ARTEC Projekt Team AS Damsgårdsveien 135 5162 LAKSEVÅG Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200817994/16 NYBY 5210 29.07.2009 GERS AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 164 Bnr 1175 Tiltakets adresse : Herman Foss Gate 7 Tiltakets art : Nybygg blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : Vico Eiendom AS Saken gjelder: Det søkes om tillatelse til oppføring av nytt boligbygg med 4 boenheter. Nytt bygg har et BRA på 238 m2. Utvendige boder forutsettes etablert i eksisterende bebyggelse på eiendommen. Nybygget forutsetter riving av eksisterende bakbygning. Fylkesmannen behandlet den 06.02.2008 klage over tillatelse til riving av eksisterende bygning. Klagen ble ikke tatt til følge og kommunens vedtak av 29.06.2006 er opprettholdt. Følgende vedtak er således opprettholdt: "Riving av bolig på Gnr. 164, bnr. 1175, Herman Fossgate 7 godkjennes, vurdert etter pbl. 91a bokstav b jfr. den kommunale vedtekt med samme innhold. Tillatelse til igangsetting av riving skal ikke gis før rammetillatelse for nytt tiltak foreligger på tomten, jfr. Kommunedelplan Sentrum bestemmelse 2.2. Øvrige spørsmål i saken om riving avgjøres av fagetaten etter fullmakt." VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-6 og 70 nr. 2 avslås søknad om tillatelse til oppføring av nytt boligbygg med 4 boenheter. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som Senterområde S1. Eiendommen er omfattet av Kommunedelplan for Sentrum der eiendommen ligger innenfor område definert som "Offentlig formål".
På plankart 2 Byform Bebyggelse er eksisterende bygning merket som "Bygning i verneverdig Kulturminnemiljø, mens bygninger i kvartalet med fasade mot gate er merket som "Bygninger med høy antikvarisk verdi". Det er søkt om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2 for plassering av omsøkte nybygg nærmere nabogrensen enn 4 meter. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Sameiet Prof. Keysersgate 4, Jan Arvid Robstad og Christian Kronhaug, Elisabeth-Aase Sæther og Arvid Lennart Vasstrand og Nygårdshøyden Eiendom. Merknadene fra Sameiet Prof. Keysersgate 4 går i hovedsak på at trappetilkomsten medfører tap av sol og dagslys og at det ikke må gis dispensasjon fra avstandsreglene i plan- og bygningsloven. Nytt bygg bør følge fotavtrykket til eksisterende bygning. For å unngå kollektive arrangement på takterrassen anbefales at takterrassen blir tilhørende en av boenhetene og ikke felles. Det vises også til byrådets innstilling datert 12.09.2007 som foreslår utarbeidelse av reguleringsplan for å sikre grundig vurdering av tiltaket. Det vises til kommunedelplanens bestemmelser 4.3 om maksimal tomteutnyttelse på 70 %. Det stilles også spørsmålstegn til om brannvesenets krav til tilkomst og om bygget er tilpasset verneverdige fasader. Sameiet mener omsøkte nybygg ødelegger strøkets helhetsinntrykk. Sameier tar også opp problemer med vedlikehold av vegg mot grense og avrenning fra tak som i dag er felles, samt fare for utrasing under graving og rivningsarbeider. Søker skriver i sine kommentarer til merknadene at innsendt forslag er forsøkt tilpasset mottatte merknader. Atkomst til leilighetene og terrassen er trukket bort fra grensen. Takterrassen er prosjektert som fellesareal som følge av at private utearealer er redusert. Søker skriver at spørsmål om regulering av eiendommen var knyttet til riving av eksisterende bygning og ikke til nytt bygg. Når det gjelder utnyttelsesgraden, så viser søker til at bygningsmyndighetene i rammetillatelsen av 27.06.2009 har anbefalt å godkjenne arealbruk på 76 % av eiendommen. Når det gjelder byggets plassering, så søkes det om dispensasjon fra avstandsreglene. Nybygget søkes plassert i grensen slik eksisterende bygg ligger. Takterrassen er trukket inn fra gesims av hensyn til naboer. Med hensyn til takform, så vil dette bli vurdert under detaljprosjekteringen. Atkomst vil forbedret i forbindelse med omarbeiding av plan 1 og portrom for å sikre løsninger for transport til og fra byggeplassen samt for å sikre god atkomst. Med hensyn til arkitektoniske kvaliteter, så vil fasaden mot gaten bli uforandret. Robstad og Kronhaug, eier av Prof. Keysers gate 6 A, bemerker at avstand mellom det planlagt nybygg og deres eiendom ikke fremgår av mottatt materiale. Det fastholdes likevel at tiltaket er i strid med naboloven. Det protesteres således mot utbyggingen. Søker skriver i sine kommentarer at nærmeste hjørne på nybygget vil ha en avstand til hjørne på grensen deres på 1,9 meter. Utstikkende terrasse er planlagt 0,6 meter fra grensen. Eiendommen til Robstad og Kronhaug ligger på et høyere nivå mot sør/vest. Søker mener da at omsøkte tiltak verken vil ta lys eller sol fra eiendommen deres. Søker kan ikke se at tiltaket er i strid med naboloven. Sæther og Vasstrand, eier av Prof. Keysers gate 6 A, sine merknader går på samme forhold som Sameiet Prof. Keysersgate 4 tar opp. Side 2 av 7
Søker sin tilbakemelding til eiere av Prof. Keysers gate 6 a tilsvarer tilbakemelding til Sameiet Prof. Keysersgt. 4. Nygårdshøyden Eiendom, eier av John Lunds Plass 3, sine merknader går ut på at det er feil i tegningsgrunnlaget, det kan se ut som om det nye bygget vil komme inn på eiendommen deres. Videre bemerkes det at byggets høyde og trapp vil medføre dårligere lysforhold og derav dårligere arbeidsmiljø for dem som arbeider i deres lokaler. Det nye bygget vil legge føringer som kan komme i konflikt med fremtidig utnyttelse av eiendommen deres. Nygårdshøyden eiendom mener bygget må reduseres med en etasje. I kommentarene til Nygårdshøyden Eiendom bekrefter søker at det er feil i tegningsgrunnlaget og at snitt-tegning er korrekt. Bygget skal plasseres der eksisterende står og søker er ikke kjent med at grensen mellom eiendommene er feil. Med hensyn til etasje og høyde, så søkes det om 4 etasjer i tråd med bygningsmyndighetene anbefaling og nybyggets bygningskropp får samme høyde som eksisterende har, men med tillegg av rekkverk. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det er ikke innhentet uttalelse fra byantikvaren til søknad om nytt bygg. Atkomst/avkjørsel: Ingen endring. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. På plankart 2 Byform Bebyggelse er eksisterende bygning merket som "Bygning i verneverdig Kulturminnemiljø, mens bygninger i kvartalet med fasade mot gate er merket som "Bygninger med høy antikvarisk verdi". I bestemmelsen 4.2 står det følgende: For bebyggelsen innenfor områder angitt som verneverdig kulturminnemiljø på plankart 2, skal etablert gesimshøyde og takform opprettholdes, og endringer i form, volum, utseende, materialbruk, dimensjon og farge være tilpasset det historiske miljø. Ved nybygg, tilbygg og ombygninger bør moderne arkitektur av høy kvalitet utformes i samsvar med eksisterende omgivelser. Kommunedelplanen setter ikke konkrete begrensninger med hensyn til tomteutnyttelsesgrad. Nybygg skal tilpasses det historiske miljøet. Slik omsøkte nybygg fremstår, er det bygningsmyndighetenes oppfatning at volumet ikke tilpasset det historiske miljøet. Bygningsmyndighetene anser det som positivt at det er et klart skille mellom gammel og ny bebyggelse. Side 3 av 7
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det har tidligere vært søkt om riving av eksisterende bygning og oppføring av nytt leilighetsbygg. Komite for miljø og byutvikling behandlet i møte den 08.11.2007 klage over tillatelse til riving og til oppføring av nytt bygg. Komiteen fattet slikt vedtak: "Vedtak datert 29.06.06 om riving opprettholdes. Klagen på vedtak om riving tas ikke til følge. Rammetillatelse på vilkår datert 27.06.06 oppheves. Komité for miljø og byutvikling mener at tilkomstrampene langs hele byggets vestfasade, utvidet bygningskropp i forhold til eksisterende og utvendig trappehus samlet vil gi stort tap av sol og dagslys for naboer. Byrådet gis fullmakt til å gi rammetillatelse til revidert tiltak som i større grad ivaretar hensynet til naboene. Klagen på vedtak om rammetillatelse gitt i vedtak datert 27.06.06 tas til følge." Tillatelse til riving er behandlet hos Fylkesmannen den 06.02.2008 som har opprettholdt bygningsmyndighetenes vedtak av 26.06.2006. Bygningsmyndighetene fattet slikt vedtak den 26.06.2006: "Riving av bolig på Gnr. 164, bnr. 1175, Herman Fossgate 7 godkjennes, vurdert etter pbl. 91a bokstav b jfr. den kommunale vedtekt med samme innhold. Tillatelse til igangsetting av riving skal ikke gis før rammetillatelse for nytt tiltak foreligger på tomten, jfr. Kommunedelplan Sentrum bestemmelse 2.2. Øvrige spørsmål i saken om riving avgjøres av fagetaten etter fullmakt." I henhold til plan- og bygningsloven 96 er tillatelsen til riving falt bort. Det må således søkes på nytt om riving av eksisterende bygning. Forholdet til plan- og bygningsloven 20-6. Virkninger av kommuneplan/kommunedelplan Kvartalet som omsøkte nybygg ligger i, er i kommunedelplanen for Sentrum fastsatt til "Offentlig formål". I 11 fremgår følgende: "Områder fastsatt til offentlig formål skal benyttes til universitetsformål, skole, kirke, museum bydelshus, idrett og lignende. Deler av områdene kan nyttes til boligformål. Plasser, gangveier, parker og annet uteareal innenfor offentlig formål som universitet, skoler, barnehager og museer skal være allment tilgjengelig utenom egen brukstid." Med hensyn til formål, så skriver søker at de omkringliggende bygninger er boliger og at omsøkte leilighetshus er videreføring av dagens bruk. Bruksendring av hybelleilighet på bakkeplan som skal benyttes til boder medføre at antall boenheter i realiteten øker med 3 boenheter. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens punkt 8 - Universell utforming. Søknaden er begrunnet med topografiske forhold med hensyn til fortauet utenfor eiendommen, at bygningen kun inneholder 4 leiligheter og at det kun bygges i 4 etasjer. Inngang vil bli tilrettelagt for rullestolbrukere. Plan- og bygningsloven 7 forutsetter at det må foreligge "særlige grunner" for at dispensasjon skal kunne gis. Det må etter dette finnes klare, spesifiserte grunner som taler for Side 4 av 7
å dispensere fra bestemmelsen. I forarbeidene til loven er det lagt til grunn at kravene til særlige grunner i 7 er oppfylt dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis. Utvendige stigningsforhold er avgjørende med hensyn til om boligen er egnet for bevegelseshemmende. Etter bygningsmyndighetenes syn er det overvekt av grunner som taler for å dispensere fra kravet til Universell utforming. Tiltaket utløser krav til parkeringsplasser, jfr. kommuneplanens punkt 17/kommunale parkeringsvedtekter. Eiendommen disponerer ikke parkeringsplasser, så det søkes om å benytte frikjøpsordning. Etter bygningsmyndighetenes skjønn er denne løsningen akseptabel. Søknad om dispensasjon er ikke nabovarslet og søker mener det ikke er nødvendig med nytt nabovarsel ettersom tiltaket er nabovarselet flere ganger. Bygningsmyndighetene er enig i at det ikke er nødvendig med nytt nabovarsel med hensyn til dispensasjonssøknaden. Dispensasjon fra krav til Universell utforming berører ikke naboer. I henhold til kommunedelplan for Sentrum er det ikke generelt krav om reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 på angjeldende eiendom. Selv om kommunen likevel kan kreve utarbeidelse av reguleringsplan, så mener bygningsmyndighetene at tiltaket ikke av en slik art eller omfang at det er nødvendig med plan for å sikre offentlige og private interesser. Forholdet til plan- og bygningsloven 70 nr. 2. Tiltaket av avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2. Plan- og bygningsloven 70 nr 2 regulerer en bygnings avstand til nabogrense. Hovedregelen er at en bygning skal ha en avstand til nabogrense som tilsvarer bygningens halve høyde, og ikke mindre enn 4 meter. Bestemmelsen har til formål å ivareta brannvernhensyn, samt behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand til nabobebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra 70 nr. med begrunnelse om at den nye bygningen erstatter eksisterende bygg. Søker skriver i sine kommentarer til nabomerknader at nybygget er søkt tilpasset naboer sine merknader. Omsøkte nybygg innebærer større bebygd flate enn eksisterende bygning. Omsøkte nybygg er ca 1 meter lenger enn eksisterende. I tillegg søkes det om utvendig atkomst/trapp til alle boenhetene. Totalt øker bebygd areal med ca 24 m2 til 65 m2. Topp terrassedekke er vist på kote 27 og topp rekkeverk på kote 28. Eksisterende bygning har gesims på kote 26,2. Omsøkte nybygg er redusert med en etasje i forhold til forrige søknad, mens bebygd areal er redusert med ca 3 m2. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, er ikke tiltaket revidert slik komite for miljø og byutvikling vedtok i møte den 29.06.2006. Omsøkte bygningskropp er fremdeles utover eksisterende avtrykk og utvendig trapp/atkomst er fremdeles av en slik størrelse at det vil gi stort tap av sol og dagslys for naboer. Bygningsmyndighetene er enige med naboer at tiltaket ikke tar tilstrekkelig hensyn til naboers behov for lys, sol og luft. Ettersom det søkes om å bygge med flatt tak kontra valmet tak som eksisterende har, vil også byggehøyde og størrelsen på terrassen være avgjørende for om naboer mister sol og lys. Side 5 av 7
Bygningsmyndighetene kan ikke se at det er overvekt av grunner som taler for å dispensere fra avstandbestemmelsene for omsøkte tiltak. Når det gjelder anførsel fra Sameiet Professor Keysersgate 4 om problemer med vedlikehold/ lufting / fuktighets-problematikk rundt den felles veggen, anser bygningsmyndighetene vedlikehold som en privatrettslig problemstilling de ikke tar stilling til. Likeledes anser bygningsmyndighetene problemer med utrasing som privatsrettslige forhold. Bygningsmyndighetene er ikke enig med Sameiet Prof. Keysers gate 4 at takterrassen bør inngå som del utearealet for en av leilighetene. Eiendommen har lite utearealer og takterrassen vil inneha bedre sol- og lysforhold enn arealer på bakkeplan. Bygningsmyndighetene kan ikke se at å innlemme takterrassen i en av leilighetene er riktig virkemiddel for å forhindre arrangement på takterassen. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200817994. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Trygve Sæle seksjonsleder Gerd Soldal saksbehandler Kopi: Vico Eiendom AS, Rosenkranz Gt. 5, 5003 Bergen Sameiet Prof. Keysersgt. 4, v/thierry Tireux, Prof. Keysers gate 4, 5007 Bergen Jan Arvid Robstad, Prof. Keysersgt. 6A, 5007 Bergen Christian Kronhaug, Prof. Keysersgt. 6A, 5007 Bergen Alisabeth-Aase Sæther og Arvod Lennart Vasstrand, Prof. Keysersgt. 6A, 5007 Bergen Nygårdshøyden Eiendom, Parkveien 9, 5007 Bergen Side 6 av 7
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7