Entras Konsensusrapport April 2014

Entras Konsensusrapport April 2014

Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1

Sammendrag: Stabil ledighet og fortsatt leieprisvekst for sentrale eiendommer Entras konsensusrapport viser stabil kontorledighet for Oslo-området på ca. 7,4 prosent i årene frem mot 2016. Prognosen er justert opp fra rapporten i januar. Svakere sysselsettingsvekst og noe større usikkerhet i norsk økonomi bidrar til lavere etterspørsel. Lavere ferdigstillelse av nybygg i 2014 og 2015 hindrer imidlertid ytterligere økning i kontorledigheten og sørger for stabilt nivå fremover. Som i forrige rapport viser Konsensus at leieprisene for sentrale kontoreiendommer av høy standard antas å vokse med ca. 3-5 % de neste tre årene. De forventede nivåene er således på linje med estimatene fra januar. Sentrum fortsetter å være et populært lokaliseringsalternativ for bedrifter i flytteprosess samtidig som ledigheten er lav. Dette bidrar til at leieprisene for sentrale kontorlokaler ventes å vokse i jevnt tempo de neste årene. Transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge for 2014 er anslått til ca. 42 mrd. kroner, opp fra ca. 40 mrd. i 2013. For 2015 ventes volumet å øke ytterligere til ca. 45 mrd. kroner. Anslagene for samlet transaksjonsvolum er justert svakt ned sammenlignet med rapporten fra januar. Nytt fra forrige gang er at rapporten nå inkluderer prognoser for antall gjennomførte transaksjoner ( 50 mill. kroner). Konsensus viser at det for 2014 ventes 146 transaksjoner mot 152 i 2013. For 2015 ventes det 151 transaksjoner. Prognosen for prime yield er på linje med konsensusestimatene fra forrige rapport, tilsvarende en yield på 5,1 prosent for inneværende år. I 2015 ventes prime yield å øke til 5,2 prosent, hvor anslaget er justert ned med 0,1 prosentpoeng fra januar. Bedrede finansieringsbetingelser og solid etterspørsel etter prime kontoreiendom bidrar til at prime yield ventes å holde seg relativt lav fremover. Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de ni største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009. Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge og prime yield i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Oslo, 23. april 2014 Entra Eiendom: Powerhouse på Kjørbo (Sandvika) Leietaker fra februar 2014: Asplan Viak 2

Stabil ledighet og fortsatt vekst i leieprisene Tiltagende transaksjonsvolum for næringseiendom Konsensus januar 2014 Utgangen av året Kontorledighet i Oslo Prosent Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kroner / prosent å/å Transaksjonsvolum, næring totalt Mrd kroner Antall transaksjoner, næring totalt Antall (>50 mill. NOK) Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosent 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,4 7,4 7,3 2.529 2.321-8,2% 2.375 2,3% 2.573 8,3% 2.780 8,0% 2.908 4,6% 3.003 3,3% 3.128 4,1% 28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 40,4 42,3 45,6 152 146 151 11,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,1 21,9 23,5 6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 5,1 5,2 3.258 4,2% Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Blått betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før 3

Ledighetsprognosen justert opp siden forrige rapport Høyere leieprisvekst i 2014, noe svakere i 2015 Svakt reduserte anslag for transaksjonsvolum Endring i konsensus fra januar 2014 til april 2014 Kontorledighet i Oslo Prosentpoeng Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kun angitt om anslaget er opp eller ned siden forrige måling Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd kroner Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosentpoeng 2013 2014 2015 2016 + 0,0 + 0,2 + 0,2 + 0,2 + 0,2 %-poeng høyere årlig vekst + 0,2 %-poeng høyere årlig vekst + 0,4-1,3-0,2 +0,0-0,5-0,3 + 0,0 + 0,0-0,1-0,6 %-poeng lavere årlig vekst + 0,0 %-poeng Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Blått betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før 4

Kontorledighet i Oslo & Bærum Prosent 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 5,4 Arealledighet for kontorer i Oslo ved utgangen av året, 2008-16 Konsensus i prosent 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,4 7,4 7,3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling apr.14 jan. 14 apr. 13 Prognosene for kontorledigheten i Oslo & Bærum er justert opp siden forrige rapport, og konsensus viser at ledigheten ventes å holde seg stabil fremover Større usikkerhet i norsk økonomi og lavere veksttakt i sysselsettingen bidrar til at ledigheten ventes å holde seg på dagens nivå fremover. Lavere ferdigstillelse av nybygg i 2014 og 2015 hindrer imidlertid ytterligere økning i kontorledigheten de neste årene 5

Leiepriser i Oslo sentrum NOK/kvm 3 400 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 2 529 Leiepris for kontorbygg av høy standard i Oslo sentrum Utgangen av året 2008-16, Konsensus NOK/kvm 2 321 2 375 2 573 2 780 2 908 3 003 3 128 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 3 258 apr.14 jan. 14 apr.13 Leieprisanslagene er på linje med rapporten fra januar i år. Konsensus viser fortsatt stabil vekst i leieprisene på mellom 3-5% frem mot 2016. Begrenset tilbud og høy etterspørsel etter kontorlokaler i sentrum, samt høyere krav fra leietakerne til standard bidrar til økende leiepriser i Oslo sentrum For 2014 antas leieprisene å øke med 3,3 prosent og dermed passere 3.000 kr per kvm, før de i 2015 og 2016 ventes å vokse med ytterligere 4,1 og 4,2 prosent per år 6

Transaksjonsvolum. Næringseiendom i Norge 60 50 40 30 20 10 0 28,0 14,0 Transaksjonsvolum for næringseiendom i Norge Konsensus, Mrd NOK 37,6 34,8 52,4 40,4 42,3 45,6 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling apr.14 jan. 14 apr. 13 Prognosene for samlet transaksjonsvolum er justert svakt ned siden rapporten fra januar. Konsensus viser imidlertid at omsetningen ventes å øke fremover samtidig som antall transaksjoner større enn NOK 50 mill. ventes å holde seg på noenlunde samme nivå som i 2013 Bedrede lånefinansieringsmuligheter og en større bredde i aktørene i transaksjonsmarkedet ventes å bidra til den positive utviklingen fremover 7

Transaksjonsvolum. Kontoreiendom i Norge 30 25 20 15 10 5 0 11,3 6,7 Transaksjonsvolum for kontoreiendom i Norge Konsensus, Mrd NOK 15,2 18,0 24,1 20,1 21,9 23,5 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling apr.14 jan. 14 apr.13 I tråd med anslagene for samlet transaksjonsvolum er prognosene for omsetningen av kontoreiendom justert svakt ned siden forrige rapport. Andelen kontoreiendom av samlet volum antas å ligge på i overkant av 50 prosent for inneværende og kommende år Konsensus viser at transaksjonsvolumet for 2014 ventes å øke med 1,8 mrd. NOK sammenlignet med 2013. For 2015 ventes volumet å øke til 23,5 mrd. NOK 8

Prime yield i Oslo Prosent 6,8 6,6 6,4 6,2 6,7 6,3 Prime Yield for kontoreiendom i Oslo Utgangen av året 2008-15, konsensus i prosent Konsensusestimater for prime yield er justert svakt ned sammenlignet med rapporten fra januar. For inneværende år antas prime yield å ligge på 5,1 % før den i 2015 ventes å stige til 5,2 % 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5,0 5,8 5,2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 5,3 5,2 5,1 5,2 apr.14 jan. 14 apr.13 Eiendommer med lav risiko, god beliggenhet og lange kontrakter er de mest populære objektene i transaksjonsmarkedet. Bankene på sin side foretrekker i likhet med investorene eiendommer med begrenset risiko. Dermed ventes prime yield å holde seg relativt lav også fremover 9

10 Vedlegg

Spørsmålene SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-16? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo sentrum blir ved utgangen av året i 2013-16? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 5: Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil bli gjennomført i årene 2013-2015? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: 11

Deltakelse Følgende næringsmeglervirksomheter deltar: Akershus Eiendom CBRE Colliers (var ikke med fra oktober 2010 juni 2011) DnB Næringsmegling (ikke med april 2013) DTZ Malling & Co Newsec Pangea Property Partners (med fra januar 2012) Union Norsk Næringsmegling 12