AVSLAG PÅ SØKNAD/RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Hellandhus Gernot Andreas Helland Statsminister Michelsens Veg 67 C 5231 PARADIS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG HARE AVSLAG PÅ SØKNAD/RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 159 Bnr 115 Tiltakets adresse : Krohnhaugen 4 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : PER JØRGENSEN Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad mottatt om legalisering av bruksendring av deler av loft fra tilleggsdel til hoveddel og etablering av egen boenhet, areal ca 33 m2 BRA, fasadeendring ved innsetting av takvindu, samt oppføring av to boder i hagen areal ca 9 m2 BRA. VEDTAK: Avslag: Med hjemmel i plan- og bygningsloven pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel hva gjelder arealformål i Kommuneplanens arealdel, samt pkt 11 Utendørs oppholdsareal for bolig og pkt 23 Byggeområde, avslås søknad om tillatelse til bruksendring av deler av loft fra tilleggsdel til hoveddel og etablering av egen boenhet, areal ca 33 m2 BRA, og oppføring av to boder i hagen med areal samlet ca 9 m2 BRA. Tillatelse I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til fasadeendring mot nord med innsetting av et takvindu. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kap. 22:

2 Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl.: Ansvarsområde: Hellandhus Gernot Sentral SØK tiltakskl. 1 Andreas Helland Hellandhus Gernot Andreas Helland Sentral PRO tiltakskl. 2 Arkitekturprosjektering SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan nr Midtre Årstad stadfestet i I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i område med formål videreutvikling av industri/kontor/lager (I/K/L 7). Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med pkt 8 Universell utforming/tilgjengelighet for alle i bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Det er søkt om dispensasjon, men søknaden er ikke behandlet da den ikke er relevant som følge av avslag av andre grunner. Avviket fra denne bestemmelsen bidrar imidlertid i helhetsvurderingen av tiltaket. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Det foreligger ikke forhåndsuttalelse fra VA-etaten vedrørende ny boenhet. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Saksinformasjon Etter tilsyn ble det konstatert at det var bygget en boenhet på loftet, to hybler i underetasjen og to utvendige boder som ikke er omsøkt eller gitt tillatelse til. Det er utsendt brev med pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt , jf. sak Inneværende søknad omfatter søknad om legalisering av ovennevnte forhold, med unntak av hyblene i underetasjen som på tegning i søknad er omdefinert til "bod/kjellerrom" og "bod/hobbyrom" tilhørende overliggende boenheter. Det presiseres at underetasjen ikke er godkjent til beboelse (rom for varig opphold). Hvorvidt en tilbakeføring til tilleggsareal også vil omfatte anlagte bad, vil bli vurdert i ovennevnte tilsynssak. Arealformål Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til spesielt fortettings- og videreutviklingsområde for industri, kontor og lager. I pkt 3 i bestemmelsene til kommuneplanen heter det at kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner dersom slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Reguleringsplanen er fra 1937, og siden det er motstrid når det gjelder formålet, er det kommuneplanen som gjelder. Etablering av nye boenheter i området er således i strid med formålet i kommuneplanen. Bygningsmyndigheten anser det som uheldig å tilføre flere boenheter som blir i strid med planens intensjoner for området. Etablering av boenheter i slike områder kan medføre Side 2 av 5

3 konflikter og ulemper med støy, støv, økt forurensning, noe som ofte bidrar til dårlig bokvalitet. Dette er forhold som bør vurderes gjennom en normal planprosess med eventuell endring av vedtatt plan og ikke gjennom enkeltstående dispensasjoner. Det bemerkes at området også i rulleringen av kommuneplanen 2011 er foreslått avsatt til samme formål. Uteoppholdsareal I henhold til bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel pkt 11 Utendørs oppholdsareal for bolig, skal alle nye boliger ha tilgang til utendørs oppholdsareal av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. For denne type boligbygning er arealkravet minimum 50 m2 privat areal og minimum 50 m2 fellesareal per boenhet. Med tre boenheter vil kravet bli samlet minimum 300 m2. Eiendommens størrelse er på 127 m2 og bebygget areal ca 79 m2 med omsøkte boder. Det er således for lite areal igjen for å tilfredsstille kommuneplanens arealkrav, og bokvaliteten på omsøkt boenhet blir utilfredsstillende. Boliger i I/K/L-områder er som nevnt i strid med arealformålet. Behovet for tilstrekkelig uteoppholdsareal med god kvalitet vil ofte være større i områder avsatt til andre formål enn bolig. Det vises også til vurderinger gjort av Fylkesmannen i stadfesting av avslag i brev datert i tilsvarende sak i Krohnhaugen 9 (sak ). Utvendige boder og tomteutnyttelse Eiendommen ligger i område der arealformålet i kommuneplanens arealdel er industri/kontor/lager, I/K/L 7. Det er i pkt 23 i bestemmelsene satt krav til maksimal tomteutnyttelse på TU= 50 % i byggeområder som I/K/L er en del av. I denne konkrete saken er eiendommen allerede bebygget med ca 204 m2 BRA i henhold til matrikkelen. Det gir en utnyttelse på ca 161 % BRA. Maksimalt tillatt tomteutnyttelse er således langt overskredet, og det kan derfor ikke tillates utbygging av utvendige boder. Det er for øvrig allerede oppført en utvendig bod også på andres siden. Bygningsmyndigheten kan ikke se at denne er omsøkt eller godkjent. Denne reduserer også uteoppholdsarealet ytterligere. Øvrige tekniske bestemmelser Det er i søknaden ikke redegjort for oppfyllelse av krav i teknisk forskrift vedrørende brannsikring, rømningsveier, lydisolasjon, varmeisolasjon, dagslysforhold m.v. Utvidelse av bruksareal med tilbygg medfører også krav til parkeringsplasser. Dersom det kan påvises at arealet ikke medfører økt behov for parkering, kan det generelt søkes om dispensasjon. Oppsummert: Det gis avslag på søknad om ny boenhet på loft og oppføring av to boder i hagen som følge av motstrid med arealformålet, manglende uteoppholdsareal, for høy tomteutnyttelse og også manglende universell utforming. Samlet sett vil boenheten ikke oppnå den bokvaliteten som kreves i gjeldende lov og forskrift. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven Side 3 av 5

4 og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Hans Ree - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: PER JØRGENSEN, GRIMSTADHOLMEN 37, 5252 SØREIDGREND Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5