Arkivsaksnr.: 15/279-1 Arkivnr.: Feil! Fant ikke referansekilden. Saksbehandlere: Leder Tilrettelagte tjenester, Ann H Fagerli Controller, Kirsti Nesbakken UTREDNING AV PRIVAT FINANSIERING AV OMSORGSBOLIGER FRØYSTADTUNET Hjemmel: Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Administrasjonen skal ikke gå inn i videre utredninger knyttet til omdannelse av Frøystadtunet til borettslag. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 5
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune bygger omsorgsboliger på Frøystad Frøystadtunet. Boligene er planlagt ferdigstilt i mars 2016. Boligene er opprinnelig planlagt finansiert i kommunalt eie. Det har kommet en forespørsel fra kommunestyret om å utrede privat finansiering av disse omsorgsboligene ved overføring av boligene til et borettslag. Dette reiser en rekke problemstillinger både av menneskelig, praktisk og økonomisk art. Disse problemstillingene er i saken presentert og til dels belyst. En fullstendig gjennomgang av disse vil være ressurskrevende. Forutsetningen i prosessen knyttet til disse boligene er at enhetene er i kommunal eie, og at brukerne leier boligene. Brukermedvirkningen i planprosessen har hele veien vært å se på utforming og fasiliteter, ikke også å vurdere eierform. Saksutredning: FAKTA: Lunner kommune bygger omsorgsboliger på Frøystad Frøystadtunet. Boligene er planlagt ferdigstilt i mars 2016. Boligene er opprinnelig planlagt finansiert i kommunalt eie. Det har kommet en forespørsel fra kommunestyret om å utrede privat finansiering av disse omsorgsboligene ved overføring av boligene til et borettslag. VURDERING/DRØFTING: 1. Forhold til gjeldende lovverk Kommunen mottar investeringstilskudd fra Husbanken, samt mva-kompensasjon i forbindelse med bygging av boligene. KS Advokatene og Skattedirektoratet har tidligere gitt avklaringer knyttet til slikt tilskudd og mva-kompensasjon. I notat fra KS Advokatene angående bruk av investeringstilskudd til omsorgsboliger, punkt 5.3 påpekes det: Så lenge kommunen benytter tilskuddet til å etablere omsorgsplasser selv, og i tillegg beholder retten til å disponere og tildele, kan kommunen selge de oppførte plassene de må selges til beboerne selv og ikke til kommersiell aktør. Et borettslag vil ikke anses som en kommersiell aktør, men som en indirekte eiermodell, slik at overdragelsen i denne sammenheng må anses som overdragelse til beboer. Modellen er komplisert, og forutsetter at de som bistår kommunen med etablering har tilstrekkelig kompetanse på etablering av borettslag og juridisk kompetanse. I brev fra Skattedirektoratet til Husbanken, 260213, opplyses det at mva-kompensasjon ytes for oppføring av boliger for salg dersom det er med helse- eller sosiale formål, jf. Kompensasjonsloven 4 tredje ledd. Skattedirektoratet legger til grunn at borettslag kun er en indirekte eiermodell, slik at overdragelse til borettslag i denne sammenheng vil måtte anses som overdragelse til beboer i Kompensasjonsforskriften 7, 2.ledd. Side 2 av 5
2. Erfaringer fra Oslo kommune I Oslo baserer de seg på initiativ fra pårørende, med en betydelig grad av egeninnsats og forpliktelser fra de pårørende, dersom et slikt borettslag skal etableres. Prosessen «eies» av de pårørende. Dette er en krevende prosess for de pårørende i etableringsfasen. Også etter etableringen er det et stort ansvar, blant annet i forhold til å bemanne et styre som har ansvar for den daglige drift og vedlikehold. De anbefaler at kun beboere med pårørende som har felles mål og forventninger, og som bidrar i et slikt felles initiativ, er aktuelle for en slik løsning, og at øvrige brukere leier. Finansieringseksempel fra Tangerudbakken i Oslo Prosjektrettet tilskudd fra Husbanken ble benyttet til å finansiere fellesarealer og personalbase Personrettede boligtilskudd vil kunne variere dersom beboerne har ulike inntekts- og formuesforhold, og kan inngå som del av kjøpesummen for den enkelte. Grunnlån ble gitt til finansiering av fellesgjelden, og kostnader til nedbetaling av lånet dekkes av husleien beboerne betaler 3. Problemstillinger knyttet til beboere/brukere/pårørende/verge I all hovedsak har de som skal flytte inn vært leietagere ved andre boligfellesskap frem til i dag. Det har vært initiert fra kommunen ved flere anledninger (første gang i juni 2012), informasjonsmøter om alternative boformer for brukergruppen, som er mennesker med store bistandsbehov. Alternativene som har vært skissert er eie egen frittstående bolig/leilighet, etablere private borettslag i samarbeid med kommunen og leie fra for eksempel kommunen. Gruppen som i dag er planlagt innflyttet på Frøystadtunet har så langt ikke ytret noe ønske om å eie selv, bortsett fra én. Flere av brukerne vi er kjent med, som vil etablere seg i løpet av de neste 5-10 årene, har ytret ønske om å eie. De ønsker ikke å være del av så store fellesskap som kommunen har etablerert på Harestua og nå etablerer på Frøystad. Disse personene er i dag i hovedsak i aldersgruppen 15-25 år. For denne gruppen vil kommunen kunne legge til rette for etablering av borettslag eller andre eierformer. Private må drive sine prosesser selv, men med assistanse fra kommunen. Det må være tilgjengelige ressurser i kommunen til dette formålet. Private initiativ bør presenteres for kommunen så tidlig som mulig i prosessen. Ved eventuelt behov for økt boligmasse bør/skal kommunen ta kontakt med nye beboere om det er aktuelt å vurdere etablering av borettslag i planprosessens begynnelse. Dersom det skal etableres et borettslag, må det foretas en individuell gjennomgang av den enkeltes økonomi. Alle brukerne har verger. Et eventuelt kjøp av fast eiendom for denne gruppen må godkjennes av Fylkesmannen ved vergemålsavdelingen. Personrettede boligtilskudd fra Husbanken kan utgjøre en viktig del av toppfinansieringen. Dette er strengt behovsprøvd. Dette er et rente- og avdragsfritt lån som avskrives over et bestemt antall år, og som må tilbakebetales dersom mottaker flytter/selger før det er avskrevet. Bostøtte kan være aktuelt. Dette er en statlig økonomisk støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene. Som grunnfinansiering kan det søkes om grunnlån eller startlån. Side 3 av 5
Personalbase og fellesareal kan søkes finansiert av et prosjektrettet tilskudd fra Husbanken. Dekning av driftsutgifter for disse arealene kan løses ved at kommunen betaler kostnadsdekkende leie for disse arealene til borettslaget. Hva om enhetene ikke fylles opp ved etablering av borettslag eller i forbindelse med at enhet skal selges? Er det mulig å ha en blanding av kommunal og privat eie? Eventuelt en blanding av privat eie og boligstiftelsen? Vil boligstiftelsen i så fall anses som en kommersiell aktør? Delsalg til boligstiftelsen til bruk for andre typer beboere er ikke aktuelt i dette bygget. Dersom en slik problemstilling oppstår må det avklares om vi da mister 100 % av mva kompensasjon og tilskudd, eller bare forholdsmessig for den/de enhetene som ikke lenger oppfyller formålet. Prisregulering ved videresalg er en utfordring, da dette ikke er omsetning i et fritt marked - hvordan bestemmes prisen når eiendommen skal overdras til neste beboer? (Jfr. problemstilling til Ungdommens borettslag). Det vil påløpe transaksjonskostnader ved videresalg av enhetene (eiendomsmegler mm). Det må foreligge klausul om hvem det kan videreselges til. Dette må være styrt av Tildelingskontoret. Det må avklares hvem som skal sitte i styret i et eventuelt borettslag. Det vil kunne være bruker, pårørende eller verger. Administrasjon av et borettslag kan foretas av en Eiendomsforvalter, f eks Boligstiftelsen eller Obos. Kostnadene knyttet til denne administrasjonen må innkalkuleres i husleien. Det kreves juridisk kompetanse hos Eiendomsforvalter. Eiendomsforvalter må stå for forvaltning, drift og vedlikehold av bygningene for beboernes regning. Er vi for sent ute i dette konkrete tilfellet? Forutsetningen i prosessen knyttet til disse boligene er at enhetene er i kommunal eie, og at beboerne leier. Brukermedvirkningen i planprosessen har hele veien vært å se på utforming og fasiliteter, ikke også å vurdere eierform. Vi kan komme i en situasjon hvor noen av dagens beboere ikke ønsker å kjøpe, men fortsette å leie. Dette vil kunne skape usikkerhet hos beboere og pårørende. 4. Problemstillinger knyttet til Lunner kommune Gjeldsgrad i Lunner kommune Lavere lån i LK gir lavere renter og avdrag i LK, men dette motsvares av reduserte leieinntekter er dette en nullsum, eller slår det den ene eller andre veien? Dersom det er nullsum er det ikke et godt argument at LK får lavere gjeld, da det vil være et «selvfinansierende lån». Det har de siste årene i LK vært tradisjon for å se på opptak av ny gjeld eks selvfinansierende lån, og det beregnes også lån eks selvfinansierende pr innbygger. Kommunal bolig eller borettslag? Kommunen plikter å sørge for bolig til vanskeligstilte, jf. helse og omsorgs-tjenesteloven 3-7. Mange pårørende vil foretrekke at kommunen eier boligene og at en leier på vanlig måte fra kommunen, mens andre vil kunne ønske å eie selv. Når det eventuelt kommer private initiativ, må det være føringer på hvor disse boligene skal kunne bygges. TT sine driftskostnader vil øke dersom det etableres spredt plasserte enheter. Ressursbruk i administrasjonen knyttet til å bistå private initiativ versus ressursbruk til kommunens egne prosjekter må avklares. Det må være en tydelig avgrensning mellom kommunens og pårørendes/verges ansvar i prosessen. 5. Kost/nytte Dersom Kommunestyret ut fra øvrige forhold anser det for rimelig å gå videre med en utredning av problemstillingen, må det foretas beregninger for å se på lønnsomheten. De samlede kostnadene for bruker og LK ved å opprettholde en kommunal løsning og ved endret finansierings- og driftsform må sammenlignes. Det vil økonomisk sett være hensiktsmessig å velge den løsningen som totalt Side 4 av 5
sett får de laveste kostnadene, og ikke bare ta utgangspunkt i hva som i første ledd gir de laveste kostnadene for Lunner kommune. En videre problemstilling vil være fordelingen av disse kostnadene mellom partene. Mer- eller mindreutgift må så vurderes i forhold til de fordelene og ulempene en slik løsning for øvrig gir. 6. Konklusjon med begrunnelse Dette vil være innenfor lovverket både i forhold til tilskudd og mva-kompensasjon. Det vil imidlertid reise en rekke problemstillinger både menneskelig og økonomisk - som nevnt over. Det vil være tidkrevende å gå inn i problemstillingene, og rådmannen ber kommunestyret ta stilling til i hvilken grad det er ønskelig å avsette ressurser til en slik utredning for etableringen av borettslag på Frøystadtunet. Det vil påløpe vesentlige merkostnader knyttet til stans i pågående byggearbeidet om utredningsarbeidet blir gjennomført før videre arbeid skal gjennomføres. Det er i dag ikke uttrykt et ønske fra beboere og deres pårørende, med ett unntak, å etablere et borettslag som eierform når det gjelder Frøystadtunet. Et slikt ønske er en forutsetning. Det kan derfor være et alternativ å gjøre en slik avklaring når bygget er ferdigstilt, slik at det eventuelt kan overføres til et borettslag. Innstilling: Alternativ A) Administrasjonen skal ikke gå inn i videre utredninger knyttet til omdannelse av Frøystadtunet til borettslag. Alternativ B) Det gjennomføres nødvendig utredning for mulig etablering av borettslag på Frøystadtunet når bygget er ferdigstilt, med involvering av pårørende og brukere. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Notat fra KS Advokatene Informasjon om bruk av investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser fra Husbanken. Brev fra Skattedirektoratet til Husbanken Kompensasjonsloven 4 Forespørsel om kompensasjon av merverdiavgift fra en kommune Oslo kommune «Etablering av borettslag for mennesker med nedsatt funksjonsevne» - en veileder for pårørende og kommunen Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 5 av 5