Notat 2 Lokalisering av arealkrevende detaljhandel i Bergen - Områdeanalyse Gustav Nielsen Oslo 24. juli 2006
Innhold Forord 3 Sammendrag... 4 1 Vurderingsgrunnlaget... 5 1.1 Etterspørsel etter arealer til arealkrevende handel...5 1.2 Aktuelle områder og grunnlagsopplysninger om disse...6 1.3 Kriterier for vurdering av områdene...8 1.4 Rangering og samlet vurdering...10 2 Omtale av de enkelte områder... 11 2.1 Område 1 Haukås næringspark...11 2.2 Område 2 Ulsetstemma...12 2.3 Område 3 Nyborg...14 2.4 Område 4 Åsane sentrum...16 2.5 Område 5 Eidsvåg...18 2.6 Område 6 - Indre Arna...19 2.7 Område 7 - Næringskorridoren...20 2.8 Område 8 Midtun...22 2.9 2.10 Område 9 Nordåsdalen...24 Område 10 Laguneparken Rådal...25 2.11 Område 11 Kokstad nord og Kokstad sør...27 2.12 Område 12 Dolvik-krysset ved ny Ringveg vest...29 2.13 Område 13 Drotningsvik Alvehaugen...30 2.14 Område 14 Fagerdalen...31 2.15 Område 15 Laksevåg senter...33 2.16 Område 16 - Spelhaugen...34 3 Samlet vurdering... 36 Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 2 AV 40
Forord Dette notatet inngår i en utredning om lokalisering av arealkrevende varehandel i Bergen. Utredningen er gjennomført av en konsulentgruppe bestående av Kvarud Analyse, Balanza Gruppen As og Civitas AS, med sistnevnte som prosjektleder. Utredningen er laget etter oppdrag fra Bergen kommune, Plan- og miljøetaten. Kommunens prosjektansvarlige er Gyda Strømmen. Hensikten med utredningen er å skaffe grunnlag for beslutninger om lokalisering av arealkrevende handelsvirksomheter i Bergen kommune, samt for fastsettelse av retningslinjer for slike virksomheter. Det er aktuelt å innarbeide konklusjonene fra utredningen i kommuneplanens arealdel. Oppdraget er for øvrig beskrevet i Bergen kommunes notat av 21.2. 2006 og i konsulentenes tilbud av 7. mars 2006. I dette notatet foretas det en vurdering av sytten ulike områder som Bergen kommune ønsker å få vurdert med tanke på tilrettelegging for arealkrevende detaljhandel. Notatet er utarbeidet av Gustav Nielsen, Civitas As på grunnlag av ortofoto og data om de ulike områdene som er mottatt fra Bergen kommune, samt drøftinger med oppdragsgiver og medkonsulentene Tore Kvarud, Kvarud Analyse og Geir Myklebust, Balanza Gruppen AS. I tillegg til dette notatet har vi utarbeidet notat 1, som inneholder en analyse av detaljhandelsstatistikken for Bergen og omland, en beskrivelse av generelle trender i detaljhandelen, prognoser for fremtid omsetning og arealbehov for arealkrevende handel, samt en drøfting av styringsutfordringer som kommunen står overfor. Trafikale konsekvenser av handelsutvikling i de ulike områdene er tema for notat nr 3 i utredningen. Oslo, juli 2006 Gustav Nielsen, prosjektleder As Civitas Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 3 AV 40
Sammendrag Bergen kommune har utpekt sytten områder i kommunen som den ønsker å vurdere med tanke på tilrettelegging for arealkrevende handel. Alle områdene ligger utenfor Bergen sentrum og indre by. Områdene er innbyrdes rangert i forhold til tre grupper av kriterier: Attraktivitet og potensial for nye etableringer av arealkrevende handel Hensyn til ønsket byutvikling Hensyn til trafikk og transport Bedømningen er gjort etter en gjennomgang av hvert enkelt områdes beliggenhet og egenskaper, sentralitet og størrelse, naboskap og forhold til eksisterende regulering og arealbruksplaner, veinett med mer. De syv mest interessante områdene De syv områdene vi anbefaler kommunen å vurdere nærmere for lokalisering av nye større virksomheter innen arealkrevende handel er: Område 3 Nyborg Område 4 Åsane sentrum Område 5 Eidsvåg Område 10 Laguneparken Rådal Område 11a Kokstad nord Område 11b Kokstad sør Område 14 Fagerdalen Samlet ledig, ikke bebygget, areal i disse områdene slik de er avgrenset av kommunen er om lag 750 dekar. Det er litt mer enn det vi ganske nøkternt har anslått i notat 1 som en sannsynlig etterspørsel etter slike arealer de neste 20 årene. De tre anbefalte områdene nord i kommunen har til sammen om lag 120 dekar ledig areal. De tre områdene i sør har ca 500 dekar dersom de utnyttes fullt ut, mens det siste området i vest har ca 130 dekar ubebygget areal. De øvrige områdene, som vi foreslår gitt lavere prioritet for utbygging, har til sammen om lag 350 dekar ledig areal. De vurderes som mindre interessante, enten fordi de er mindre egnet, er små, eller ligger for usentralt i kommunen. Helhetlige løsninger for arealbruk og transport vil være avgjørende I tillegg til utbygging på nye tomter, vil handelen i løpet av de neste tyve årene også kreve betydelige omstruktureringer i allerede utbygde områder. Dessuten vil det skje svært mye med resten av byens funksjoner. Virkningene på bystrukturen og andre hensyn i forhold til arealbruk og transport kan vanskelig bedømmes noe særlig nøye uten å ha mer helhetlige byplanløsninger å forholde seg til. Bergen kommune bør derfor være forsiktig med å la sektorvurderinger bestemme valg av bystruktur på lang sikt. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 4 AV 40
1 Vurderingsgrunnlaget 1.1 Etterspørsel etter arealer til arealkrevende handel I utredningens notat 1 er dagens og fremtidens marked for slik handel analysert, og det er laget anslag på den fremtidige etterspørselen etter nye arealer for denne typen virksomhet i Bergen kommune de neste 20 årene. Med forbehold for alle usikre faktorer, har vi kommet frem til følgende anslag på hvor store, nye arealer de arealkrevende bransjene vil kunne etterspørre i Bergen kommune i den kommende 20-års perioden. Med forbehold for alle usikre faktorer, har vi anslått et samlet arealbehov på 700 dekar til nye tomter for vekst i arealkrevende handel i Bergen de neste tyve årene. Denne etterspørselen etter nye tomtearealer kommer i tillegg til en betydelig andel av veksten som vil bli fanget opp av eksisterende handelsområder, kjøpesentra og frittstående butikker. Etter vårt syn er dette estimatet nøkternt. Det er mer sannsynlig at etterspørselen etter tomteareal blir større enn at den blir mindre. Anslaget for samlet arealbehov bygger på vurderinger av de enkelte bransjene: Bransjegruppe I omfatter bilbransjen, byggevarebransjen og hagesentre. Den antas å ville etterspørre 370 dekar nye utbyggingsarealer. 200 dekar av dette er anslått for handel med motorkjøretøyer. For byggevarer kan det bli snakk om 150 dekar tomteareal, som vil gi plass til 5 10 nye byggevarehus. Hagesenterbransjen kan tenkes å etterspørre nye arealer til 2 3 hagesentre, som til sammen tilsvarer ca 20 dekar tomteareal. Bransjegruppe II omfatter handel med møbler og elektrovarer, som antas å ville etterspørre omlag 75 dekar i planperioden. For møbelbransjen antar vi at halvparten av en forventet vekst i omsetning blir fanget opp av eksisterende møbelvarehus, men at det i tillegg vil bli etterspurt nye tomtearealer av størrelsesorden 3 5 møbelvarehus på til sammen 35 dekar. For elektrobransjen kan en se for seg en vekst i omsetningen som tilsvarer et nytt gjennomsnittlig elektrovarehus hvert eneste år. Et forsiktig anslag kan tilsi at elektrobransjen vil etterspørre ca 40 dekar tomteareal i planperioden. Bransjegruppe III omfatter sport/fritidsbransjen, samt storkonsepter innen dagligvare. Bransjegruppe III anslås å ville etterspørre om lag 255 dekar tomteareal i planperioden. De fleste butikkonseptene innen sport/ fritid er av en størrelse som godt kan innpasses i eksisterende sentra. Men det vokser frem supermarkedskonsepter som vanskelig lar seg innpasse i eksisterende senterstruktur. Et grovt anslag på den arealkrevende delen av bransjen kan tilsi en etterspørsel på 75 dekar tomteareal i planperioden. Også innen dagligvare øker utbredelsen av stormarkeder i størrelsesorden 2 500 5 000 kvadratmeter eller hypermarkeder i størrelsesorden opp mot 20 000 kvm, som kombinerer dagligvarer med salg av non-food varer. I følge middels vekstprognose gir dette et behov for 180 nye dekar for dagligvare/hypermarkedsformål i Bergen de neste tyve årene. Spørsmålet er så om det i Bergen kommune er tilstrekkelig med nye arealer som er egnet til å tilfredsstille en slik forventet etterspørsel, eller Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 5 AV 40
Oversikt over de sytten områdene som skal vurderes. om en større del av veksten må kanaliseres til andre steder. I hovedsak er det to alternativer til utbygging i de områder vi studerer, som begge kan vise seg aktuelle: Eksisterende handelsområder og bedrifter må ta en større andel av veksten enn det vi har antatt, hvilket trolig vil kreve betydelige ombygginger/saneringer av slik bebyggelse. En større del av veksten i næringen vil skje i nabokommunene til Bergen, med de konsekvenser det kan få for trafikk, byspredning og andre ringvirkninger av miljømessig og økonomisk art. I dette notatet vurderes aktuelle områder i Bergen. Vi søker å finne frem til hvilke områder som er best egnet til å ta imot ulike deler av den etterspørselen etter tomter for arealkrevende handel som en kan forvente som følge av byens og regionens vekst i folketall og økonomi, og handelsaktørenes opptreden i det konkurransestyrte markedet som detaljvarehandelen utgjør i vårt samfunn. 1.2 Aktuelle områder og grunnlagsopplysninger om disse Oversikt Bergen kommune har utpekt sytten områder som en ønsker å vurdere nærmere som utviklingsområder for arealkrevende detaljhandel. Lokaliseringen er vist nedenfor. 13 Nr Område Bydel 1 Haukås næringspark Åsane 2 Ulsetstemma Åsane 3 Nyborg Åsane 4 Åsane sentrum Åsane 5 Eidsvåg Åsane 6 Indre Arna Arna 7 Næringskorridoren Årstad 8 Midtun Fana 9 Nordåsdalen Fana 10 Laguneparken - Rådal Fana 11a Kokstad nord Ytrebygda 11b Kokstad sør Ytrebygda 12 Dolvik-krysset Ytrebygda 13 Drotningsvik - Alvehaugen Laksevåg 14 Fagerdalen Laksevåg 15 Laksevåg senter Laksevåg 16 Spelhaugen Fyllingsdalen Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 6 AV 40
Nøkkeldata Tabellen under gir noen grunnleggende opplysninger om de aktuelle sytten områdene, dvs. arealenes størrelse og hvor mye som er bebygget fra før, avstand fra Bergen sentrum, samt befolkningen innenfor 1 og 5 km luftlinje. Noen nøkkeltall for de sytten områdene som vurderes for arealkrevende varehandel. Avstand til sentrum er målt grovt på kart etter dagens hovedveier. De øvrige opplysninger er gitt av Bergen kommune. Befolkningen i nærmeste influensområde gjelder kun bosatte innenfor Bergen kommunes grenser, men dette har bare en viss betydning for område 13 og 14. Nr Område Areal, dekar Km fra Befolkning innen Regulering Bergen I alt Ubebygget sentrum 1 km 5 km 1 Haukås næringspark 110 103 15,9 400 22 400 Reg. plan for næring, handel under vedtak. 2 Ulsetstemma 150-200 110-160 13,2 20 36 800 Uregulert. 3 Nyborg 600 50? 11,4 2 800 37 300 Flere reg. planer for handel under arbeid. Ikea kommer i tillegg. 4 Åsane sentrum 180 65 10,2 4 600 39 500 Under regulering, i hovedsak til varehandel. 5 Eidsvåg 50 5? 6,4 1 000 51 300 Uregulert. 6 Indre Arna 50-90 25-45 23,0 1 800 9 700 Kdp, avsatt til senterområde/ næring. 7 Næringskorridoren 300 0 4,0 9 800 82 300 Varierende regulering. 8 Midtun 240 20? 11,7 4 600 57 100 Delvis under omregulering fra industri til handel. 9 Nordåsdalen 50 0 10,5 5 300 50 700 Regulert til næring. 10 Laguneparken - Rådal 185 35 11,7 4 800 47 300 Delvis uregulert, ellers sentrum, handel, næring. 11a Kokstad 500 60 16,0 1 400 36 600 Regulert til ikke publikumsrettet næring. 11b Kokstad Sør 450 400 14,1 1 500 40 200 Uregulert. 12 Dolvik-krysset 60 30 10,5 3 800 56 800 Halvparten regulert til bolig, resten uregulert. 13 Drotningsvik - Alvehaugen 45 25 9,5 3 100 28 400 Under omregulering til handel. 14 Fagerdalen 130 130 8,1 4 200 33 600 Uregulert. 15 Laksevåg senter 60 0 3,2 4 000 88 200 Gammel regulering til industri. 16 Spelhaugen 100 0 6,0 5 100 60 900 Gammel regulering til industri. Til sammen, ca 3 300 1 100 Når vi summerer de ubebygde arealene for alle sytten områdene til sammen, finner vi at den foran nevnte potensielle etterspørselen etter arealer for arealkrevende handel tilsvarer om lag 64 prosent av de samlede, ubebygde arealer i disse områdene. Det sier litt om de utfordringene en står overfor i planleggingen av Bergens videre vekst de neste 20 årene. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 7 AV 40
1.3 Kriterier for vurdering av områdene Her beskrives kort de kriteriene vi benytter for å vurdere hvilke områder som kommunen bør vurdere nærmere, og hvilke områder som anbefales lagt til side i den videre prosessen frem mot utpekning av utviklingsområder for arealkrevende handel i Bergen. Det er bare faktaopplysningene omtalt i punkt 2.2 som er kvantifisert. Resten av vurderingene skjer gjennom en skjønnsmessig rangering av områdene i klasser etter hvor godt de tilfredsstiller de enkelte kriteriene. Potensial for handelsutvikling Områdene som skal velges bør være så attraktive som mulig for aktørene som vil investere i ulike typer detaljhandelskonsepter i Bergensområdet. Da vurderer vi følgende kriterier som vesentlige. Kriterier for vurdering av områdenes potensial for utvikling av plasskrevende varehandel. Stikkord Etterspørsel i markedet Størrelse Hvor lett å bygge ut, ledige arealer Utbyggingskostnad for infrastruktur Eksponering for pot. kunder Lokalt kundepotensial Regionalt kundepotensial Eksisterende handels- og næringsmiljø Nabokonflikter og spesielle forhold Forklaring Mange ønsker om fornyelse eller nye etableringer fra aktører innen detaljhandel Store ledige arealer gir størst frihet til å utvikle nye, arealkrevende konsepter med samlokalisering av flere butikker og konsepter. Ubebygde områder er å foretrekke. Flate tomter på fjell eller morene er lettere å utvikle enn kuperte, myrlendte områder og andre mindre gode grunnforhold. Kostnadene for vei, vann, avløp og annen teknisk infrastruktur kan variere mye mellom ulike områder. For mange aktører vil god synlighet fra hovedvei med stor trafikk og eventuelt også fra sterkt trafikkert kollektivtrafikktrasé være et viktig kriterium for valg av lokalisering. Spesielt for dagligvarer vil det være fordelaktig med et betydelig befolkningsunderlag og mange arbeidsplasser i gangavstand fra butikken. For aktører med stor omsetning er det viktig at mange kan nå butikkene med bil på kortest mulig tid fra et størst mulig omland. Også god betjening med regionale kollektive transportmidler er viktig. Mange aktører ønsker å ligge i nærheten av andre butikker som trekker kunder til området, og dette kan også være gunstig for rekrutteringen av arbeidskraft. Kvaliteten av næringsmiljøet har også betydning. Aktørene ønsker å unngå konflikter med naboer med hensyn til utbyggingsløsninger, trafikk og liknende, da det kan lede til mindre optimale løsninger og forsinkelser for planlagte utbyggingsprosjekter. Dette punktet er ment å fange opp viktige momenter i handelens vurdering av et område, som ikke dekkes opp av de andre faktorene. Hensyn til ønsket byutvikling Områdene skal også vurderes i forhold til hvor godt de tilfredsstiller Bergen kommunes ønsker for byutviklingen, samt hvor sterkt en handelsutvikling i disse områdene kan komme i konflikt med andre interesser i områdene, for eksempel alternativ arealbruk, verneinteresser etc. Dette har gitt oss vurderingskriteriene nedenfor. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 8 AV 40
Kriterier for vurdering av områdenes potensial for utvikling av plasskrevende varehandel. Stikkord Samsvar med vedtatt eller ønsket regulering av arealbruken Samsvar med kommuneplanen Kan innpasses i en fremtidig justert bystruktur Velegnet for boligutvikling Velegnet for offentlige formål Velegnet for andre næringsformål Verneinteresser som kan innpasses Verneinteresser som vanskelig kan innpasses Forklaring Hvis bruk av området til arealkrevende handel er i strid med andre viktige reguleringsformål trengs det spesielt gode begrunnelser for en ny regulering. Det bør vurderes om handelsformålet vil være i strid med arealdelen av kommuneplanen. Det bør vurderes om utvikling av området for (mer) handel kan bidra til å utvikle en hensiktsmessig bystruktur, selv om den ikke er i samsvar med dagens planer for byutviklingen. Det bør vurderes om områdets kvaliteter for boligformål er vel så viktige som hensynet til en mulig handelsutvikling i det samme området. Det bør vurderes om områdets kvaliteter for skole, barnehage, annen offentlig institusjon eller fritidsformål er vel så viktige som hensynet til en mulig handelsutvikling i det samme området. Det bør vurderes om områdets kvaliteter for andre næringsformål (kontor, industri, engros, reiseliv osv.) er vel så viktige som hensynet til en mulig handelsutvikling i det samme området. Området kan inneholde kulturminner eller naturverdier som det må eller bør tas hensyn slik at det eventuelt reduserer potensialet for utvikling av området for handel. Området kan også inneholde kultur- eller naturkvaliteter som ikke lar seg bevare ved en handelsutvikling i området. Slike konflikter vil kreve særlig gode begrunnelser for handelsutvikling i området. Hensyn til trafikk og transport Vi foretar en grov vurdering av hvordan handelsutvikling i hvert av de sytten områdene kan forventes å tilfredsstille hensyn til trafikk og transport. En grundigere og mer kvantitativ analyse av trafikken til og fra de syv mest interessante områdene for utbygging, er gjennomført i notat 3. Kriterier for vurdering av områdenes potensial for utvikling av plasskrevende varehandel. Stikkord Biltilgjengelighet til hovedveinettet i regionen. Fremtidig veikapasitet Tungtransportbetjening Kollektivt transporttilbud Trafikksikkerhet og trafikkmiljø Forklaring Effektiv og problemfri atkomst med bil for varelevering og kunder er viktig for bysamfunnet, så vel som for aktørene i handelen. Hensynet til fremtidig avvikling av biltrafikken kan påvirke valg av lokalisering av handelsvirksomhet, som skaper betydelig biltrafikk med både person- og vare- /lastebiler. Effektiv betjening av områdene med trailere og tunge lastebiler er viktig, og i tillegg kan forbindelser til kaianlegg for skip og godsspor for jernbane være et ekstra pluss. Områdets eksisterende kollektivtilbud, eller muligheter for å styrke dette tilbudet, kan bidra til at handelstilbudet blir tilgjengelig også for folk som ikke kan eller vil bruke bil, og dermed dempe noe av presset på veinettet og bymiljøet av økende biltrafikk. Hensynet til trafikksikkerhet og miljø kan tilsi at noen områder ikke utvikles for trafikkskapende handel, mens andre områder prioriteres fordi slike konflikter er mindre alvorlige der. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 9 AV 40
1.4 Rangering og samlet vurdering I en tabell i kapittel 4 har vi foretatt en samlet rangering av hvor godt de ulike områdene tilfredsstiller de foran nevnte vurderingskriteriene. Mer detaljerte kommentarer angående de enkelte områdene er gitt i områdegjennomgangen i kapittel 3. Ved rangeringen av områdene har vi for hvert enkelt kriterium benyttet en skala fra 1 til 5, der 1 (rødt) er dårligst og 5 er best (grønt). Vi har hele tiden forsøkt å benytte hele skalaen, dersom forskjellene mellom områdene anses som vesentlige. I denne grove sammenlikningen er vi ikke interessert i små nyanser, kun hovedtendenser. Vi foretar ingen direkte sammenveining av enkeltkriteriene, da det vil gi en helt tilfeldig vekting av ulike hensyn. Den samlede vurderingen gjøres verbalt/skriftlig, først med hensyn til hver av de tre hovedgrupper av kriterier: Områdenes attraktivitet og potensial sett fra handelsaktørenes side Områdenes egnethet i forhold til ønsket arealbruk og bystruktur Hensynet til transport og trafikkavvikling. Til slutt konkluderer vi med en begrunnet oppfatning om hvilke områder som en bør analysere videre i utredningen, og hvilke områder som bør falle bort som kandidater for lokalisering av arealkrevende detaljhandel i Bergen. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 10 AV 40
2 Omtale av de enkelte områder 2.1 Område 1 Haukås næringspark Fakta Aktuelt område er ca 110 dekar, av dette er ca 7 dekar bebygd. Ligger 15,9 km nord for Bergen sentrum, ved kryss E 39 Rv 567. Bosatte innen 1 km er 400 personer, innen 5 km er det 22 400. Potensial for handelsutvikling Sammenliknet med de andre områdene ligger Haukås usentralt og har et forholdsvis lite lokalt befolkningsgrunnlag. Området kan få bedre tilknytning til Åsane og Bergen sentrum dersom en får bygget veitunnel gjennom Eikåsen og når hovedveien gjennom Åsane mot Bergen sentrum blir bygget ut. Eikåstunnelens finansiering er svært usikker. Den eksisterende E39 er ikke stamvegprosjekt på denne strekningen, da planen er å legge om E39 i tunnel gjennom Tellevikafjellet (NVP etter 2010, kanskje tidligst i 2016). Da vil ikke lenger E39-trafikken passere området. Området har ikke noe eksisterende handelsmiljø å bygge ut fra. Det er en fordel at området er lite bebygget, med lite potensial for konflikt med naboer. Det er dessuten satt av betydelige områder for ny boligbygging i denne delen av kommunen. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 11 AV 40
Men den usentrale beliggenheten, manglende handelsmiljø, og på lenger sikt, fraværet av eksponering mot stamvegtrafikken, tilsier at nye etableringer av arealkrevende handel vil foretrekke mer sentrale tomter, dersom de er ledige. Området rangeres derfor lavt i forhold til potensial for handelsutvikling. Hensyn til ønsket byutvikling Reguleringsplan forventes snart vedtatt, med regulering til næring og plasskrevende varehandel. Ut fra hensynet til en bærekraftig bystruktur synes det mindre hensiktsmessig å satse på en betydelig utbygging av arealkrevende varehandel i dette området. I hvert fall så lenge det finnes mer sentrale områder tilgjengelig for slik virksomhet, og før de avsatte boligområdene i nærheten er blitt betydelig bygget ut. Området synes vel så egnet for mer lokalt betjenende næring og servicefunksjoner, eller boligformål. Hensyn til trafikk og transport En eventuell utbygging av arealkrevende handel i Haukåsområdet vil kreve at omtrent alle kundene kommer i bil. Det vil øke trafikkbelastningene på veinettet i Åsane, selv om det delvis også kan skje en dempning av innkjøpsreiser mot mer sentrale deler av Åsane og Bergen sentrum. Totalt sett vil en slik spredning av handelen trolig medføre økt transportarbeide med bil i forhold til lokalisering i de fleste andre områdene vi studerer. 2.2 Område 2 Ulsetstemma Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 12 AV 40
Fakta Aktuelt område er ca 150 200 dekar, av dette er ca 40 dekar bebygd. Ligger 13,2 km nord for Bergen sentrum, ved Rv 564 Salhusveien, ca 3 km nord for Åsane sentrum. Bosatte innen 1 km er ca 20 personer, innen 5 km er det 36 800. Potensial for handelsutvikling Området ligger i dag usentralt, men det har likevel et eldre handelsmiljø av et visst omfang. Det vil få en mer attraktiv beliggenhet når en realiserer planen for ny E39 mellom Åsane sentrum og broen over Salhusfjorden. Området ligger nær planlagt kryss mellom ny E 39 og Salhusveien, og da vil mange flere reisende og potensielle kunder passere (på E 39) i nærheten av området. Men realiseringen av veiprosjektet er usikker; det ligger ikke inne i NVP før ca 2016. Området har dessuten forholdsvis lite lokalt befolkningsgrunnlag. Det er planer om boligutbygging i åsen sør for Ulsetstemma, men topografien gjør at også dette kundepotensialet blir liggende et godt stykke unna. Områdets potensial for arealkrevende handel er i dag begrenset sammenliknet med andre områder vi studerer, men kan bli mer aktuelt som et utviklingsområde på lang sikt, når ny E39 er bygget og andre områder for slik handel i Åsane er fullt utbygget. Hensyn til ønsket byutvikling Området er uregulert og ligger utenfor de områder som kommuneplanen hittil har utpekt for utbygging. Gjenbruksstasjonen sør i området skal flyttes, men områder som eventuelt kan bygges ut for handel eller annen næring grenser opp imot et vernet, regionalt våtmarksområde. Deler av området kan også være egnet for boligformål. Det er lite i hensynet til en ønsket byutvikling som tilsier at dette området skal få en særskilt utvikling med tanke på arealkrevende varehandel. Hensyn til trafikk og transport En eventuell utbygging av arealkrevende handel i Ulsetstemma vil kreve at så godt som alle kundene kommer i bil. Det vil øke trafikkbelastningene på veinettet i Åsane, selv om det delvis også kan skje en dempning av innkjøpsreiser mot mer sentrale deler av Åsane og Bergen sentrum. Særlig dersom området utvikles til et attraktivt stoppested for reisende med bil på E39 fra Nord-Hordaland. Totalt sett vil likevel en slik spredning av handelen trolig medføre økt transportarbeide med bil i forhold til lokalisering i de fleste andre områdene vi studerer. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 13 AV 40
2.3 Område 3 Nyborg Fakta Aktuelt område er ca 600 dekar, av dette er ca 550 dekar bebygd, men trolig kan en viss sanering av bebyggelse skape 50 100 dekar for ny utbygging. I tillegg kommer Ikea-tomten som er under utbygging. Ligger 11,4 km nord for Bergen sentrum, ved E39 om lag 1 km i luftlinje fra Åsane sentrum. Bosatte innen 1 km er 2 800 personer, innen 5 km er det 37 300. Potensial for handelsutvikling Området har i dag et betydelig miljø for arealkrevende handel, og er under utvikling, blant annet med Ikeas nye anlegg som er under bygging på nordvestsiden av nåværende E39. Det er betydelig interesse i markedet for å etablere flere handelsvirksomheter i området. Ikeas utbygging styrker områdets attraktivitet også for andre arealkrevende handelsvirksomheter. Beliggenheten inntil hovedinnfartene E39 og E16 til Bergen styrker området som lokaliseringssted for handel med hele regionen og landsdelen som nedslagsfelt. Trafikksystemet sett fra alle brukergruppers synspunkt er lite tilfredsstillende, og trenger oppgradering. Vegsystemet har kapasitetsproblemer, og det tar tid å få fastlagt løsninger, finansiert og bygget ny E39/E16 gjennom området. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 14 AV 40
For øvrig er området i ferd med å bli fullt, i den forstand at nye store virksomheter vil måtte kjøpe opp og eventuelt sanere eksisterende næringsvirksomhet for å få plass, i hvert fall på lenger sikt. Topografi og grunnforhold med innslag av vann og myr, samt naturinnslag som ønskes bevart, begrenser områdets potensial for utbygging. Dessuten er det lokale befolkningsgrunnlaget for handel i dette området relativt begrenset sammenliknet med de områdene vi studerer lenger sør og vest i Bergen. Hensyn til ønsket byutvikling Utvikling av arealkrevende handel i Nyborg er i samsvar med kommuneplanen. Det foreligger en rekke reguleringsplaner med ulike formål. Av relativt nye prosesser kan nevnes: Området ved Plantasjen er nylig regulert til bl.a. plasskrevende varehandel og lignende. Nylig oppstartet reguleringsarbeid for Ikea og for kryssområdet på hovedvegen. Reguleringsarbeid for et område sørvest for Gullgruven Utvikling av varehandel kan komme til å fortrenge annen næringsvirksomhet i området, dersom kundetilstrømningen blir så stor at handelens betalingsevne for lokaler og tomter blir større enn det de andre virksomhetene kan betale. Områdets rolle for varehandelen bør derfor vurderes i forhold til en samlet strategi for næringslivets utvikling og annen arealbruk, så som offentlige institusjoner, skoler etc. I denne forbindelse bør arealbruken i Nyborg planlegges sammen med det som skjer i og ved naboområdet Åsane sentrum. Hensyn til trafikk og transport Både økt veikapasitet, mer funksjonelle kjøremønster, bedre bussbetjening og bedre forhold for gående og syklende er ønskelig dersom en ønsker å legge til rette for en mer intensiv bruk av arealene i Nyborg. Behovet for slike lokale forbedringer er til stede i dag, og vil øke som følge av ytterligere utbygging av handelsvirksomhet. Selv om de fleste kundene vil komme til disse nye handlestedene med bil, vil det også være nødvendig å styrke kollektivtilbudet, spesielt i retning mot Bergen sentrum, slik at den generelle biltrafikkveksten i området kan dempes. Bedre tilgjengelighet for gående og syklende kan også bidra til økt lokal bruk av handelstilbudene og dessuten øke områdets trivsel og attraktivitet. Ved at handelsaktører investerer i området og det offentlige sørger for transportinfrastrukturen og gode, helhetlige byplanløsninger, kan en oppnå positive transportgevinster av å satse i Nyborgområdet, primært i et avveiet samspill med det som skal skje i Åsane sentrum. Lokalisering av mange handelsvirksomheter i disse to områdene som ligger sentralt i nordre bydel og tett opp til Bergens hovedinnfart nord, vil sannsynligvis gi et bidrag til dempet vekst i biltrafikkarbeidet, blant annet fordi mange ulike handleformål kan løses innenfor et begrenset område. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 15 AV 40
2.4 Område 4 Åsane sentrum Fakta Aktuelt område er i alt ca 180 dekar. Lengst nord Myrdal, på ca 100 dekar, av dette er ca 35 dekar bebygd eller under utbygging. Lengst sør er det to områder, hvert på ca 40 dekar, som begge er bebygde. Ligger 10,2 km nord for Bergen sentrum ved kryss på E39. Bosatte innen 1 km er 4 600 personer, innen 5 km er det 39 500. Potensial for handelsutvikling Området har i dag to kjøpesenter og en rekke andre handelsvirksomheter, samt annen næringsvirksomhet. Området ligger enda litt mer sentralt i forhold til Bergen sentrum og den lokale befolkningen enn naboområdet Nyborg. Det synes hensiktsmessig å ytterligere styrke den arealintensive handelen og andre funksjoner i det mest sentrale området ved Åsane senter og Arken, eventuelt ved å bygge på/over de store parkeringsarealene og mindre restarealer som en har der. Det vil være meget interessant for mer arealkrevende handelsbransjer å ligge i området rundt kjøpesentrene, i de områdene som kommunen her har pekt ut. Men, som i Nyborg, er mye av arealene allerede utnyttet, slik at det kreves god planlegging og kanskje noe ombygging av eksisterende bebyggelse for å komme fram til gode løsninger, både fra handelens og kundenes synspunkt. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 16 AV 40
Som for Nyborg, begrenses potensialet av hvilke arealer som konkret kan legges til rette, samt et noe begrenset lokalt befolkningsgrunnlag (ca 40 000 bosatte innen 5 km avstand fra Åsane sentrum). Hensyn til ønsket byutvikling Myrdal er under regulering. Kommunedelplanen overstyrer reguleringsplanene for de to nedre områdene, avsatt til næring med åpning for plasskrevende varehandel. Arealkrevende varehandel i området ved Åsane sentrum og Nyborg bør ses i sammenheng med en samlet areal- og transportplan for begge områder. Både betingelsene for hvordan handelen kan utvikles i dette området, og hvilke konsekvenser det vil få for trafikk, miljø og annen arealbruk, blant annet boliger og offentlige institusjoner, skoler med mer, vil i stor grad bli fastlagt gjennom de byplan- og transportkvaliteter som en makter å utvikle i et samspill mellom kommune, Statens vegvesen og grunneierne i området. Hensyn til trafikk og transport De samme stikkord som er nevnt for Nyborg, gjelder også for Åsane sentrum. Trafikksystemet trenger opprydding og modernisering for alle trafikantgrupper, og valg av løsning for ny E39 med tilhørende kryss og lokale veier vil være avgjørende. I Åsane sentrum vil en trolig i enda større grad enn i Nyborg kunne legge bedre til rette for andre transportformer enn bil, og dessuten legge til rette for at flere ulike butikkbesøk kan gjøres i området uten at alle turene mellom handlestedene behøver å gjøres i bil. Samtidig er det en god del av handelen i de arealkrevende bransjer som medfører transport av tunge og større varer, der kundens bilbruk er en forutsetning for handelen. God biltilgjengelighet er et viktig krav fra handelen, men tilrettelegging for busstransport og gang/sykkel kan gi et viktig ekstra kundetilskudd, jfr. Ikeas populære gratisbusser til mange av deres anlegg. Området Åsane sentrum Nyborg er det stedet i Bergens nordre bydeler der et slikt potensial lettest kan utløses. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 17 AV 40
2.5 Område 5 Eidsvåg Fakta Aktuelt område er ca 50 dekar, av dette er det meste bebygd. Ligger 6,4 km nord for Bergen sentrum ved kryss på E39/E16. Bosatte innen 1 km er 1 000 personer, innen 5 km er det 51 300. Potensial for handelsutvikling Området har en ganske sentral beliggenhet ved et vel fungerende kryss på nordre innfartsåre til Bergen, ganske godt eksponert fra veien. Området er et eldre industriområde som holder på å få ny bruk. Det kan ikke utvikles til et stort handelsmiljø, men kan egne seg for en større handelsenhet som klarer seg på egen hånd, for eksempel et større byggevarehus. Hensyn til ønsket byutvikling Området er i dag uregulert. Det er best egnet til næringsformål, men på grunn av topografi, markagrense og drikkevannsrestriksjoner vil området forbli en liten satellitt langs veien. Hensyn til trafikk og transport Trafikkbetjeningen av området er grei, og området ligger mer sentralt enn de andre områdene i nordre bydel. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 18 AV 40
2.6 Område 6 - Indre Arna Fakta Aktuelt område er 50 90 dekar, om lag halvparten er bebygd. Ligger 23,0 km nordøst for Bergen sentrum, litt sør for sentrum i Indre Arna. Bosatte innen 1 km er 1 800 personer, innen 5 km er det 9 700. Potensial for handelsutvikling Av de undersøkte områdene ligger dette lengst fra Bergen by. Området har det klart svakeste lokale kundegrunnlaget, selv om kommuneplanen legger opp til flere nye boligfelter i Arna-området. På grunn av topografien har området en kronglete atkomst. Dersom en bygger foreslått ny veitunnel på E16 mellom Arna og Nygårdskrysset i Bergen, vil området komme mye nærmere Bergen sentrum. Men en slik tunnel har hittil vært forkastet, blant annet på grunn av at vegsystemet sentralt i Bergen da vil bli overbelastet, og fordi prosjektet vil stimulere til økt biltrafikk og byspredning og dessuten gi redusert kollektivtrafikk til Bergen fra øst. Området er lite egnet til å ta en større andel av etterspørselen etter tomter for arealkrevende handel i Bergen. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 19 AV 40
Hensyn til ønsket byutvikling Ny Kommunedelplan overstyrer gammel regulering, og området er der avsatt til senterområde/næring. Arna sentrum er under utvikling på nordsiden av stasjonsområdet, og der er det fortsatt plass for utbygging og ekspansjon. Det synes mest ønskelig å satse på videre utvikling av dette mer sentrale området ved jernbanestasjonen for handel og annen service, noe som kan bli vanskeligere dersom det utvikles annen handelsvirksomhet i det området vi studerer. Hensyn til trafikk og transport Området har som nevnt en noe kronglete atkomst fra E16 og Arna sentrum. Dersom en større handelsvirksomhet skulle utvikle seg i området, vil den bli helt bilbasert og med lange kjøreveier fra boliger og andre senterdannelser. Selv om vegsystemet i denne delen av Bergen har ledig kapasitet, vil en slik utvikling medføre en større økning i transportarbeidet med bil enn en utvikling i hvilket som helst av de andre områdene vi studerer. 2.7 Område 7 - Næringskorridoren Fakta Aktuelt område er ca 300 dekar, alt er bebygd. Ligger mellom 3 og 5 km fra Bergen sentrum, langs østsiden av E39 mellom Kronstad og Fjøsanger. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 20 AV 40
Bosatte innen 1 km er 9 800 personer, innen 5 km er det 82 300. Potensial for handelsutvikling Området ligger i indre by og er det av de studerte områdene som har det mest befolkningstette, lokale omlandet, med over 82 000 bosatte innenfor 5 km luftlinje. Næringskorridoren har meget god tilgjengelighet med bil og buss og den nordre delen ligger i gangavstand fra den nye bybanen i denne korridoren. Det er godt eksponert i forhold til kjørende på E39 Søndre innfartsåre, i hvert fall inntil vegen eventuelt legges i tunnel på denne strekningen. Beliggenheten er således meget god for handelsvirksomhet, men området er allerede utbygget og det vil være en utfordring å innpasse nye bygg for arealkrevende handel i dette området. I så fall må aktørene klare å utkonkurrere annen næringsvirksomhet i konkurransen om disse arealene. Hensyn til ønsket byutvikling Kommuneplanen legger opp til fortsatt næringsvirksomhet i området, der det er en rekke reguleringsplaner av svært ulik alder og varierende innhold. Ut fra hensyn til en bærekraftig bystruktur synes det riktigst å prioritere dette området for mer arealintensiv næringsutvikling enn arealkrevende handel, for eksempel tyngre kontorfunksjoner som ikke får plass enda mer sentralt i Bergen. Beliggenheten i transportaksen mellom Bergen sentrum og Flesland flyplass, samt forslag om å lage en avgrening fra bybanen i tunnel til Fyllingsdalen fra nordre ende av Næringskorridoren, styrker dette hensynet. Hensyn til trafikk og transport Sterkt bilbasert handel i dette området vil bidra til det store presset på veikapasiteten i denne delen av Bergen. Biltrafikken på den lokale Kanalveien vil dessuten øke som følge av bybanens framføring i veisystemet litt lenger øst. Alternativ, mer arealintensiv kontorvirksomhet i området, vil riktig nok skape flere reiser i rushtid, men disse kan lettere avvikles med andre transportmidler enn bil, særlig når bybanen er blitt fullt utbygget. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 21 AV 40
2.8 Område 8 Midtun Fakta Aktuelt område er til sammen på ca 240 dekar, stort sett bebygd. Det øvre området er ca 170 dekar, det nedre området er ca 70 dekar. Ligger 11,7 km sør for Bergen sentrum, ved Rv 580 mellom Nesttun og Arna, 500 meter fra kryss med E 39 og under 1 km fra Nesttun sentrum. Bosatte innen 1 km er 4 600 personer, innen 5 km er det 57 100. Potensial for handelsutvikling Området er ganske sentralt i forhold til hovedvegnettet sør i Bergen, og det lokale befolkningsgrunnlaget er ganske stort. Selv om området ligger ved Rv 580 er det lite synlig fra den nye veien i dalen østover fra E 39. Området er i dag ganske tungt utbygget med engroslager og industri, men interessenter ønsker å utvikle de to områdene nærmest krysset på Rv 580 med ganske omfattende detaljhandel. Lengst kommet er Norgesgruppen Vest med prosjektet Stortorget på østsiden av riksvegen. De ønsker å modernisere eksisterende bebyggelse og utomhusarealer og legge til rette for et storbutikkonsept med dagligvarer og spesialvarer, samt kontor med mer i tillegg. Strukturendringer på engros siden vil dessuten på lenger sikt kanskje frigjøre dagens lagerområder for enda mer detaljhandel i arealkrevende bransjer. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 22 AV 40
Hensyn til ønsket byutvikling Det meste av området er regulert gjennom en plan fra 1967, og er avsatt til industri. To nye reguleringsplaner er oppstartet, som til sammen dekker hele det nedre området. Handelsutvikling i dette området kan bli en sterk konkurrent for handelen i Nesttun sentrum, der det imidlertid er liten plass for arealkrevende handelskonsepter, og dessuten begrensninger i vegsystemets evne til å avvikle mer biltrafikk. Kanskje kan det etter hvert utvikles en ny bystruktur i området Nesttun- Midtun der det skjer en form for arbeidsdeling mellom de to områdene. Arealintensiv handel og offentlig service kan da konsentreres til Nesttun sentrum, som vil bli betjent med bybanen, mens mer arealekstensiv, bilbasert handel legges til Midtun. Samtidig kan lokalt gang- og sykkelvegnett og matebuss til Nesttun sentrum binde begge områder bedre sammen og med omliggende boligområder - på tross av de topografiske hindringene. Med tendensene til bransjeglidning i handelen (omtalt i notat 1) vil det imidlertid bli en utfordring å styre innholdet i handelen på Midtun slik at en ikke svekker Nesttun for mye som sentrum for denne delen av Bergen. Dersom området ikke utvikles for detaljhandel, og de eksisterende engros funksjonene på lang sikt ikke ønskes lagt til Midtun, vil området alternativt kunne utvikles til et betydelig boligområde med innslag av kontor og service. Det synes å være behov for mer omfattende, langsiktige og bystrategiske analyser av den fremtidige utviklingen i området Nesttun Midtun. Hensyn til trafikk og transport Det er kødannelser på hovedvegene i området i rushtidene, med rundkjøringene sør for Nesttun sentrum som de største flaskehalsene. Det er også risiko for at en større handelsutvikling på Midtun kan skape mer trafikk på lokale boligveier i området. Dette kan eventuelt kreve mottiltak i form av fartsdempende tiltak og eventuelt stengning av kjøreveier som reduserer områdenes tilgjengelighet med bil. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 23 AV 40
2.9 Område 9 Nordåsdalen Fakta Aktuelt område er ca 50 dekar, alt bebygd. Ligger 10,5 km fra Bergen sentrum, langs Rv 580 Fanaveien, ca 1 km nord for Lagunen kjøpesenter. Bosatte innen 1 km er 5 300 personer, innen 5 km er det 50 700. Potensial for handelsutvikling Området ligger sentralt i Bergen sør og godt eksponert i forhold til kjørende på Rv 580. Området har flere handelsbedrifter med et betydelig omsetningsvolum. Men områdets topografi er vanskelig, atkomst og intern kjørevei er kronglete og bebyggelsen mindre egnet for moderne handelsvirksomhet. Området har karakter av et noe midlertidig handelsområde som er blitt utviklet i mangel av mer egnede tomter for arealkrevende handel. Nordåsdalen synes lite egnet som et større utviklingsområde for slik handel. Både topografi, veiforhold og mangel på ledige tomter underbygger en slik konklusjon. Hensyn til ønsket byutvikling Området er regulert til næring gjennom en plan fra 1977. Det kan eventuelt ses i sammenheng med utviklingen av Lagunen og Laguneparken, som et sammenhengende nærings- og handelsområde Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 24 AV 40
langs Rv 580, med Lagunen og en fremtidig bybanebetjening som et mulig tyngdepunkt. Men et slikt område vil bli smalt, langstrakt og oppdelt med behov for motorisert, intern transport for å kunne fungere sammen som ett område. Plassen for ny, arealkrevende handelsvirksomhet i Nordåsdalen er imidlertid meget begrenset. Hensyn til trafikk og transport Utvikling av området vil kreve utbedring av atkomst- og veiforhold, men med gode tilknytninger til Rv 580 vil biltrafikken til og fra området da kunne avvikles uten å belaste lokale boligveier. 2.10 Område 10 Laguneparken Rådal Fakta Aktuelt område er i alt ca 185 dekar. Laguneområdet er på ca 150 dekar, hvorav bebygd område utgjør ca 110 dekar. Området i sør er ca 35 dekar, ubebygget. Ligger 11,7 km fra Bergen sentrum ved riksveg Rv 546 og 580, rett sør for kryss med Rv 582. Bosatte innen 1 km er 4 800 personer, innen 5 km er det 47 300. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 25 AV 40
Potensial for handelsutvikling Med sin sentrale beliggenhet i Bergen sør har området allerede en betydelig handelsvirksomhet, som inkluderer et av landets største kjøpesenter, Lagunen Storsenter med en årsomsetning på over 1,6 milliarder kroner (ekskl. mva). Arealkrevende handel er lokalisert i Laguneparken rett sør for kjøpesenteret, og området er attraktivt for ytterligere slik virksomhet, dersom aktørene kan finne nok plass i området. Men det er ikke så mye ledig og tilgjengelig areal for mer arealkrevende handel i dette området, slik det er avgrenset av kommunen. Arealene mellom Laguneparken og den sørlige delen av vårt studieområde er planlagt utbygget med boliger. Det gjør at den søndre delen må fungere som en selvstendig enhet i forhold til handel. Området kan utnyttes mer intensivt, og dermed også gi plass for en del nye virksomheter innen de arealkrevende handelsbransjene, kanskje gjennom omflytting og foredling av handelsbedrifter som i dag ligger i mindre egnede lokaler og tomter i for eksempel Nordåsdalen. Hensyn til ønsket byutvikling Den bebygde delen av Laguneområdet er regulert gjennom tre reguleringsplaner, med formål forretning, sentrumsformål og industri. Den ubebygde delen er uregulert. Sentral beliggenhet i forhold til både veisystem og kollektiv trafikk, samt allerede etablert tung handelsvirksomhet, gjør det naturlig å satse på Laguneområdet som det kanskje tyngste utviklingsområdet for handel, service og annen næring i Bergen sør. Samtidig vil og bør en legge til rette for relativt tett boligutvikling både i nærområdet og sammen med næringsbebyggelsen. For å overvinne en del av arealknappheten kan det i dette området kanskje være aktuelt med større innslag av flerplans løsninger for bilparkering og med overbygging av arealer for arealkrevende handel der kontorer og eventuelt boliger bygges i høyden over handels- og trafikkarealene på bakkeplanet. Det økte lokale kundegrunnlaget som handelen da vil få, kan være med på å finansiere merkostnader ved å bygge slike løsninger. Utvikling av det ubebygde, søndre området for handel er trolig mer kontroversiell i forhold til et samlet byplangrep. Hensyn til trafikk og transport Den sentrale beliggenheten i forhold til vegsystem og kollektivtrafikk, på sikt også med bybane, samt samlokaliseringen av mange butikker og handlemuligheter, kan trolig bidra til å dempe veksten i transportarbeidet med bil i den søndre delen av Bergen. Men den lokale trafikkbelastningen i området kan bli betydelig. Det er derfor viktig at denne trafikken ikke finner snarveier gjennom lokale boligveier. Områdets beliggenhet ved søndre ringvei er en fordel rent trafikalt. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 26 AV 40
2.11 Område 11 Kokstad nord og Kokstad sør Fakta Aktuelt område er til sammen på ca 950 dekar. Kokstad nord er ca 500 dekar, derav ca 60 dekar ubebygd. Kokstad sør er ca. 450 dekar, derav ca 400 dekar ubebygd. Kokstad nord ligger 16,0 km, Kokstad sør 14,1 km fra Bergen sentrum, ikke langt fra Flesland flyplass og ved planlagt kryss mellom Vestre ringveg og Rv 580 Flyplassvegen. Bosatte innen 1 km fra Kokstad nord er 1 400 personer, innen 5 km er det 36 600. Innen 1 km fra Kokstad sør bor det 1 500 personer, innen 5 km er det 40 200. Potensial for handelsutvikling Området ligger ikke så sentralt som Lagunen og Laguneparken, men har omtrent samme lokale kundegrunnlag i form av bosatte innen 5 km som de mest attraktive handelsområdene i Åsane som vi studerer i denne analysen. I tillegg ligger Flesland flyplass i nærheten, det er mange arbeidsplasser i området og dessuten vil tilgjengeligheten øke når Vestre ringveg er bygget. Det er potensial for fortetting i det nordre området, selv om dette primært har vært planlagt og regulert for andre typer næring enn arealkrevende Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 27 AV 40
handel. Bilbransjen er på den annen side allerede etablert der og like ved ligger det et plantesenter (Plantasjen Birkeland). Det søndre området er i hovedsak et stort og ubebygget, men noe kupert område. Det ligger utenfor nåværende planer for byutvikling og arealbruk i Bergen kommune. Men dersom kommunen, på tross av andre hensyn, velger å satse på utbygging i dette området, så vil dette trolig etter hvert fremstå som det mest attraktive området for arealkrevende handel i hele Bergensregionen. Hensyn til ønsket byutvikling Eksisterende næringsområde på Kokstad er regulert til erverv, dvs. industri, lager, servicebedrifter og kontor, men ikke servicevirksomhet rettet mot et større publikum. Det skyldes både et ønske om å unngå for sterk konkurranse med de andre senter- og handelsområdene i kommunen, og et ønske om å sikre det øvrige næringslivet, ikke minst kontorfunksjoner for store ekspansive bedrifter, et attraktivt miljø å lokalisere seg i. Området sør for Flyplassvegen er uregulert og utenfor det som kommuneplanen har avsatt til utbygging. Hittil har Bergen kommune ønsket at områdene sør for Flyplassvegen ikke skal bebygges. Men med den betydelige vekst i befolkning og økonomisk velstand som kommunen og regionen kan forvente, vil det komme et betydelig press for å legge ut nye arealer for byutvikling, også for den meget ekspansive handelsvirksomheten som vi har redegjort for i notat 1. Av de undersøkte områdene er det nesten bare området Kokstad sør som er så stort og riktig plassert at det har et stort potensial for utvikling av en ny, moderne handelspark for arealkrevende handel. Dessuten kan området transportbetjenes godt med både bil og kollektivtrafikk dersom en lager en byplanløsning som tilfedsstiller dette siste hensynet. Det kan da på lang sikt tenkes en samlet by- og transportutvikling i området av liknende art som foran skissert for Lagunen og Laguneparken med nærområde. Bybanen til Flesland flyplass kan da inngå i konseptet. Hensyn til trafikk og transport Utvikling av arealkrevende handel i Kokstad-området vil om en del år få den beste transportbetjeningen av alle områdene vi studerer, rett ved Birkelandkrysset mellom Vestre og Søndre ringveg, forutsatt at begge vegene får god nok kapasitet. 1. byggetrinn på Vestre ringveg omfatter strekningen Dolvik Sandeide og skal stå ferdig i april 2010. Også utbedring av Ytrebygdsveien frem til Flyplassveien ved Birkeland inngår i denne etappen. 2. byggetrinn er den nordlige delen av Vestre ringveg, mens trinn 3 er strekningen Birkelandskrysset Dolvik, som har størst betydning for Kokstad-området. Verken 2. eller 3. byggetrinn er inne i Bergensprogrammet før etter 2015. Kokstad ligger ikke like sentralt som for eksempel Laguneparken og Nordåsdalen, men dette er likevel den beste lokaliseringen kommunen kunne finne for et større utviklingsområde egnet for arealkrevende handel. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 28 AV 40
2.12 Område 12 Dolvik-krysset ved ny Ringveg vest Fakta Aktuelt område er ca 60 dekar, alt kan betraktes som ubebygd. Hvert av delområdene er på ca 30 dekar. Ligger 10,5 km fra Bergen sentrum, ved et planlagt kryss med Dolvikvegen på den nye Ringveg Vest. Bosatte innen 1 km er 3 800 personer, innen 5 km er det 56 800. Potensial for handelsutvikling Området vil få en forholdsvis sentral beliggenhet der Dolvikvegen skal kobles til den nye Ringveg Vest, og med over 56 000 innbyggere innen 5 km avstand. Dolvikvegen er både en lokal tverrforbindelse og samlevei for flere større boligområder, slik at det vil finnes et klart lokalt marked for handel i kombinasjon med mulighet for å fange opp kunder på Ringveg Vest. Men slik handel vil måtte konkurrere med nærliggende butikker i blant annet Fanatorget senter og ved Storeide. Oppdelingen i to mindre arealer begrenser attraktiviteten for store arealkrevende handelsvirksomheter. Arealkrevende detaljhandel i Bergen notat 2 SIDE 29 AV 40