Byråd Politisk sak Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 10/6339 /60570/15-PLNID Eivind Holmvik 23.02.2016 1743 Telefon: 77 79 12 20 Saken skal behandles i følgende utvalg: BYRÅDSKO BYRÅDET BYUT KST PLAN -1743- DETALJREGULERING DELFELT B2, STEINBRUDDET I KROKEN PLAN TIL ENDELIG VEDTAK Innstilling til vedtak: Plan -1743 detaljregulering delfelt B2, steinbruddet i Kroken med plankart datert 15.10.14 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.02.16 vedtas. Vedtaket er gjort iht. pbl 12-12. Kristin Røymo Byrådsleder Ragni Løkholm Ramberg Byråd for Byutvikling Hva saken gjelder: Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Reguleringsplanforslaget bygger på reguleringsplan 1536 for
Steinbruddet i Kroken, som stiller krav om detaljregulering. Planen detaljregulerer delområde B i 1536. Mål for planen Planen legger til rette for transformering av området, fra nedlagt steinbrudd til boligområde, kombinert med næring og større offentlige friområder. Til grunn for utbyggingen ligger et omfattende sikringsog istandsettingsarbeid for selve steinbruddet. Hovedinnhold Planen åpner for etablering av inntil 255 boenheter, fordelt på 12 bygg. Administrasjonens vurdering Reguleringsplanforslaget er i henhold til rammene gitt i gjeldende reguleringsplan 1536. Reguleringsforslaget legger opp til en god løsning på bebyggelsesstrukturen i området, gitt det vanskelige terrenget å plassere bebyggelse i. Boligområdene vil få tilfredsstillende leke- og uteoppholdsarealer. Byutviklingssjefen gjør særlig oppmerksom på at planforslaget innebærer omfattende sikrings- og istandsettingsarbeider. Dette innebærer igjen en anleggsfase med omfattende sprengningsarbeider, uttransport av masser mm. Det kan hevdes at området må kunne istandsettes og bebygges uten såpass omfattende masseuttak/terrengsbearbeiding, slik enkelte har tatt til orde for under planprosessen. Hvorvidt en slik løsning er realistisk, og med et like godt resultat som dette planforslaget legger opp til, er det vanskelig å ha noen formening om. Samlet sett finner vi å kunne legge avgjørende vekt på at planforslaget fremstår som godt og gjennomarbeidet. Det er levert tilstrekkelig dokumentasjon på at sikrings- og istandsettingsarbeidene utføres som beskrevet i sikrings- og istandsettingsplanen, et konsept som vil føre til stabilitet i terrenget samtidig som det vil gi en landskapsmessig god løsning for området. Forslagsstiller har utarbeidet en miljøplan og en gjennomføringsplan for anleggsperioden der det har blitt tatt stilling til hvordan anleggsarbeidene skal påvirke eksisterende boligområder i minst mulig grad. Da steinbruddet er godt synlig fra flere steder i byen, vil en istandsetting føre til at et i dag dominerende element i landskapet blir borte. Denne endringen vil likevel kunne betegnes som positiv, da steinbruddet fremstår som et sår i landskapet i dag. En realisering av planforslaget vil føre til en estetisk oppgradering av området. Reguleringsplan 1743 anbefales vedtatt.
01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Fagutredning 16.02.2016 02. Oversiktskart + lokaliseringskart Udatert 03. Forslag til reguleringsplankart 15.10.2014 04. Forslag til reguleringsbestemmelser 09.02.2016 05. Forslagstillers planbeskrivelse 20.02.2015 06. Liste over merknader 12.11.2015 07. Utomhusplan 14.10.2013 08. ROS-analyse 10.07.2014 09. Sol og skyggediagram Udatert 10. Terrengsnitt 06.10.2014 11. Støyutredning, bruksfasen 27.08.2015 12. Støyutredning, anleggsfasen 15.07.2014 13. Arealoppsett 15.10.2014 14. Prinsipp løypeprofil 25.04.2010 15. Plan, parkeringskjeller 06.10.2014 16. Typisk etasjeplan 06.10.2014 17. Illustrasjoner 19.02.2015 18. Driftsplan plan for istandsetting og sikring 01.09.2014 19. Ferdigattest skredsikring 08.10.2009 20. Miljøplan for Steinbruddet i Kroken plan for 10.07.2014 tiltak i anleggsfasen 21. Gjennomføringsplan for steinbruddet og 07.01.2015 boligområdet i Kroken 22. Vurdering av skjæringsstabilitet ved boligfelt 14.01.2013 B2, Kroken Tromsø 23. Vurdering av fare for snø-, sørpe- og jordskred 01.10.2012 24. Vurdering av avløp i nedbørfelt Lundheim, 23.09.2013 Kroken Sør. Beskrivelse av sikringstiltak mot løsmasseskred 25. Notat Reinertsen Lunheim Klulvertinnløp 23.09.2013 26. E-mail fra Direktoratet fra Mineralforvaltning 29.11.2011 27. Masseoppsett Udatert 28. Skredfarevurdering 05.03.2002 29. Notat Multiconsult Kroken steinbrudd 10.01.2011 avslutningsplan 30. Illustrasjoner fra 3D-modell av Steinbruddet som viser før/etter-situasjon Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplan 1536 Steinbruddet i Kroken 28.01.2009
02 Planfakta - Planområdets Areal: ca. 102 daa. - Foreslåtte hovedformål: Bolig, forretning/kontor/tjenesteyting, uteoppholdsareal og samferdselsanlegg - B2-1 og B2-2 = 23011 m 2 BRA - Strøkslekeplass: 6000 m 2 - Kvartalslekeplass: 3000 m² - Parkering bil: 1,25 pr. boenhet - Parkering sykkel: minimum 2 pr. boenhet - Høyder: tillat maks høyde er C+ 100 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Annonsert oppstart av planarbeid 13.12.10 Komplett forslag til reguleringsplan 03.10.11 Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) 23.02.12 04. Planvurdering Bakgrunn Mål for planen Reguleringsplanforslaget bygger på reguleringsplan 1536 for Steinbruddet i Kroken, som stiller krav om detaljregulering. Planen detaljregulerer delområde B i 1536. Planen legger til rette for transformering av området, fra nedlagt steinbrudd til boligområde, kombinert med næring og større offentlige friområder. Til grunn for utbyggingen ligger et omfattende sikrings- og istandsettingsarbeid for selve steinbruddet. Gjennomføring av planen vil føre til at et område med høy sikkerhetsrisiko og som fremstår som et sår i landskapet, blir omgjort til et boligområde med tilhørende utearealer og større offentlige friområder. Etter istandsetting av bruddet vil terrenget være utjevnet og steinbruddet vil ikke lenger utgjøre noen risiko for brukere og beboere i området. Reguleringsplanen legger opp til å gjøre
et område som i dag er utilgjengelig om til et område som kan benyttes av allmennheten. Hovedinnhold Terrenget i området er svært bratt, og utfordrende å plassere bebyggelse i. Bebyggelsen er derfor plassert i 5 rekker. Nederste rekke består av forretning/kontor/tjenesteyting, senket inn i terrenget. Neste rekke består av frittliggende punkthus, neste et terrassehus og de to øverste rekkene består av frittliggende punkthus og høyhus. Figur 1: snitt gjennom de fem rekkene med bebyggelse Det er lagt vekt på god terrengtilpasning og at bygningene skal ta opp store deler av terrengfallet. Det må likevel foretas en del utsprengninger i bakkant av bebyggelsen for å få inn nok lys og areal til lek. Etablering av adkomstvegen med tilfredsstillende stigningsforhold krever også terrenginngrep. Det at planområdet er svært bratt, gjør at området tåler bebyggelse med en viss høyde. Den bakerste rekken med bolighus er den høyeste, med en tillatt kotehøyde opp til C + 100. Det at bygningene er slanke og fremstår som tydelige punkt i landskapet gjør at bebyggelsesstrukturen ikke vil oppfattes som en vegg. Bygningsvolumet til forretning/kontor/tjenesteyting nederst i området bygges i sin helhet inn i terrenget, med kun en fasade mot Diamantvegen. Rekkene med boligbebyggelse terrasseres gradvis videre oppover i terrenget. Disse høyhusene er til gjengjeld de smaleste. Forhold til overordnet plan Reguleringsplanen er i henhold til overordnet reguleringsplan 1536, med unntak av tre forhold; Det er blitt gjort en justering av delområdegrensen, deler av F3 og B3 fra delområde C ble innlemmet i denne planen. Utvidelsen ble gjort etter anbefaling fra Byutvikling, for å kunne oppfylle arealkravet til lekeplasser i forhold til antall boenheter.
Figur 2: viser avvik fra delområde B i plan 1536 Område K1 foreslås regulert til forretning/kontor/tjenesteyting i stedet for bolig/forretning. Byutvikling mener at en slik formålsjustering vil gjøre område K1 mer fleksibelt med tanke på etablering av ulike typer næringsvirksomhet. En funksjonsblanding vil kunne føre til mer liv i området, og være et positivt tilskudd til nærmiljøet. Type bebyggelse Tillatt høyde på bakerste rekke av bebyggelse i B2-1 er økt 3-4 meter over regulert gesimshøyde i gjeldende plan. Dette er gjort for å åpne for en høyere, men slankere, bebyggelse i dette området. Byutvikling mener dette er en god løsning, da slankere bebyggelse vil gi mindre skyggevirkning, samtidig som området har et terreng som tåler bebyggelse med en viss høyde. I området skal det etableres fire rekker boligbygg; - P7 og P8 er to punkthus - T1 er et terrassehus - P1-6 er seks punkthus - H1-3 er tre høyhus. Under P1-6 og H1-3 skal det etableres parkeringskjeller. Mellom bebyggelsen skal det etableres gjesteparkering. Uterom Reguleringsplanen tilfredsstiller krav til nærlek, kvartalslek og strøkslekeplass. Planen utløser krav om strøkslekeplass i området. Kvartals- og strøkslekeplassen vil bli opparbeidet som vist på illustrasjonsplanen, og vil blant annet inneholde flerbruksbane, sittebenker/skjermede soner for opphold, og ulike balanse-, hoppeog klatrestativ. Kvartalslekeplassen blir felles for beboerne i området, mens strøkslekeplassen overtas av Tromsø kommune og vil betjene den samlende utbygging på Lunheim. Det vil også bli etablert en tursti/lysløype i bakkant av bebyggelsen. Denne vil inngå som en del av det overordnede turvegnettet i Lunheim/Kroken-området.
Adkomst og Parkering Hovedatkomsten til området blir etablert som en forlengelse av Diamantvegen. Adkomstvegen ender blindt, med snuplass øverst i området. Det er krav om opparbeidelse av kryssene Fv53/Planetvegen og Fv53/Diamantvegen. Dette som en følge av at utbyggingen i steinbruddet vil føre til en trafikkøkning langs eksisterende vegnett. Figur 3: adkomstveg til området. Da planområdet er svært bratt er universell utforming en utfordring. Traseen for adkomstvegen med dobbeltsidig fortau tilfredsstiller kravene til universell utforming. Bebyggelsesstrukturen med tilhørende utearealer er lagt opp slik at bebyggelsen i område B2-2 har felles adkomst på nivået mellom punkthusene og terrassehuset. For bebyggelsen i B2-1 trekkes adkomstvegen med gang/sykkelveg helt opp mellom disse. Fra de to adkomstnivåene er det universelt utformet adkomst til parkeringskjeller, leiligheter og tilhørende uteareal.
Byutvikling mener løsningen med etableringen av to nivåer er en tilfredsstillende, tatt i betraktning det bratte terrenget i planområdet. Det er lagt vekt på å få adkomstvegen med fortau tilpasset kravene til universell utforming, samt at beboerne i de enkelte byggene vil ha universelt utformet adkomst til innganger, parkeringsareal og til sine leiligheter med tilhørende uteareal (nærlek). Beboere i B2-2 har universelt utformet adkomst til kvartalslekeplassen mens beboere i B2-1 har universelt utformet adkomst til strøkslekeplassen. Pga. stigningen i området har det ikke vært mulig å få turstien/lysløypa universelt utformet gjennom området. Forbindelsene i området anses likevel som godt i varetatt, da fortauene langs adkomstvegen tilfredsstiller uu-krav til stigningsforhold, og at det er mulig å komme fra de nedre delene av området og opp til de øvre ved å bruke fortauet langs adkomstvegen. All parkering i tilknytning til boligene vil bli etablert i parkeringskjeller under terreng, med unntak av gjesteparkering og parkering for forretning/kontor/tjenesteyting. Det blir etablert 1,25 biloppstillingsplass pr boenhet. Figur 4: parkeringskjeller Støy Utbygging av ønsket boligantall vil føre til en endring av dagens støysituasjon grunnet trafikkøkningen utbyggingen vil generere. Støyutredningen viser eksisterende og fremtidig støysituasjon for området, og foreslår støydempende tiltak som vil tilfredsstille kravene i forskriften T-1442 og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Det vil gjøres tiltak som skjermer eksisterende og fremtidige beboere fra vegstøyen. Friområder og lekeplasser innenfor støysonen vil også skjermes. Etablering av nødvendige støydempende tiltak er sikret
gjennom rekkefølgekrav. Innslagspunkt er satt på bakgrunn av konklusjoner og anbefalinger fra støyutredningen. Landskap Gjennomføring av reguleringsplanen vil få store landskapsmessige konsekvenser, da den medfører en istandsetting av dagens steinbrudd. Pallene i dagens steinbruddet skal sprenges bort, og steinen brukes til å fylle opp gropene slik at terrenget blir jevnet ut. Det skal fylles på med jord og tilslutt revegeteres. Det store dominerende hullet i landskapet som bruddet utgjør i dag blir borte, og med tiden vil bruddstedet bli tilnærmet likt de omkringliggende fjellskråningene. Sprengning og utjevning av terrenget vil føre til at overgangen til det naturlige terrenget rundt bruddet vil bli mindre kontrastfylt. Istandsetting i henhold til sikrings- og istandsettingsplanen vil omdanne bruddet til et slags «amfi» i bakkant av boligområdet. Dette terrenget vil skille seg fra det tilgrensende, naturlige terrenget, ved at det vil se mer konstruert ut. Høydekotene vil ligge mer parallelt, og ikke med utspring, innsnevringer og platåer som det naturlige terrenget har. Tilsåing og revegetering med stedegen vegetasjon vil derimot bidra til at kontrastene mellom det konstruerte og det naturlige terrenget blir redusert, da vegetasjonen delvis vil skjule terrengformasjonene. Istandsetting av steinbruddet Den viktigste forutsetningen for utbygging i steinbruddet er at bruddområdet skal sikres og istandsettes, med bakgrunn i plan for istandsetting og sikring (vedlegg 18). Konsekvensene av og begrunnelsen for dette arbeidet er ytterligere beskrevet og dokumentert i vedleggene 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29 og 30. Før det kan igangsettes tiltak iht. reguleringsplanen skal Tromsø kommune ha godkjent planen for istandsetting og sikring. Rekkefølgekrav hjemler at ingen utbygging kan skje før bruddet er istandsatt og sikret i henhold til godkjent sikringsplan. Den nye sikringsplanen legger opp til et helt annet konsept for istandsetting og sikring enn sikringsplanen presentert gjennom arbeidene med 1536. En istandsetting av bruddområdet, kombinert med selve utbyggingen, vil føre til et betydelig masseoverskudd. Byutvikling har stilt spørsmål til det store masseoverskuddet som følge av istandsetting og sikring av bruddet. Byutvikling anser masseoverskudd som følge av utbyggingen (byggegroper, utgraving av parkeringskjeller, etablering av adkomstveg) som akseptabel, men har ønsket en nøyere redegjørelse for masseoverskuddet som følge av sikrings- og istandsettingsarbeidet. Tiltakshaver har levert utfyllende materiale som bekrefter at det valgte sikringsog istandsettingskonseptet er nødvendig og forsvarlig for å oppnå stabilitet i bruddområdet, og for å få til en varig god løsning. Byutvikling legger vekt på at belastningen for nærområdet ikke skal bli for stor i anleggsfasen. Utkjøring av en slik mengde overskuddsmasser setter strenge krav til avbøtende tiltak i anleggsperioden. Tiltakshaver har derfor utarbeidet en gjennomføringsplan for sikring og istandsetting av steinbruddet og klargjøring av
byggeområdet til boliger (vedlegg 21). Denne bygger på og viderefører målsetningene i miljøplanen (vedlegg 20) og sikrings- og istandsettingsplanen (vedlegg 18). Ladepunkt for elbiler Det skal i alle boligplaner sørges for at beboere har tilgang til ladefasilitet for elbil. 05 Vurdering av merknader og evt. innsigelser Byutviklingssjefens vurdering av innkomne merknader og innsigelser. I forbindelse med offentlig ettersyn kom det inn 14 merknader og 2 innsigelser til planforslaget. Alle merknader og innsigelser er gjengitt og besvart i eget dokument (vedlegg 6). Fylkesmannen i Troms og NVE har fremmet innsigelse til planen med bakgrunn i manglede dokumentasjon av tilfredsstillende sikring mot skred. I tillegg til skred fremmet fylkesmannen i Troms innsigelse angående manglende støyutredning i bruks- og anleggsfasen, og utforming av lekeplasser. Det er også kommet inn flere merknader som angående lekeplasser, støy og sikring av Steinbruddet. Det er utarbeidet nye utredninger i forbindelse med støy og skred. Lekeplassene er bearbeidet, plankart og reguleringsbestemmelser er revidert i tråd med innkommende innsigelser og merknader på disse punktene. Som en følge av dette har Fylkesmannen i Troms og NVE trukket innsigelsene. I tillegg til dette er det fremmet merknader angående massebalansene og masseforflytting. Ny sikringsplan legger opp til et masseoverskudd. Det foreligger utfyllende dokumentasjon om at valgt sikrings- og istandsettingskonseptet er nødvendig og forsvarlig for å oppnå stabilitet i bruddområdet, og for å få til en varig god løsning. Med bakgrunn i denne dokumentasjonen, og at det blir satt strenge krav til avbøtende tiltak under anleggsperiode for å begrense belastningen på nærområdet mener Byutvikling at et masseoverskudd er akseptabelt.
07 Konklusjon Reguleringsplanforslaget er i henhold til rammene gitt i gjeldende reguleringsplan 1536. Reguleringsforslaget legger opp til en god løsning på bebyggelsesstrukturen i området, gitt det vanskelige terrenget å plassere bebyggelse i. Boligområdene vil få tilfredsstillende leke- og uteoppholdsarealer. Funksjonsblanding i felt K1 er positivt for å kunne tiltrekke seg ulik næringsvirksomhet til området. Det er levert tilstrekkelig dokumentasjon på at sikrings- og istandsettingsarbeidene bør utføres som beskrevet i sikrings- og istandsettingsplanen, et konsept som vil føre til stabilitet i terrenget samtidig som det vil gi en landskapsmessig god løsning for området. Det er positivt at forslagsstiller har utarbeidet en miljøplan og en gjennomføringsplan for anleggsperioden, da det har blitt tatt stilling til hvordan anleggsarbeidene skal påvirke eksisterende boligområder i minst mulig grad. Da steinbruddet er godt synlig fra flere steder i byen, vil en istandsetting føre til at et dominerende element i landskapet blir borte. Denne endringen vil kunne betegnes som positiv, da steinbruddet fremstår som et sår i landskapet i dag. En realisering av planforslaget vil føre til en estetisk oppgradering av området. Administrasjonen anbefaler at forslag til reguleringsplan 1743 vedtas. Byrådens vurdering Vedtakskompetanse: Byrådet Kommunestyret