Til andelseiere i Nardo Søndre Borettslag Trondheim, 27.09.2016 Innkalling til beboermøte vedrørende rehabilitering Det ble torsdag 12. mai 2016 gjennomført ekstraordinær generalforsamling hvor foreslått rehabilitering ble nedstemt med 54 ja mot 42 nei(krever 2/3-flertall). Det ble både under generalforsamlingen og i etterkant kommentert at det hadde vært for lite informasjon rundt foreslått rehabilitering og prosess. Prosjektgruppen har i ettertid jobbet videre med å utarbeide påfølgende skriv med informasjon om prosjektet og ønsker å invitere borettslagets andelseiere til beboermøte torsdag 6. oktober 2016 for en kortfattet gjennomgang av dette. Det vil stille representanter fra styret, TOBB(byggavdelingen og økonom), arkitekt og innstilt entreprenør. Beboermøte vil gjennomføres torsdag 6. oktober 2016, kl.18.00 i det nye admin. og driftsbygget til Risvollan Borettslag. Asbjørn Øverås veg 1. Vel møtt! Med vennlig hilsen Styret i Borettslaget Nardo Søndre 1
Nardo Søndre Borettslag Rehabilitering 2
Innhold Nardo Søndre Borettslag... 2 Rehabilitering... 2 1. Bakgrunn for prosjektet... 4 1.1. Historikk... 4 1.2. Tilstandsundersøkelse... 5 1.3. Beboerundersøkelse 2015... 12 2. Prosjektering... 13 2.1. Helhetlig oppgradering... 13 2.2. Valg av løsninger og materialer... 15 3. Tiltak... 17 4. Energi... 21 5. Gjennomføring... 23 6. Økonomi... 24 6.1. Budsjett... 24 6.2. Oppdeling av kostnader... 25 6.3. Enova-tilskudd... 25 6.4. Husbankfinansiering... 26 6.5. Fellesgjeld og felleskostnader... 28 7. Markedsverdi... 30 Borettslag 1... 31 Borettslag 2... 32 Borettslag 3... 33 Borettslag 4... 34 Borettslag 5... 35 Borettslag 6... 36 3
1. Bakgrunn for prosjektet 1.1. Historikk Borettslaget har i lang tid arbeidet med å få gjennomført rehabilitering/oppgradering av bygningsmassen. Allerede på tidlig 2000-tallet ble arbeid med oppgradering av parkeringsareal igangsatt. Det har etter dette vært drøftet forskjellige typer parkeringsanlegg, innglassing av balkonger, påbygg av blokker med to etasjer og mulighet for nye blokker på borettslagets grøntarealer. Høsten 2009 ble det satt opp en prosjektgruppe som jobbet med overnevnte saker. Denne ble ved generalforsamling i 2014 nedlagt. Per Knudsen Arkitektkontor ble engasjert av borettslaget i 2008 og har vært delaktig i fremlegg av overnevnte saker, samt utarbeidelse av ny reguleringsplan(2012). I slutten av 2014 kontaktet styret i borettslaget TOBB for bistand i prosessen. Det ble da gjennomført en tilstandsvurdering av borettslaget(primo 2015) for å få oversikt over hva man skulle jobbe videre med. Resultatet av rapporten ble presentert på et beboermøte mai 2015 og det var god oppslutning blant beboerne. Kort oppsummert viser det seg at det er flere av borettslagets konstruksjoner som begynner å «bli slitne», det er komponenter som medfører store varmetap og andre komponenter som bør oppgraderes for å skape et bedre innemiljø. På ordinær generalforsamling 03.06.2015 ble det vedtatt oppstart av prosjektering for rehabilitering av blokker og uteområde. TOBB teknisk avdeling ble engasjert sammen med Per Knudsen Arkitektkontor. Disse utgjorde sammen med styret og beboerrepresentanter(valgt ved ordinær generalforsamling 2015) ny prosjektgruppe. Prosjektgruppen har etter dette jobbet med rehabiliteringssaken med jevnlige prosjekteringsmøter og det er avholdt beboermøter i november 2015 og mai 2016 for å orientere beboerne om prosessen. Møtereferater og presentasjonen er publisert på borettslagets hjemmeside. Det ble i starten av 2016 gjennomført en anbudskonkurranse hvor ni kvalifiserte entreprenører regnet på utarbeidet anbudsgrunnlag. Det var til slutt syv entreprenører som leverte svært konkurransedyktige tilbud på forespurte arbeider. Det ble gjennomført forhandlingsmøter med tre av disse, hvor til slutt Ruta Entreprenør AS hadde det mest fordelaktige tilbudet økonomisk og forretningsmessig. Det ble torsdag 12.05.2016 gjennomført ekstraordinær generalforsamling hvor foreslått rehabilitering ble nedstemt med 54 ja mot 42 nei(krever 2/3-flertall). Det ble både under generalforsamlingen og i etterkant kommentert at det hadde vært for lite informasjon rundt foreslått rehabilitering og prosess. Da prosjektgruppen mener foreslåtte tiltak er både nødvendig og positivt for borettslaget har vi jobbet videre med å utarbeidet dette skrivet med informasjon om prosjektet. Det vil også inviteres til nytt beboermøte for å diskutere videre saksgang. 4
1.2. Tilstandsundersøkelse Styret valgte i starten av 2015 å engasjere TOBB for utarbeidelse av en tilstandsundersøkelse av borettslagets bygningsmasse. Det er benyttet mal for tilstandsrapport utarbeidet av Husbanken for å tilfredsstille krav som må oppfylles for å kvalifisere til stønad for gjennomføring av tilstandsvurdering. Rapporten er publisert i sin helhet ved borettslagets hjemmeside. Følgende konklusjoner ble gjort i tilstandsvurderingen: Fasader: Inngang- og balkongfasader er i dag oppbygd i bindingsverks og 100 + 50 mm isolasjon. Gavlvegger er oppbygd i armert betong og 50 mm isolasjon. (Kjellermur i plasstøpt betong). Fasadene ble i 1986-89 etterisolert og kledd med profilerte stålplater. Det er lite synlige skader på platekledningen, men det ble registrert stedvis avflassing av maling og saltutslag på kjellermur og øvrige betongkonstruksjoner. Det er også registrert øvrige skader på balkongdel i betong. 5
Fasaden er også bygd opp med balkongdekker, skillevegger og deler av inngangsparti i betong som går inn i konstruksjonen. Dette skaper en kuldebro som er med å øke andelens varmetap. Det er altså påviste kuldebroer på begge sider av langfasade, som vist på bildene under. Hva er en kuldebro? Kuldebroer er delen av en bygningskonstruksjon som har vesentlig lavere varmemotstand enn konstruksjonen for øvrig. Eksempel på dette kan være det uisolerte balkongdekket som går inn i konstruksjonen. I slike partier oppstår en lokal, sterk varmestrøm og et ekstra varmetap. Hvorfor er kuldebroer et problem? De gir økt varmetap, noe som igjen gjør det nødvendig å bruke mer energi til å varme opp bygget. I de delene der huset får lavere overflatetemperatur kan det oppstå kondens. Dette kan føre til mugg, råte- og fuktskader. Kuldebroer gir kalde overflater på vegger og gulv inne i huset. En kuldebro er egentlig en varmebro, fordi varme ledes ut gjennom «broen». Illustrasjonen viser hvordan etasjeskilleren i betong leder varmen ut av bygget. Det er mulig å gjøre kuldebroen mindre, altså at mindre varme ledes ut av bygget, ved å isolere på utsiden av kuldebroen slik som i illustrasjonen til venstre. Dette kaller vi en kuldebrobryter. 6
I forbindelse med tilstandsvurderingen ble det gjennomført trykktesting og termografering av to forskjellige leiligheter. Dette for å undersøke og lokalisere eventuelle luftlekkasjer. Undersøkelsen ble gjennomført av Omega Energi AS og er oppsummert i korte trekk nedenfor. Bildene til venstre er tatt med et termograferingskamera som viser overflatenes forskjellige temperaturer. Som en kan se av skalaen ved siden av indikerer en lys farge temperaturer opp mot 17/21 C og ned mot 13 C for de mørkeste fargene. Bildene til høyre viser et vanlig bilde av samme plass. Ut i fra dette kan vi se at det forekommer flere luftlekkasjer i bygget hvor kald luft trekker inn. Rapporten er publisert i sin helhet på borettslagets hjemmeside. 7
Dører og vinduer: Vinduer og balkongdører ble skiftet i 1986-89 og fremstår som utette og med dårlig isoleringsevne. Kjellervindu er trolig fra byggeår, mens takvindu ble byttet i 2000 og virker å være i god stand. Som nevnt tidligere viser fargeskalaen overflatenes temperatur. På bildene kommer det frem at det er store luftlekkasjer i både balkongdør og vindu. Det ble også ved befaringer registrert balkongdører hvor man kunne se ut mellom dørblad og karm. Utover dette har borettslaget ytterdører fra 1981 som fremstår som noe slitt og entredører fra 1992-93. Entredører holder ikke dagens krav når det kommer til brann og bør oppgraderes til dagens forskriftskrav neste gang de er tenkt byttet. 8
Balkonger: Borettslagets balkonger består opprinnelig av betongdekke og vertikale betongskiver som er med å danne kuldebroer. De ble i 1986-89 utvidet med deler i glassfiber som er «tredd» utenpå betongdekket. På underside av enkelte balkonger er det synlige betongskader. Utvidet del fremstår i noe varierende tilstand og det kom under beboerundersøkelse en del tilbakemelding om at den støyer. Det har de siste årene vært registrert flere lekkasjer fra balkong og inn i leilighet under. Dette medfører fuktskader i veggkonstruksjon hvor isolasjon og innvendig vegg må erstattes/utbedres. Dette er skader som ikke dekkes av borettslagets forsikring. Tak: Tak ble skiftet i 1993-96 og fremstår i tilfredsstillende stand. Drenering/kjeller: Det er ved Njords veg nr. 24, 28 og 30 skiftet drenering på gavlvegger i nyere tid. Det er videre ikke registrert tegn til vesentlig fuktinntrenging i kjeller. 9
Oppganger: Trapperom ser stort sett velholdt ut. Det er stedvis skader på støyabsorbenter i himling. Ventilasjon: Borettslaget har i dag naturlig ventilasjon med spalteventiler over vinduer, samt avtrekk på bad og kjøkken. Leilighetene ventileres også noe via utettheter i konstruksjonen/dører/vinduer. Flere av borettslagets andelseiere klager på dårlig avtrekk fra kjøkkenvifte og på bad. Generelt sett vil inneklima variere med bruk av leiligheten. Elektrisk anlegg: EL-anlegget har i dag for dårlig kapasitet inn til hver enkelt leilighet. Hovedledningen er på kun 25 ampere og bør vurderes oppgradert. Porttelefoner ble montert i 1992-93 og ser ut til å være i god stand. Det er ikke registrert merknader på porttelefiner i beboerundersøkelsen. Brannsikkerhet: Det er gjennomført en kontroll av bygningsmassen med tanke på brannsikkerhet. Rapporten er publisert på borettslagets hjemmeside og oppsummert i korte trekk under. Leilighetsdører er utført som B30 dører. Her anbefales det å skifte disse til EI60 neste gang dører skal skiftes. Kjeller og loft er skilt ut som egen branncelle. Ståldører med brannmotstand på 30 minutter anbefales skiftet til godkjente EI 60 dører med selvlukker/dørpumpe. Kjeller bør her prioriteres pga. brannfaren i vaskerommet. Utette kabelgjennomføringer mellom leiligheter og trapperom må tettes/fuges med godkjent materiale. Ved brann i leilighet vil røyk raskt spre seg ut i trapperom og være kritisk for rømningssikkerheten. Det anbefales å montere etterlysende skilt ved håndslukkere utenfor vaskerom og utgang fra kjeller. 10
Utomhus: Store og godt vedlikeholdte grøntarealer med variert beplanting av busker og trær. Lekeplass er oppgradert iht. dagens forskrifter. Garasjer er i meget dårlig forfatning og moden for utskiftning. Dagens parkeringskapasitet er også lav med sine 64 garasjeplasser og utendørs parkering. Det ble under beboerundersøkelse bemerket at også sykkelparkering bør oppgraderes. Resultatene fra tilstandsundersøkelsen ble presentert ved beboermøte avholdt 5. mai 2015. 11
1.3. Beboerundersøkelse 2015 I forbindelse med gjennomført tilstandsundersøkelse ble det utsendt en beboerundersøkelse for å registrere hvordan borettslagets andelseiere opplevde boforholdene. Det ble blant annet spurt om inneklima(luft, lyd, lukt og temperatur), uteområde(parkeringsplasser/garasjeanlegg, sykkelparkering og grøntområde) og generell trivsel i borettslaget. 84 av 224 andelseiere svarte på undersøkelsen som oppsummeres i korte trekk under: De aller fleste trives veldig godt i borettslaget. Avtrekk fra kjøkkenvifte og bad er for dårlig. Mange må lufte med vindu for å få god nok inneluft. Det trekker fra vindu og balkongdører. Mange føler temperaturen er for lav om vinteren og for høy om sommeren. Dette kan være tegn på at leilighetene er for dårlig isolert. Stort sett alle er enige om at standarden på garasjeanlegget er for dårlig. Det er også noe manglende plass for sykler. Balkonger har tilfredsstillende størrelse og utforming, men er støyende og i noe dårlig stand. Resultatene fra beboerundersøkelsen ble presentert ved beboermøte avholdt 5. mai 2015. 1.4. Borettslagets vedlikeholdsplikt Borettslaget har ansvar og plikt til å vedlikeholde bygningsmasse på en forsvarlig måte etter borettslagsloven 5-17 og lagets vedtekter. Vedtekter for Borettslaget Nardo Søndre: 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt 1) «Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.» 3) «Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.» 12
2. Prosjektering 2.1. Helhetlig oppgradering Ved planlegging av rehabiliteringen og utarbeidelse av anbudsgrunnlaget er det lagt stor vekt på en helhetlig oppgradering av borettslaget. Det er det flere årsaker til. Konsekvenser ved å utbedre noe: Flere av planlagte tiltak kommer også som en følge av at andre tiltak blir foreslått. Dette gjelder blant annet: Etterisolering: Ved utskifting av dører og vinduer vil det være naturlig å medta etterisolering av fasader samtidig. Dette fordi dører og vinduers plassering i fasaden og tilslutninger er avhengig av veggkonstruksjonen for øvrig. Ved etterisolering i etterkant av utskifting av dører og vinduer vil en for eksempel få vinduer som står lengre inn i vegglivet. Dette er med å endre fasadens uttrykk, det vil bli mørkere inne i leilighetene og man må sørge for at overgangene mot vinduer og dører blir ivaretatt. Man stenger også trolig «tidsvinduet(se lengre ned)» for arbeider på den vertikale fasaden når man gjør ett av tiltakene. Utskifting av balkonger: For å kunne oppnå best mulig resultat av etterisolering av fasadene må man underveis i prosessen bli kvitt alle kuldebroer. Som forklart i kapittel 1.2 er det lokalisert flere kuldebroer i dagens konstruksjon. Dette gjelder blant annet betongdekke og veggskiver som balkongene består av. Ved å rive dagens balkonger får man fjernet alle kuldebroer på balkongfasade, som ellers ville vært utfordrende og lite praktisk å få til på andre måter. Ventilasjon: Ved etterisolering av fasade og utskifting av dører og vinduer sørger man for at det ikke kommer like mye luft inn i leilighetene som i dag og det må derfor etableres ventilering av leilighetene på en annen måte. Ved mangelfull ventilering vil luften inneholde større mengder CO 2 og stekos, fuktighet og lignende vil ikke bli transportert ut. Dette kan føre til skader som sopp og muggvekst som kan være helsefarlig og med på å bryte ned bygningskroppen. 13
Gjennomføring: Forslaget til rehabilitering som prosjektgruppen har lagt frem til borettslagets andelseiere har en estimert byggetid på to år. Dette fordelt utover borettslagets blokker. Dersom borettslaget skulle bestemme seg for å gjennomføre flere mindre prosjekter vil byggetiden øke betraktelig for akkurat de samme arbeidene. For de andelseierne som ønsker å bo i borettslaget i lang tid fremover kan det da virke som det konstant foregår bygningsarbeider i borettslaget. Økonomi: I et hvert prosjekt følger det såkalte «faste kostnader». Et eksempel på dette er riggkostnader som brakker, lagerområde, stillaser og andre sikringstiltak. Et annet eksempel er administrasjonskostnader for både entreprenør og byggherre. Dette kan være bygge- og prosjektledelse fra både byggherre og entreprenørs side, prosjekterende, rådgivende og personale for oppføring av HMS og SHA. Dette er kostnader som kommer for hvert prosjekt i større eller mindre grad. Dette gjør at desto flere prosjekter borettslaget ønsker å gjennomføre, desto høyere vil den samlede summen for de faste kostnadene bli. Arbeidene vil da på sikt bli dyrere. For foreslått prosjekt ligger total riggpost(for entreprenør) på omtrentlig 9 millioner kroner. Dette er uten kostnader for oppfølging fra byggherre(prosjekt- og byggeledelse, arkitekt og andre rådgivere). Til sammenligning estimeres total riggpost for et prosjekt med kun dør- og vindusutskifte til kr 2 500 000,-, samt bygningsmessige tilpasninger på kr 2 700 000,- da kun dører og vinduer skiftes. Man vil også ved å gjennomføre et større rehabiliteringsprosjekt og spesifikke tiltak kunne få økonomisk støtte fra Enova, samt kvalifiserte til husbanklån. Mer om dette under kap.6 økonomi. Tidsvindu: Som følge av den økonomiske biten av å gjøre tiltak over flere perioder og de «faste kostnadene» som kommer for hvert prosjekt vil det trolig gå lang tid fra det første prosjektet(f.eks. utskifting av dører og vinduer) gjennomføres til prosjekt nummer to igangsettes(f.eks. etterisolering av fasade). Trivsel og bomiljø: For å oppnå et best mulig bomiljø vil det være viktig å sørge for at beboere slipper å «bo på en byggeplass» over lengre tid, samt å få gjennomført tiltak som er med å gjøre borettslaget attraktivt og et trygt og godt sted å bo. 14
2.2. Valg av løsninger og materialer Det har gjennom hele prosessen vært viktig for prosjektgruppen å velge løsninger og materialer som er bestandige og krever lite vedlikehold. Det er blant annet valgt fasadeplater og aluminiumskledde vindu som er nærmest vedlikeholdsfrie, begge med forventet levetid på opp til 30 40 år. For nye balkonger er utførelse i glass, stål og limtre. Limtreskiver vil ha et vedlikeholdsintervall på 10 12 år før de bør overflatebehandles. Disse går også igjen i inngangsparti, garasjer og sykkelskur. Det er innhentet priser på alternative materialer for å sammenligne pris og kvalitet. Dette gjelder blant annet type vinduer, utforming av balkonger og oppbygging for etterisoleringen. Prosjektgrupper har i ettertid gjort en vurdering av hvert enkelt element og valgt det de mener er det beste alternativet for borettslaget. Andre tema som er diskutert av prosjektgruppen er blant annet følgende punkter: Balkong Balkonger må repareres eller skiftes da det stadig oppstår vannlekkasjer. Prosjektgruppen har gått for nye balkonger for å bli kvitt alle problemer med vannlekkasjer da en får etablert et kontrollert fall ut fra vegglivet og for å bli kvitt alle kuldebroer som er svært omfattende å få til på andre måter. Det er også enighet om at en ny og større balkong vil være en positiv oppgradering for leilighetene og borettslaget. Utvidelse av ny balkong til å inkludere areal utenfor kjøkken. Ide forkastes da det ikke vil være mulig å benytte eksisterende fundamentering for utvidelse, samt estetiske vurderinger. Dybde balkong utvides fra ca. 210 cm til 250 cm. Både estetikk og lyskrav er vurdert og hensynstatt i beslutningen. Rømningsbalkong i 4. etasje forutsettes revet. Brannkrav er dekket av redningsetaters utrykningstid. Bæresystem for balkonger foreslås utført i massivtre. Sammenliknet med aluminium er massivtre et bedre produkt mtp. brannsikkerhet. Det vil også gi borettslaget et mer helhetlig inntrykk, da treskivene går igjen i utførelse på inngangsparti og garasjer/boder. Rekkverk utføres i frosta glass. Dette er med på å skjerme innsyn på balkongene, men fremdeles slippe inn mye lys. Det er hentet inn pris på alternativ utførelse for sammenligning av pris. Det medtas tak over balkonger i 4. etasje og trapp ned fra balkonger i 1. etasje til bakkeplan. Balkongdører og vinduer skiftes som en del av løpende vedlikeholdet av borettslaget. Drenering av balkongfasade vurderes ikke som nødvendig på dette tidspunktet. Etablering av nye balkonger vil ikke stenge muligheten for drenering av fasade senere. Fasade: Vertikale og horisontale betongskiver på balkong- og inngangsfasade fjernes for å eliminere kuldebroer. Det skal benyttes vedlikeholdsfrie materialer i ny fasadekledning. Ved utskifting av fasadekledning medtas etterisolering for å minimere varmetap fra leiligheter, samt eliminere kuldebroer. 15
Ventilasjon: Ved etterisolering og tetting av konstruksjonen er det nødvendig med tilstrekkelig ventilering av leilighetene. Det er gått bort i fra tilluft fra spalteventiler i vegg og vindu da det ikke er noe varmegjenvinning i disse og de ofte lukkes på grunn av at det føles ut som trekk eller kaldras. Videre er det vurdert et tradisjonelt balansert ventilasjonsaggregat og Lunos e 2. Etter ekstraordinær generalforsamling har prosjektgruppen arbeidet videre med Lunos e 2. Valgt løsning inkluderer avtrekk fra bad. Kjøkkenventilator berøres ikke. Utomhus: Garasjer vil leies ut som tidligere og det er derfor ikke bygges en garasje per leilighet. Dagens garasjekapasitet er 64 garasjer. Det ble ved ekstraordinær generalforsamling langt fram forslag om 120 nye garasjer. Dette er nå redusert til 80 garasjer etter gjennomført beboerundersøkelse. Det legges til rette for at det skal være mulig å bygge flere garasjer hvis behovet skulle øke i fremtiden. I tillegg til 80 garasjer foreslås det 8 stykk garasjebygg som benyttes til utendørsboder. Overbygde skur er med på å øke kapasiteten for sykkelparkeringer. Det legges til rette for ladning av el-bil. For ladning av el-sykkel må batteri medbringes inn i leilighet. Nedgravd avfallssystem er medtatt i foreslått tiltakspakke. Dette på grunn av rivning av eksisterende søppelrom og krav til nedgravd avfallssystem i ny reguleringsplan. Annet: Heis er ikke medtatt da dette vil være et tiltak som vil være utfordrende å få til i praksis, samtidig som det vil være fordyrende og en vil få dyre følgekonsekvenser. 16
3. Tiltak Blokkene: Som tidligere nevnt, ble blokkene rehabilitert på midten/slutten av 1980- tallet, det vil si for ca. 30 år siden. Det gikk i store trekk på fasaderehabilitering som: nye vinduer, nye balkongdører, etterisolering og nye fasadeplater, nye balkonger, nytt tak m.m. Det vil si at alle de ytre komponentene er like gamle. I løpet av 30 år har mye skjedd med bygningsmassen: Diverse komponenter er blitt preget av tidens tann Den tekniske levetida nærmer seg slutten, spesielt på vinduer og balkongdører. Det er foretatt en tilstandsvurdering av bygningsmassen, hvor de enkelte bygningsdeler er blitt vurdert teknisk og estetisk. I tillegg har styret fått gjennomført en beboerundersøkelse. Besvarelser fra beboerundersøkelsen har vært et viktig bidrag til å forme omfanget av den foreslåtte rehabiliteringen.det er ikke til å legge skjul på at besvarelsene spriker. Hva folk er opptatt av, og hvilke tiltak den enkelte andelseier prioriterer, varierer. Men noen punkter går igjen: Vinduer og balkongdører er dårlig. Balkongene støyer og er i noe dårlig stand Kalde leiligheter om vinteren. Dårlig ventilasjon/inneklima i leilighetene Garasjene er i dårlig forfatning, samt for lite parkeringsplasser Manglende sykkelparkering Prosjektgruppa har drøftet ulike tiltak og nivåer av en rehabilitering gjennom sine mange møter. Samtidig har gruppa jobbet med å se helheten ved et tiltak. Her kommer begrepet «tidslinja» inn i bildet. Eksempelvis er det slik at skifte av vinduer og balkongdører og samtidig la eksisterende fasadevegger stå uberørt uten etterisolering m.m., ikke nødvendigvis er noe billig beslutning på lengre sikt(se kapittel 2.1 økonomi). Hovedposter: Rehabilitering av blokkene: Etterisolering av grunnmurer. Betongsaging på fasadene for å fjerne kuldebroer. Gjelder vertikale veggskiver mellom leilighetene, samt utstikkende balkongdekker. Nytt inngangsparti og ny ytterdør inkludert fjerning av rom for søppelkopper. Etterisolering av yttervegger og delvis tak. Tykkelse 20 cm på endevegger og 10 cm på langvegger. Nye vinduer, også kjellervinduer. Nye balkongdører Nye fasadeplater 17
Nye balkonger Installering av ventilasjonsanlegg i leilighetene Skifte av diverse branndører i kjeller og på loft for å tilfredsstille gjeldende krav til brannsikkerhet. Ny ventilasjon i leilighetene. Utomhus: Riving av alle 64 garasjer som erstattes med 80 nye. Nye felles boder. Totalt 8 stykk fordelt i forbindelse med garasjene Nye parkeringsplasser på borettslagets eiendom. Ca. 240 plasser Sykkelparkering under tak Nye nedgravde avfallsstasjoner i henhold til gjeldende reguleringsplan Beplantning og generell oppgradering av utomhusarealene. Annet: Elektroarbeider Ny jording til eksisterende bygg (blokkene) Nye stigere i blokkene for å øke størrelsen på hovedvern Utebelysning, både områdebelysning, ved sykkelparkering samt lys på balkonger Ladestasjoner for El-biler, 16 stk. (Ikke Tesla) Lys og stikk i garasjer. Montasje av ekstra håndløper i trappeoppgangen for å tilfredsstille Husbankens krav til universell utforming. Anbudsbeskrivelse og tegningsgrunnlag er publisert på borettslagets hjemmeside. 18
19
20
4. Energi Det er ved hjelp av programmet Simien beregnet estimert energiforbruk før og etter rehabilitering. Det er her lagt inn data for oppbygging av ytterkonstruksjon og ventilasjonsløsning før og etter rehabilitering. Vi kom da frem til følgende resultater. Før rehabilitering: Totalt forbruk per år er estimert til 176,8 kwh/m 2. For 4-roms(75m 2 ): 13 260 kwh. For 3-roms(64m 2 ): 11 315,2 kwh. For 2-roms(56m 2 ): 9 900,8 kwh. Etter rehabilitering: Totalt forbruk per år er estimert til 125,5 kwh/m 2. For 4-roms(75m 2 ): 9 412,5 kwh. For 3-roms(64m 2 ): 8 032 kwh. For 2-roms(56m 2 ): 7 028 kwh. 21
Ved sammenligning av beregnet årlig forbruk før rehabilitering med faktiske tall hentet ut fra nettselskap ser vi at beregning ligger en noe høyere. Snitt for andeler i Nardo Søndre Borettslag ligger på 8 500 kwh, hvor enkelte har forbruk på 15 000 kwh og andre ned i 4 000 kwh. Dette vil variere fra leilighet til leilighet og hvordan disse benyttes gjennom året. Legger man i tillegg til 2 500 kwh(ca. ½ favn ved) som kommer fra vedfyring er ikke gjennomsnittlig forbruk så langt unna beregninger foretatt over. Sammenligner man m2 pris for beregnet forbruk før rehabilitering med tabellen under(historikk forbruk for bygg i bestemte tidsperioder) er det heller ikke her store avvik. Borettslaget ble rehabilitert på midten av 80-tallet og vil derfor trolig ligge et sted mellom søylen for 70-tallet og TEK97. Totalt forbruk per år ble estimert til 176,8 kwh/m 2, noe som ligger mellom 200 kwh/m 2 (70- tallet) og 149 kwh/m 2 (TEK 97). Dersom man benytter resultat fra beregninger foretatt i Simien og antatt pris per kwh + nettleie til å være 1 kr/kwh vil man kunne ha en mulig årlig besparelse som vist under: For 4-roms(75m 2 ): 3 800 kwh = 3 800 kroner For 3-roms(64m 2 ): 3 200 kwh = 3 200 kroner For 2-roms(56m 2 ): 2 800 kwh = 2 800 kroner Dette vil variere fra hver andel og den enkeltes forbruk. 22
5. Gjennomføring Rehabilitering vil foregå blokk for blokk. Ved oppstart av første blokk vil man etablere en såkalt prøveoppgang. Hensikten med det er å avdekke, og løse diverse problemstillinger som måtte oppstå. Ved en rehabilitering er det ikke uvanlig at det avdekkes forhold som man ikke kunne forutse i planleggings- og prosjekteringsfasen. Slike forhold er det greit å få avklart og diskutert gjennom før man går videre. Det kan være alt fra tekniske utfordringer til det mer estetiske og ikke minst den praktiske gjennomføringen. Varslingsrutiner og adkomst til leilighetene: For å få gjennomført rehabiliteringen på best mulig måte både for entreprenør og beboerne, må entreprenøren selvsagt ha adkomst til leilighetene. Da har beboer 2 muligheter: Andelseier/beboer utsteder en fullmakt som gir entreprenøren adgang til å benytte hovednøkkel til å låse seg inn i leiligheten for å utføre rehabilitering i henhold til avtalt fremdriftsplan og varsel på forhånd. Dette er den desidert vanligste måten å gjennomføre en rehabilitering på. Være til stede når entreprenør skal gjøre jobben slik at leiligheten er tilgjengelig. Alternativt at det møter en stedfortreder. Denne ordningen er som sagt ikke å anbefale. Arbeidene i leilighetene varer fort gjennom hele dagen, og i flere omganger. Gode varslingsrutiner er vesentlig for at alle parter skal bli fornøyd underveis i rehabiliteringen. En overordnet fremdriftsplan blir utarbeidet. Denne vil bli hengt opp på strategiske steder lett tilgjengelig for beboerne. Denne vil også bli publisert på borettslagets hjemmeside. Det blir sendt ut konkrete varsler til de leiligheter som får besøk av håndverkerne 2-3 dager før de kommer. Her blir det også gitt informasjon om hva beboer må gjøre i forkant. Som eksempel kan nevnes at beboer må fjerne gardiner/gardinstenger, rydde møbler ca. 1,5 meter fra vindu, rydde balkong osv. Det informeres også om hvor lang tid jobben vil ta. For de som av forskjellige årsaker trenger hjelp til å rydde, så finner man alltid en løsning på det. Det legges opp til informasjonsmøter i forkant av rehabiliteringen, enten for hver blokk eller for hver oppgang. Anleggskontor: Det blir etablert en brakkerigg med anleggskontor. Der vil entreprenørens prosjektledelse sitte samt byggeledelsen fra TOBB. Her kan man henvende seg til på forhånd fastsatte tidspunkt. Vaktmester: Vaktmester vil være en sentral aktør under gjennomføringen av en rehabilitering. Han vil være et bindeledd mellom beboere og entreprenør/byggeledelse. 23
Styret: Styret vil til enhver tid bli holdt orientert om status i rehabiliteringen, gjennom statusrapporter og møter i nødvendig frekvens. Gjelder alt fra fremdrift, kvalitet, helse-miljø og sikkerhet, økonomi m.m. Daglig drift: Det vil bli avholdt følgende møter underveis: Byggemøter, særmøter, vernerunder, styremøter, beboermøter i en frekvens som er nødvendig for å ivareta alle forhold i en byggesak. Befaringer vil bli avholdt fortløpende. Gjelder kontrollbefaringer, ferdigbefaringer og andre befaringer for å ivareta byggherrens interesser. 6. Økonomi Det vil være økonom tilstede både på beboermøte og ekstraordinær generalforsamling. 6.1. Budsjett For foreslått prosjekt er det satt opp et samlet budsjett på kr 120 000 000,- inkl. mva. Dette gjelder alle kostnader for forespurte arbeider, oppfølging på vegne av byggherre(admin.) og uforutsettpost. Budsjettet er videre oppdelt i to ulike budsjett, da garasjer skal finansieres av leieinntekter. Uforutsett er et estimert beløp som skal dekke uforutsette kostnader som avdekkes underveis i gjennomføringsfasen. Dersom det ikke er behov for hele beløpet vil det ikke bli tatt opp lån for gjenstående sum. Ved admin. menes kostnader for oppfølging på vegne av byggherre. Dette gjelder blant annet prosjekt- og byggeledelse, SHA-oppfølging, arkitekt og andre tekniske rådgivere som man er avhengige av i løpet av gjennomføringsfasen. 24
6.2. Oppdeling av kostnader Ut i fra innhentet tilbud på alle arbeider har vi under delt opp kostnadene for de enkelte arbeider. Det understrekes at dette ikke er en oppdeling av hva det vil koste å gjøre tiltakene hver for seg, ref. kap. 2.1 Helhetlig oppgradering - økonomi. Rigg og drift inkl. LPS kr 10 300 000,- Dører og vinduer kr 16 100 000,- Fasade inkl. nye balkonger kr 45 000 000,- Garasjer og sykkelparkering kr 6 500 000,- Utomhus og parkering kr 9 800 000,- Avfallsanlegg kr 2 800 000,- Rehabilitering av avtrekkskanaler kr 1 400 000,- Elektroarbeider kr 3 300 000,- Ventilasjon kr 6 900 000,- 6.3. Enova-tilskudd Enova SF er eid av Olje- og energidepartementet og ble opprettet i 2001 for å bidra til omlegging av energibruk og energiproduksjon. Selskapet skal drive frem en miljøvennlig omlegging av energibruk og energiproduksjon, ment bidra til utvikling av energi- og klimateknologi. Dette gjøres hovedsakelig gjennom økonomisk støtte og rådgivning. Enovas oppdrag er å skape varige endringer i tilbud og etterspørsel etter effektive og fornybare energi- og klimaløsninger. De samarbeider tett med markedsaktører i privat næringsliv og offentlig virksomhet for å redusere bruken av energi og øke produksjonen fra fornybare energikilder. Virksomheten skal styrke forsyningssikkerheten og redusere utslippene av klimagasser. Finansieringen av virksomheten skjer via tildelte midler fra Energifondet. Tilgjengelige midler skal benyttes mest mulig kostnadseffektivt for å nå de målene myndighetene til en hver tid har for vår virksomhet. Borettslaget har for fremlagt prosjekt med etterisolering av fasader, bytte av vinduer og dører og ventilering av leilighetene fått tilsagn for tilskudd på ca. 1.1 million. 25
6.4. Husbankfinansiering 6.4.1 Kriterier for grunnlås til oppgradering Som hovedregel krever Husbanken at oppgraderingsarbeidene har vesentlige elementer både av universell utforming og tiltak innenfor miljø/energi. Generelle vedlikeholds- og oppussingsarbeider kvalifiserer ikke til grunnlån, men det kan inngå som deler av en oppgradering så fremt tiltak som bedrer energieffektivitet og universell utforming utgjør hovedvekten i budsjettet. Krav nr. 1: Universell utforming Prosjekt kan kvalifisere til grunnlån ved å gjennomføre to av de seks punktene under punkt 1. Dette gjelder alle typer boligbygg. For flerboligbygg med felles trappeoppgang kan en også innfri kravene ved å oppgradere felles trapperom iht. spesifikasjonene under punkt 2. 1. Gode tiltak som bedrer den universelle utformingen. Trinnfri adkomstvei fra biloppstillingsplass til inngangsdør som er lett å finne, brukbar for alle og har god belysning. Kontrast mellom gangvei og kantsteiner gir god veifinning. Inngangsdør som er enkel å åpne, har kontrast til omkringliggende vegger/karmer og er godt belyst. Foran inngangsdøren skal det være et horisontalt hvileplan som gir en fri snusirkel på minst 1500 mm utenfor dørens slagradius. Inngangsparti som er overdekket og har plass til barnevogn/rullestol under tak ved siden av inngangsdøren. Endret inngangsplan. Utvidelse av grunnflate/endring planløsning der en får flere nødvendige boligfunksjoner på inngangsplanet. Rom som ligger i påbygg skal oppfylle kravene til universell utforming satt i NS 11001-2. Nye bygningsdeler skal også oppfylle Husbankens krav til energi og miljø. Terskelfrie døråpninger og 9M-dører til alle nødvendige rom på inngangsplanet(inngangsparti/entre, stue, kjøkken, minst ett bad/toalett, minst ett soverom, uteplass). Tilgjengelig bad med romslig dusj, og god plass rundt toalett og servant. Veggene skal forsterkes for å gi festemulighet til ettermontering av utstyr, som for eksempel håndtak, sete eller armstøtte både i dusjsonen og ellers i rommet. Rommet skal ha terskelfri tilkomst og 9M-dør. 2. Et godt trapperom for boliger med felles oppgang Gulv i trapperom skal være sklisikkert og inntrinn skal gi plass til hele foten. Det skal være god markering av trappenese og trappetrinn ved hjelp av kontrastbruk. Før nederste og øverste trinn, skal det være et visuelt og taktilt oppmerksomhetsfelt/farefelt som markerer at trappen starter/slutter. Det skal være god belysning i trappen slik at trinnene er godt synlige. Det skal være håndlist på begge sider i hele trappeløpet, gjerne i to høyder. Krav nr. 2: Energieffektivisering Oppgraderingen skal som hovedregel minst omfatte energieffektivisering av yttertaket, eller bygningens yttervegger mot det fri, inklusive vinduer/dører og med tilhørende vindtetting. Kravet til samtidig oppgradering av vegg og vindu kan fravikes etter en konkret vurdering i hver enkelt sak. Det må da dokumenteres lav total miljøbelastning eller betydelig gjenværende teknisk levetid. Oppgraderte bygningsdeler skal oppfylle følgende krav til U-verdi: 26
Vinduer og dører: maks. 1.0 i gjennomsnitt Yttervegg: maks. 0,22 (tilsvarer 18-20 cm mineralull) Yttertak: maks. 0,15 (tilsvarer ca. 30 cm mineralull) Yttervegg i mur, mot terreng maks. 0,3 (tilsvarer ca. 10 cm skumplast) Husbankens tiltaksmodell for energioppgradering Kravet til vegger i mur eller betong, helt eller delvis mot terreng, gjelder bare dersom det gjøres tiltak på veggen. Minst halvparten av isolasjonen må være på utsiden av veggen. Kravet til U-verdier for de enkelte bygningsdeler kan fravikes såfremt det samlede varmetapstallet ikke øker, jf. Husbankens tiltaksmodell for energioppgradering. Dette gjelder varmetapstall uten medregnet ventilasjon og luftlekkasje (infiltrasjon). Prosjekter som oppfyller støtte fra Enova for oppgradering av bolig nivå 3 eller bedre (for privateide boliger) og Lavenergihus klasse 1 eller bedre for borettslag, vil automatisk oppfylle Husbankens energikriterier for grunnlån til oppgradering. Krav til dokumentasjon av energieffektivisering Husbanken krever: En beskrivelse av energiytelsen til nåværende bygningsdeler, komponenter og installasjoner f.eks. tykkelse og type isolasjon. Dette kan gjerne være produktark fra produsenten. En grundig beskrivelse av tiltak det søkes lån til; U-verdier, materialvalg med mer. Leveranse for å oppfylle kriteriene skal være beskrevet og inngå i kontrakt med utførende. En beskrivelse av ventilasjonsløsning som sikrer tilstrekkelig luftskifte. Beregning av energimerke før og etter tiltak. 6.4.2 Renter og søknad om husbankfinansiering Husbanken tilbyr per tidspunkt følgende renter: Fast Fast Fast Fast Flytende Terminforfall 3 år 5 år 10 år 20 år rente Månedlig 1,302 1,628 2,227 2,521 1,510 Kvartalsvis 1,304 1,630 2,231 2,526 1,511 Halvårig 1,306 1,633 2,237 2,534 1,514 Flytende rente er gjeldende frem til 31.12.16 og nye fastrenter legges ut hver 6.måned. Prosjektgruppen har gjennom hele perioden jobbet for å oppnå de krav som stilles av husbanken og fikk i sommer innvilget lånesøknad for prosjekterte arbeider. Styret har per tidspunkt ikke tatt stilling til om det skal velges fast eller flytende rente. 27
6.5. Fellesgjeld og felleskostnader 28
Utover de faste kostnadene til borettslaget er det lagt opp kr. 600 000,- til løpende vedlikehold av borettslaget, dette består av kostnader til alarm, snekker,- rørlegger,- og elektrikerarbeid, skadedyrkontroll, lekeplasser, garasje, containerleie og andre løpende kostnader borettslaget måtte ha i løpet av et år for og holdes vedlike. Det er også lagt opp til periodisk vedlikehold på kr. 56 000 000,- for 2017 og 2018, dette gjelder kun til rehabilitering av blokkene, samt noe utomhusarbeid. Kostnadene til garasjene ligger under påkostning da dette vil balanseføres og avskrives. Dette finansieres av et byggelån i byggeperioden, men som vil konverteres ved årets slutt, altså to dellån ved slutten av prosjektet da prosjektet går over to år. Opptak lån er innberegnet byggelånsrenter som er satt til 3,0 %. Realiteten vil nok være noe lavere. Konvertert lån 2017 (dellån 1) blir kr. 61 000 000,-. Hvorav kr. 1 000 000,- tilhører byggelånsrenter. Konvertert lån 2018 (dellån 2) blir kr. 61 000 000,-. Hvorav kr. 1 000 000,- tilhører byggelånsrenter. Byggelånsrentene kan også betales løpende hvis ønskelig. Virkningen av prosjektet vil starte i 2018 da dellån 1 på kr. 58 000 000,- starter nedbetalingen. Dellån 2 vil starte nedbetaling i 2019. For å dekke inn de ekstra kostnadene borettslaget pådrar seg grunnet låneopptaket, er det satt størst økning i starten av prosjektet, og som deretter avtar. Det vil være 3 år med litt «større» økning enn vanlig. Renter og avdrag for disse to lånene vil utgjøre ca. kr. 4 800 000,- ekstra i året. Lånene er lagt opp med en rente på 2,5 % og nedbetaling på 30 år(annuitet). Borettslaget har for øvrig fått innvilget husbanklån, se kap. 6.4. Det er ikke tatt høyde for om garasjeleie skal reduseres i løpet av byggeperioden, men det er lagt inn ny garasjeleie fra 2019 på kr. 356,- pr mnd. på 80 plasser. 29
7. Markedsverdi Boligbyggerlaget TOBB har undersøkt hvordan større rehabiliteringsprosjekter i borettslag kan ha påvirket salg og salgspriser. Perioden vi har sett på er fra 2004-2016 hvor vi har hatt flere større prosjekter. Vi har sett på gjennomsnittsalgspris for leiligheter i lavblokker. Disse salgene er satt sammen til en graf og sammenlinget med Statistisk Sentralbyrå sin statistikk på boligprisvekst i Trondheim. Et større rehabiliteringsprosjekt betyr i denne sammenheng, bytte av vindu og balkongdører, etterisolering, ny fasadekledning, nye balkonger (enkelte av borettslagene) og arbeider på utområder. I grafene under er den blå grafen (streken) prisutvikling i borettslaget og den røde streken er utviklingen i Trondheim, sett under ett, i samme tidsperiode. Under grafen er det oppramset tidspunkt for rehailitering og hvilke typer leiligheter som er med i utvalget. Tallene langs den vertikale aksen (Y-aksen) er salgspris eksklusive fellesgjeld og tallene langs den horisontale aksen (Xaksen) er årstall. For å se om rehabiliteringen har hatt noen påvirkning på prisutviklingen må man se på om den røde og den blå streken beveger seg ulikt og om avstanden mellom de øker eller minker. Vi ser ut i fra disse grafene at prisstigningen på borettslagene som har gjennomgått en større rehabilitering ikke avviker noe serlig fra boligprisveksten i Trondheim. Når vi ser på årene etter prosjektet er gjennomført (økning fellesgjeld) faller ikke prisutviklingen. I enkelte tilfeller ser vi også en positiv utvikling. Rød graf bare referansetall. Kun utvikling som skal sammenlignes, ikke prisdifferanse for øvrig. Man kan anta at fordi man gjennom en større rehabilitering øker standarden på andelen som gir en høyere salgspris men samtidig øker fellesgjeld vil prisutvikling fremstå som tidligere. Altså følge markedet for øvrig i Trondheim eller i den byen/område det ligger. Denne konklusjonen støttes også opp fra uttalelser fra representanter fra eiendomsbransjen. Det er her delte meninger, men det kan forventes at økning av felleskostnader og fellesgjeld vil kunne påvirke prisantydning i negativ retning. Det kan samtidig forventes at prisantydning påvirkes positivt ved å gjennomføre planlagte tiltak, da dette sees på som en oppgradering av borettslaget. 30
Salgspris Borettslag 1 2 500 000,00 2 000 000,00 1 500 000,00 1 000 000,00 Borettslag Trondheim 500 000,00 0,00 Årstall 2-, 3-, 4- og 5-roms leiligheter (44-109m2) Rehabilitert fra 2010 til 2012 31
Salgspris Borettslag 2 2 500 000,00 2 000 000,00 1 500 000,00 1 000 000,00 Borettslag Trondheim 500 000,00 0,00 Årstalll 2-, 3-, 4- og 5-roms leiligheter (44-109m2) Rehabilitert fra 2009 til 2011 32
Salgspris Borettslag 3 2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 Borettslag Trondheim 400000 200000 0 Årstall 2-, 3- og 4-roms leiligheter (44-95m2) Rehabilitert fra 2009 til 2011 33
Salgspris Borettslag 4 2 000 000,00 1 800 000,00 1 600 000,00 1 400 000,00 1 200 000,00 1 000 000,00 800 000,00 600 000,00 Borettslag Trondheim 400 000,00 200 000,00 0,00 Årstall 4-roms leiligheter (95m2) Rehabilitert fra 2009 til 2010 34
Salgspris Borettslag 5 2 500 000,00 2 000 000,00 1 500 000,00 1 000 000,00 Borettslag Trondheim 500 000,00 0,00 Årstall 2-, 3-, 4-roms leiligheter (44-95m2) Rehabilitert fra 2012-2014 35
Salgspris Borettslag 6 3 000 000,00 2 500 000,00 2 000 000,00 1 500 000,00 1 000 000,00 Borettslag Trondheim 500 000,00 0,00 Årstall 4-roms, tomannsbolig (116m2) Rehabilitert fra 2009-2011 36
Salgspris Borettslag 7 2500000,00 2000000,00 1500000,00 1000000,00 Borettslag Trondheim 500000,00 0,00 Årstall 2-, 3-, 4-roms leiligheter (73-114m2) Rehabilitert fra 2006-2008 37
Salgspris Borettslag 8 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 Borettslag Trondheim 500000 0 Årstall 2-, 3-roms leiligheter (73-98m2) Rehabilitert fra 2006-2007 38