trafikken, og de kan, avhengig av plassering og utforming, være mer eller mindre støyutsatt. Naboer til tiltaket kan også vurdere at tiltaket medfører ulempe for dem, enten i form av tap av utsikt og solforhold, mer trafikk, eller annet. Rådmannen illustrerer noen konkrete problemstillinger som kan oppstå i form av dispensasjoner omsøkt i sak om rehabilitering og påbygg av Kristian Brenners vei 91-103. Konkrete problemstillinger, Kristian Brenners vei 91-103 Beskrivelse av prosjektet Roligheten Øvre borettslag er oppført i 1979 og består av to blokker i 4 boligetasjer, samt underetasje med parkering. Reguleringsplan for området Bera, vedtatt 06.04.1976 gjelder for tiltaket (vedlegg 7). Blokkene har en lav, oppdelt femte etasje bestående av boder. Blokkene er knyttet sammen med en-etasjes bygg som inneholder fellesfunksjoner og boder. Bygningene har ikke heis, og første etasje ligger noe høyere enn omkringliggende terreng. Dette gjør at ingen av boenhetene har universell tilgjengelighet. I dag bor det mange eldre mennesker i blokkene. Borettslaget ønsker å sørge for god tilgjengelighet for brukerne av leilighetene i alle etasjer. På grunn av bygningenes dårlige tekniske tilstand er det også ønskelig med en større oppgradering for å sikre et godt inneklima og gode energitekniske løsninger, samt heve blokkenes standard generelt. Søknaden omfatter: - riving av eksisterende boder i 5. etasje, - tilbygg til boligblokker mot nord (heis, trapperom, svalgang og boder), - tilbygg til boligblokker mot syd (utvidelse av leiligheter, nye innglassede balkonger), - påbygg med ny tilbaketrukket 5. etasje med til sammen 12 nye leiligheter, - påbygg og tilbygg til eksisterende mellombygg mellom blokker med én etasje og gangbruene på 4. og 5. etasje som gir adkomst til trapp og heis, - nedgraving av felles avfallscontainere foran eksisterende boligblokker mot nord, - etablering av solfangere og varmepumpeanlegg, - oppgradering av utearealene, ny støttemur mot syd. Se vedlegg 1-8 for tegninger, beskrivelser og illustrasjoner av prosjektet. Dispensasjoner For å kunne realisere disse tiltakene er det nødvendig med følgende dispensasjoner fra reguleringsplanen: 1. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om maksimalt antall etasjer (regulert 3+U, oppført som 4+U med delvis 5. etasje med boder det søkes om ny 5. etasjer med nye leiligheter), 2. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om maksimalt 81 leiligheter i blokk (i dag er det 72 leiligheter, med 12 nye blir det 84 leiligheter til sammen), 3. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelser om småbarnslekeplass/fellesareal, 4. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelser for tillatt U-grad (punkt 3. og 4. er i stor grad resultat av tidligere foretatt deling av arealene mellom to borettslag, der borettslagene likevel har rettigheter på hverandres tomter). Dispensasjon fra plassering av frittliggende søppelskur, omsøkt av søker, vurderes som ikke relevant (kun vist som illustrasjon i reguleringsplan). Søker har gitt en grundig omtale og begrunnelse for alle dispensasjoner. Det vises til vedlegg 3a. I tillegg, har søker beskrevet hvilke energitiltak som utføres på blokkene, samt henvist til at
prosjektet er akseptert og støttet av Enova, se vedlegg 3b. Eksisterende bygningsmasse vil bli oppgradert til lavenergihus og påbygget bygningsmasse vil få passivhus standard. Naboprotester Det er kommet inn merknader fra Liskogen borettslag (nord for prosjektet) og Roligheten borettslag (syd for prosjektet). Liskogen borettslag protesterer på omsøkt påbygg, og mener at rehabiliteringen av Roligheten Øvre vil ødelegge miljøet og utsikten for Liskogen. Samtidig mener de at antall dispensasjonssøknader tilsier at prosjektet er i utakt med reguleringsplanen. Liskogen borettslag betviler også tiltakets tekniske og økonomiske gjennomførbarhet. Roligheten borettslag er bekymret for parkeringskapasiteten for egne beboere i Roligheten Øvres p- kjeller, hvordan anleggsperioden vil påvirke dem og for økt belastning på felles friområde som Roligheten Øvre også disponerer. Rådmannens vurdering Generelle vurderinger Selv om saker som omhandler vesentlig teknisk oppgradering av bygningsmassen vil være mer eller mindre forskjellige fra hverandre (beliggenhet, omfang, utforming, gjeldende rammebetingelser, mm), er det likevel noen felles utfordringer som kommunen som myndighet må ta standpunkt til. Det er nærliggende å tro at kommunen vil få flere slike forespørsler jo eldre bebyggelsen blir, og jo høyere krav det stilles til ny bebyggelse. Store avvik i bostandard mellom eldre og nyere bebyggelse er lite ønskelige på lengre sikt. Kommunen er tjent med etablering av et sett felles prinsipper som kan anvendes i håndtering av slike forespørsler, noe som også kan gi en bedre forutsigbarhet for dem som går med tanker om utbedringer. Der tiltaket fører til at det må innvilges flere dispensasjoner fra gjeldende, men ofte veldig gamle planbestemmelser, må det avklares hvilke forhold det kan dispenseres fra, men slik at eventuelle ulemper disse fører til er mindre enn fordeler for det enkelte sameiet, området rundt, men også samfunnet forøvrig. Fordi, fordelene som oppnås med lavenergibruk og universell utforming har ikke bare betydning for de enkelte boenheter/sameier, men også for samfunnet generelt. Disse tiltakene gir større fleksibilitet, åpner for mangfold i brukersammensetning, gir et mer miljøvennlig bo-tilbud og generelt økning i bokvalitet. Etablering av noen nye boenheter som kan være med på finansiering av disse oppgraderingene vil kunne bidra til enda større variasjon i bo-tilbudet i et og samme bygg, forutsatt at både de eksisterende og de nye boenhetene ivaretar krav om god kvalitet. Dette sikres ved at søker dokumenterer oppfyllelse av alle kvalitetskrav relatert til boliger (gode planløsninger, energi- og miljøvennlige tekniske løsninger, gode og varierte utearealer, tilstrekkelig parkering, akseptable trafikk- og støyforhold, mm). I tillegg, skal ikke tiltaket føre til vesentlig ulempe for naboer. Tap av utsikt, solforhold og eventuell sjenanse, må vurderes individuelt. Eventuelle ulemper for nabolaget må være vesentlige for at de skal kunne føre til at tiltaket avslås. I den grad ovennevnte forhold er vurdert som tilfredsstillende belyst, foreslår rådmannen at dispensasjon fra antall etasjer og/eller antall leiligheter og utnyttelsesgrad kan vurderes innvilget. Rådmannen viser til arkitektkonkurranse i 2012 i forbindelse med rehabilitering av Nordahl Bruns gate 2, som et FutureBuilt prosjekt. Også her ble det vist til etablering av nye etasjer og boenheter som skulle være med på finansiering av den vesentlige oppgraderingen. Prosjektet er ikke realisert blant annet på grunn av trafikk- og støyutfordringer. Vurderinger av Kristian Brenners vei 91-103 I forhold til Nordahl Bruns gate 2, har prosjektet i Kristian Brenners vei 91-103 et bedre utgangspunkt for å kunne lykkes. Prosjektet og dets utearealer ligger utenfor støysoner og innebærer
en forholdsvis liten økning i antall leiligheter i forhold til eksisterende (økning fra 72 til 84). Dette gir beskjeden økning i trafikken, i tillegg til at bygget ligger rett ved en bussholdeplass og dermed kollektivtrafikken. Utearealene mot syd blir vesentlig utbedret, det settes opp en støttemur langs eksisterende sti mot syd (i dag er dette arealet en skråning), arealene flates ut og det etableres boder med sittegrupper og lekeareal. Både innhold, variasjon og kvalitet av dette solrike utearealet økes. I tillegg, anlegges det nye utearealer på to nivåer på mellombygget, også disse sydvendte. Økning av byggets høyde er liten, tatt i betraktning at eksisterende boder i femte etasje fjernes og erstattes med en ny, litt høyere 5. etasje som rommer 12 nye leiligheter. Påbyggets innvirkning på utsikten til nabo vurderes derfor som svært liten (se illustrasjoner i vedlegg 8). Solfangere plasseres slik at de fungerer både som overdekking av uteplassene til de nye leilighetene, samtidig som de ikke drar byggets høyder ytterligere opp. Energitiltakene er mange, alt fra solfangere på taket, varmepumper, bedre isolasjon og mindre energitap. Disse tiltakene gir miljøgevinst for både eksisterende bygningsmasse, som oppdateres til lavenergihus, og de nye leilighetene, som får passivhus standard. Disse tiltakene har også fått offentlig støtte fra Enova. Tiltaket gir i tillegg tilgang til heis for alle boenheter og med dette universell tilgjenglighet, nye felles oppholdsrom og utearealer, utvidelse av leiligheter, og en mer miljøvennlig håndtering av avfall. Parkeringskravene oppfylles i tråd med gjeldende regelverk, parkeringsplassene til naboborettslag ivaretas som før. Det er rådmannens vurdering at summen av alle disse tiltak gir en overvekt av fordeler og at hensynet bak reguleringsplanen ikke tilsidesettes. Reguleringsplanen relaterer seg til et stort borettslag, og beregninger av arealene er gjort i forhold til dette. En senere deling mellom borettslagene gjorde imidlertid at regnestykket ble endret, men de faktiske forholdene, tilgang til parkering og utearealene er ivaretatt gjennom gjensidige avtaler. Økning i antall leiligheter i forhold til det reguleringsplanen viser til er veldig liten: fra 81 til 84. Rådmannen vurderer at tiltaket vil føre til et løft ikke bare for borettslaget, men også for området rundt. Konklusjon Rådmannen anbefaler at dispensasjonene omsøkt i saken Kristian Brenners vei 91-103 innvilges. Videre, anbefales det at administrasjonen får myndighet til å håndtere lignende søknader om dispensasjon fra byggehøyder og utnyttelse delegert, når disse gir vesentlige tekniske utbedringer av eldre bygningsmasse opp til TEK10 eller mer, og når tiltakene fører til universell tilgjengelighet. Dispensasjonene blir underlagt en helhetlig vurdering, der også forhold til naboområder inngår. Det tillates ikke dispensasjoner fra forhold relatert til parkering, utearealer og støy, uten at slike søknader fremmes til formannskapet først. Vedlegg: 1. Situasjonsplan og utomhusplan 2. Oversiktsfoto 3.a,b) Søknad om dispensasjon, Miljø- og energi redegjørelse - Aksept fra Enova 4. Redegjørelse for søknad 5. Tegninger: planer snitt og fasader 6. Illustrasjoner 7. Reguleringsplan for området Bera 8. Terrengsnitt med illustrasjoner ( før og etter )... Sett inn saksutredningen over denne linja