ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Sivilingeniør Vinnes Kvernabekkvegen 88 D 5243 FANA Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201113805/7 EBYGG-5210 231211 PMEI AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 17 Bnr 80 Tiltakets adresse : Grønnestølslien 13 Tiltakets art : Tilbygg bolig Tiltakshaver : Knut Vinnes Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om ombygging og bruksendring av eksisterende garasjeanlegg til bolighus med 3 boenheter. VEDTAK: Dispensasjoner: Tiltaket påkreves dispensasjon fra kommuneplanenes bestemmelser vedrørende pkt 23 - utnyttingsgrad. Det er ikke vedlagt dispensasjonssøknad for gjeldende forhold i saken. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 "Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel" jf Kommuneplanens arealdel pkt 11-utendørs oppholdsarealer med videre henvisning til kommuneplanens bestemmelser ved pkt. 23 -byggeområder/utnyttingsgrad, pbl 29-4 -bygningens plassering, høyde og avstand fra nabogrense, pbl 29-1 -utforming av tiltak og pbl 29-5 -tekniske krav avslås søknad om tillatelse til ombygging og bruksendring av eksisterende garasjeanlegg til bolighus som omsøkt. For nærmere utredning henvises til saksutredning/begrunnelse for vedtaket.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til boligbebyggelse ved plan nr. 30010000 stadfestet i 1920. Kommuneplanen med tilhørende bestemmelser er i hovedsak gjeldende plangrunnlag da reguleringsplanen for Minde er av eldre dato, det henvises til kommuneplanenes bestemmelser ved pkt. 3 vedrørende stadfesting av hva som er gjeldende plangrunnlag. Fylkesmannen påpeker i sin klagebehandling av saksnr. 200606514 (gnr. 15 bnr. 302, Kanalveien 103) at Mindeplanen i dag en har begrenset verdi som styringsverktøy. Bygningsstrukturen i området er i hovedtrekk bygget opp etter Mindeplanen vedtatt i 1920 og reflekterer slik sett en grunntanke knyttet til områdets karakter; herunder tomtestørrelse og opplevelsen av åpenhet. På bakgrunn av dette må planen etter bygningsmyndighetenes oppfatning fortsatt kunne betraktes som intensjonsgivende for vurderingen av enkeltsøknader i området. Dispensasjon: Tiltaket er gitt avslag med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 "Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel" jf Kommuneplanens arealdel pkt 11-utendørs oppholdsarealer med videre henvisning til kommuneplanens bestemmelser ved pkt. 23 - byggeområder/utnyttingsgrad Utnyttelsesgrad, uteoppholdsarealer: Tiltaket påkreves dispensasjon fra kommuneplanenes bestemmelser vedrørende utnyttingsgrad. Det er ikke vedlagt dispensasjonssøknad for gjeldende forhold i saken. Reguleringsplan er av eldre dato og benevner ikke konkrete krav til max. tomteutnyttelse, kommuneplanens bestemmelser kommer derav til anvendelse. I kommuneplanens bestemmelser ved pkt. 23 fremkommer det at tillatt tomteutnyttelse (TU) er max 50% for byggeområder. Ny utnyttelse av tomten er oppgitt i søknaden til 39%. Bygningsmyndighetene har ved nærmere kontroll av bruksarealet funnet at utnyttingsgraden for tiltaket blir pålydende ca. 61,5%, dette kan forklares slik: Bruksarealet(BRA) for de nye boenhetene skal i sin helhet medtas. Bruksarealet er iht. tegningsgrunnlag ca. 274m 2, i tillegg påkreves for tiltaket 4 parkeringsplasser a 18m 2. Dette blir til sammen 346m 2 (BRA) som deretter deles på tomtearealet( 562m 2 ), derav utregnes dette til en utnyttingsgrad lik 61,5%. Konklusjon: Hovedhensynet bak aktuell bestemmelse er at hensynet til luft, lys og tilstrekkelig tjenlig uteareal blir godt ivaretatt. Bygningsmyndighetene vurderer at en overskridelse av tillatt utnyttingsgrad medfører i vesentlig grad en forringelse av forventet bokvalitet for eiendommens beboere. Utearealene som vist på innsendt situasjonskart er oppdelte i flere mindre områder på tomten. Etter en vurdering av gjenstående tomteareal finner bygningsmyndighetene at planlagte løsning ikke innehar nok uteoppholdsareal med hensiktsmessig form og størrelse. Arealdisponeringen av tomtens sørvendte areal er ikke tilfredsstillende med hensyn til organisering av arealer for felles uteareal/lek/parkering. Side 2 av 7
Tiltaket vurderes også å medføre redusert "luft" og åpenhet mellom nærliggende eiendommer. Bygningsmyndighetene vurderer at gjennomføring av tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn og intensjoner gjeldende plangrunnlag skal ivareta vedrørende uteoppholdsareal. Avstandsbestemmelsene: Tiltaket er gitt avslag med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-4 -bygningens plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Ved bruksendring fra garasje til bolighus kommer avstandsbestemmelsene til anvendelse for dette nye forholdet. Det er ikke i saken vedlag søknad om dispensasjon eller samtykke/erklæring fra naboer angående bebyggelse nærmere enn 4m fra nabogrense. Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsene er hensynet til brannsikkerhet og hensyn til luft, lys, innsyn og utsikt. Bygningsmyndighetene vurderer at planlagte bolighus ikke tilfredsstiller gjeldende krav og forventinger til brannsikkerhet og behovet for å sikre lys og luft mellom bygninger og en viss avstand til nabobebyggelse mot naboeiendom ved gnr/bnr 17/122. Konklusjon: På bakgrunn av ovenstående kan ikke bygningsmyndighetens se at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon kan innvilges Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Bygningsmyndighetenes kommentar: For bygningsmyndighetenes kommentarer til nabomerknader vises det til bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse. Atkomst/avkjørsel: Tiltaket er avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-1 -utforming av tiltak. Bygningsmyndighetene vurderer tiltakets løsning vedrørende parkering og atkomst til eiendommen som lite hensiktmessig og trafikkfarlig. Det er planlagt 3 garasjer i bygningens underetasje og en parkeringsplass for to kjøretøyer på eiendommens sørlige side. All parkering på eiendommen er med atkomst fra privat vei beliggende østlig retning. Løsningen med atkomst kun 2,0m fra privat felles kjørevei fører til at kjøretøy ikke kan snus på egen eiendom. Kjøretøy må rygge til eller fra eiendom ut til felles privat veg, dette vurderes å medføre en trafikkfarlig situasjon og kan derav ikke godtas. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra: -Viik/Hjortland, Grønnestølsveien 13 (gnr.13 bnr. 155) -Eilertsen, Grønnestølsveien 23B (gnr. 13 bnr. 153 ) -Øvrebø, Grønnstølsveien 15 (gnr. 13 bnr. 122 ) -Erstad, Grønnstølsveien 9 (gnr. 17 bnr. 106 ) Side 3 av 7
Merknadene går i hovedsak på sjenerende innsyn til eiendommene, lite egnet atkomst, trange parkeringsforhold, utforming og boligbygning nærmere enn 4m fra nabogrenser. Ansvarlig søkers kommentar: Det er vedlagt i saken kommentar fra ansvarlig søker vedrørende naboenes merknader. I kommentaren vises det til at tiltaket ikke vil medføre økt parkering og trafikk til eiendommen. Det påpekes at bygningens plassering ikke medfører ytterligere sjenerende tap av utsikt og økt sjenerende innsyn. Det henvises ellers i sin helhet til ansvarlig søkers kommentar. Bygningsmyndighetenes kommentar: For bygningsmyndighetenes kommentarer til nabomerknader vises det til bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken er ikke oversendt til andre myndigheter. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken er ikke oversendt til andre etater/avdelinger. Det er ikke vedlagt i saken godkjenning fra vegmyndighetene vedrørende økt bruk av tilkomst fra offentlig vei. Vannforsyning og avløp: Det er ikke i saken vedlagt forhåndsuttalelse fra Vann -og avløpsetaten. Utforming/visuelle kvaliteter: Tiltaket er avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-1 -utforming av tiltak og pbl 29-5 -tekniske krav. Det er i saken vedlagt plantegninger som foreviser planløsning av boenhetene. Bygningsmyndighetene vurderer at følgende forhold ikke oppfyller forventninger og krav vedrørende utforming/tekniske krav: For boenhetene vendt mot sør og nord er det for 1.etasje vist at bad har atkomst rett ut i stue. Sett i forhold til hygiene er dette ikke tilfredsstillende planløsning, bad bør plasseres med atkomst fra rom med funksjoner som for eksempel entre/gang. Det henvises til TEK 12-7-krav til rom og annet oppholdsareal og 12-9 -bad og toalett. Hovedinngang for midtre boenhet har atkomst/utgang rett ved atkomst til garasje. En slik løsning kan medføre konflikter ved trafikk av personer og kjøretøy. Denne løsningen vurderes som lite hensiktsmessig og kan medføre fare for skade på person og husdyr ved sammenstøt. Det henvises til TEK 12-4 -inngangsparti og 12-5 (3) -planløsning. For bygningsmyndighetenes kommentarer til utearealer vises det til bygningsmyndighetenes vurdering ved dispensasjon. Side 4 av 7
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Ombyggingen medfører heving av bygningen høyde ved at takutforming endres og løftes slik at 2.etasje kan bebos. Mot øst vil bygningen komme nærmere grensen enn bestående bygning. Bygningen er ellers plassert nær nabogrense og felles atkomstveier på bygningens vestlige og østlige sider. Det er innkommet merknader fra 4 naboer, de enkelte merknader kan kort oppsummeres slik: Viik/Hjortland, Grønnestølsveien 13 (gnr.13 bnr. 155) med følgende hovedpunkter/merknader: Innsyn til hage/terrasse, tilkomst/parkering, avfallshåndtering. Eilertsen, Grønnestølsveien 23B (gnr. 13 bnr. 153 ) med følgende hovedpunkter/merknader: Tilkomst, parkering, avfallshåndtering. Øvrebø, Grønnstølsveien 15 (gnr. 13 bnr. 122 ) med følgende hovedpunkter/merknader: Avstand fra nabogrense, 4m, innsyn tilhage/eiendom. Erstad, Grønnstølsveien 9 (gnr. 17 bnr. 106 ) med følgende hovedpunkter/merknader: Estetikk, økning boenheter, byggehøyde, parkering, innsyn mot soverom/hage. Bygningsmyndighetenes vurdering: Vedrørende naboenes merknader på parkering og atkomst henvises det til punkt for atkomst/parkering i dette vedtak. Bygningsmyndighetene vurderer at planlagte løsning med atkomst til eiendommen medfører vesentlige ulemper for andre brukere av felles kjøre/atkomstvei. Med hensyn til innsyn på de enkelte eiendommer vurderer bygningsmyndighetene at dette kan medføre økt innsyn mot bnr 122 og bnr 155. Spesielt for naboeiendom mot nord(bnr 122) vurderes forholdene slik at tiltaket medfører en vesentlig økning av innsyn til eiendommen og derav en forringelse av naboens bruk av opparbeidet uteareal på egen eiendom. Bygningsmyndighetene vurderer ut fra en totalvurdering av tiltaket ikke er tilpasset eiendommens beskaffenhet og omkringliggende omgivelser med hensyn til volum (3 boenheter), organisering av utomhusanlegg og lite hensiktsmessige løsning vedrørende atkomst/parkering som også kan medføre trafikkfarlige situasjoner. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 5 av 7
Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201113805. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Per Magne Eide - saksbehandler Trygve Sæle - seksjonsleder Kopi: Eilertsen, Grønnestølsveien 23B, 5073 Bergen Øvrebø, Grønnestølsveien 15, 5073 Bergen Viik / Hjortland, Grønnestølsveien 13, 5073 Bergen Erstad, Grønnestølsveien 9, 5073 Bergen Side 6 av 7
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7