Investorrapport H2-2015 Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS (tidligere Florida Residential KS) Oslo, 22. mars 2016 HOVEDPUNKTER - Florida Eiendom eier siden april 2015 100 % av eiendommen The Bentley at Cobb s Landing etter refinansiering og innløsning av den amerikanske minoritetsandelen. - Driften er stabil med høy fortsatt høy utleiegrad. Ved utgangen av desember 2015 var utleiegraden på 96 %, med kun 3 av 69 leiligheter ledige. Driftsresultatet for eiendommen i 2015 ble ca. $300.000. Kontantstrøm fra drift ga et positivt bidrag på ca. $150.000. - Markedet i Tampa Bay-området fortsetter som ventet sin gradvise styrking. I Pinellas County økte leilighetsprisene med ca. 8% i 2015. - For leiligheter omsatt på eiendommen fortsatte også prisveksten, med snittpris for «privateide» enheter omsatt i 2015 på ca. $84 per kvadratfot. Fortsatt er snittprisen en del lavere enn selskapets planlagte realisasjonspris, men fraværet av «distress-salg» legger grunnlag for et høyere prisnivå fremover. - I 2015 mottok selskapet utbytte/tilbakebetaling fra The Bentley tilsvarende ca. kr 0,8 millioner. Et tilsvarende beløp ventes utbetalt i løpet av våren. Selskapet vil med dette ha en overskuddslikviditet på +/- 1,0 millioner etter fradrag for driftskostnader neste 12 måneder. - Styret vurderer derfor å benytte hele eller deler av denne overskuddslikviditeten til å gi et begrenset innløsningstilbud til andelseiere i Florida Eiendom Holding KS (kommandittselskapet). Innløsningskursen tenkes fastsatt basert på den prising som lå til grunn for utkjøpet av den amerikanske minoriteten i 2015, noe som representerer en rabatt i forhold til bokførte verdier. Andelseiere som kan være interessert i et slik tilbud bes kontakt forvalter Colliers Asset Management. The Bentley At Cobb s Landing
Kort om utviklingen i boligmarkedet Boligprisene i USA steg med 5,4 % fra desember 2014 til desember 2015 i henhold til data fra S&P Case/Shiller Home Price indeksene (Tampa +6,9%). Figur: S&P Case/Shiller FL-Tampa Home Price Index (desember 2015): Siden markedsbunnen i 2012 har de største byene i USA sett boligprisene øke med ca. 30 %, med Tampa-regionen noe over gjennomsnittet med i underkant av 40 %. Selv om boligprisene fortsetter å øke på tvers av USA, er det tegn til noe avmatning av veksten. Likevel steg boligprisindeksen i 19 av 20 de største byene med mer enn konsumprisindeksen på 2,2 %. Økende global usikkerhet og et urolig aksjemarked kan bremse den videre veksten i det amerikanske boligmarkedet noe. På den annen side har for eksempel nybyggingsaktiviteten brukt lang tid på å ta seg opp igjen, og det er først nå aktiviteten i byggemarkedet synes å vise normal styrke.
Kilde: S&P Dow Jones Indices For Pinellas County, der The Bentley at Cobb s Landing ligger, økte medianprisen for solgte leiligheter (selveier condominium/townhouse) med 9 % fra desember 2014 til desember 2015 i henhold til data fra Florida Realtors (FAR). Antallet solgte leiligheter økte med 6,5 % mens antallet usolgte listede leiligheter fortsetter å falle og representerer nå et «tilbud» på 3,9 måneder salg mot normalt 5-6 måneder. Antallet såkalte «foreclosure» salg (tvangssalg) i kommunen falt med ca. 30 %. Leilighetene omsatt i Pinellas County i 2015 ble fordelte seg i følgende priskategorier: Under $50.000 12 % $50-100.000 25 % $100-150.000 18% $150-200.000 12 % $200-250.000 8 % $250-300.000 7 % Over $300.000 17 % Flesteparten av The Bentley s leiligheter befinner seg i denne kategorien Status utleie og utleieandel I løpet av 2015 er leieprisøkninger faset inn i litt over 30% av de totalt 69 leilighetene til The Bentley. Totalt sett har i 2015 utleieinntektene økt med 4 %. Samlet leieinntekt for 2015 var ca. $14.000 høyere enn budsjettert, mens samlede inntekter viste en økning på $35.000 i forhold til budsjett (+4,3 %). Høyere gjennomsnittlig utleiegrad samt leieprisøkning bidro til dette. Det er i 2016 budsjettert med en leieinntektsøkning på 2,6 %. Utleiegraden holder seg stabil på et høyt nivå. Per 31.12.15 var det 3 ledige leiligheter inklusive visningsleiligheten.
Grafen under viser den månedlige utviklingen i utleiegraden. 100% 90% 80% 70% 60% 50% Average Occupancy: 2014= 93%, 2015= 96% 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% Salg av enheter på The Bentley at Cobb s Landing De siste 12 månedene har det vært solgt 16 enheter på The Bentley, hvorav 10 «privateide» til gjennomsnittlig salgspris på $ 84 per kvadratfot, og 6 «bankeide» til snittpris $ 60 per kvadratfot. Gjennomsnittlige salgspriser har i 2015 økt noe lavere enn forventet. En av årsakene til dette er dels at solgte leiligheter er enheter som er i dårligere stand enn de 69 leilighetene som eies av The Bentley. Imidlertid er det nå kun unntaksvis bank-eide enheter til salgs i markedet. Per dato er det ingen slike enheter tilgjengelig for salg. Ved årsskiftet har selskapet registrert 6 leiligheter på The Bentley at Cobb s Landing (totalt 200 inklusive våre 69) som ligger ute for salg på The Bentley, herunder vår egen visningsleilighet. Den leiligheten som i dag fungerer som visningsleilighet er for tiden listet til en pris på $125.000. Listeprisene for de øvrige enhetene som er for salg er nå rundt $100 per kvadratfot, (tilsvarer ca. NOK 9.000 per kvadratmeter). Vår lokale forvalter har mottatt bud på visningsleiligheten til priser som nærmer seg aktuelle salgsnivåer. Det er derfor mulig at det kan bli gjort ytterligere salg i løpet av inneværende år. Selskapet vurderer fortløpende markedssituasjonen og ser for seg en gradvis opptrapping av
markedsføringen av leiligheter som er aktuelle for salg. Selskapet vil også teste markedsføring i Norge ettersom leilighetene representerer en attraktiv kombinasjon av pris, beliggenhet og utleiepotensial. Mulig tilbud om innløsning av andeler i Florida Eiendom Holding KS Som kjent overtok Florida Eiendom de amerikanske minoritetsinteressene på eiendommen i april 2015, slik at Florida Eiendom nå 100% eier av The Bentley. Dette ble gjennomført uten å investere mer egenkapital, ved refinansiering av eiendommen fra eksisterende bankforbindelse i kombinasjon med utkjøp (innløsning) av den amerikanske minoritetsinteressen. Minoritetsandelen ble ervervet til en kostnad som tilsvarer ca. USD 60.000 per leilighet. I henhold til refinansieringsbetingelsene har The Bentley ikke måttet betale avdrag på lån i 2015. Det innebærer at eiendommen har produsert et betydelig kontantoverskudd som vil bli utbetalt til Florida Eiendom som eier. Totalt sett antas at Florida Eiendom Invest AS etter den planlagte utbetalingen fra The Bentley vil ha en kontantbeholdning på ca. kr 1,6 millioner. Deler av dette vil bli benyttet til å tilbakebetale lån fra morselskapet Florida Eiendom Holding KS (kommandittselskapet). Styret i komplementarselskapet (Florida Eiendom Holding Komplementar AS) vurderer på den bakgrunn å tilby andelseiere i kommandittselskapet en begrenset innløsning av KS-andeler med et beløp begrenset oppad til det beløp styret vurderer som tilgjengelig overskuddslikviditet, per i dag anslagsvis rundt kr 0,8 1,0 millioner. Tilbudet vil bli gitt pro rata og/eller basert på «først-tilmølla» prinsippet. Innløsningskursen vurderes satt slik at den representerer samme underliggende eiendomsverdi som den som ble lagt til grunn ved utkjøpet av den amerikanske minoriteten i The Bentley, dvs. ca. $60.000 per leilighet. Dette vil i så fall kunne gi en innløsningskurs i størrelsesorden ca. kr 600-700 per KS-andel, omfattende potensielt i underkant av 5% av totalt antall KS-andeler. Det understrekes dog at et slikt innløsningstilbud vil representere en verdi som er rabattert i forhold til bokført verdi og vesentlig under forventet realisasjonsverdi for eiendommen. Andelshavere som kan ha interesse for et slikt innløsningstilbud bes kontakte forvalter, Colliers Asset Management (post@colliers.no), så raskt som mulig. Avhengig av interesse vil et eventuelt slikt tilbud gis likt til samtlige andelshavere, med tildelingskriterier som vil bli skissert i tilbudsbrevet. Målsatt salgspris for leilighetene er $100-120 per kvadratfot. Anslått verdi per aksje (se avsnitt om VEK nedenfor) basert på dagens bokført verdi av investeringen tilsvarer ca. USD 65 per kvadratfot i gjennomsnittlig salgsverdi (ser da bort fra eventuelle salgskostnader og annen arbeidskapital tilknyttet eiendomsselskapet). Nøkkeltall fra eiendommen Eiendommen er i god stand og blir godt vedlikeholdt. I 2015 er det blant annet gjennomført følgende vedlikeholdsaktiviteter på eiendommen: - Nytt gjerde på baksiden av eiendommen - Ny portmotor og sikkerhetskamera
- Fontenepumpe - Nytt utstyr trimrom, nytt utstyr bassengområde - Diverse utearbeider, samt maling av utvendige dører Leieprisen er økt med mer enn 5% siden i fjor. Leieprisøkningen innarbeides løpende ettersom leiekontrakter utløper. I løpet av det siste året har dette omfattet anslagsvis 30-40 % av leilighetene. Så langt har dette ikke hatt negativ innvirkning på utleiegraden. Det antas at det fortsatt vil være mulig å øke leieprisene med 3-5 % i året de neste 2 årene. Driftsresultatet for eiendommen i 2015 før avskrivninger og gjeldsbetjening ble rett i underkant av $300.000. Kontantstrøm fra drift etter renter og avdrag på lån ga et positivt bidrag med ca. $150.000 i 2015. I 2016 er det budsjettert med et driftsresultat før gjeldsbetjening og avskrivninger på ca. $300.000, hvilket reflekterer en økning i leieinntekter på ca. 2,5 % og en tilsvarende økning i kostnader (primært eiendomsskatt og en mindre økning i planlagte vedlikeholdskostnader). Netto kontantstrøm etter gjeldsbetjening er estimert til ca. $92.000, hvilket på 100 % basis representer om lag samme kontantstrøm som det ville gjort før utkjøp minoritet (akt eierandel) og refinansiering (økt gjeldsbelastning). Nøkkeltall fra eiendommen 2012-2015 Budsjett 2012 2013 2014 2015 2016B Antall leil. 70 69 69 69 69 Antall kv.fot 89 733 88 612 88 612 88 612 88 612 Antall kv.meter 8 336 8 232 8 232 8 232 8 232 Resultat fra drift (NOI)* $351 000 $383 000 $295 000 $297 000 $300 000 Renter/avdrag gjeld $186 000 $243 000 $172 000 $148 000 $208 000 Resultat etter gjeld* $165 000 $140 000 $123 000 $149 000 $92 000 NOI per leilighet (gj.snitt) $5 014 $5 527 $4 300 $4 320 $4 350 NOI per kv.fot (SF) $3,9 $4,3 $3,3 $3,4 $3,4 NOI Justert for salg/sf** $4,0 Cash flow per leilighet (gj.snitt) $2 357 $2 029 $1 782 $2 174 $1 333 - Florida Eiendom andel $1 770 $1 500 $1 335 $2 100 $1 333 The Bentley at Cobb s Landing LLC. Tallene viser eiendommen totalt sett (100%), dvs. ikke justert for FEIs andel (100% fra april 2015). * Eksklusive avskrivninger på eiendommen (ikke kontanteffekt). ** Justert for «non-cash» effekter fra det ene leilighets-salget var kontantstrøm før gjeldsbetjening på ca. USD 450.000 i 2013.
Florida Eiendom Invest AS har i 2015 mottatt kontantutdeling fra The Bentley på ca. $100.000 (ca. NOK 800.000). I første halvdel av 2016 venter selskapet en kontantutdeling på ca. $100.000. Nøkkeltall for Florida Eiendom-selskapene Foreløpige hovedtall totalt for selskapsstrukturen i Florida Eiendom for 2015 er som følger (datterselskapet Florida Eiendom US LLC er inkludert i tallene for Florida Eiendom Invest AS): 2015 Foreløpig resultat Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS Florida Eiendom Holding Komplementar AS Totalt for gruppen Utbetaling fra The Bentley 809 000 809 000 Driftskostnader 373 000 88 000 150 000 610 000 Resultat 656 000-88 000-150 000 199 000 Per desember 2015 hadde selskapet en kontantbeholdning på ca. 1,1 millioner kroner. Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 NOK/USD. Kursen per 31. desember 2015 var ca. 8,8 NOK/USD, mens kursen per 10.03.2016 var ca. 8,5. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. VEK-anslag Selskapet rapporterer ikke en formell verdijustert egenkapital (VEK) løpende, og investorer bes som utgangspunkt benytte bokført egenkapital per aksje fra sist reviderte årsoppgjør som anslag på VEK. Selskapet har typisk ikke vesentlige balanseposter som impliserer at verdijustert egenkapital avviker fra bokført verdi. Estimert bokført egenkapital (basert på ureviderte tall) per aksje for Florida Eiendom Invest AS per 31.12.2015 utgjør kr 18,85 millioner. Investeringen i The Bentley er bokført i datterselskapet Florida Eiendom US LLC (foreløpige tall) til $2,7 millioner. I det følgende gis et uoffisielt og urevidert anslag på oppdatert VEK der investeringen er vurdert lik den beregnede bokførte egenkapitalen i The Bentley per 31.12.2015, omregnet til norske kroner med valutakursen per 31.12.15*, justert for estimerte balanseposter i Florida Eiendom Invest AS per 31.12.2015: Florida Eiendom Invest AS 31.12.14 31.12.15 Estimat Anslag per 10.3.16 Bokført egenkapital FE US, i dollar 2 893 726 2 713 731 uendret Valutakurs 7,43 8,81 8,49 Verdi investering*, NOK 21 500 384 23 907 979 23 050 440 Andre eiendeler 1 233 344 1 727 159 uendret Langsiktig gjeld 1 951 437 1 866 210 uendret Kortsiktig gjeld 61 468 18 140 uendret Verdijustert egenkapital, anslag 20 720 823 23 750 787 22 893 248 Antall aksjer 1 430 1 430 1 430 Anslag VEK per aksje 14 490 16 609 16 009 * Det understrekes at endelig årsoppgjør og revisjon av balansepostene per 31.12.15 ikke er ferdig. VEKanslaget må derfor ses på som et uoffisielt anslag på verdi av selskapets eiendeler og gjeld, korrigert for
valutakursendringer. Bokført verdi av investeringen i dollar i The Bentley representerer ikke nødvendigvis den underliggende salgsverdien av leilighetene, jamfør tabell i H1-2015-rapporten. For Florida Eiendom Holding KS/Komplementar, som eier ca. 70% av aksjene i Florida Eiendom Invest AS, vil anslaget på verdijustert egenkapital som angitt ovenfor implisere en VEK per KS andel på 900 kroner per 31.12.15. Rapportering og ligningskurser Selskapet har som tidligere intensjon om å publisere statusrapporter for investeringen halvårlig, i tillegg til årsoppgjør og generalforsamling. Aksjonærrapportene og årsoppgjørsdokumenter er tilgjengelig på selskapets hjemmesider www.colliersusainvestments.com. Aksjonærer som ønsker rapporter tilsendt per email bes kontakte Colliers Asset Management på post@colliers.no. Selskapet distribuerer ikke rapporter per post. Deltageroppgaver for andeler i Florida Eiendom Holding KS vil på vanlig måte bli distribuert til den enkelte andelshaver i forbindelse med årsoppgjøret for 2015. Ligningskurser til bruk ved ligningen vil bli publisert på hjemmesidene www.colliersusainvestments.com. Ligningskurser til bruk ved selvangivelsen for 2015 er basert på selskapenes ligningsmessige formuesverdi per 01.01.15, som følger: - Florida Eiendom Invest AS: kr 15.045,47 per aksje - Florida Eiendom Holding Komplementar AS:. kr 43,66 per aksje *** For Florida Eiendom Invest AS / Florida Eiendom Holding KS Colliers Asset Management AS