Sakshandsamar: Signe Rauboti Vår dato Vår referanse Telefon: 57643188 10.10.2014 2014/2218-423.1 E-post: fmsfsra@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse 26.05.2014 Einar Myster Postboks 153 6859 SLINDE Vedtak i klagesak som gjeld mindre endring av detaljreguleringsplan for Lomelde, Sogndal kommune Vi viser til oversending av klagesak frå Sogndal kommune den 26.05.2014. Klagesaka gjeld mindre endring av detaljreguleringsplan for Lomelde, vedteken 27.03.2014, sak 25/14. Klagen vert ikkje teken til følgje. Fylkesmannen stadfestar forvaltningsutvalet sitt vedtak den 27.03.2014, sak 25/14, om mindre endring av detaljreguleringsplan for Lomelde. Bakgrunn for saka Mindre endring av detaljreguleringsplan for Lomelde vart vedteke av forvaltningsutvalet den 27.03.2014, sak 25/14. Detaljreguleringsplan for Lomelde vart vedteken av kommunestyret 10.09.2009, sak 19/09. Området vart då regulert til tradisjonelle einebustadtomter, med tilhøyrande felles leikeområde og felles naustområde m.m. Langs fjorden vart det lagt inn eit breitt belte for ivaretaking av strandlina. Dei mindre endringane omhandlar i all hovudsak ein overgang frå frittliggande bustadar til tettare busetnad i tun, endra krav til møneretning og takutforming, overgang frå å fastsetje utnyttingsgrad med % BYA per tomt til samla maksimums utbygging i området på 2380 m 2 fordelt på byggeområde B1-B4 (i tillegg kjem BYA for parkeringsanlegg og biloppstillingsplass og «anna vegareal»), gardsplass, uteopphaldsareal (omarbeidd) og inkludering av ein samanbindingssti innanfor friluftsføremålet. Asplan viak har utarbeidd ein rapport i samband med planendringa. I denne er det gjort ei vurdering av kva konksekvensar planendringa kan medføre. Konklusjonen er at den nye planløysinga ikkje vil få negative konsekvensar for verken landbruk, kulturminne eller miljø. Bakgrunn for endringa er at tiltakshavar har delteke i eit prosjekt som heiter Tun+. Målet med prosjektet har vore å skape alternative utbyggingsmodellar basert på miljøomsyn og etter inspirasjon frå dei gamle klyngetuna. Det er kome inn to klager på vedtaket. Ei frå deg, Einar Myster, på vegner av nabo Jardar Myster (nabo og eigar av gbnr. 82/4), og ei frå Statens vegvesen. På vegner av Jardar Myster viser du til følgjande klagegrunnar: Myster ønskjer å få klarlagt om utbygginga omfattar både gbnr. 82/1 og gbnr. 82/14. Det er berre gbnr. 82/1 som er nemnt i saksutgreiinga. Myster spørsmål ved storleiken på planområdet, og korleis det har seg at reguleringsplanen omfattar eit areal på 22 daa, medan gbnr. 82/14 berre er på 20,4 daa. Vidare etterspør Myster omdisponeringsløyve frå fylkeslandbruksstyret (no fylkesmannen si landbruksavdeling) for arealet på gbnr. 82/1 og 82/14. Reguleringsarealet inngår i eit fullverdig landbruksareal om det vert stelt. Myster Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: 57 64 30 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 33 02 Telefon: 57 64 30 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 82 17 77
2/7 meiner det er ufornuftig areal- og jordbrukspolitikk å leggje arealet ut som tomteareal. Det går i dag ein veg omtrent i same trasé som i planframlegget, men denne held ikkje mål som tilkomstveg med stigningsforhold 1:10. Myster ønskjer ikkje at tilkomstvegen skal gå inn på hans eigedom, der han har frukthage, for å få rett stigning. Myster ytrar ønskje om at planen vert spegelvend, slik at vegen vert lagt på motsett side av planområdet og slik at tungruppene vert lagt lenger mot vest. Grenselinja i sjøen må òg klarleggjast (skylddeling for gbnr. 82/14). Naustarealet i planen, som omfattar utbygging i sjø, kloakk og anna avløp og tilkomstvegen ned til sjøen, bør leggjast lenger vekk frå hans eigedom. Ulemper for eigedomen til Myster må reduserast, ved at vegskråningar og fyllingar må vere låge og ikkje skape problem for landbruksdrifta, og vegetasjonen langs grensa til gbnr. 82/4 må ikkje skape skugge innover frukthagen om ettermiddagen og kvelden. Myster ønskjer òg å få nærare avklart korleis vatn, kloakk og overflatevatn skal handterast. Han ønskjer at Nornesfeltet og Lomelde får felles vassanlegg. Det er elles eit problem med overflatevatn frå ungdomshuset som renn gjennom ei steinfylling i riksvegen og ned på Lomelde gbnr. 82/14 og 82/4. Myster meiner at verken denne eller tidlegare plan er i tråd med lovverket. Saka bør gjennomgåast på ny, det må føreligge gyldig omdisponeringsløyve og det må vere meir openheit i planprosessen slik at fleire kan medverke og planane for veg, vatn og kloakk kan bli meir detaljerte. Rådmannen har mellom anna ikkje omtalt at planområdet er tiltenkt seniorar, og heller ikkje at tilkomstvegen er endra. Myster meiner særskilt at vegen, naustområde og tiltak i sjøen er planlagt i for liten detalj i planen. Forvaltningsutvalet handsama saka i møte 22.05.2014, sak 39/14. Klagen frå Myster vart ikkje teken til følgje, og saka vart sendt over til oss for endeleg klagehandsaming. Klagen frå Statens vegvesen er i all hovudsak teken til følgje, og gjev ikkje grunnlag for vidare handsaming her. Regelverk Klagehandsaminga hjå Fylkesmannen Fylkesmannen er delegert mynde til å avgjere klager som gjeld enkeltvedtak etter plan- og bygningslova, jf. plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Miljøverndepartementet. Forvaltningslova gjeld med dei særlege føresegnene som er gjevne i plan- og bygningslova, jf. plan- og bygningslova 1-9 første ledd. Vi skal som klageinstans sjå til at kommunen under handsaminga av saka har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider av vedtaket, også dei skjønnsmessige vurderingane som kommunen har gjort. Ved prøvinga av det kommunale skjønnet skal det leggjast vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret, jf. forvaltningslova 34 andre ledd. Reguleringsplan, planprosess og statleg medverknad Etter plan- og bygningslova 3-3 er det kommunestyret som er planstyresmakt og som har ansvaret for arbeidet med reguleringsplanar. Det er kommunestyret som etter ei omfattande vurdering av dei ulike omsyna som gjer seg gjeldande innanfor planområdet, avgjer kva areal som skal inngå i planen, og kva desse areala skal nyttast til, jf. plan- og bygningslova 12-12.
3/7 Reguleringsplanar vert til gjennom ein omfattande avgjerdsprosess. Plan- og bygningslova 12-8 til 12-10 har nærare føresegner om korleis framlegg til reguleringsplanar skal handsamast. Sakshandsamingsreglane skal sikre demokratiske omsyn som medverknad, offentlegheit og samråd med dei planen får følgjer for. Gjennom grundige planprosessar skal kommunen sikre at offentlege og private standpunkt kjem fram, slik at planar for arealdisponeringa vert fastlagde på eit best mogleg grunnlag. I planleggingsprosessen må ulike interesser, fordelar og ulemper vegast mot einannan. Dette vil med jamne mellomrom innebere at gjennomføringa av planane får negative konsekvensar for einskilde. I planprosessen skal planen sendast på høyring og leggast ut til offentleg ettersyn, jf. 12-10. Dei ulike sektorstyresmaktene har då høve til å kome med innspel og merknader til planen, før den vert ferdighandsama. Alle offentlege organ har både ein rett og ei plikt til å delta i planlegginga når den råkar deira saksfelt, jf. plan- og bygningslova 3-2. Dersom kommunen likevel ikkje i tilstrekkeleg grad følgjer opp plan- og bygningslova, under dette statlege retningslinjer og innspel, kan motsegnsstyresmakta på vegner av staten fremje motsegn, slik det går fram av plan- og bygningslova 12-13: "Berørt statlig og regionalt organ kan fremme innsigelse til forslag til kommuneplanens arealdel og reguleringsplan i spørsmål som er av nasjonal eller vesentlig regional betydning, eller som av andre grunner er av vesentlig betydning for vedkommende organs saksområde." Endring av reguleringsplan Hovudregelen er at endring av reguleringsplan må skje gjennom dei same prosessane som utarbeiding av plan, jf. plan- og bygningslova 12-14 første ledd. Etter 12-14 andre ledd kan kommunestyret delegere mynde til å gjere vedtak om «mindre endringer» i ein reguleringsplan. Mindre endringar kan altså skje gjennom enklare handsaming. Mindre endringar er i forarbeida til lova omtala som: «endringer som ikke har nemneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. For eksempel vil en endring av arealformål ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre».» I reguleringsplanrettleiaren T-1490 skriv Departementet mellom anna følgjande om mindre endring av reguleringsplan: «Definisjonen av hva som er mindre endring er imidlertid stram. Innvendinger fra myndigheter eller berørte parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Endring av arealformål er heller ikke forenlig med bruk av mindre endring selv om justering av grensene mellom to formål kan være det. Dette betyr i praksis at spørsmålet om en reguleringsendring kan gjennomføres som en mindre endring, for det første må avklares med planmyndighetene før oppstart og at det for det andre må tilrettelegges slik at den kan gjennomføres som en full reguleringsendring dersom berørte myndigheter eller enkeltpersoner har innvendinger mot endringen.» Klagerett Ein reguleringsplan er juridisk bindande og fastsett framtidig arealbruk for eit område, jf. plan- og bygningslova 12-4. Planen gjeld frå vedtaksdato. Endeleg vedtak om reguleringsplan kan påklagast, jf. plan- og bygningslova 12-12, jf. 1-9, jf. forvaltningslova kapittel VI.
4/7 Fristen for å klage er tre veker frå ein mottok beskjed om vedtaket, jf. forvaltningslova 29. Vår vurdering Det er klaga på vedtak om endring av detaljreguleringsplanen for Lomelde, gjort 27.03.2014, sak 25/14. Slik vi les klagen din, rettar den seg også i stor grad mot vedtaket av sjølve reguleringsplanen. Sjølve planen er frå 2009, og forhold som vart avgjort med rettsleg bindande kraft når planen vart vedteken, kan ikkje klagast på no. Vurderinga vår vil derfor vere avgrensa til om vedtaket om planendring er i tråd med lov, forskrift og sakshandsamingsreglar som gjeld på området. Mindre endring av reguleringsplan Endringa av planen er handsama som ei mindre endring, med delegering av vedtaksmynde til forvaltningsutvalet. I reguleringsplanrettleiaren T-1490 viser Departementet til at definisjonen av kva som er ei mindre endring er stram. Innvendingar frå råka styresmakter eller partar ekskluderer moglegheita for mindre endring. Forarbeida definerer det som «endringer som ikke har nemneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser». Endringane i planen omhandlar i all hovudsak ein overgang frå frittliggjande bustadar til tettare tunbusetnad, endra krav til møneretning og takutforming, overgang frå å definere utnyttingsgraden med BYA 20 % per tomt til å fastsette total utnytting i planen i kvadratmeter, innarbeiding av gardsplass, omarbeidd uteopphaldsareal og gangsti innanfor friluftsformålet («landevegen»). Vi kan ikkje sjå at desse endringane skal ha nemneverdig innverknad på partar eller interesser som er råka av reguleringsplanen. Totalsummen utbygd areal er den same, men husa vil gjerne verte mindre. Planområdet er elles ikkje utbygd og det ligg ikkje i tettbygd strøk. Både i forarbeida og i rettleiaren vert det vist til at dersom det føreligg innvendingar til endringane frå råka styresmakter eller private, vil ikkje endringane kunne sjåast på som mindre. Klagen frå Statens vegvesen er i all hovudsak teken til følgje, og delar av Vegvesenet si motsegn var retta mot forhold som ikkje var endra frå opphavleg plan. I kommunen si klagehandsaming er det likevel gjort nokre mindre endringar i tråd med motsegna. Byggjegrensa for garasjeanlegg i FT1 er endra frå 12 til 15 meter frå senterlina av riksvegen. Vidare har renovasjonsanlegget fått ei anna plassering, utanfor Vegvesenet sin grunn og godt utanfor siktsona i avkøyrsla, av omsyn til trafikktryggleiken. Siste setning i føresegn 12-5.2 c), om at det er tillate med parkering innanfor annan veggrunn er også teken ut. Vi kan derfor ikkje sjå at Vegvesenet har innvendingar til endringane som er gjort. Klagen frå Myster omhandlar også i all hovudsak forhold som ikkje er endra frå opphavleg plan. Vi kan derfor ikkje sjå at innvendingane til planendringa tilseier at endringa ikkje kunne handsamast enkelt, som ei mindre endring. Planområdet I klagen skriv du at Myster ønskjer å få klarlagt om utbygginga omfattar både gbnr. 82/1 og gbnr. 82/14. Du stiller også spørsmålsteikn ved storleiken på planområdet, sidan planområdet er oppgitt som større enn den regulerte eigedomen. Vi syner her til kommunen
5/7 si forklaring om at det framkjem av plankartet og planomtalen at planområdet omfattar gbnr. 82/14. Planområdet er det same som i reguleringsplanen vedteken i 2009. I saksutgreiinga frå forvaltningsutvalet 27.03.2014 er gards- og bruksnummeret ved ein feil forveksla, slik at det står gbnr. 82/1. Planområdet er på 22 daa fordi det omfattar noko vegareal i tillegg til arealet på gbnr. 82/14. Omdisponeringsløyve frå fylkeslandbruksstyret Du etterlyser omdisponeringsløyve frå fylkeslandbruksstyret før eigedomen kan nyttast til bustadbygging, og du meiner det er ufornuftig areal- og jordbrukspolitikk å leggje arealet ut som tomteareal. Vi syner her til svaret du fekk frå Fylkesmannen si landbruksavdeling i brev den 30.06.2014: «Etter at Fylkeslandbruksstyret vart nedlagt frå 01.01.2010, har Fylkesmannen overteke den rolla styret hadde i planprosessane. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som omfattar landbruksareal, vert planframlegga sendt på høyring til Fylkesmannen, og landbruksavdelinga gjev sitt syn til kjenne i form av ein uttale. Meiner ein at planframlegget vil ha svært uheldige følgjer for landbruket i området, kan Fylkesmannen i sin uttale reise motsegn mot heile eller ein eller fleire deler av planen. Kommunen kan då enten ta motsegna/motsegnene til følgje, eller sende saka til departementet for endeleg avgjerd. Reglane omkring dette går fram av plan- og bygningslova kapittel 12, sjå særleg 12-8 til 12-14 og 5-4 til 5-6. Reguleringssaker vert såleis ikkje handsama som isolerte søknader om løyve til omdisponering i medhald av jordlova 9, fordi omsynet til jordvernet og andre landbruksinteresser vert vurdert som ein del av planprosessane etter plan- og bygningslova.» Det er derfor ikkje ein feil ved planen, eller planendringa, at det ikkje føreligg omdisponeringsløyve frå fylkeslandbruksstyret. Vi viser elles til at Fylkesmannen har hatt både planen og planendringa til uttale, og at både planen og planendringa er vedteken utan at Fylkesmannen ved landbruksavdelinga har kome til at planen vil ha så uheldige følgjer for landbruket i området, at det var nødvendig å fremje motsegn mot planen. I planendringsrapporten frå asplan viak er det lagt til grunn at planendringa ikkje medfører fleire inngrep i landbruksområde enn det som allereie framkjem av reguleringsplanen frå 2009. Ulemper for eigedomen til Myster gbnr. 82/4 Du skriv at Myster er uroa for at utbygginga skal medføre ulemper for hans eigen eigedom, gbnr. 82/4. Du nemner ulemper som vegskråningar og fyllingar, og trevegetasjon som kan skape skugge over frukthagen til Myster om ettermiddagen og kvelden. Alt i alt meiner Myster at planen burde vore spegelvend, slik at veg, tunområde, renovasjonsanlegg og naustområde vart trekt lenger mot vest. Byggjegrensene mot nabo i aust sikrar ein avstand på minst 13 meter mellom bustader og eigedomsgrense. Mot landbruksområde i vest er det sett av ei byggjegrense i 6 m avstand frå eigedomsgrensa. I planleggingsprosessen er det også slik at ulike interesser, fordelar og ulemper må vegast mot einannan. Dette vil med jamne mellomrom innebere at gjennomføringa av planane får negative konsekvensar for einskilde. Veg Myster meiner vegen ikkje god nok tilkomstveg og at den må endrast. Vegen er ikkje endra i planendringa, og er derfor ikkje eit forhold som kan takast med i klagehandsaminga av klagen på endringsvedtaket.
6/7 Naustområde Du skriv at naustområdet må lenger mot aust, og etterlyser fastsetting av grenseline i sjø. Plasseringa av naustområdet er ikkje endra frå det som er vedteke i 2009. Grenseliner i sjø vert, som kommunen skriv, rekna som eit privatrettsleg forhold, som ikkje inngår i handsaminga av planendringa. Planområdet omfattar heller ikkje område i sjø, med unnatak av det som er nødvendig for etablering av felles naust- og kaiområde. Elles framkjem det av endringsrapporten at byggjeområdet skal ha same avstand til strandlina som i opphavleg plan. Vatn og avlaup Myster er uroa for korleis vatn, avløp og overflatevatn skal verte handtert. Han ønskjer felles vassanlegg for Nornesfeltet og Lomelde. Eit problem at overflatevatn renn frå ungdomshuset på oppsida av vegen og ned på hans eigedom. Temaet er omtala i vedlagt planomtale på side åtte. Under punktet Teknisk tilrettelegging står det at vassforsyning og avlaupsløysing, mellom anna kapasitetsspørsmål, må vurderast og løysast i samråd med kommunen i det vidare prosjekteringsarbeidet. Planføresegnene har sikra plass for nødvendige anlegg. Øvst i feltet er det i planendringa sett av eit område (K) for kommunalteknikkrenovasjon. Lova set ikkje krav om ei nærare regulering av nødvendig infrastruktur enn det som føreligg i planen. Det er derimot eit krav om at vassforsyning og avlaup må vere på plass før det kan byggjast på tomta, jf. plan- og bygningslova kapittel 27. Planprosessen I klagen skriv du at planen er for lite detaljert når det gjeld veg, vatn, kloakk, naustområde og tiltak i sjøen. Dette gjer til at det ikkje er sikra god nok medverknad frå private og offentlege i planlegginga, med det som følgje at planen ikkje er i tråd med lova og at saka bør gjennomgåast på ny med meir openheit og medverknad i planprosessen. Du viser til endringar i planen som ikkje er omtala, som at bustadområda er tiltenkt seniorar. Vi nemner igjen at det er planendringa som er vurderingstema i denne saka. Vi kan ikkje sjå at det føreligg noko brot på reglane for handsaming av reguleringsplanendringar i plan- og bygningslova, eller sakshandsamingsreglar for forvaltninga elles, som gjer vedtaket av reguleringsplanen ugyldig. Vi nemner kort at fristen for å klage på reguleringsplanar er tre veker frå parten mottek beskjed om vedtaket, jf. plan- og bygningslova 12-12, jf. 1-9, jf. forvaltningslova 29. Kommunen gav deg i utgangspunktet ein klagefrist på to veker, men handsama likevel klagen, sjølv om den kom inn fire dagar etter denne fristen. Det vart då vist til at klagefristen i forvaltningslova er på tre veker. Til din informasjon syner vi til plan- og bygningslova 12-7 om føresegner i reguleringsplan. Her står det at i reguleringsplan «kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold». Forholda det kan gis føresegner til er lista opp i punkt 1-14. Bruken av ordet kan indikerer at det ikkje er eit absolutt krav i lova om kva slags føresegner som skal med i planen. Fastsetting av arealformål i reguleringsplanen er regulert i plan- og bygningslova 12-5. Første ledd seier at for hele planområdet «skal» det fastsetjast arealformål. Etter andre ledd skal det «i nødvendig utstrekning» fastsetjast områder for bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur, forsvaret, landbruks-, natur- og friluftsformål, bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhøyrande strandsone.
7/7 Det er ikkje høve til å regulere eit område berre til seniorar. Området i reguleringsplanen er regulert til bustadar, utan å setje grenser for kven som kan velje å busetje seg i området. Vedtak Klagen vert ikkje teken til følgje. Fylkesmannen stadfestar forvaltningsutvalet sitt vedtak den 27.03.2014, sak 25/14, om mindre endring av detaljreguleringsplan for Lomelde. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28. Med helsing Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Signe Rauboti rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Kopi til Statens vegvesen Region vest Askedalen 4 6863 LEIKANGER Elektronisk kopi til Sogndal kommune Postboks 153 6851 Sogndal