Obligo RE Secondaries Invest III AS 2. kvartal 2014

Transkript

1 Obligo RE Secondaries Invest III AS 2. kvartal 2014 Selskapet hadde en oppgang på 1,1 % i 2. kvartal fra NOK 10,66 til 10,78. For 1. halvår samlet er oppgangen på 10,9 %. De største driverne bak oppgangen er Selskapets investering i SveaReal og Selvaag Bolig som begge steg kraftig i kvartalet, mens Storebrand Privat Investor og Aberdeen Norden/Baltikum var de to som bidro mest negativt til kursutviklingen. Det var generelt ganske stor aktivitet med en rekke handler i kvartalet, og vi engasjerte oss også sterkt i fondet Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA hvor det som følge av vår kraftige mobilisering ble et betydelig utbytte. Selskapet har også gjort de første investeringene i ett nytt selskap Aberdeen Eiendomsfond Asia i løpet av kvartalet etter at vi har fulgt dette selskapet nøye en periode. Etter utløpet av kvartalet har investeringen i det børsnoterte selskapet Norwegian Property hatt en kraftig oppgang. Kursutvikling 11,00 10,78 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 Utviklingen i kvartalet Verdijustert egenkapital steg fra NOK 10,66 til 10,78 per aksje i løpet av kvartalet, tilsvarende en oppgang på 1,1 %. Beregningen av verdijustert egenkapital er som alltid basert på sist omsatt hos Pareto Project Finance ved utgangen av kvartalet for de unoterte og siste omsetningskurs på Oslo Børs for investeringer i de børsnoterte eiendomsselskapene. Flere av de litt mindre eierandelene så store svingninger i kursen i kvartalet. SveaReal var opp 56 % og Selvaag Bolig opp 24 %. Vi har benyttet oppgangen i Selvaag Bolig til å selge deler av beholdningen for å ta gevinst. På den negative siden har vi nedskrevet Realkapital Aktiv Europa med 79 % til NOK 0,75 per aksje som er kursen det nå gjøres en emisjon i selskapet til. Posten i selskapet, som er relativt mikroskopisk (kostpris ca kroner), ble kjøpt i 1. kvartal til kun NOK 0,60 fordi vi ønsket å posisjonere oss ved å være eier i forkant av en varslet emisjon i selskapet. Således er den nye lave kursen vi benytter allikevel godt over vår kostpris. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum er også ned 15 % etter et veldig kraftig hopp i 1. kvartal. Etter utløpet av 2. kvartal har vi fått en markant oppgang i kursen for Norwegian Property, hvor vi ved tre anledninger har solgt deler av beholdningen til nivåer på henholdsvis 19 %, 26 % og 30 % over kursen vi benytter i kursberegningen for 2. kvartal.

2 Porteføljegjennomgang Tabellen under viser utviklingen per investering i 2. kvartal, samt størrelsen på den enkelte investering. Oppstillingen tar ikke hensyn til eventuelle handler i løpet av kvartalet som kan påvirke den reelle avkastningen, og inkluderer heller ikke kontantbeholdningen. Sist omsatt Kursendring Andel av porteføljen Aberdeen Norge II ASA 5,00 5,00 0,0 % 46,0 % Norwegian Property ASA 7,25 7,55 4,1 % 13,1 % Storebrand Privat Investor ASA 5,30 5,10-3,8 % 9,9 % Realkapital Eur. Opp. Invest AS 2,90 2,90 0,0 % 9,0 % Aberdeen Norge I KS ,0 %* 5,6 % Realkapital Eur. Opp. AS 3,00 3,00 0,0 % 5,4 % SveaReal AS ,6 % 4,6 % Aberdeen Norden/Baltikum ASA 0,71 0,60-15,5 % 2,3 % Selvaag Bolig ASA 17,00 20,50 23,5 %* 2,0 % Aberdeen Asia ASA n/a 2,80 n/a 2,0 % Realkapital Aktiv Europa 3,50 0,75-78,6 % 0,2 % *Utbyttejustert Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA er Selskapets klart største investering. Fondet fikk en kraftig reprising i forrige kvartal i forbindelse med at FBC Holding/Cyrus la inn bud på alle aksjene i selskapet. I løpet av kvartalet har vi gjort betydelig innsats for å sikre at hovedaksjonær ikke har fått for stor kontroll på dette selskapet. Vi mobiliserte også ekstremt bredt, og fikk fullmakter fra ca 700 av aksjonærene i selskapet, i forbindelse med generalforsamlingen. Dette sikret at det ble vedtatt et utbytte på NOK 0,60 per aksje (utbetalt 7. juli) til tross for at hovedaksjonær som eier over 40 % av selskapet var i mot det og forvalter/aberdeen valgt å ikke bruke sine stående fullmakter til å støtte utbytte. Dette viser verdien av vår aktive jobbing, og viser også at vi evner å ha betydelig mer innflytelse enn vår eierandel tilsier. Vi ser betydelig videre potensiale i denne investeringen de neste månedene. I det korte bildet synes det å være et strategisk vakuum i selskapet grunnet eiersituasjonen, men vi forventer betydelig videre utbetaling i selskapet fremover. Norwegian Property ASA svingte noe i kvartalet, og endte svakt opp fra NOK 7,25 til NOK 7,55 per aksje, en oppgang på 4,1 %. Vi har lenge syntes aksjen har vært for rimelig priset gitt kvaliteten i porteføljen, men aksjen har vært tynget av utviklingsrisiko som spesielt internasjonale institusjonelle investorer har vært negative til. De store hendelsene i aksjen har vært etter utløpet av 2. kvartal. 8. juli meldte selskapet at de hadde solgt eiendommen Finnestadveien 44 i Stavanger til det amerikanske eiendomsselskapet W. P. Carrey, som for øvrig nylig kjøpte også Siemens nye hovedkontor i Oslo. Eiendommen ble solgt for ca NOK 733 millioner, og representerer sammen med øvrig kommunikasjon fra selskapet et tydelig signal om at Norwegian Property ønsker å kvitte seg med sin eksponering i Stavanger på litt sikt, og kun fokusere på Oslo. Etter børsslutt samme dag kom det to større bud på aksjer i selskapet, et på NOK 8,75 per aksje via DNB Markets (Famaday som det siden har vist seg at John Fredriksen står bak) og et book building -tilbud via Arctic Securities som på kvelden gradvis ble guidet til NOK 9,00. Arctic sin budgiver trakk seg senere, men vi klarte allikevel via Arctic noen dager senere å selge en større post til Famaday/Fredriksen på 9,00, dvs ca 3 % høyere enn om vi hadde solgt direkte via DNB

3 initielt. 14. juli samarbeidet DNB og Arctic om kjøp av en større post til en kurs NOK 9,50, hvor vi valgte å selge ytterligere noen aksjer. Kjøperen var også denne gangen Fredriksen. Den tidligere største aksjonæren, Canica som er eid av Stein Erik Hagen med familie, valgte å kjøpe senere samme kveld en del aksjer på NOK 9,55 via Carnegie. Kursen gikk dagen etter (15. juli) ytterligere kraftig opp på morgenen etter blant annet avisskriverier om Fredriksens inntok i Norwegian Property. Vi benyttet anledningen til å selge noen flere aksjer på morgenen siden vi ventet at kursen ville falle noe tilbake i løpet av dagen. Den endte dagen (15. august) til slutt på NOK 9,60 per aksje, som er 27 % over kursen vi har lagt til grunn i kursberegningen for 2. kvartal. Totalt har vi solgt omtrent halvparten av aksjene etter utløpet av kvartalet. Storebrand Privat Investor ASA har utviklet seg kursmessig svakt negativt i kvartalet, men er utbyttejustert samlet opp for året så langt. Det har ikke vært noen større nyheter i kvartalet, men selskapet har en rekke salgsprosesser på gang og vi venter en grei løpende utbetalingsstrøm fremover. Vi har gjort tre mindre kjøp i selskapet i løpet av kvartalet, alle til kurser lavere enn sist omsatt. Realkapital European Opportunity Invest AS sin kurs endte uforandret i løpet av kvartalet. Aksjen handles med betydelig rabatt, men vi forventer ingen snarlig kursoppgang, men at man vil se en gradvis reprising når fondet begynner å utbetale utbytter. Selskapet har meldt om flere salg i løpet av sommeren, og er under gradvis avvikling frem mot utgangen av Fondet består av opportunistiske europeiske eiendomsinvesteringer. Den operasjonelle risikoen i eiendomsporteføljen er høyere enn for Selskapets øvrige investeringer, og også verdsettelsen noe mer usikker. Den finansielle risikoen er imidlertid lav. Fondet er et feeder-fond til Realkapital European Opportunity AS. Realkapital European Opportunity AS er den institusjonelle delen av strukturen hvor Realkapital European Opportunity Invest AS er feeder-fondet. For mer informasjon om fondet, se over. Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS er et fond vi har vært aktive i. Vi vektet oss markant opp i løpet 2. kvartal. Vi realiserte også en mindre post hvor vi oppnådde en internrente på rett i underkant av 40 %. Fondet har en bra portefølje, men har opplevd en noe høyere ledighet den siste tiden. Finansieringen er også bra, selv om de straffes med noe for høy rente ved at man ligger med en noe for høy belåning. SveaReal AS omtalte vi i 1. kvartalsrapporten at vi venter en gradvis reprising av aksjen mot en indikert børsnotering i Sverige mot slutten av Reprisingen kom raskere og kraftigere enn vi hadde ventet og kursen i annenhåndsmarkedet var opp hele 55,6 % i kvartalet. Det ble allerede i januar kommunisert at DNB, Pareto og Swedbank var valgt for å vurdere en mulig børsnotering av selskapet i løpet av 2014, uten at det påvirket kursen eller omsetningen nevneverdig. Først etter generalforsamlingen begynte kursen å stige og omsetningen økte kraftig. Den eneste presiseringen knyttet til prosessen mot en mulig børsnotering var at selskapet ikke planlegger noe emisjon for å få inn nye investorer og økt spredning i forkant av børsnotering. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA sin kurs falt noe tilbake i 2. kvartal etter en kraftig oppgang i 1. kvartal. Kursen gikk ned 15,5 % fra NOK 0,71 til 0,60 per aksje, men er opp 15 % i løpet av året. Det var ingen spesielle nyheter fra selskapet i løpet av kvartalet. Vi var imidlertid litt skuffet over at det ikke ble et lite utbytte i forbindelse med generalforsamlingen. Gjennomgang av

4 forvalteren av det underliggende fondet Aberdeen Pan-Nordic ga oss imidlertid økt komfort rundt underliggende verdier som vi har vært bekymret for grunnet negativ utvikling og manglende transparens i rapporteringen. Selvaag Bolig ASA opplevde en kraftig reprising i løpet av andre kvartal, og kursen gikk fra NOK 17,00 til NOK 20,50, som justert for utbytte på NOK 0,50 per aksje tilsvarer en oppgang på hele 23,5 %. Det var ingen klare triggere for kursoppgangen, men at selskapet allerede i år var i posisjon til å betale utbytte innebar et veldig positivt signal om selskapets soliditet og kontantstrøm. Hovedårsaken til den kraftige oppgangen er nok imidlertid mer drevet av at selskapet lenge har vært billig priset, og at utsiktene for boligmarkedet gradvis ble bedret i kvartalet. Selv om selskapet er relativt billig priset sammenlignet med andre selskaper, valgte vi å ta betydelig gevinst i løpet av kvartalet. Etter utløpet av kvartalet har vi gjort et mindre kjøp i selskapet igjen. Aberdeen Eiendomsfond Asia ASA er et nytt selskap i porteføljen. Vi har fulgt selskapet i lengre tid fra utsiden, men gjorde et dypdykk i selskapet i løpet av kvartalet og fant ut at vi syns prisingen og timingen var riktig til å gå inn i selskapet nå. Vi hadde tro på at første utbytte ville komme i forbindelse med årets generalforsamling, og vi posisjonerte oss derfor i forkant. Utbytte viste seg å bli også høyere enn vi hadde lagt til grunn, og ga oss en dividende-yield i forhold til vår kost på hele 20 %. Hovedrisikoen for selskapet er knyttet til spesielt utviklingen i kinesisk økonomi og boligmarked. Selv om Aberdeen Asia har begrenset eksponering mot kinesisk bolig og kinesisk eiendom generelt, vil en kollaps kunne slå negativt ut for hele regionen (og for øvrig verdensøkonomien). Vi syns imidlertid risk/reward virker attraktiv på dagens prising. Realkapital Aktiv Europa AS investerte Selskapet i for første gang i 1. kvartal. I forbindelse med kvartalsrapporten skrev vi at dette skyldtes at vi forventet en potensiell attraktiv restrukturering av selskapet. For å sikre best mulig posisjon for å delta i denne restruktureringen investerte vi i forkant for å være aksjonær med de rettighetene det sikret oss. I løpet av 2. og delvis 3. kvartal har det pågått en refinansiering og rekapitalisering av selskapet stort sett i tråd med planene, hvor Obligo RE Secondaries III har deltatt. Eksponeringen mot denne investeringen har dermed økt betydelig (formelt sett vil den øke først i 3. kvartal, og står derfor med lav porteføljevekt i tabellen over), siden den første investeringen var relativt beskjeden og av mer taktisk art.

5 Alle tall i NOK Resultatregnskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Annen driftsinntekt 0 0 Sum driftsinntekter 0 0 Driftskostnader Annen driftskostnad , ,00 Sum driftskostnader , ,00 DRIFTSRESULTAT , ,00 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Resultatandel fra indre selskap , ,00 Renteinntekt 1 564,96 - Sum finansinntekter , ,00 NETTO FINANSPOSTER , ,00 RESULTAT FØR SKATT , ,00 Skattekostnad - - RESULTAT , ,00 Obligo RE Secondaries Invest III AS (RS Platou Secondaries Invest AS)

6 Alle tall i NOK Balanse EIENDELER ANLEGGSMIDLER Investering i aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD KORTSIKTIG GJELD Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Obligo RE Secondaries Invest III AS (RS Platou Secondaries Invest AS)