1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Arne Ingjald Lerum Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 10/1455 Reguleringsplan for bustadområde Beheim 2. 2. gongs handsaming. ::: Sett inn innstillingen under denne linja Rådmannen si tilråding: 1. Plan- og forvaltningsstyret sluttar seg til rådmannen sine tilrådingar for det som gjeld handsaming av innkomne merknader. Reguleringsframlegget for Beheim 2 blir endra ved at det blir teke inn slik ny reguleringsføresegn: Før iverksetjing av byggetiltak i medhald av reguleringsplanen, skal det gjennomførast ei arkeologisk utgraving av råka automatisk freda kulturminna, id 147049, 147051 og 147052, i planområdet. Det skal takast kontakt med Sogn og Fjordane fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomførast, slik at omfanget av den arkeologiske granskinga kan fastsetjast. 2. Plan- og forvaltningsstyret rår til at kommunestyret gjer slikt vedtak: I medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, godkjenner Luster kommunestyre reguleringsplan for bustadområde Beheim 2. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja
2 Saksutgreiing: Prenta vedlegg: 1. Plankart, revidert 03.02.11. 2. Planomtale m/føresegner, sist revidert 08.02.11. (Vil bli endra før vedtak i KS.) Uprenta vedlegg: Innkomne fråsegner og merknader. Samandrag: Reguleringsframlegg for bustadområdet Beheim 2, med plass til om lag 70 bueiningar, vart lagt ut til offentleg ettersyn vinteren 2011. Det er ikkje varsla motsegn mot planframlegget, som vart generelt godt motteke. Fylkeskommune si kulturavdeling sette krav om at det måtte gjennomførast arkeologiske registreringsundersøkingar, desse vart utførte sommaren 2011. Rapporten frå undersøkingane viser at det er påvist automatisk freda fornminne i området. Riksantikvaren har våren 2012 frigjeve området under føresetnad av at det blir gjennomført arkeologiske utgravingar før området blir opparbeidd. Det kan ikkje tingast slikt utgravingsarbeid før reguleringsplanen er godkjent. Det blir rådd å godkjenne reguleringsplanen. Arkeologiske utgravingar kan då tingast og gjennomførast sommaren 2012. Utval som har vedtaksmynde: Plan- og forvaltningsstyret for 2. gongs handsaming, handsaming av merknader, jf. reglane i 12-10 i plan- og bygningslova, og kommunen sitt politiske delegeringsreglement. Kommunestyret for det som gjeld godkjenning av reguleringsplan jf. 12-12, i plan- og bygningslova. Fakta: Plan- og forvaltningsstyret vedtok i møte 08.02.2011, sak 3/11, å leggje reguleringsframlegg for bustadområdet Beheim 2 på Hafslo, ut til offentleg ettersyn. Reguleringsframlegget vart oversendt grunneigarar og regionale fagorgan ved brev av 21.02. og 22.02.11. Utlegginga vart annonsert i Sogn Avis 19.02.11 og på kommunen si heimeside på internett. Merknadsfristen vart sett til 04.04.11. Reguleringsframlegget vart også presentert på ope møte på Luster vidaregåande skule 22.03.11. Dei 17 som møtte fram, gav i hovudsak uttrykk for at dei var vel nøgde med planframlegget. Innkomne merknader: 1. Referat frå samtale 10.03.11 med Nils Geir Fossheim. Nils Geir Fossheim eig gnr. 149, bnr. 13, m. fl. I aust grensar reguleringsområdet for bustadområdet inn mot bruket hans. Med tanke på å betre tilkomsten til gardstunet, viser reguleringsframlegget ei god løysing. Nils Geir Fossheim har knapt med areal rundt gardstunet. Han ønskjer derfor at eit område frå veg 3 ned til Bakkingavegen, dvs. tomtene B12, B15 og mellomliggjande friområde, blir regulert til landbruksområde, med tanke på at det kan tilleggjast 149/13. I brev av 27.03.11 har Nils Geir Fossheim understreka kor viktig det er for bruket hans å få tillagt det arealet som er nemnt i referatet frå samtalen 10.03.11. Han meiner også at dette arealet truleg vil bli best stelt om det blir nytta som landbruksområde. Den delen av bruket til Nils Geir Fossheim som grensar mot reguleringsområdet, har ei spesiell form. Teigen, med gardstunet, strekkjer seg frå Bakkingavegne og vel 300 m oppover i bratt terreng. Breidda varierer frå frå 23 m nede ved
3 Bakkingavegen/gardstunet til 32 m i øvste enden. Dette gjer det vanskeleg å drive arealet rasjonelt som jordbruksareal. Det er knapt mogleg å køyre med landbruksmaskiner på eigen grunn forbi tunet. Innregulert vegsamband frå vest vil bøte på dette. Området vest for gardstunet er i planframlegget lagt ut som friluftsområde. Avstanden mellom jordbruksområde/driftsbygning og næraste bustader blir slik 50 60 m. Faren for konflikt mellom jordbruksdrift og bumiljø bør då bli mindre. Friluftsområdet vest for gardstunet på gnr. 149/13 er ein del av ein samanhengande grøntakse som strekkjer seg oppover gjennom heile reguleringsområdet. Det blir ikkje tilrådd at dette området blir regulert som landbruksområde. 2. E-post av 02.03.11 frå Helge Alme. I reguleringsplanframlegget står det at det skal koma gangfelt i Bakkingavegen i tilknyting til det nye bustadområdet. Eg klarer ikkje å lese ut fra tekst eller kart kor brei køyrebana skal vere eller kva vegstandard ein skal fylgje. Det er ynskjeleg med gangfelt, men dette må ikkje gå på bekostning av eksisterande vegbreidd. Kva type gangfelt er det som kjem? Er det opphøgd eller lik det som ein har på Hestnes? Kva vegstandard er det som vert brukt? Det er regulert inn nødvendig trafikkareal til fortau langs oppsida av eksisterande køyrebane i Bakkingavegen. I 5.2 i reguleringsføresegnene er det føresett at fortauet skal opparbeidast som ein del av første byggjesteg ved utbygging av bustadområdet. Plan- og forvaltningsstyret merkar seg innhaldet i E-posten frå Helge Alme. 3. E-post av 15.03.11 frå Berit og Jarle Henning Søhoel. Eigarar av gardsbruk 149/3, Beim gard - Berit og Jarle Henning Søhoel. Vi har ei utmark på ca 17 mål, nord for Beheimsfeltet, til beitemark. Vi ynskjer at kommunen ivaretek buforveg frå hovudbruket og opp til snuplass, Klokkesteinvegen, då denne stien har vore og er i bruk til buforing. Det er lagt inn 2 samanhengande grøntdrag, friluftsområde, mellom Bakkingavegen og utmarksområda ovanfor bustadområdet. Desse friluftsområda kan også brukast til buforing av husdyr. Merknaden frå Berit og Jarle Henning Søhoel blir imøtekomen. 4. Brev av 01.04.10 frå Sogn og Fjordane fylkeskommune, kulturavdelinga. Kulturavdelinga viser til brev av 25.10.10, der det vart gjort merksam på at avdelinga vurderer området til å ha eit stort potensiale for spor etter førhistoriske kulturminne. Det vil derfor bli sett krav om arkeologiske registreringsundersøkingar. Registreringa vil omfatte både overflateregistrering og maskinell flateavdekking. For å vurdere omfanget av nødvendig registreringsarbeidet, vil kulturavdelinga gjennomføre synfaring i veke 17, dvs. i veka frå 25 29.04.11. På bakgrunn av dette vil det bli utarbeidd plan og budsjett for registreringsarbeidet. Etter 10 i kulturminnelova er det tiltakshavar, dvs. Luster kommune, som må dekke kostnadene knytt til registreringsundersøkinga. Kommunestyret kan ikkje godkjenne reguleringsplanen før registreringsarbeidet er gjennomført og resultatet ligg føre.
4 For å ivareta kulturlandskapsverdiane i området må det leggjast inn omsynssoner som sikrar dei verdiane planen legg opp til å ta vare på. Det vart gjennomført arkeologiske registreringsundersøkingar i juni 2011. Rapporten frå registreringsundersøkingane var ferdig tidleg på hausten 2011 Det vart funne tre lokalitetar med automatisk freda kulturminne frå bronse- og jarnalderen. Det dreier seg om spor etter kokegroper, eldstader, dyrkingslag og moglege stolpehol. Ved ein feil vart ikkje rapporten sendt over til kommunen. Ved brev av 19.01.2012 etterlyste Luster kommune rapporten og bad samstundes om at fylkeskommunen søkte Riksantikvaren om frigjeving av området. Ved brev av 22.02.12 skriv Riksantikvaren at reguleringsplanen for Beheim 2 kan godkjennast under føresetnad av at det blir gjennomført ei arkeologisk utgraving av dei råka kulturminna før tiltak etter planen blir realisert. Slike utgravingar kan berre gjennomførast etter at kommunestyret har godkjent reguleringsplanen og i sommarhalvåret. Riksantikvaren ber om at følgjande reguleringsføresegn blir teken inn: Før iverksetjing av byggetiltak i medhald av reguleringsplanen skal det gjennomførast ei arkeologisk utgraving av råka automatisk freda kulturminna, id 147049, 147051 og 147052, i planområdet. Det skal takast kontakt med Sogn og Fjordane fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomførast, slik at omfanget av den arkeologiske granskinga kan fastsetjast. Luster kommune har bede om at Universitetsmuséet i Bergen gjennomfører dei arkeologiske utgravingane sommaren 2012. Det er førebels fastsett at utgravingane skal gjennomførast i august månad. Endeleg tinging vil bli sendt Universitetsmuséet etter at reguleringsplanen er vedteken. Merknadene frå kulturavdelinga blir tekne til følgje. Reguleringsføresegnene blir endra i slik Riksantikvaren har bede om. 5. Brev av 04.04.11 frå Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Fylkesmannen peikar på at dei vurderingane som er gjorde av naturmangfald i planomtalen ikkje oppfyller dei krava som er sette i naturmangfaldlova. Fylkesmannen viser her særskilt til at det er registrert ei slåttemark av lokal verdi innafor reguleringsområdet. Det er ikkje gjort vurderingar av konsekvensen av å bygge ned denne slåttemarka. Slåttemark er ein av 5 utvalde naturtypar etter 52 i naturmangfaldlova. I planomtalen/avgjerdsgrunnlaget må konsekvensane av å byggje ned denne lokaliteten vurderast nærare. ROS-analysen peikar på faren for overvassflaum frå områda ovanfor. Fylkesmannen er usikker på om reguleringsplanen med føresegner sikrar at avbøtande sikringstiltak blir gjennomførde før utbygging av området. Fylkesmannen har ikkje fått tilsendt rapporten frå den geotekniske undersøkinga av området. Det er viktig at fare eller risiko knytt til kombinasjon av grunnforhold/vassig i dette bratte terrenget er tilstrekkeleg utgreidd før planen blir vedteken. NVE er høyringsinstans i plansaker, planframlegget må sendast NVE for vurdering av fare for ras og flaum. Naturmangfaldlova vart sett i kraft frå 01.07.2009. Dette er etter at gjeldande arealdel av kommuneplanen vart vedteken i desember 2008. Konsekvensvurderingane knytte til bustadområdet Beheim 2 i arealdelen, omfattar såleis ikkje vurderingar etter reglane i naturmangfaldlova.
5 Det er kartlagt sju slåttemarker i kommunen. Av desse er to gitt verdi A ( svært viktig, nasjonal verdi), eitt er gitt verdi B ( viktig, regional verdi), og fire er gitt verdi C ( lokalt viktig, lokal verdi. Slåttemarka på Beheim er ei av dei 4 som er gjeven lokal verdi. Landbrukseigedomen der slåttemarka ligg, har vore ute av drift i fleire år og har preg av byrjande attgroing. Dersom ein skal ta vare på slåtteenga, vil det ikkje vere mogleg, verken teknisk eller økonomisk, å byggje ut området slik det er føresett i arealdelen av kommuneplanen. Som det vart skrive i saksutgreiinga knytt til PFV-sak 3/11, viser rapporten frå konsulentfirmaet Geovest - Haugland viser at byggjegrunnen er tilfredsstillande med tanke på bustadbygging. Planframlegget vart oversendt NVE 07.04.11. NVE har ikkje kome med innspel. I rapporten Kartlegging av radon i Luster kommune, utarbeidd av Statens strålevern i 2003. er det konkludert med at det på Hafslo er middels sannsynleg at ein finn høge radonverdiar. Bygningar for varig opphald må såleis utførast med radonsperre, dersom låge verdiar ikkje kan dokumenterast, jf. 13-5 i byggteknisk forskrift. Ettersom området er lagt som byggjeområde i arealdelen av kommuneplanen, har ikkje landbruksavdelinga vesentlege merknader. Det blir likevel bede om at området får ei høg utnytting, t.d. med 71 bueiningar, slik det er vist på illustrasjonen. Merknaden blir ikkje imøtekomen for det som gjeld slåttemarka. Det blir lagt opp til høg utnytting, i samsvar med ønskjet frå fylkesmannen si landbruksavdeling. 6. E-post av 04.04.11 frå Ole Hermann Meløy. Visar til tidligare mail! Fyrst vil me takke for at så mange av forholda som er tatt opp i mailen er tatt omsyn til i planarbeidet. Ut frå planen som no er lagt fram vil me ta opp følgende: Hafslo har ofte mykje snø og eksisterande løysing ved enden av feltet, gjer at store mengdar snø samlast der. Derfor er det ikkje satt av nok plass ved enden av feltet til snøoppsamling. Slik som planane er lagt fram vil nesten all snø måtte måkes oppover i bratt motbakke. I tillegg vil inngangen til turstien i Sandgotta bli stengt. Me oppfordrar dere til å ta ei synfaring og se dei mengdane med snø som er oppsamla ved enden av feltet. Det må settast av plass til oppsamling av snø på nedsia av vegen. Inntakskummen over enden av feltet er underdimensjonert og går ofte tett. Dette vannet vil da enten renne ned til klokkesteinsvegen 54 eller dei nye husa. Dette inntaket må utbedrast. Turstien gjennom Sandgotta er mykje brukt. Det hadde vært fint å få sett opp nokre lyspunkt der. Vi ber at dette kjem inn i planlegginga. Arealet som er satt av til leik og som skal ta vare på det biologiske mangfoldet er det arealet som ikkje er egna å bygge på. Det er ikkje egna som leikeareal, og vil bli krattskog som er den naturtypen som aukar mest på Hafslo og i i Norge. Den naturtypen som husa og veger er plassert på er gammal slåtteeng som er eit trua økosystem. Eg ber derfor kommunen ta ansvar for at arealet blir holdt åpent, og at betengnelsen uegna til tomteareal blir satt inn. Terrassehusa i nedre enden av feltet er slek me ser det ei svært god løysing. Me ber om at nokre tomtar med eineboligar holdast tilbake, slek at dei kan utbyggast som terressehus om marknaden etterspør desse. I orienteringsmøtet ble tilhøva ved den sterkt trafikerte bakkingavegen tatt opp. Me ber om at vegen blir utvida slek at vegen blir tryggare samtidig som bilane kjem lett opp. Me ber om tilbakemelding på dei punkta som er tatt opp. Kommentarar:
6 Mykje av det Ole Hermann Meløy tek opp, gjeld tilhøve som må løysast gjennom utforming og dimensjonering av kommunaltekniske anlegg i området. Spørsmål om drift/vedlikehald av friluftsområde må også løysast seinare. Evt. seinare omregulering av grupper av einebustadtomter til tomter for terrassehus må takast opp som eiga sak, evt. i salsfasen, om etterspurnaden skulle tilseie dette. Plan- og forvaltningsstyret merkar seg innhaldet i E-posten frå Ole Hermann Meløy. 7. Brev av 05.04.11 frå Rådet for funksjonshemma. Vi viser til brev datert 22.2. d.å. om at reguleringsframlegg for bustadområdet Beheim 2 er lagt ut til offentleg ettersyn. Rådet for funksjonshemma handsama saka i møte den 4. april d.å., sak 13/11 der det vart vedteke å sende fylgjande standard innspel/merknader: Utdrag frå vedtektene til rådet 2: i. Rådet skal vera eit samarbeids- og rådgjevande organ for kommunen i saker som vedkjem dei funksjonshemma sine behov og interesser. Rådet skal arbeida for størst mogeleg grad av integrering av funksjonshemma på alle område. Rådet skal arbeida for full likestilling for dei funksjonshemma i Luster kommune. ii. Rådet for funksjonshemma vil påpeike viktigheita av Tilgjenge for alle og at dette må bli ivareteken i plansaka/føresegner, spesielt med tanke på tilkomst (sti/gangveg) til/i friområde for å sikre barn, vaksne og funksjonshemma like vilkår for tilgjenge til rekreasjonsareal. iii. Vidare vil rådet påpeike at stiar/gangvegar ikkje bør vera brattare enn 1:10, og må ha fast og plant underlag som ein med lettheit kan gå ev. køyra med rullestol på. Kommentarar: I så bratt terreng som på Beheim, er det vanskeleg å opparbeide stiar/snarvegar med stigning på 1 :10, eller slakare. Det er ikkje planlagt å byggje eigne gang- /sykkelvegar med fast dekke i område. Dei lengste interne køyrevegane, veg 2 og 3, er lagt tilnærma horisontalt. Plan- og forvaltningsstyret merkar seg innhaldet i brevet frå Rådet for funksjonshemma. Vurdering: Arbeidet med reguleringsplan for Bustadområdet Beheim 2 starta opp med utføring av geotekniske undersøkingar sommaren 2009. Rapporten frå GeoVest Haugland AS låg føre i desember 2009. Konklusjonen var at byggjegrunnen var tilfredsstillande for utbygging. Etter anbodsrunde vart reguleringsarbeidet tildelt Asplan Viak i juli 2010. Reguleringsframlegg vart lagt ut til ettersyn vinteren 2011. Reguleringsframlegget, som legg opp til utbygging av terrassehus og einebustader, vart i hovudsak godt motteke. Framlegget byggjer m.a. på utarbeidd landskapsanalyse for området. Sogn og Fjordane fylkeskommune, kulturavdelinga, kom med innspel om at det måtte gjerast arkeologiske registreringsundersøkingar. Desse vart utførte sommaren 2011. Rapporten frå undersøkingane, som vart kjend hausten/vinteren 2010/2011, konkluderte med at det må gjennomførast arkeologiske utgravingar før planområdet kan frigjevast/opparbeidast.
7 Riksantikvaren har no frigjeve området. Desse utgravingane kan tidlegast utførast sommaren 2012. Formelt sett kan ikkje utgravingsarbeidet tingast før reguleringsplanen er vedteken av kommunestyret. Dei generelle røynslene knytt til arbeidet med reguleringsarbeidet for Beheim 2, er at det kan vere ein lang og komplisert prosess fram vedteken reguleringsplan, sjølv for område som er konsekvensvurderte og avsette til byggjeføremål i arealdelen av kommuneplanen. Arkeologiske registreringar og påfølgjande undersøkingar tek t.d. to sommarsesongar frå reguleringsframlegg blir fremja. I dette tilfellet vart registreringsarbeidet noko seinka, men den seinkinga kan no bli teken inn att. Konklusjon: Det ligg ikkje føre varsel om motsegn frå regionale fagorgan. Kommunestyret kan såleis godkjenne reguleringsplanen. Reguleringsplanen for Beheim 2 vil vere eit godt grunnlag for vidare bustadbygging på Hafslo. Planen er også generelt godt motteken. Planarbeidet har teke lang tid, jf. det som er skrive ovanfor, om geotekniske og arkeologiske undersøkingar. Det viktig at planen blir vedteken så snart råd er for å få gjennomført avsluttande arkeologiske undersøkingar sommaren 2012, og få sett i gang arbeid med opparbeiding av bustadfeltet så snart som mogleg. Dato: 11.04.2012. Jarle Skartun rådmann Arne Ingjald Lerum plansjef Særutskrift skal sendast: m/kopi til:... Sett inn saksutredningen over denne linja