AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende ngeniørers Forening RF Grunneigarar, off. mynde, organisasjonar TLTAK: OPPSTART AV PRVAT REGULERNGSARBED Ørsta 03.12.2015 samsvar med 12-8 i Plan- og bygningslova (27.6.2008) vert det med dette varsla oppstart av arbeid med DETALJPLAN (PBL 12-3), REGULERNGSENDRNG FOR DEL AV OSSTRANDA, GNR. 47 BNR. 121 ØRSTA KOMMUNE, VARSEL OM GANGSETTNG AV PRVAT PLANARBED JF. PBL 12-8. Målet med reguleringsendringa er å legge til rette for utvikling og utviding av eksisterande bygningsmasse på gnr. 47 bnr. 121. all hovudsak er bustadfunksjonen føremålet, eventuelt i kombinasjon med noko kontor og fellesareal for bustad- og kontordelen. Noverande forretningsføremål skal gå ut. planen vil det inngå leikeareal og tilhøyrande infrastruktur som tilkomst og parkering. Eigedomen er lokalisert på Ose sør for Ørsta sentrum. Planområde AG Plan og Arkitektur AS Telefon: 70 06 16 00 Sentral Godkjenning: 2002011841 Webjørn Svendsen gate 12 Org.nr: 884 182 042 MVA 6150 ØRSTA www.agplan.no Besøksadr: Webjørn Svendsen gate 12 firmapost@agplan.no 6150 ØRSTA ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
Side 2 av 8 Tiltakshavar: Tiltakshavar er Bøstrand Eiendom AS. Utførande konsulent er AG Plan og Arkitektur AS. Planområde: Planområdet er på ca. 5 daa og omfattar i hovudsak eigedomen 47/121. Eksisterande bygg inngår i si heilheit, jf grense mot sør. tilknyting til avkøyrsle inngår tilgrensande eigedomar i den grad desse vert berørt av frisiktsone, jf. kartutsnitta under. Plangrensa er godkjent av kommunen. Plangrense vist på grunnkart: Planområde /plangrense: ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
Side 3 av 8 Plangrense vist på gjeldande reguleringsplan: Planområde /plangrense: Utsendt varsel: Vi har nytta grunneigar- og naboliste motteke frå Ørsta kommune, ut ifrå plangrensa vist ovanfor. Elles er varslinga sendt offentlege høyringsorgan som er berørt av saka. tillegg til annonse og utsende skriv er varslinga også tilgjengeleg på Ørsta kommune og AG Plan og Arkitektur AS sine heimesider. Planstatus: kommunedelplan for Ørsta sentrum og Hovdebygda (godkjent 11.06.2015) inngår planområdet dels som sentrumsføremål og dels som regulert område der reguleringsplan framleis skal gjelde. Planområdet er regulert, viser til gjeldande reguleringsplan "Osstranda" (planid RTK-2002) som trådde i kraft 23.10.2001. Arealet som dette tiltaket omfattar er regulert som bustad/forretning/kontor (F/K/B1) og friområde (FR). ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
Side 4 av 8 Bakgrunn for planarbeidet: Utsnitt av gjeldande reguleringsplanar saman med plangrense Som følgje av generasjonsskifte/endring i eigartilhøve ønskjer dei nye eigarane av eigedomen gnr. 47 bnr. 121 å endre bruken av eigedomen til i hovudsak å gjelde bustadføremål. Eigedomen er i gjeldande reguleringsplan regulert til forretning-/kontor-/bustadføremål og har vore i slik bruk. kommunedelplanen gjeldande for området er vist «sentrumsføremål» - her inngår bustadføremålet. Tiltakshavar har, etter nøye vurdering, funne at bustadføremålet er langt meir tenleg enn framhaldande forretningsdrift på området. Ved å fjerne forretningsføremålet vil ein redusere trafikken til/frå området vesentleg og heile eigedomen vil bli søkt nytta best mogleg til eit bustadområde som er vel fungerande. planen ligg endring av eksisterande bygningsmasse og utbygging av ny bygningsmasse på eigedomen. Grunna dei eigedomsforholda som no gjeld vil eigedomen 47/121 bli ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
Side 5 av 8 utvikla uavhengig av tilgrensande eigedomar vedkomande fellesbruk av areal. Planarbeidet vil ikkje endre på gang-/sykkelvegen og tilhøyrande «anna trafikkareal» langs eigedomen. Omfang tal bustadeiningar: Det er arbeidd med førebelse skisse som «muligheitsstudie». Denne viser at planområdet kan innehalde ca. 20 leilegheiter i varierande storleik. Dette medfører ein trafikkproduksjon på om lag 100 køyretøy i døgnet. Det vil elles bli lagt til grunn for vidare arbeid at alle husværa i hovudsak skal ha dekt parkeringskravet innandørs. Parkering til ev. kontor vil i hovudsak skjer utandørs. Ein ser føre seg å utvide bygningsmassen både i fotavtrykk og i høgde. Jf elles kommunedelplanen som gjev høve til større byggehøgde innan «sentrumsareal». Leikeareal: Nødvendige leikeareal vil bli innarbeidde på grunnplan og noko areal på takplan. Planområdet omfattar 47/121 sin grunn fullt ut mot vest (stranda). Deler av dette arealet er i dag regulert til friområde. Arealet på 47/121 er tydeleg skilt frå sjølve stranda med høgdeskilnad. Vi har drøfta i oppstartsmøte å nytte den delen av regulert friområde som inngår i 47/121 i lag med nytt leikeareal (på no regulert byggeformål) som ein samla leikeplass. Siktemålet er å vidareføre prinsippet om gangsti langs sjøfronten, og at leikearealet mot sjøen ikkje blir privatiserande i høve gangtrafikk langs sjøen. Løysingar vert nærmare omtala og grunngjeven i planomtale/planframlegg. Løysinga skal vere slik at nødvendig leikeareal for bustadane er tekne vare på samtidig som gangtrafikken langs stranda er sikra. samband med dette vil vi vurdere faren for erosjon/bølgjeverknader frå sjøen i høve gangstien. Det vil bli innarbeidd rekkefølgjekrav for leikeplass og gangsti. i tillegg til leikearealet kjem uteopphaldsareal (MUA) i tilknyting til leilegheitene. Tilkomst: gjeldande reguleringsplan er området F/K/B1 gitt tilkomst til offentleg veg ved «mellombels avkøyrsle». Arealet F/K/B2 er gitt permanent avkøyrsle i gjeldande plan. Avkøyrslene ligg i kvar sin ende av areala. Utomhusareala for områda F/K/B1 og F/K/B2 har til no fungert felles. Den eksisterande bygningsmassen har husa matvarebutikk (Rema 1000) som no er flytt til anna område på Ose og trafikken til forretninga har fungert frå begge avkøyrslene. Mellombels vert dei gamle butikklokala nytta til «bruktvarehandel». Planendringa tiltakshavar ønskjer å få til skal gjennomførast når avtalen med Rema 1000 går ut i 2018. Siktemålet er difor å få ferdigstilt reguleringsendringa og prosjektert bygningsmassen innan den tid. Som følgje av endringa vil: - avkøyrsle til 47/121 berre bli nytta for denne eigedomen og dei tiltaka som vert etablert her, ca. 20 bustadeiningar og ev ein del kontor. Gjennomkøyring frå F/K/B2 går ut (fysisk skild). - trafikkmengda i avkøyrsla vil bli vesentleg redusert sidan den no berre skal gjelde busetnad og ein mindre del kontor, ÅDT på om lag 100-125. - avkøyrsla vert innsnevra tilpassa lastebil (ikkje vogntog), jf. renovasjonsbil og redningskøyretøy (brann). Dette gjev kortare kryssing for gåande/syklande og då i ei avkøyrsle med vesentleg mindre trafikk enn no. Og - tilkomsten til dei aktuelle garasjeareala (i eksisterande bygningsmasse) i kjellar og 1. etasje vil vere frå nord ved eksisterande «varemottak». - Avkøyrsla er knytt til europaveg med 50 km/t - Langs E-39 er der gang-/sykkelveg, dels på begge sider eller på sideveg - Trafikk i avkøyrsle til FKB2 vil bli avgrensa til trafikk til og frå FKB2 med tilgrensande bustadeigedomar. Trafikken i den avkøyrsla (regulert som f_sv6) vil difor bli redusert i høve dagens situasjon. ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
Side 6 av 8 eks. plan: Mellombels avkøyrsle Ny plangrense mellom F/K/Bareala eks plan: Permanent avkøyrsle. Den «mellombels avkøyrsla» har til no fungert både til varelevering til matvarebutikken, som tilkomst for handlande i butikken og som tilkomst for leilegheita og kontorlokala i eksisterande bygg. Samla representerer dette vesentleg meir trafikk enn kva som vert i «framtidig» trafikksituasjon for avkøyrsla. handsaminga av den no gjeldande reguleringsplanen vart det lagt vekt på dei tryggleikmessige omsyna. Det har ikkje kome signal grunna krav til tryggleik som fordrar stenging av mellombels avkøyrsle i eksisterande situasjon. Vi kan i dag registrere at det ikkje har skjedd alvorleg personulykker i tilknyting til eller på strekninga mellom dei to avkøyrslene medan Rema 1000 har vore etablert i området. Nærmaste ulykkepunkt er knytt til kryssa Osøyrane og Osholane. Her er det då registrert ulykker av type «lettare skade». For utvikling av bygningsmassen er det nødvendig for tiltakshavar å få endra «mellombels avkøyrsle» til E39 som permanent. Statens vegvesen er vegeigar/vegmynde medan kommunen er reguleringsmynde, og vi ber om tilbakemelding i tilknyting til denne forvarslinga om avgrensinga «mellombels bruk» kan takast ut som følgje av framlegg til endring av arealbruken. Framtidig status på avkøyrsla er avgjerande for det tenkte planarbeidet. Reguleringsføremål: Aktuelle reguleringsføremål er bustader med tilhøyrande anlegg (leilegheiter og tilhøyrande parkering og leikeareal). arealbruken vil kontor bli oppretthalde og slik dei førebelse «tankane» er vil kontor utgjere ein mindre del av bygningsarealet. Arealbruken elles vil vere samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (køyreveg), leikeareal (offentleg/felles) og omsynssoner (t.d. frisiktsoner i avkøyrsle). Fleire føremål kan kome til undervegs i reguleringsprosessen som følgje av saka sin gong. Byggegrenser: Gjeldande byggegrense langs E39 ligg ca. 7,2 meter inne på eksisterande bygg. «muligheitstudia» er det kome fram at denne avstanden må endrast til 5 meter for framtidig bygningsdel på eks. bygg for å få til gode ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
Side 7 av 8 løysingar på leilegheitene i ein ny toppetasje. Tilbygg på grunnplan tilknytt eksisterande bygningsmasse i nord vi bli lagt mot vest og så leis vekk frå E39. Byggegrensa må då også endrast her, men då langt på veg som for ny bygningsmasse i sør (i høve E39), jf. F/K/B2. Planprosess, medverknad: Saka si gong Det blei halde oppstartsmøte på Ørsta rådhus 26.10.2015. dette møtet blei det avklart at planarbeidet kunne startast opp utan å be planutvalet om førehandsvurdering før forvarsling. Opp mot kommunen planarbeidet vil ein i samarbeid med kommunen drøfte/avklare ev. overordna forhold som vert berørt av utbygginga. Basert på innspel i tilknyting til denne forvarslinga vil vi vurdere om det er behov for avklaringar opp mot særskilte grupper som: Eldrerådet, Råd for likestilling av funksjonshemma, Ungdomsrådet og Barne- og ungdomsrepresentanten. Opp mot grunneigarar og naboar Det vil bli halde eit møte med tilgrensande grunneigarar og naboar om det viser seg å vere særskilt behov for dette, basert på innspel i tilknyting til dette varselet om at planarbeidet no startar opp. Type reguleringsplan: Reguleringsendringa vil bli fremja som ein detaljplan etter plan- og bygningslova 12-3. Konsekvensane av planen, ROS, jf Plan- og bygningslova 4-1, 4-2 og 4-3: Tiltaket er vurdert til å ikkje vere av eit slikt omfang og av slik karakter at det er naudsynt med planprogram og/eller KU etter PBL 4-1 og 4-2. Som del av saka vil det bli utarbeidd ei risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS), jf. sjekkliste utarbeidd av Fylkesmannen i Møre og Romsdal. nnspel/merknader til varsel om oppstart: nnspel/merknader til planarbeidet skal vere skriftlege og sendast til: AG Plan og Arkitektur AS (e-post): firmapost@agplan.no Frist: 27.01.2016 (postadresse): Webjørn Svendsen gate 12, 6150 Ørsta E-post og ev skriv skal vere merka: Reguleringsendring del av Osstranda i Ørsta kommune Eventuelle spørsmål til planarbeidet kan rettast til underteikna. Vidare saksgong: Planforslaget Siktemålet er å ferdigstille framlegg til plan i løpet av vinteren 2015/2016. Framlegg til plan vil då bli lagt fram for formannskapet i Ørsta kommune med sikte på vedtak om offentleg ettersyn av planframlegget. nnspel/merknadar som er komne inn som følgje av denne oppstartsmeldinga/annonsen, vil bli gjort greie ARKTEKTUR AREALPLANLEGGNG VEGPLANLEGGNG VATN- OG AVLØPSANLEGG ANDRE ANLEGG OG KONSTRUKSJONAR PROSJEKTLENG BYGGJELENG
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivande ngeniørers Forening RF Ørsta 03.12.2015 ANNONSE TEKE NN MØRENYTT: Vedlegg til følgjebrev. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Møre-nytt: Vi ber om at vedlagde annonse vert teken inn i avisa Dykkar ein gong over 2 spalter LAURDAG 05.12.2015. Annonseteksta er teksta mellom dei stipla linene. Annonsen skal trykkast i svart/kvitt inkl. kartutsnitt. Kartutsnitt skal tilpassast ca 2 spaltebreidde. - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - OPPSTART AV PRVAT PLANARBED samsvar med 12-1, 12-8 og 12-14 i Plan- og bygningslova vert det med dette kunngjort at følgjande privat reguleringsarbeid vert sett i gong: DETALJPLAN (PBL 12-3), REGULERNGSENDRNG FOR DEL AV OSSTRANDA, GNR. 47 BNR. 121 ØRSTA KOMMUNE, VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBED JF. PBL 12-8 Målet med reguleringsendringa er å legge til rette for utvikling og utviding av eksisterande bygningsmasse på gnr. 47 bnr. 121. all hovudsak er bustadfunksjonen føremålet, eventuelt i kombinasjon med noko kontor og fellesareal for bustad- og kontordelen. Noverande forretningsføremål skal gå ut. planen vil det inngå leikeareal og tilhøyrande infrastruktur som tilkomst og parkering. Eigedomen er lokalisert på Ose sør for Ørsta sentrum. Det blir vist til gjeldande reguleringsplan Osstranda (planid RTK-2002). Planområdet gjeld eigedomar vist på kartutsnittet nedanfor. Arealet omfattar om lag 5 daa. Aktuelle reguleringsføremål er bustader med tilhøyrande anlegg (bustad og areal til leikeplass), kontor, ev. kombinasjon av bustad/kontor, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (køyreveg) og ev. omsynssoner AG Plan og Arkitektur AS Telefon: 70 06 16 00 Sentral Godkjenning: 2002011841 Webjørn Svendsen gate 12 Org.nr: 884 182 042 MVA 6150 ØRSTA www.agplan.no Besøksadr: Webjørn Svendsen gate 12 firmapost@agplan.no 6150 ØRSTA
Side 2 (t.d. frisiktsoner i kryss). Fleire føremål kan kome til undervegs i reguleringsprosessen som følgje av saka si gong. Tiltaket er vurdert til å vere av ein slik karakter at det ikkje er naudsynt med planprogram og/eller KU etter PBL 4-1 og 4-2. Tiltakshavar er Bøstrand Eiendom AS. Utførande konsulent er AG Plan og Arkitektur AS. Grunneigarar, off. mynde og organisasjonar vert varsla i eige skriv. Varslingsdokumenta er tilgjengelege på nettsidene www.orsta.kommune.no og www.agplan.no nnspel til reguleringsarbeidet skal vere skriftlege og sendast til AG Plan og Arkitektur AS Adresse: firmapost@agplan.no eller Webjørn Svendsen gate 12, 6150 ØRSTA innan 27.01.2016. E-post (ev skriv) skal vere merka: REGULERNGSENDRNG FOR DEL AV OSSTRANDA. Besøksadr: Webjørn Svendsen gate 12, 6150 ØRSTA. Tlf. 700 61 600 - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - Med vennleg helsing Kåre Gjengedal Siv.ing./planleggar RF-rådgivar
h h Møtereferat frå oppstartsmøte ørsta kommune Møtestad Deltakarar: Frå kommunen l.ørsta rådhus Gunnar Wangen Matias Kårstad Møtedato 12015-10-26 Frå forslagsstillar Yngve Bøstrand og konsulent Geir Bjørlykke Kåre Gjengedal (AG plan) Jorunn Lande (AG plan) 1 -nformasjon om planarbeidet Nasjonal arealplanid ~ 520 2015004 ~ Saksnr. l ' Storleik i daa 1 Hovudføremål med planarbeidet Legge til rette for utvikling og utviding av eks. bygningsmasse mtp. bustadføremål ev. i kombinasjon med kontor, i C Detaljreguleringsplan - ny plan R Detaljreguleringsplan - reguleringsendring 2 - Kontaktinformasjon Konsulent ~~~ _~:~~~~~ l Adresse _ ~b 2~~... Adresse Webjørn Svendsengate 12 L. -.--.! Postnr. &151 -.J Poststad _r_s_t_a Postnr. E1:~ Poststad ~~. Telefon 1?~_~~8200.. n E-post b~:.!~~s_t_rand~n_o _... ' E-post Telefon 1i~~1_~~. _..! C Kontaktperson i høve planarbeidet Kontaktperson i høve planarbeidet k~ru~~~~~~@a_g _P_an_.n~ 1 ørsta Kommune - Teknisk sektor Adresse D~~~:.ge~ 6._J Postnr. l.~l:~ n : Poststad l(~~=~..... n_j Telefon li??_ ~~~?~ h' " '. E-post Etmottak@orsta.kommune.no
_. _ - --- - '" ørsta kommune 3 - Planstatus Samsvar JA NE Kommuneplan - arealdel sentrumsføremål ~ Områdereguleringsplan t ~ r- -- - - -- -- --- - - - - -- - -- -.. - - - ---~----~--_._.-----~ - Detaljreguleringsplan ~or ~etning/kon:or/~ustad r: - - - - - - --~~ - - - -- - - --- --- - Eksisterande arealbruk For ~etni ng/l~ger~ustad_ r- -- - - - -- - --- --- - --- - -- - - -- - 4 - Konsekvensutgreiing (KU) JA NE Utløyser planarbeidet krav om KU? ~, X Grunngjeving samsvar med overordna plan!! 5 - Aktuelle utgreiingstema/problemstillingar. -,j Forslagsstillar opplyser at det ikkje er råd å få til samarbeid om felles avkøyrsleløysing mellom FK! Avkøyrsle Bl og 2, og ønskjer difor å gjere regulert mellombels avkøyrsle permanent. Statens vegvesen er vegeigar/vegmynde, og det er dei som må ta endeleg stilling til spørsmålet. Leikeareal Byggeareal RenOVaSjon Klimaplan - JROS :: ti Sjå Pkt~_ - - -- - - --! ----------- - --------- - - - ----- - - - -- - -------------------- -----------' Forslagsstillar ser føre seg å utvide bygningsmassen både i fotavtrykk og i høgde. Må justere byggjegrensene. Planen må gje tydelege bestemmingar i høve utnytting og byggjehøgde (må, grunngjevast).! - -- - -- - - - i.l Må etablerast felles renovasjonspunkt., -, - ] ] - - - -- -- -- Må vurderelamtale fornybare energikjelder jf. klimaplanen. i! " ~.- - - - --- ~ Må gjerast ROS-vurdering. Spes. aktuelt med stormflonivå (ny rapport). --- -- --- - ----- ~--- - -- - - ------- --- -- - - - - -- - - - -----_. -- ---- - ---~-- -- - - --- - --... - --, : : i,
6-Anna Leikeareal: Forslagsstillar ser føre seg eitt leikeareal på bakkenivå mot sjøen der det er aktuelt å nytte deler av regulert friområde og eitt mindre ' på takareal, i tillegg til MUA i tilknyting tilleiligheitene. Må vidareføre prinsippet om gangsti langs sjøfronten, og leikearealet mot sjøen kan ikkje vere privatiserande i høve gangtrafikk langs sjøen. Løysingar må grunngjevast i planomtale/planframlegg. Må vurdere erosjon frå sjøen i høve gangstien. Må innarbeide rekkefølgjekrav for leikeplass og gangsti.
'0-17 - Kommunens vurderingar Kommunaltekniske anlegg ]!. -.-, Veganlegg J Planområde (skal sendast til kommunen for godkjenning før varsling) - - - - Varsle som foreslått, men må omfatte heile avkøyrsla i nordaust. -- _. -._------_. -- ---- -- --_._-----.- - _. _----~-------_._-_... -._-------- ---_._---- ---... _---." - - Bør spørsmålet om regulering leggast fram for planutvalet for førehandsvurdering? ---l JA / NE r X Utgreiingar og endringar av planen etter offentleg ettersyn må kostast av forslagsstillar. Dato/stad 126.10.15, ørsta Yngve Bøstrand Sakshandsamar Forslagsstillar
Krav til innhald i privat framlegg til detaljreguleringsplan Eit privat framlegg til detaljreguleringsplan er aktuelt der det er naudsynt med større grad av detaljering enn det som er fastlagt i eksisterande områdereguleringsplan eller i kommune(del)plan og vil ofte vere knytt til eit avgrensa område for å legge til rette for eitt konkret utbyggingsprosjekt eller ein byggesøknad. Lova sin intensjon er at langsiktige juridisk bindande rammer og hovudløysingar vert fastsett i områderegulering (ev. kommunedelplanl medan gjennomføring av konkrete prosjekt vert tilrettelagt gjennom detaljregulering etter kvart som dei vert aktuelle. Detaljreguleringsplan skal også erstatte tidlegare "bebyggelsesplan" og må i dei tilfelle ha tilsvarande detaljeringsgrad og gje god planavklaring i høve kva tiltak planen gjev heimel for. Eit privat framlegg til detaljreguleringsplan bør normalt vise: - tomtegrenser (juridisk line 1203/1204) - byggegrenser ev. byggeliner eller planlagde bygg (juridisk line 1211/1212/1213) - offentlege, private og felles vegar som er vesentleg for funksjonen til området - parkering, slik som offentlege, felles eller private parkeringsanlegg. Planframlegget må vise korleis parkeringsbehovet er løyst for planområdet - skjerings- og fyllingsutslag som illustrasjon, der det er naudsynt med mur må denne synast med juridisk line (1228). føresegnene kan fastsettast at skjerings- og fyllingsutslag kan ligge inne på tomtene. Alternativt må skjerings- og fyllingsutslag ligge innanfor føremålet "Annan veggrunn - tekniske anlegg" (2018) eller "annan veggrunn - grøntareal" (2019) med tilhøyrande tekst iføresegn - avkøyrsler til offentleg veg - aktuelle omsynssoner, slik som frisiktsoner, faresoner, bandleggingssoner m.v. - felles leikeareal, renovasjonspunkt og andre fellesområde (fellesområde skal ha påskrift C og i føresegna må det gå fram kva eigedomar areala erfelles for) - støygrenser, ev. støytiltak som skal vere bindande for området slik som støyvoll/støyskjerm må synast med juridisk line (1227) namnsetting av områdenamn må følgje nasjonal produktspesifikasjon tillegg bør plandokumenta innehalde lengdeprofil og ev. normalprofil for vegar. enkelte prosjekt kan snitt av heile eller deler av utbyggingsområdet, fastsetting av kotehøgder og illustrasjon i 3D-modell vere aktuelt. Plandokumenta skal omtale korleis omsynet til tilgjenge og universell utforming, barn og unge m.v. er ivareteke jamført med det '. som er fastsett i sentrale eller kommunale reglar og retningsliner. Dersom planframlegget ikkje er tilstrekkeleg avklarande, kan kommunen måtte pålegge å gjere illustrasjonsplan bindande. Kommunen vil også måtte vurdere å avvise planar som ikkje gjev ei tilstrekkeleg og føreseieleg arealbruksavklaring. For meir informasjon om kva ein detaljreguleringsplan er og skal innehaide, sjå : http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/dok/veiledninger/2011/reguleringsplanveileder/2-plantypene.html?id=622373 Spesielt om plankart finnast her: http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/tema/planleggingplan- ogbygningsloven/kart--og-planforskriften-.html?id=570324