UEN UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. KVARTAL 2016
Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 6 Finansiering 8 Regnskap 10 Markedskommentar 11 Kontakt 16 Klikk for å hoppe til ønsket kapittel
Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 0,6 % i 2. kvartal 2016. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 6 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Eiendommene Karl Johans gate 8/ Dronningens gate 25 ble solgt etter kvartalsslutt. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 82,7 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i eiendomssalgene, prosjekter, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er ca. 7,3 %. Selskapet har per 30.06.16 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 520,8 1. 1: Justert for eierandel 3 UEN
Eiendomsporteføljen Selskapet har 6 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på ca. NOK 39,4 millioner 1. Det er 49 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,3 % ved utgangen av 2. kvartal. Fordeling iht eiendomssegment Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi Kontor (82,0 %) Handel (15,5 %) Parkering (2,2 %) Lager (0,3 %) Rogaland (56,0 %) Oslo (34 %) Vest Agder (10 %) Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 30.06.16 bestod eiendomsporteføljen av 6 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 520,8 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 21 100 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 39,4 millioner 2. Gjennomsnittlig yield 3, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,3 %. Leieforhold Per 30.06.16 hadde porteføljen 49 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, Siemens AS og National Oilwell Norway. Det er ikke noe ledighet i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste at eiendomsverdiene har hatt en svak økning med ca. 0,7 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet får uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. 4 UEN
Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 20 15 10 5 Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Kontor Butikk Lager Handel Parkering Annet Eiendomsporteføljen EIENDOM BELIGGENHET AREAL (M 2 ) BRUTTOLEIE (NOK) LEIETID (ÅR) Østervåg 7 Stavanger 4 314 7 153 836 2,6 Kanalsletta 3 Sola 15 460 26 460 011 7,1 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 10 789 340 2,5 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 404 7 398 362 6,9 KJ8/DR25 Oslo 4 898 18 561 996 3,3 Kanalsletta 2 Sola 17 098 33 651 953 8,8 Totalt på 100%-basis 52 696 104 015 498 6,2 Totalt fordelt på eierandel 21 112 39 417 120 5,9 1: Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2: Grev Wedels plass er fullt utleid og hadde per 2. kvartal 87 % av leien, etter 3. kvartal vil eiendommen generere full årstakt hhv. NOK 8,5 millioner. 3: Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). 5 UEN
Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 0,6 % i 2. kvartal. Siden oppstart har Selskapet levert en avkastning på ca. 82,7 % (inkludert utbytte). Avkastning i 2. kvartal 2016 Avkastningen i Selskapet ble 0,6 % for 2. kvartal. Per 30.06.16 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 6,43. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 2. kvartal var 2,3 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet utgjør -1,7 % i kvartalet. Den negative verdiendringen forklares av investeringer foretatt i løpet av kvartalet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 82,7 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Selskapet har siden oppstart utbetalt totalt 9,18 kr per aksje i utbytte. «Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 0,6 %.» 1: Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2: Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 6 UEN
AVKASTNING PR. AKSJE Q2 16 Direkteavkastning 2,30 % Verdiendring -1,70 % Totalt 0,6 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs AVKASTNING /AKSJEKURS Oppstart 9,50 AVKASTNING Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 10,31 0,8 % 1 Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 9,29 1,8 % 2 Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 0,4 % 3 Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 8,43 2,3 % 4 Q1 14 8,59 1,8 % Q2 14 7,94 1,8 % 5 Q3 14 8,06 1,5 % Q4 14 7,59-0,9 % 6 Q1 15 7,62 0,4 % Q2 15 7,82 2,6 % Q3 15 8,40 7,5 % Q4 15 6,57 8,9 % 7 Q1 16 6,39-2,8 % Q2 16 6,43 0,6 % Akkumulert 82,7 % 1: Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2: Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3: Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4: Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5: Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6: Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje. 7: Inkl. utbytte på NOK 2,58 per aksje. 7 UEN
Finansiering Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 362,7 millioner. Dette tilsvarer 70 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,64 %. TOPP 10 LEIETAKER % ANDEL AV PORTEFØLJEN 1 Fabricom AS 26,8 % 2 Siemens AS 20,2 % 3 National Oilwell Norway AS 10,9 % 4 Forusparken Eiendom AS 7,8 % 5 Høgevoll AS 5,9 % 6 Asplan Viak AS 4,0 % 7 Panduro Hobby AS 3,5 % 8 King Food AS 2,8 % 9 Leatherman Gruppen AS 2,7 % 10 Kondomeriet AS 2,4 % Andre 35 ulike leietakere 13,0 % Totalt 100 % Utløpsprofil Leie Mill. NOK 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 39,4 2016 2017 2018 2019 2020 24,2 2021 2022 2023 2024 2025 2026 5 2027 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 362,7 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 520,8 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 70 % ved utgangen av kvartalet. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,64 %, inklusiv lånemargin, og er høyere enn ved utgangen av 1. kvartal pga. høyere gjennomsnittlig margin. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7,3 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 360 rentepunkter. Rentesikring Per 30.06.16 var 32 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.06.16 hadde Selskapet inngått 4 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 2,79 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 0,7 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. 1: Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 3 på side 5. 2: Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. 8 UEN
De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. «Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 360 rentepunkter.» 9 UEN
Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) PR 2. KV 2016 2015 Leieinntekter 22 241 58 359 Sum inntekter 22 241 58 359 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer - 37 968 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 46 948 26 826 Avsatt suksesshonorar (1 061) 9 276 Annen driftskostnad 2 939 5 770 Sum driftskostnader 48 825 41 872 Driftsresultat (26 584) 54 455 Finansinntekter 1 195 623 Finanskostnader (8 836) (23 870) Skatt 107 (4 591) Resultat (34 118) 26 617 Minoritetens andel av resultatet (17 021) 9 534 BALANSE (TALL I TNOK) 30.06.16 31.12.15 Eiendeler Utsatt skattefordel 8 684 8 255 Sum immaterielle eiendeler 8 684 8 255 Varige driftsmidler 436 441 482 823 Finansielle anleggsmidler 6 585 7 701 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 42 894 46 883 Sum anleggsmidler 485 920 537 406 Bank 30 714 21 191 Omløpsmidler 289 297 Sum eiendeler 525 607 567 149 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 37 967 37 967 Annen egenkapital 79 243 113 361 Sum egenkapital 117 211 151 328 Minoritetens andel av egenkapitalen 37 647 54 693 GJELD Langsiktig gjeld 394 992 398 460 Avsatt suksesshonorar 8 214 9 276 Kortsiktig gjeld 5 190 8 085 Sum gjeld 408 396 415 821 Sum egenkapital og gjeld 525 607 567 149 10 UEN
Markedskommentar Første halvår 2016 var betydelig roligere i transaksjonsmarkedet enn rekordåret 2015. Volumet tilsvarer likevel et normalt første halvår, og vi registrerte høy aktivitet inn mot sommeren. I leiemarkedet venter vi at kontorledigheten reduseres i løpet av det neste året grunnet en kombinasjon av gradvis sterkere økonomisk vekst og svært lav netto arealtilførsel som følge av lav nybygging og stor konvertering. Vi forventer at leienivåene vil øke de kommende 12 månedene. Rammevilkår og konjunkturutsikter Til tross for at oljeprisen har steget om lag 60 % siden bunnen på USD 27 pr. fat, er nivået fortsatt lavt. Dette påvirker norsk økonomi negativt gjennom lavere investeringsvilje hos aktørene i oljenæringen og dermed lavere BNP-vekst. Det er særlig to forhold som bidrar til å motvirke de negative effektene av oljeprisfallet. For det første har den kraftige kronesvekkelsen som fulgte i kjølvannet av oljenedturen gjort eksportbedrifter og importkonkurrerende bedrifter mer konkurransedyktige. For det andre bidrar ekspansiv penge- og finanspolitikk til å dempe effektene av oljeprisfallet. Så langt har oljeprisfallet rammet norsk økonomi skjevt, og det er først og fremst oljesektoren og områdene som er mest eksponert mot denne som har opplevd svak vekst. Dette fremgår blant annet av utviklingen i den registrerte arbeidsledigheten, som viser at økningen på landsbasis siste to år kan forklares i sin helhet ved økningen i oljefylkene på Sør- og Vestlandet. I Oslo har arbeidsledigheten falt noe de siste to årene. Renter og lånefinansiering UNIONs Bankundersøkelse fra juni viste at den gjennomsnittlige bankmarginen for nye 5-års lån til sentralt beliggende eiendom i Oslo hadde kommet opp 0,62 prosentpoeng siden Q2 2015. Til tross for at bankmarginen har økt, holder samlet finansieringskostnad seg på et attraktivt nivå. Dette skyldes at lange renter har kommet ytterligere ned i samme periode. Samlet finansieringskostnad i standardcaset var opp fra 3,25 til 3,41 fra 1. kvartal til 2. kvartal. Økte innlånskostnader for bankene kombinert med den overraskende strenge linjen fra Finanstilsynet høsten 2015 har gjort finansieringstilgangen vesentlig strammere enn i første halvår 2015. 11 UEN
I første halvår 2016 kom bankenes innlånskostnader noe ned igjen. Samtidig observerer vi at bankene på kort tid har kommet langt i tilpasningen til de nye og strengere kapitalkravene. Dette kan bidra til å bedre situasjonen i bankmarkedet fremover. Salgsmarkedet for næringseiendom 2015 var et ekstremt år i det norske eiendomsmarkedet, med et samlet transaksjonsvolum på 128 mrd. kroner. Så langt i 2016 har markedet vært betydelig roligere. Transaksjonsvolumet for første halvår var om lag 25 milliarder kroner. Dette er betydelig lavere enn samme periode i fjor, men likevel høyere enn i 2013 og 2014. Markedet er fortsatt preget av sterk etterspørsel etter eiendomsinvesteringer fra norske og utenlandske investorer, men så langt har det vært færre selgere av store eiendommer og porteføljer. Vi forventer et sterkt transaksjonsår også i 2016, men volumene blir betydelig lavere enn i fjor. UNION venter et volum på ca. 65 mrd. i år. Priser / yielder Det kraftige etterspørselsoverskuddet etter eiendomsinvesteringer resulterte i at prime yield kom ned 0,5 prosentpoeng til rekordlave 4 % i 2015. Så langt i 2016 anslår vi at prime yield har holdt seg på dette nivået. Finansieringsmarkedet og utsiktene i leiemarkedet er de største usikkerhetsmomentene for prisutviklingen i eiendomsmarkedet på kort sikt. Tendensen den siste tiden peker imidlertid mot at prime yield vil bli liggende stabilt i tiden fremover. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorledigheten i Oslo-området har falt i løpet av første halvår 2016. Ledighetsraten nådde en topp på litt over 8 % høsten 2015, etter å ha steget jevnt fra 6,6 % i slutten av 2013. Nå er ledigheten 7,8 % og ventes å falle videre i tiden som kommer. Det er i hovedsak ledighetsøkningen i Asker og Bærum inkludert Lysaker og Fornebu som har vært driveren bak den økte ledigheten de siste tre årene. Tilnærmet hele ledighetsøkningen på ca 90 000 m 2 kan tilskrives disse områdene. De siste 12 månedene har faktisk ledighetsraten i Oslo kommune falt med rundt 10 000 m 2, og ca 20 000 m 2 dersom vi ser bort i fra Oslosiden av Lysaker. Når det gjelder sentrumsområdene i Oslo har ledigheten steget betydelig i CBD, mens indre by for øvrig er området med det største ledighetsfallet. Nydalen og Skøyen har også sett et fall i ledigheten de siste kvartalene, mens Bryn/Helsfyr har fått flere ledige arealer. Årsaken til at ledigheten sett under ett ventes å falle relativt kraftig i tiden fremover er at det vil være svært lav tilførsel av nytt areal i markedet. Fra 2016 til 2018 venter vi brutto nybygging på 80 000 m 2 pr år. Dette er betydelig lavere enn snittet på 130 000 m 2 de siste 15 årene. Netto nybygging ventes faktisk å bli negativ de neste tre årene samlet, grunnet et totalt konverteringsvolum på 250 000 m 2 frem mot 2018. Boligkonvertering er den største driveren bak den sterke konverteringstrenden, men vi ser også eksempler på konvertering til blant annet hotell og utdanningsformål. I tillegg til betydelige konverteringsvolumer og lav nybygging venter vi at signeringsvolumet vil ta seg betydelig opp, i takt med at flere større kontrakter utløper samtidig som veksten i økonomien tiltar. Etter et svakt 2014 begynte signeringsvolumene gradvis å ta seg opp i 2015 og har så langt i 2016 vært sterke. Ferske tall fra Arealstatistikk viser at signeringsvolumet i andre kvartal var på sitt 12 UEN
høyeste nivå siden 2013, mens 12-måneders signeringsvolum nå er på sitt høyeste nivå siden Q1 2014. Leieprisutviklingen henger i stor grad sammen med utviklingen i kontorledigheten. Sentrumsområdene ekskl. CBD samt har hatt den klart beste utviklingen i så langt i år, etterfulgt av Nydalen. De øvrige områdene inkludert CBD har hatt en svakt negativ prisutvikling. Samlet sett er leieprisene opp 3 % siste 12 måneder, men fortsatt 6 % lavere enn toppnoteringen fra tredje kvartal 2014. Mens de høyeste toppleiene glimret med sitt fravær i første kvartal, har det blitt signert en rekke kontrakter over 3 000 kr/m 2 i andre kvartal. Snittprisen blant de 15 % dyreste kontraktene er nå omtrent på samme nivå som på samme tid i fjor. Bergen, Stavanger og Trondheim Kontormarkedene i Bergen og Stavanger bærer fortsatt preg av økningen i arbeidsledigheten som fulgte etter oljeprisfallet i 2014. I Bergen er kontorledigheten nå 10,5 %. Dette er den høyeste ledigheten noensinne notert i byen, opp nærmere 3 prosentpoeng de siste to årene. 1 I 2015 ble det ferdigstilt 114 000 m 2 nye kontorarealer i byen, noe som tilsvarer en tilbudssidevekst på hele 5,7 %. I 2016 er nybyggvolumet tilbake til mer normale nivåer da det ferdigstilles om lag 32 000 m 2. Kyte Næringsmegling forventer likevel at kontorledigheten skal holde seg på et høyt nivå i tiden fremover. I Stavanger har kontorledigheten kommet noe ned så langt i 2016. Etter å ha steget jevnt og trutt siden 2012, er ledigheten redusert med 0,9 prosentpoeng til 9,2 % siden oktober i fjor. 2 Nedgangen i ledighet kan i stor grad relateres til at Forusbeen 35 ble konvertert til asylmottak. Ledigheten er forventet å stabilisere seg på rundt 10 %. 1: Kyte 2: EiendomsMegler1 Næring 13 UEN
I motsetning til Bergen og Stavanger har arbeidsmarkedet i Trondheim lav eksponering mot petroleumssektoren. Arbeidsledigheten har falt i Sør og Nord-Trøndelag de siste 12 månedene, ifølge tall fra NAV. I 2015 ble det ferdigstilt 54 000 m 2 nye kontorarealer i Trondheim 3. Dette er det høyeste nivået som har blitt ferdigstilt siste 15 år og mer enn dobbelt så mye som i et gjennomsnittsår. Likevel har kontorledigheten kun steget fra 8 % i februar i fjor til rundt 9 % på samme tidspunkt i år, noe som indikerer at etterspørselen har holdt seg på et bra nivå gjennom 2015. SE VÅRE EIENDOMMER 3: Norion 14 UEN
15 UEN
UNION Eiendomskapital Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.union.no post@union.no