DETALJREGULERINGSPLAN - ÅRNES NÆRINGSPARK ID 023611023 1. GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1. Planprogram datert 03.06.13 2. Plankart, M= 1:1000 3. Planbestemmelser, datert 22.06.2015 4. Illustrasjonsplan, M= 1:2000 5. Landskapssnitt; fjern og nærvirkning 6. Fotomontasje 8. Mail, Nes kommune til Fylkesmannen, datert 22.02.12 9. Melding om konsesjonsvedtak datert 21.12.10 10. Geoteknisk notat, datert 01.09.14 11. Støyvarselkart, Statens vegvesen. 12. Mail, fjernvarme datert 10.02.14 Andre saksdokumenter 7. Bemerkninger innkommet ved forhåndsvarsling av arbeid med detaljregulering med planprogram: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 21.02.13, 28.02.12 og utvidet varsling, 18.12 14 2. Akershus Fylkeskommune, 22.02.13, 29.02.12 og utvidet varsling, 21.01.15 3. NVE, 27.02.13, 22.02.12 og utvidet varsling, 07.01.15 4. Statens vegvesen 25.02.13, 21.02.12 og utvidet varsling, 20.01.15 5. Årnes Vel, 15.02.12 6. Nes Kommune, Samfunnsutvikling og kultur, 16.02.12 7. Runar Sukke, utvidet varsling, 19.12.15 Sammendrag: Området har tidligere inngått i reguleringsplan for Årnes Øst, men er nå en del av kommunedelplanen for Årnes 2009-2021. Hoveddelen av området er gjennom de to siste kommunedelplaner vært avsatt til industriformål. Hensikten med planarbeidet er å justere gjeldende industriformål for tilpassing til hensiktsmessige formålsbetegnelser for nye aktiviteter i planområdet. Dette vil være næringsformål i vid forstand, med hovedvekt på industri-, håndtverks-, og lagervirksomhet, forretninger for plasskrevende varehandel samt tjenesteyting. Det eksisterer en åpenbar mangel på egnede, sentrale næringsarealer i Årnesområdet. De deler av planområdet som i dag er LNF-arealer, søkes endret til næringsformål for å imøtekomme fremtidig behov for slike arealer. Det legges også til rette for opparbeidelse av ny gang- og sykkelvei samt fortau langs hhv Fv. 479og Folmovegen. 1
Saksopplysninger BAKGRUNN: Utsnitt av kommunedelplanen Planforslaget fremmes av Romerike Arkitekter AS, v/lene Neumann, pb. 166, 2151 Årnes på vegne av Årnes Næringspark AS, v/per Waagan, Blindheim Industriveg 4, 6020 Ålesund. Formålet med planarbeidet er å justere kommunedelplanens gjeldende industriformål, for tilpassing til hensiktsmessige formålsbetegnelser for nye aktiviteter i planområdet. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 19.01.13 i Raumnes og med henvisning til kommunens nettside. Grunneiere rettighetshavere og offentlige myndigheter er varslet ved brev. Tilleggsvarsling av utvidet planarbeid ble kunngjort 13.12.14 i Raumnes. Grunneiere rettighetshavere og offentlige myndigheter er varslet ved brev. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Kommunen har avgjort at reguleringsplanen skal behandles etter forskrift om konsekvensutredning ihht. Plan- og bygningsloven, plandelen 4.1. Utvidet planområde inngår ikke i dette. Forslag til planprogram ble sendt ut på høring og lå ute til offentlig ettersyn fra 19.01.13 til 04.03.13 Planprogram ble godkjent som gjeldende pr. 03.06.13 2
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Eksisterende bebyggelse Dagens virksomhet på området er knyttet til den eksisterende industri/kontorbebyggelsen på totalt ca 13.800m² grunnflate og bygd i perioden 1974 til 1986. Tidligere virksomhet var knyttet til kabelproduksjon, Draka Norsk Kabel AS. Hele kontorfløyen på ca. 1000 m² er rehabilitert i 2011 og utleid sammen med ca 3100 m² lagerareal til Alma AS ( Tidligere Alternativ Mat AS). Ytterligere ca. 3500 m2 er utleid til dekkforhandlerfirmaet AutogripAS. Det pågår for tiden kontraktforhandlinger med offentlig leietaker for høylagerdelen med tilliggende kontorer og verkstedarealer, totalt ca. 2000 m2. Dette betyr at innenfor den eksisterende bebyggelsen på næringsområdet, så er ca. 70% av totalt areal, dvs. nesten 10.000 m2, blitt utleid i løpet av en fireårsperiode. Dette sier noe om behovet for denne type lokaliteter i Årnesområdet. Innenfor planområdet ønskes en utvidelse av den eksisterende bebyggelse med ca 40.000 m2. Dette anses som et svært realistisk behov, selv sett i et mellomlangt tidsperspektiv. Omkringliggende områder Inntilliggende område mot vest består av småhusbebyggelse, noe småhusbebyggelse mot sydvest og landbruksarealer i nord. Mot syd avgrenses arealet mot Folmoveien og landbruksarealer på andre siden av denne. Deler av landbruksarealet mot nord er regulert til LNF-område. Gang- og sykkelvegareal grenser inn mot småhusbebyggelse på nordsiden og mot veiareal/kjørebane samt landbruksareal på sydsiden. 1.1 Planområdets beliggenhet og størrelse 3
Hoveddel av planområdet er under gnr. 167 og er fordelt på bnr. 57, 293, 339, 348 og 351 og utgjør ca. 114 daa. Gang- og sykkelveg/ fortau berører gnr. 162 bnr. 8, 18, 19, 23 og 24, gnr.167 bnr 1, 10 og 345, gnr. 239 bnr 21 og gnr. 245 bnr 1 og utgjør ca 9 daa. Området ligger ca 2,0 km nord/øst for Årnes sentrum og Årnes stasjon. Planområdet har adkomst fra kommunal veg Folmovegen via kryss mellom fv.479 (Rakeievegen) og fv. 175 (Seterstøavegen). Rett vest for planområdet ligger det et område med eksisterende boligbebyggelse langs Sagvegen/Flatbyvegen. Det mangler gang- og sykkelveg/fortau langs Folmovegen og langs fv 479. Det er imidlertid inntatt som forutsetning i planbestemmelsene at gang- og sykkelveg samt fortau, skal opparbeides langs både Fv 479 og Folmovegen. Langs Fv. 175 er det anlagt gang- og sykkelveg, nå også med belysning i hele strekningens lengde. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planen legger til rette for videreføring av eksisterende industrivirksomhet og utvidelse av denne. Det foreslås en endring av adkomstforholdene til næringstomta, ved å trekke hovedadkomsten til det sør-vestre hjørnet. Deler av eksisterende LNF området søkes endret til næringsformål. Videreføring av eksisterende reguleringsformål og tilrettelegging for endring og forbedring av adkomstforholdene, anses som svært ukomplisert og vil være gunstig for eksisterende næringsvirksomhet i planområdet. Omregulering av LNF-arealer til næringsformål kan derimot virke kontroversielt i første omgang. Det er også kommet innspill på dette i varslingsprosessen fra overordende myndigheter. Imidlertid må vurderingen og betydningen av denne formålsendringen ses i en større kommunal sammenheng. Det er åpenbart et behov for å tilrettelegge arealer for plasskrevende varehandel i nærområdet til Årnes. Årnes er bygdesenteret, her er det størst befolkingskonsentrasjon, og her finner en de best utbygde kollektivtilbudene. Dette betyr også at det er her den fremtidige boligveksten vil komme, - noe som også er i tråd med overordnede myndigheters ønsker. Det anses derfor riktig å tilrettelegge arealer som ligger i randsonen til senterområdet Årnes, og hvor det er god biltilgjengelighet, god trafikksikkerhet og tilstrekkelig kapasitet på vegnettet. I dag eksisterer det et mindre areal på Nedre Hagaveg hvor det er etablert ulike virksomheter, hvor bl.a enkelte typer plasskrevende varehandel er representert. Dette området er imidlertid et lite homogent område virksomhetsmessig, og er i tillegg beliggende som nærmeste nabo til både etablerte boligområder og områder som vil være under sterk utbygging for leiligheter i flere år fremover, bl.a. Glomma Boligpark. Dette området er følgelig lite egnet for plasskrevende varehandel, og det har heller ikke arealkapasitet til nye etableringer i særlig grad. Den riktige fremtidige løsningen for dette området er åpenbart å la boligformålet ekspandere, og bygge ned aktiviteter tilknyttet industri, håndverks- og lagervirksomhet og plasskrevende varehandel. I Nes kommune for øvrig er det tilrettelagt for næringsetablering på Herbergåsen Industriområde. Dette området ligger imidlertid usentralt i forhold til de store befolknings- 4
konsentrasjonene i kommunen, så som Årnes, Neskollen og Auli. Å etablere publikumsrettede virksomheter i dette området vil i stor grad generere økt biltrafikk. Ut fra en samlet vurdering vil det åpenbart være riktig å videreutvikle arealet tilknyttet Årnes Næringspark. Selv om plandokumentet viser en omdisponering av ca. 15 dekar LNF-areal til næringsformål, så anses dette å være en liten pris å betale for å få tilrettelagt tilstrekkelige arealer for en fremtidig næringsutvikling i nær tilknytning til kommunesenteret. Her ligger arealene godt til rette både trafikkmessig og i tilknytning til eksisterende næringsarealer, og området er inne i en positiv utvikling med god etterspørsel etter ulike arealer både for leie og nybygg. Momentene rundt dette er for øvrig spesifikt drøftet i avsnittet Bemerkninger og KUdelen. For å følge opp tankegangen med å videreutvikle det sentrale næringsarealet på Runni til en attraktiv næringspark, - og innenfor aktuelle formålsrammer som beskrevet ovenfor, har det vært nødvendig å skarpt definere hvilke type virksomheter som de ulike formål skal tillates å inneholde. Formålene Forretning/Industri/Tjenesteyting/Næring er i det følgende kart definert, og beskrevet hvordan de skal forstås. Dette er gjort for å sikre at sentrumsrelaterte næringsaktiviteter ikke skal trekkes ut av Årnes sentrum. Det er for eksempel ikke gitt aksept på etablering av rene kontorvirksomheter i næringsparken. De ulike spesifikasjonene er gjort under avsnittet Beskrivelse og forståelse av de valgte reguleringsformål nedenfor. Det er også lagt inn begrensning på omfanget av aktiviteter. Dette gjelder spesielt for Plasskrevende varehandel under formålet Forretning/Industri. Dette er gjort for å kunne både styre omfang og plassering spesielt av publikumsrettede virksomheter. Det er ut fra trafikkmessig hensyn ikke ønskelig å trekke disse aktivitetene langt inn i næringsparkens arealer. Ved å sammenholde planbestemmelser og plankart vil en se at bebyggelsesstrukturen har tatt hensyn til disse og de øvrige momentene som er nevnt i avsnittene over. Plassering og utforming Formål Bebyggelse og anlegg, Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Forretning/Industri - Forretning/ Tjenesteyting/ Næring - Næringsbebyggelse - Veg, privat - Kjøreveg, privat - Kjøreveg, offentlig - Gang- og sykkelveg - Fortau - Annen veggrunn - Parkering 5
Grønnstruktur Hensynssoner - Grøntareal - Sikringssone -frisikt Beskrivelse og forståelse av de valgte reguleringsformål. Det er benyttet formålsbetegnelser og plankoder i h.h. til standard norm for arealformål i reguleringsplaner. For at det ikke skal oppstå uklarheter om hva de enkelte formål innenfor Bebyggelse og anlegg innebærer, og gir åpning for, er dette presisert i det følgende : Forretning/Industri. I plandokument og bestemmelser er Forretning/Industri benevnt med KB. Forretning skal forstås som forretninger for plasskrevende varehandel, så som salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesenter. Dette er i samsvar med føringer i fylkesdelplanen om å lokalisere plasskrevende varehandel til randsoner i et stort eller mellomstort senter dersom det er god biltilgjengelighet, god trafikksikkerhet og tilstrekkelig kapasitet på vegnettet. Alle disse forutsetningene er til stede for planområdet, og det anses riktig å kunne benytte store deler av de fremste arealene, KB1-2 og FTN1-2, til slike aktiviteter. Plasskrevende varehandel genererer trafikk og det vurderes slik at de avsatte arealene har god biltilgjengelighet med gode muligheter for å tilrettelegge for sikker og oversiktlig ferdsel. Industri skal forstås som industri-, håndverks- og lagervirksomhet. Detaljhandel eller ren kontorvirksomhet skal ikke inngå som del av Forretning/industriformålet. For Forretning/Industri tillates kontorvirksomhet bare som nødvendige tilhørende administrasjons-funksjon innenfor de ulike virksomheter. Kontor som eget formål er derfor ikke tatt inn i plandokumentet. Forretning/Tjenesteyting/Næring. I plandokument og bestemmelser er Forretning/Næring/Tjenetseyting benevnt med FNT. Forretning i det kombinerte formålet skal forstås som angitt overfor for under Forretning/Industri. Formålet Tjenesteyting skal forstås å kunne omfatte både privat og offentlig tjenesteyting. For offentlig tjenesteyting vil dette kunne være utleiearealer til ulike aktiviteter innenfor undervisning, institusjon mv. For privat tjenesteyting kan nevnes ulike aktiviteter innenfor almennyttig formål, treningssenter. Næring skal forstås som industri-, håndverks- og lagervirksomhet. For Forretning/Tjenesteyting/Næring tillates kontorvirksomhet bare som nødvendige tilhørende administrasjons-funksjon innenfor de ulike virksomheter. Kontor som eget formål er derfor ikke tatt inn i plandokumentet. Det totale areal for forretning innenfor planområdet, skal ikke overstige 70 %BYA. 6
Utnyttelse Planområdet er foreslått med ulik utnyttelse innenfor de ulike formålsområdene. Disse varierer mellom %BYA = 90-100 %. Plassering og høyder Bebyggelsen er foreslått plassert innenfor de ulike formålsområdene som vist på plankartet. Formålsgrensene for bebyggelse og anlegg, er trukket godt inn på planområdet for å lage luft mellom boligområdet og næringsarealene. Bebyggelsen trappes høydemessig gradvis ned mot eksisterende boligbebyggelse. Høylageret representerer maks situasjon, og det foreslås en gradvis nedtrapping fra dette ut mot byggegrensene. Maks gesimshøyde er foreslått til 16 m. Nærmest boligområdene er det foreslått maks gesims 7 m. med en mellomhøyde på 13 m. lenger inn i planområdet. For fjernvirkning se ill. vedlegg 5 og 6 Trafikk og parkering Parkering løses på eget areal. Det er krav om at minimum 5% av parkeringsplassene skal utformes for forflytningshemmede. Parkering generelt er foreslått ihht. kommunens norm. Det er i bestemmelsene lagt inn krav om 1 ladestasjon for elbiler pr.10 ordinære p-plasser. Utomhusanlegg Det prioriteres en kvalitetsmessig utførelse på de grønne arealene, avsatt i planen. Disse vil både fungere som oppgradering og forskjønning av anlegget, samt som en god overgang mot inntilliggende arealer og som skjerming av industriformålet. Adkomst Det legges opp til en oppgradering av Folmovegen på strekningen fra kryss fv. 479 og frem til den vestre avkjørsel inn til næringsområdet. Østre avkjørsel nedgraderes, og skal bare gi adgang for utrykningskjøretøyer og tjene som nødvendig biladkomst for leietagere. All interntrafikk for leietagere løses på egen grunn. Bebyggelse og anlegg Området foreslås delt i ulike områder i forhold til type bygg som skal etableres. De høye lagerpregede byggene vil bli plassert i bakkant, rundt høylageret. Lavere kontorbygg er tenkt plassert i området mot Folmovegen. Støy Relevante deler av Miljøverndepartementets 'Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging' T-1442/2012 gjøres gjeldende gjennom bestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene stiller krav om at før det gis brukstillatelse til nyanlegg, skal uteoppholdsarealer som tilhører nyanleggene være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan for utomhusanlegg. Krav om opparbeidelse av fortau-/gang- og sykkelvei langs fv. 479, samt nedgradering av østlige adkomstpunkt, trer i kraft når nyanlegg utgjør 5000 m² BYA eller mer. ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser mulig maks utbygging på tomten. vedlegg 4 Byggene er vist nedtrappet fra 4 etasjer i øst til 2 etasjer mot syd og vest. 7
Man vil tilstrebe å bryte ned lange, horisontale linjer i bygningsmassene, bygge opp mindre volumer, og etablere vertikale bygningsstrukturer. Det vektlegges bruk av vegetasjonsbelter. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser i fht. overordnede planer og mål Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens formål; industri. Resterende område er i strid med kommunedelplanen der hvor denne er regulert til LNF. Konsekvenser for natur og miljø Ros analyse er utarbeidet og vedlagt saken vedlegg nr 14 Analysen viser ingen spesielle negative faktorer for natur og miljø. Det er ikke registrert at området har noen spesiell verdi med tanke på biologisk mangfold. Samfunnsmessige konsekvenser Ved maks utbygging, vil området kunne generere et betydelig antall arbeidsplasser. Dette vil representere en sterk og ønsket økning i forhold til eksisterende situasjon. Planforslaget krever en oppgradering av Folmovegen på strekningen fra kryss fv. 479 og inn til den vestre avkjørsel, inn til næringsområdet. Opparbeidelse av gang- og sykkelveg samt fortau vil også trygge situasjon for myke trafikanter og ha en positiv betydning også for eksisterende boligbebyggelse i området. Økonomiske konsekvenser Ved tilrettelegging for nye arbeidsplasser vil man stimulere tilflytting og boligbygging, noe som igjen vil generere skatteinntekter mv. Ved opprettelse av nye arbeidsplasser kan man redusere pendlerproblematikken og tilhørende transportkostnader. Juridiske konsekvenser Ingen spesielle Konsekvenser for barn og unge Planforslaget vil gi en tryggere ferdsel sammenhengende fra Folmovegen og ned til Årnes sentrum, ved opparbeidelse av fortau-/ gang og sykkelveg. Universell utforming Offentlige retningslinjer og bestemmelser vil bli lagt til grunn for etablering av ny bebyggelse og nye anlegg 8
BEMERKNINGER 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 21.02.13, 28.02.12 og utvidet varsling, 18.12 14 Fylkesmannen anser at planforslaget kan være i strid med kommunens overordende planer, rikspolitiske bestemmelser for kjøpesenter, fylkesdelplan for handel-, service- og senterstruktur, RPR for samordna areal- og transportplanlegging og nasjonalt jordvernmål. Det må gjøres rede for at tiltaket ikke er i strid med disse i det videre planarbeidet. De har varslet mulig innsigelse mot kommende planforslag dersom dette viser seg å være i strid med nasjonale og regionale føringer/overordna planer. Uttalelse til utvidet varsling : Fylkesmannen påpeker at dersom gang- og sykkelveg legges på sydsiden av Folmovegen, vil sammenhengende jordbruksareal med dyrka og dyrkbar jord av nasjonal og regional verdi bli berørt. Dette skal begrenses mest mulig Forslagstillers kommentar: Den foreslåtte planen er i tråd med kommunens politiske retningslinjer og er i hovedsak en mindre justering av eksisterende forhold. Planområdet er etablert og kun mindre nye arealer ønskes medtatt innenfor området. Området har en ideell plassering i randsonen av Årnes sentrum, og med svært god og trafikksikker tilgjengelighet både for biltrafikk og for gående/syklende. Utvikling av området vil også være i samsvar med eksisterende konsesjonsvilkår gitt for næringsparkformål. Det anses fornuftig å benytte planområdet til funksjoner som for eksempel plasskrevende varehandel. Det er et åpenbart behov for arealer til slike funksjoner tilknyttet et voksende senterområde som Årnes. Det anses også fornuftig å videreutvikle det eksisterende næringsområde på Runni både i størrelse og formålsomfang, slik at det vil gi plass til de ønskede aktivitetene. Det må være riktig å videreutvikle det eksisterende næringsarealet selv om dette medfører omdisponering av noen mindre deler av det tilliggende LNF-området. En vil ved dette få etablert et tilstrekkelig stort areal med marginal bruk av LNF-areal. Dersom tilsvarende arealer skulle etableres ut fra en ny lokalisering, vil dette lett kunne medføre inngrep i vesentlig større omfang enn denne planen viser. Når alle forhold vurderes under ett, fremstår den regulerte situasjonen som en samfunnsmessig riktig disponering. Gang- og sykkelvegen legges på nordsiden av Rv. 479 og Folmovegen, og vil ikke berøre dyrkbar mark. 2. Akershus Fylkeskommune, 22.02.13, 29.02.12 og utvidet varsling, 21.01.15 - Fylkesrådmannen vil vurdere å legge saken frem for fylkesutvalget med forslag om innsigelse dersom planen ved offentlig ettersyn åpner for kontor- eller forretningsvirksomhet i strid med overordnede føringer. De ønsker en maksgrense for tillat etablering av plasskrevende varehandel. De ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad dette er mulig. Det anbefales at parkeringsbestemmelsene for bil utformes som restriktive maksimumsnormer. De forutsetter at det i planarbeidet gjøres en grundig vurdering av behovet for og konsekvensene av å utvide byggeområdet. Fylkesrådmannen anbefaler at mulighet for fjernvarme utredes. Uttalelse til utvidet varsling : Ingen ytterligere merknader. 9
Forslagstillers kommentar: Punktet er redegjort for tidligere i dokumentet ( punkt 5.3, 5.6, 5.7, 5.8 og 5.10) 3. NVE, 27.02.13, 22.02.12 og utvidet varsling, 07.01.15 - NVE har ingen spesielle merknader til planoppstart, ut over at det meste av planområdet består av tykke havavsetninger, jf. NGUs løsmassekart. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Uttalelse til utvidet varsling : De bemerker at traseen for gang- og sykkelvegen ser ut til å berøre flere mindre bekker. Det anmodes om at man prøver å unngå direkte inngrep i vassdrag. Dersom dette er umulig, må tiltakene beskrives i planen. De påpeker at det må gjøres en vurdering av flomfaren og hvordan sikkerheten blir ivaretatt. Forslagstillers kommentar: Punktet tas til etterretning, og legges inn i bestemmelsene Det er utarbeidet et geoteknisk notat som konkluderer med at grunnen er stabil og tiltak ikke er nødvendig. 4. Statens vegvesen 25.02.13, 21.02.12 og utvidet varsling, 20.01.15 - Poengterer at rikspolitiske retningslinjer, herunder ABC-prinsippet og samordnet areal- og transportplanlegging, utredes før kommunen vedtar hvilke arealformål området kan brukes til. De forventer at kommunen ikke vedtar arealformål som vil være i strid med disse. Uttalelse til utvidet varsling : Statens vegvesen mener at gang- og sykkelvegen må ligge på nordsiden av Rakeievegen og Folmovegen. Det må utarbeides en teknisk plan som grunnlag for reguleringsplanen, og det skal tas hensyn til bestemte bredder og tekniske forutsetninger ved utarbeidelsen av den tekniske planen. Reguleringsbestemmelsene skal gjenspeile disse tekniske kravene. Forslagstillers kommentar: Punktet er redegjort for tidligere i dokumentet (punkt 5.7) Gang- og sykkelvegen skal legges på nordsiden. En teknisk vegplan vil bli forelagt Statens vegvesen i forkant av byggesøknad. Dette legges inn som et krav i reguleringsbestemmelsene sammen med krav rundt frisikt i kryss. 5. Årnes Vel, 15.02.12 - Positive til videre utvikling av næringsområdet. Påpeker behov for bedring av trafikale forhold som tidligere har kommet opp i forbindelse med revisjon av kommunedelplanen, med bla. en ny rundkjøring Rv. 175- Runni næringsområde. De påpeker også behov for å etablere gang/sykkelveg fra Rv. 175 og opp til krysset Rakeivegen/Sagvegen Forslagstillers kommentar: Punktet tas til etterretning, og opparbeidelse av gang-/ sykkelvei legges inn i bestemmelsene 6. Nes Kommune, Samfunnsutvikling og kultur, 16.02.12 - Nes kommune ved samferdsel krever at hele vegen inn fra kryss til fylkesveg 479 og inn østre avkjørsel til reguleringsområdet tas inn i planforslaget. Boligene mellom næringsparken og vestre og østre avkjørsel bør da også være med. Det må da legges inn en oppgradering av Folmovegen på strekningen fra kryss fylkesveg 479 og inn til den østre avkjørsel inn til næringsområdet. Alternativt kan den østligste innkjøring saneres og det etableres internveger fra den vestre avkjørsel i planområdet. Da vil det kun stilles krav om at Folmovegen utbedres mellom kryss til fylkesveg 479 og den vestre avkjørsel til industriområdet. 10
Forslagstillers kommentar: Punktet tas til etterretning, og opparbeidelse av gang-/ sykkelvei legges inn i bestemmelsene. Østlige innkjøring nedgraderes, defineres i rekkefølgebestemmelsene. 7. Runar Sukke, utvidet varsling, 19.12.15 - positiv til planen. Vil vite når arbeidet tenkes påbegynt og om det blir belysning på gang- og sykkelveg. Forslagstillers kommentar: Gang- og sykkelveg og fortau vil bli utført i hht Statens vegvesen- og kommunal standard. Utredningstema i KU Pkt 5.1 - Forhold til overordnede planer og mål Kommuneplan 2005-2017 I kommuneplanens arealdel er hovedtyngden av området avsatt til industriformål, totalt ca. 99 dekar. Resterende areal er del av LNF arealer er totalt bare ca. 15 dekar. Det arealet som er endret fra LNF formål til industriformål i ny reguleringsplan, ligger innenfor eiendomsgrensene til næringseiendommen. Ved kjøp av eiendommen fikk tiltakshaver konsesjon for erverv av Folmovegen 1, med formålet drift av eiendom og bygninger som næingspark. 11
Kommunedelplan 2009-2021 Hoveddelen av området er gjennom de to siste kommunedelplaner vært avsatt til industriformål. Planbestemmelser fra kommunedelplanen pkt 3.2 I ndustriformål: Fasade mot veg, bolig eller friområder skal utformes med en neddempet vegghøyde og gis en variasjon i plan for å redusere massivvirkningen. Største tillatte grad av utnytting er %BYA = 66 %. Fasadene skal tilpasses omgivelsenes bygningsmi ljø. Planområdet som industrifelt har gjennom årene vært sterkt preget av Draka Norsk Kabel s virksomhet, og det har i liten grad vært tilrettelagt for annen virksomhet i området. Dette har rimeligvis medført vanskelige etableringsforhold for små og mello mstore bedrifter, og industrifeltet har vært preget av en viss stagnasjon. Dette er nå definitivt i ferd med å snu, og det kan vises til sterk utleievekst de siste årene, jmf. orienteringen foran under avsnittet Eksisterende bebyggelse. Årnes tettsted er i bestemmelser til kommunedelplanen, delt inn i tre soner. Årnes sentrum --- blå strek Byggesonen --- gul strek Stasjonsbyen grønn sone Byggesonen, avgrenset med gul strek, inkluderer alle byggeområder utenfor sentrumskjernen. Denne sonen er videre inndelt i gårdsanlegg, småhusbebyggelse, boligfelt, næri ng og institusjoner. 12
Grensen for denne sonen er trukket slik at aktuelt reguleringsområde ikke er inkludert. Her burde næringseiendommen, som har eksistert over flere tiår, vært medtatt som en del av dette området. Reguleringsplan, Årnes Øst, 28.02.81 Området har tidligere inngått i reguleringsplan for Årnes Øst, men er nå en del av kommunedelplanen Planbestemmelser fra reguleringsplan Årnes Øst, Byggeområder- C. Industri og serviceområder Planen viser med byggelinjer det maksimale areal som kan nyttes til ovennevnte funksjoner. Ved nybygg skal det opparbeides parkeringsplasser på egen grunn som følger : 1 p plass pr 25 m2 industri og kontorareal 1 p plass pr 50 m2 lager Ny reguleringsplan er i hovedsak i tråd med gjeldende planer, og fremstår som en videreføring av disse. Gjeldende arealer innenfor reguleringsplanene er også ervervet med konsesjon ut fra forutsetning om drift av eiendom og bygninger som næringspark. Det må kunne påregnes forutsigbarhet om videreføring av virksomhet basert på de gitte konsesjonsvilkårene. Pkt 5.2 - Jordvern og kulturlandskap Det aktuelle området for regulering er avsatt i kommunedelplanen som 'byggeområde - nåværende- industri'. Dette formålet er gjentatt gjennom vedtak av kommunedelplan for Årnes, vedtatt 16.06.09. LNF-arealene som er endret til næringsformål i den nye reguleringsplanen, ligger på tomt gnr./bnr 167/57 og utgjør to arealer på hhv 4.2 og 11 daa. De 15 LNF-dekarene er innlemmet i næringsarealet, ut fra at de eiermessig tilhører industrieiendommen, og at det derfor er naturlig at de legges inn med samme formål som hovedaktiviteten. Industriområdet har en betydelig eksisterende bygningsmasse på ca 13 000 m². I kommunedelplanen ligger det et areal i tilknytning til tomta, men utenfor eiendomsgrensen, som også er avsatt til industriformål. Dette arealet blir ikke trukket med inn i reguleringsplanen. Reguleringsplanen forholder seg til tomtegrensene, og det omtalte arealet vil derfor opprettholdes som jordbruksareal. Arealet er på ca 1800 m². Industriområdet har i de to siste rulleringene av kommunedelplanen, vært avsatt til industri. Dette oppfattes som et signal om at kommunen ønsker å beholde næringen i området samt en bekreftelse på at arealformålet er akseptert. Endringen som foretas for justering av arealet slik at dette forholder seg til eiendomsgrenser, ansees for å være nødvendig og samtidig akseptabel for å sikre videre utvikling av området. Dette også sett i sammenheng med forutsetningene som er gitt i konsesjonen. 13
Pkt 5.3 - Plasskrevende varehandel Nes kommune har et sterkt desentralisert utbyggingsmønster med de utfordringer og den styrke dette medfører. Nes kommune har også store utfordringer ifht. synkende egendekning av arbeidsplasser og er en typisk pendlerkommune. Det er derfor viktig å imøtekomme tiltak og initiativ som medvirker til å opprettholde og videreutvikle eksisterende næringseiendommer. Dersom man virkelig ønsker en utvikling av arbeidsmarkedet er det viktig å ivareta eksisterende arbeidsplasser og videreutvikling av disse, slik at arbeidsplasser ikke går tapt. Området ligger godt til rette for inkorporering av plasskrevende varehandel, både pga beliggenhet, størrelse og eksisterende bygningsmasse. Plasskrevende varehandel vil være en bærende aktivitet og gi en 'driv' til området som kan medføre videre utvikling og sysselsetting samt representere nye bransjetilbud til innbyggerne i kommunen. Pkt 5.4 - Grunnforhold Det er utarbeidet geoteknisk rapport, vedlegg nr 11 I følge rapporten vurderes stabiliteten som tilfredsstillende for reguleringsområdet, slik at det derfor ikke blir behov for stabilitetsforbedrende tiltak. Det er lite tegn til aktiv erosjon i ravinebunnen, som ligger sydøst for planområdet. Det konkluderes med at erosjonssikring vurderes som unødvendig. Problematikk tilknyttet flomvann er ikke et tema for området. Reguleringsområdet er ikke registrert som en potensiell faresone for kvikkleireskred. Kvikkleire-soner er i betryggende avstand fra området. Sonene ligger ca. 100-150 m sør for reguleringsområdet, på motsatt side av ravinen som går langs sørsiden. I rapporten vurderes det slik at oppføring av næringsbygg og tilhørende infrastruktur/konstruksjoner vil ha liten påvirkning på stabilitetsforholdene i ravinen. Løsmassefeltet i området representerer derfor ingen risikofaktor i forhold til å bygge i området. Grunnforholdene er uproblematiske. Pkt 5.5 - Støy Støypåvirkning mot nærområdet Utvidelse av virksomheten vil kunne medføre noe økt støybelastning i området. Det vil derfor legges spesielt vekt på at dette ikke skal påvirke beboerne i nærområdet i utilbørlig grad. I de nye reguleringsbestemmelsene, legges T-1442/2012 til grunn, i forhold til nødvendige tiltak for å ivareta støyfaktoren som utvidet virksomhet vil representere. Støypåvirkning fra nærområdet (trafikkstøy) Støyvarselkart i hht. T-1442/2012, Nes kommune del 1, Statens vegvesen, Vedlegg nr.12 Området blir jfr. kart, ikke berørt av støysonen. 14
Eventuelle nødvendige tiltak for å begrense støy generert fra området, vil bli ivaretatt ihht. T-1442/2012 og vil derfor ikke påføre omgivelsene belastninger i utilbørlig grad. Pkt 5.6 - Klima og energi Kommunens Energi og klimaplan 2011-2020, legges til grunn. 'Større industri- og næringsområder har ofte langt større potensial for alternativ energi grunnet større oppvarmings- og kjølebehov. Her har kommunen en lang rekke virkemidler som kan nyttes for å påvirke til riktige energi- og klimamessig utvikling. Viktige tiltak kan være reguleringstiltak som gir muligheter for nær- eller fjernvarme, tiltak som minimerer transport, krav til utredning av bruk av alternativ energi, krav til energiforbruk krav til energifleksible bygg over en viss størrelse, tilknytningsplikt til eventuell fjernvarme, informasjonskampanjer osv.' Det ønskes tilknytning til fjernvarme. Kontakt er opprettet, jfr. mail vedlegg nr 13 'Som pendlerkommune med under halvparten av arbeidsplassene lokalisert i Nes, er det åpenbart at arbeidsreisene kan gi et særlig press på vegsystemet morgen og ettermiddag. Pendlertrafikken vil også stå for en betydelig del av utslippene.' Det tenkes etablert ladestasjoner for elbiler på næringsparkens p-arealer. Dette for å stimulere til redusert utslipp. Nye arbeidsplasser virker positivt inn i fht. mindre pendling og derav mindre utslipp. Mindre utslipp oppnås også ved tilrettelegging for ladestasjoner for elbiler. Fjernvarmetilknytning vil bidra til å imøtekomme kommunens ønsker om alternativ energi. Dette er synliggjort i Energi og klimaplan 2011-2020. Pkt 5.7 - Areal og transport I Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging heter det: Innenfor gangavstand fra stasjoner/knutepunkter på hovedårene for kollektivtrafikknettet, kan utbyggingshensyn tillegges større vekt enn vern, under forutsetning av at det planlegges en konsentrert utbygging og tas hensyn til kulturmiljøer og grøntstruktur. Planområdet har i de siste rulleringene av kommuneplanen, som ett av få arealer, blitt definert med industriformål. Området ligger ved en av hovedveiene gjennom Nes kommune, fv. 175. Ved videre utvikling av planområdet vil det bli etablert gang- og sykkelvei langs fv. 479 og fortau langs deler av Folmovegen. Sammen med eksisterende gangveg langs fv. 175, vil dette gi kontinuerlig og sikker ferdsel for myke trafikanter, ca. 20 min. fra planområdet frem til Årnes stasjon. Når det gjelder kollektiv transport, kan ingen andre næringsområder i tilknytning til Årnes sentrum tilby tilsvarende gunstige forhold. 15
'Det synes viktig og samfunnsøkonomisk riktig å satse på en videreutvikling av et eksisterende industriområde. Dette fremfor å opparbeide ett nytt område på jomfruelig mark. Infrastrukturen til Draka-området er allerede på plass og trenger ikke nye arealbeslag for opparbeidelse. ', mail 22.02.12 fra Nes kommune til Fylkesmannen Vedlegg nr 9 Det er gitt konsesjon fra kommunen for erverv av eiendommen basert på drift av eiendom og bygninger til næringsparkformål, jfr. brev av 21.12.2010,Vedlegg nr 10 Med forutsetningene som er gitt i konsesjonen, samt beliggenhet og eksisterende situasjon, anser forslagstiller at videreutvikling av næringsparken er et naturlig og positiv initiativ til styrking av næringslivet i Årnesområdet og i hele kommunen. Pkt 5.8 - Parkeringsbestemmelser Ved videre utvikling av planområdet vil det bli etablert gang- og sykkelvei langs med fylkesvei 479, mellom kryss til fylkesveg 479 og den vestre avkjørsel til industriområdet. Hovedadkomstvei vil bli flyttet til sør-vestre hjørne av tomten slik at videre trafikk nord-øst, langs Folmovegen vil bli redusert. Parkeringsomfang vil fortløpende bli vurdert ut fra de ulike type virksomhet som etableres. Reguleringsbestemmelsene er i hovedsak i tråd med kommunale parkeringsvedtekter. Opparbeidelse av fortau-/gang og sykkelvei vil sikre trygg ferdsel langs vei helt ned til Årnes sentrum. Parkeringsbestemmelsene bør reflektere oppfordring til å benytte seg av kollektivtilbudet, men må likevel oppfylle krav til god parkeringstilgjengelighet for besøkende til anlegget. Ved å legge plasskrevende varehandel utenfor sentrum må det nødvendigvis tilrettelegges for tilstrekkelige parkeringsfasiliteter. Området er realistisk sett tilrettelagt for næring hvor det i stor grad vil være naturlig med biltransport for frakt av varer. Pkt 5.9 - Naturmangfoldloven ROS analyse, vedlegg nr.14 Analysen viser ingen spesielle negative faktorer for natur og miljø. Pkt 5.10 - Fjernvarme Det ønskes tilknytning til fjernvarme. Kontakt er opprettet, jfr. mail vedlegg nr 13 Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, men det er likevel ønske om at energiformen skal benyttes for å imøtekomme kommunens energiøkonomiske holdning. 16