Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom.
HISTORIKK
Historikk - del 1 Boligselskapet har i flere år i årsmeldinger orientert om bruk og vedlikehold av våtrom? Boligselskapet har i flere år i årsmeldinger orientert om oppfølging av soilrør og en fremtidig rehabilitering av disse Orientering har blitt gitt på boligselskapets nettsider? Cirka 15% av leilighetene har hatt vannskader der forsikringsselskapet har vært koblet inn i løpet av de fem siste årene.
Historikk - del 2 Tilstandsvurdering av bygningene ble utført i 1999- som anbefalte dypere vurdering av felles rør, sluk og våtrom Forprosjekt våtrom ble utført i år 2000- som konkluderte med anbefaling om utskifting av rør i løpet av 3 år Nå har det gått 10 år og rørene er ikke blitt bedre!
Historikk - del 3 Tilstandsvurdering - konklusjon Med henblikk på de befaringer som er foretatt, kan det konstateres at aldringsprosessen er kommet langt Tilstanden for kjøkkenavløpene er meget svak - levetiden er omme. Tilstand for avløpsrør for bad/wc/kjøkken og avløpsrør for bad/wc er noe bedre, men det konstateres vesentlig slitasje
Historikk - del 4 Tilstandsvurdering - konklusjon Utskifting av avløpsrør på bad medfører så store inngrep at full våtromsrehabilitering blir nødvendig Det bemerkes at rør for varmt og kaldt vann bør skiftes når man likevel skifter avløpsrør
Hva handler det om?
Det handler om Dette, men også om.
dette
Finnes det alternative løsninger?
Ja Det finnes alternative løsninger som omfatter rengjøring av avløpsrør, påføring av maling innvendig, eller strømpetrekking. Disse løsninger gir ikke en fullverdig våtromsrehabilitering
Disse alternative rehabiliteringsmetodene medfører at baderomsslukene og de nedstøpe avløpsrør forblir urørt med de fremtidige problemer dette innebærer Som...
Fortsatt lekkasjer fra baderommene med følgeskader i underliggende leiligheter, grunnet den eksisterende byggkonstruksjonen med-
manglende membran og utførelse i henhold til våtromsnormen.
Er rehabilitering av bad nødvendig?
Ja På bad fører utskiftning av avløpsrør og vannrør til så store inngrep at en full våtromsrehabilitering bør utføres.
Når man er nødt til å slå ned vegger, senke taket, hugge opp gulvet og tak for utskifting av sluk og avløpsrør, bør man rehabilitere i henhold til våtromsnormen
Er utskifting av vannrør nødvendig?
Ja Vannskader som skyldes brudd på vannrør for forbruksvann, har vist en økende tendens. Følgeskadene ved slike rørbrudd er omfattende med flere leiligheter involvert.
Disse rørene bør derfor utskiftes samtidig med utskifting av avløpsrørene.
Hva koster det?????????
Innvendig rehabilitering av avløpsrør Estimert koster strømpetrekking av avløpsrørene kr.16.470.000.-
Innvendig rehabilitering av avløpsrør Komplisert i Balkeby Mange ulike leiligheter/rørføringer/planløsninger Høye uforutsette kostnader Vanskelig å kontrollere kvalitet Kortere levetid enn utskifting? Gir ikke samme fleksibilitet som utskifting
Utskifting av vannrør Estimert koster utskifting av felles vannrør kr.9.710.000.-
Utskifting av vannrør Omfatter kun felles rør (varmt og kaldt) fra kjelleren og opp til øverste etasje Kobles inn på eksisterende rørføring i den enkelte leilighet. Dette vil bli komplisert mange steder Bad kan risikere å bli ødelagt, noe som resulterer i økte kostnader
Grunnpakke / minimumspakke Estimert koster utskifting av vann- og avløpsrør inklusiv rehabilitering av bad kr. 33.580.000,-
Arbeidsomfang grunnpakke Skifte alle vann-, avløpsrør og sluk fra kjeller til øverste etasje. Fornye bad med membran og flislagte overflater Flislagt gulv på toalettrom, ingen tiltak på vegger Ny himling på bad (og wc) Komplettering av 16 A kurs til bad Varmekabler i gulv på bad (ikke wc) Nytt gulvstående klosett. Synlig rørføring (forkrommet rør) De- og remontering av øvrig utstyr og innredning
Estimert husleie pr måned Grunnpakken Økning 31 % Kr. tillegg LEIL.TYPE Felleskostnader pr. 01.01.10 01.07.2010 2-roms 2270 2974 704 3-roms 2637 3454 817 4-roms 3333 4366 1033
Konsekvenser dersom ingenting gjøres
Kostnadsnivået forventes ikke å bli lavere i fremtiden Økt premie i forsikringsforhold grunnet økning i rørbrudd. Må dekkes av fellesskapet. Fare for at forsikringen ikke vil dekke skadene, grunnet at boligselskapet ikke iverksetter nødvendig vedlikehold. Ytterligere kostnadsøkning som må dekkes av fellesskapet
Dersom man venter vil lekkasjene fra fellesledninger sannsynligvis øke, dette går utover aksjeeiere som får belastningen med følgeskader i sin leilighet. Kostnaden til fellesskapet øker Både Boligselskap og aksjeeier vil måtte iverksette kostnadsmessige tiltak som må gjøres om igjen senere, hvis tiltak ikke iverksettes nå
Lekkasjene fra baderommene vil fortsette grunnet den tekniske standard på aksjeeiernes baderom, bruksforhold, manglende eller ikke faglig vedlikehold av den eksisterende bygningsmessig utførelse og vedlikehold av eget rørnett. Oppfølgende pålegg fra boligselskapet om utbedring for aksjeeiers kostnad.
ALDRING AV AVLØPSRØR Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper Hull med vannblemmer på røroverflaten under malingen
SLUK I BADEGULV Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv
BVN Soneinndeling
Klosett med S-lås Klosett med P-lås Vegghengt klosett
Omkostningsoverslag - forutsetninger Entreprisekostnad stipulert med utgangspunkt i tilbud fra 2. halvår 2009 for sammenlignbare prosjekter. Byggestart 1.kv. 2011. Ferdigstillelse 2. kvartal 2012. Pristigning 3 % pr. år Lånerente 5,0%, 30 års nedbetalingstid
Hva inngår i omkostningsoverslaget? Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr Byggherrekostnader Lånerenter i byggeperioden Prisstigning frem til fullføring Uforutsette kostnader
Mulig fremdrift Informasjonsmøte I dag (dato settes) Prosjektering 2-3. kvartal 2010 Tilbudsutsendelse 3. kvartal 2010 Tilbudsinnlevering 3. kvartal 2010 Kontrahering tilbudsvurdering, oppklarende møter, kontraktsforhandlinger 3-4. kvartal 2010 Innsendt byggesøknad 4. kvartal 2010 Byggestart 1. kvartal 2011 Ferdigstillelse 2. kvartal 2012
Plan- og bygningslov m m/forskrifter Arbeidsmiljøloven m/forskrifter Byggherreforskriften Forskrift om avfallshåndtering på byggepl. Brannforskrifter Nek 400 (el.arbeider) Våtromsnormen (BVN) Norm.reglement for sanitæranlegg Kommunale forskrifter (VAV) NS og NBI (standarder)
Kontraktsparter ANDELSEIERS BESTILLING AV TILLEGGSLEVERANSER UTOVER KONTRAKTSARBEID TILTAKSHAVER ENTREPRENØR KONTRAKTS- PARTER KONTRAKT BESTILLING KONTRAKT BYGGHERRE ENTREPRENØR ANDELSEIER KOMMUNIKASJON KOMMUNIKASJON PROSJEKTLEDER/ BYGGELEDER (OBOS Prosjekt) PROSJEKTLEDER/ BYGGELEDER (OBOS Prosjekt)
Aksjeloven-vedtak AS Balkeby har vedtekter som følger borettslagslovens paragrafer vedrørende vedlikeholdsplikt. Rørutskifting og dertil hørende istandsetting av våtrom, regnes som et nødvendig vedlikehold som i prinsippet kan gjennomføres etter vedtak i styret. Det er likevel regelen at styret ber om aksjeeiernes samtykke. Det er i så fall alminnelig flertall i generalforsamlingen som gjelder (foreslått standard er innenfor)
Aksjeloven-vedtak Våtromsrehabilitering (deler av arbeidet) kan være et tiltak i gråsonen for krav om behandling i generalforsamling. Etter Borettslagsloven er det er i så fall krav om 2/3 flertall. Vedtektene i AS Balkeby er laget slik at selskapet følger Borettslagsloven på dette punkt. Påkostninger utover en normal standard og ev. utvidelse av badet er forhold som kan utløse slikt krav.? (Ovenstående tekst må kvalitetssikres juridisk)
Krav fra finansinstitusjoner Lånegivere vil som regel kreve at det foreligger et generalforsamlingsvedtak for tiltaket, for at et lånetilsagn skal kunne innvilges
Spørsmål fra salen