Toksåsen Froland kommune

sase- i Pclarsi 3.);sseHse As: S.de 1 Planbeskrivelse Toksåsen Froland kommune 1.,111,1111 11111,111 Gecrnalirk N3rsk Ssfcgsevce AS

's S 1 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn 3 2 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet 3 2.1 Planområdets beliggenhet og naturkvaliteter 3 2.2 Dagens infrastruktur 3 3 Planstatus 4 3.1 Forholdet til kommuneplanen 4 3.2 Forholdet til andre reguleringsplaner 4 4 Planforslaget 4 4.1 Overordnet ide for arealdisponeringer 4 4.2 Arealbruk 4 4.3 Bebyggelse, struktur og tiltak 4 4.3.1 Antall boenheter 5 4.3.2 Estetikk, nær- og fjernvirkning 5 4.4 Fnområder/ areal for felles bruk 5 4.5 Trafikk 6 4.6 Universell utforming 6 4.7 Barn og unges interesser 6 5 Risiko og sårbarhetsanalyse 6 6 Gjennomføring økonomiske konsekvenser for kommunen 6 7 Planprosess og medvirkning 6 7.1 Planprosessen 6 7.2 Oppsummehng av innkomne merknader 7 8 Vedleggsliste 16 (Forlsag til Adressering kart, med navn og nummer.) ise

s 5 1 Bakgrunn Forslagsstiller Forslaget til reguleringsplan fremmes Norsk Byggservice AS, på oppdrag for Thor Krageboen, John Olaf Ryen og Vidar Lømsland som utbyggerer. Hensikt Hensikten med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse. 2 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet 2.1 Planområdets beliggenhet og naturkvaliteter Planområdet ligger øst for Hurv, vest for velen til Gullkapp og boligområdet i Blakstadheia. Områdets naturkvaliteter vil vi beskrive som lettere skrånende terreng, en myr flate og noen relativt bratte fjellpartier. Vegetasjonen består for det meste av barskog og blandingsskog. Berggrunnen er registrert som Båndgneis (amfibolitt, hornblendegneis, glimmergneis), stedvis migmatittisk. Det er gjort søk i forskjellige tilgjengellge databaser for å få en oversikt over sårbare og truede arter (herunder rødlistearter - Artsdatabanken ), samt naturvern, naturtyper, kulturminner (kulturminnedatabasen Askeladden) m.v. Ved søk i databasene ble det ikke funnet noen forekomster innenfor det aktuelle området. Vilkårene for samtlige databaser gjør det nødvendig å påpeke følgende: Mang/ende registreringer betyr ikke nødvendigvis at det ikke finnes forekomster av truede atter. viktige naturforhold. kulturminner etc. Det betyr bare at det pr siste dato for ajourføring. ikke har vært oppdaget og/eller registrert forekorbster i det aktuelle ormadet. Søkeresultatet er aitsa ikke en garanti for at det ikke finnes viktige forekomster. Kommunen må derfor ta stilling til hvorvidt det skal gjennomføres ytterligere undersøkelser i forbindelse med vurdering av forslaget, eller om det er gjort et tilstrekkelig arbeid med dette, i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Fylkeskommunens arkeologiske undersøkelse ga ingen kulturhistoriskefunn. 2.2 Dagens infrastruktur Områdets lokasjon nord for Blakstadheia oppvekstsenter gir gangavstand mellom hjem og skole. Skolen har elever på 1.-4.trinn og er samlokalisert med Blakstadheia barnehage. Kapasiteten på skolen anses å være styrende for utbyggingstakten i området. Av andre tilbud i nærområdet er lokalisert i kommunesentrum Osedalen ca. 2,5 km i gangavstand og 4,6 km i kjøreavstand fra boligområdet. Det er eksisterende bebyggelse i planområdet i dag, og noe begyggelse sydvest som grenser til området med privat adkomst. NorsS Bsggserssce

Platesk:. o As: Side 4 af 16 3 Planstatus 3.1 Forholdet til kommuneplanen I gjeldende kommuneplan er største delen av området satt av til "Planlagt boligområde". Kommuneplanen er inne i rulleringsfase hvor hele området er planlagt Inn under samme kategori. 3.2 Forholdet til andre reguleringsplaner Området er ikke tidligere regulert, men grenser til vedtatt plan for Yttertjern som regulerer adkomsten til området. 4 Planforslaget 4.10verordnet idé for arealdisponeringer Målet er å legge til rette for både eneboliger, eneboliger med sekundærenhet, konsentrert småhusbebyggelse (to- og firemannsboliger), samt blokker/leilighetsbygg. Man ønsker å bidra tu å videreutvikle området i til å være "Det gode sted". Dette kan man bidra til ved å kunne tilby variasjon i boformer, og ved å legge til rette for bomiljøer med begrenset bilbruk. Satsing på universell utforming vil også bidra til å oppnå ønsket effekt. Det er intensjonen å legge til rette for et godt oppvekstmiljø med gode muligheter for utendørs utfoldelse og aktiv lek. Det søkes å oppfylt, ved å sette av hensiktsmessige arealer til lek og friområder. 4.2 Arealbruk Planområdet har en størrelse på 123,0 daa og arealene er fordelt på formål som følger: Bebyggelse og anlegg (tomter/byggilekeplasser luteoppholdsareah ca. 78 daa lekeplasser 2,7 daa(2797,8 m2) uteoppholdsareal 17,2 daa (17270,7m2) Samferdsel og teknisk infrastruktur ca. 24 daa Grønnstruktur ca. 22 daa I byggeområdene vil tomtestørrelser variere. Det er flere eneboligtomter hvor det kan være aktuelt med sekundærleilighet. I tillegg kommer tomter for konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse, samt garasjer. Det er lagt vekt på at friområdene skal være til rekreasjon og aktivitet. Samtidig skal de sikre områder som er av betydning for barn og unge mot nedbygging. Friluftsområdene danner avbrekk i bebyggelsen og kan benyttes til snøopplag på vinteren og tur- /snarveier ellers i året. Det foreslås at det legges opp til bevaring av landskap og vegetasjon med tanke på å motvirke innsyn og silhuettvirkning i forhold til bebyggelsen. 4.3 Bebyggelse, struktur og tiltak Hoveddelen av de bebygde arelene vil være frittliggende småhusbebyggelse med eneboliger. En del av disse vil også kunne være aktuelle med sekundærleiligheter. Tomter for konsentrert småhusbebyggelse vil supplere områdene med variasjon av boformer. Det legges opp til at all bebyggelse innenfor de enkelte felt skal gis lik utforming med tanke på takformer, takvinkler, møneretning, arker og stil. Dette kan gjøres gjennom krav om ny detaljplan for felter hvis en ønsker enshet eller begrensninger i utforming. Nors.k Byciser,Ece AS

P sadeskhsese sksased i Freissai kornmase - raarsa,gser»se As de 5 as 16 Utbyggingen vil etter vårt skjønn sannsynligvis skje annerledes enn vi tenkter oss, og vi anbefaler derfor å ikke låse utbyggingsrekkefølgen utover krav om opparbeiding av lekeplasser. 4.3.1 Antall boenheter. Det legges i planen opp til følgende fordeling av boenheter: Sekundærleiligheter er ikke iberegnet. Totalt areal i plan for lekeplasser for feltene er 2797,8 rn2, i tillegg kan hensiktsmessige utomhusarealer for felt 1382 og BB3 eventuelt opparbeides med sandlekeplass. 4.3.2 Estetikk, nær- og fiernvirkning. Planen ligger godt inn i omgivelsene, problemer med nær og fjernvirkning grunnet topografi forsøkes løset ved og regulere grønt (utomhusareal) for å bevaring av landskap og vegetasjon. Dette vil bidra til å redusere eventuell silhuettvirkning, samt redusere innsyn 4.4 Friomraded areal for felles bruk Det er lagt til rette for gode utendørs aktiviteter ved å sette av plass til gode friområder. Det er også lagt inn sammenhengende grøntbelter av friområder, friluftsområder og utomhusarealer. Det kobler området sammen med sammen med utenforliggende områder, hvor det er varierende og spennende terreng som vil kunne gi gode opplevelser beboerne området. Nassk Bigqservioe

P s-b-3skr: e e Ncrs», Bysgseh. s s. Sice s Det er planen satt av arealer til turveg på Hurveheia for å knytte sammen området med en sti, og Fra toppen av Toksåsen og langs eksisterende traktorvei. 4.5 Trafikk Det er lagt til grunn at trafikken skal ha samme adkomst som «Ytter Tjern». Den tidligere fylkesveien fra Aleborg til Ljåstadbakken er omregulert til gang-/sykkelvei og skal skiltes med at det kan kjøres til de allerede etablerte eiendommer langs denne. Vegen bør stenges med en sluse som vist i kartet, for å forhindre gjennomfart av kjøretøyer. Dersom plasseringen av sluse i kartet endres, skal det tas hensyn til etablerte eiendommers adkomst. Vegene er beregnet etter Vegvesenets standard, håndbok 017 og krav fra Froland kommune.. 4.6 Universell utforming Reguleringsbestemmelsene gir bestemmelser om at store deler av bebyggelsen skal tilfredsstille krav til tilgjengelighet for alle. 4.7 Barn og unges interesser Toksåsen er et område som i våre øyne ligger godt an til å bli en perle for barnefamilier. Som forslagstiller mener vi at man i en slik plan, må ha noen områder hvor barna får første prioritet. Det er derfor forslagsstillers mening at spesielt området BK3 må være så bilfritt som mulig da dette er særdeles godt egnet for nyetablerte barnefamilier. Planen ivaretar behovet for sandlekeplasser i nærområdene, og legger opp til at L3 skal være områdets hovedlekeplass (med balløkke), om mulig, bør den beplantes for skjerming i forhold til tilgensende bebyggelse. 5 Risiko og sårbarhetsanalyse Risiko- og sarbarhetsanalyse og sjekklisten for denne ligger vedlagt. Det foreligger ikke vesentlige faremomenter eller problemstillinger som ikke er hensyntatt i planen. ROS-analysen med tilhørende sjekkliste finnes i henholdsvis vedlegg 1 og 2. De topografiske og geologiske forholdene på stedet og områdets plassering sørger for at bebyggelsen ligger plassert på en slik høyde og avstand at risikoen for skader som følge av flom i Nidelva vurderes dit hen at det ikke lenger er et tema. :es -crsase- 6 Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Det er på dette stadiet ikke påbegynt drøfting av forhold med tanke på utbyggingsavtale. Den nye bebyggelsen vil kunne medføre økt press på både skole og barnehage, og en kan ikke se bort ifra at det kan påløpe kostnader knyttet til utvidelser av disse. Disse antas dog å være moderate og vil tjenes inn igjen som følge av økte skatteinntekter. 7 Planprosess og medvirkning 7.1 Planprosessen Oppstartsmøte ble avholdt 28. august 2009. Det ble ikke fremsatt spesielle krav eller bestemt overenskomster på dette møtet. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid (datert 26.08.09) ble sendt ut 1.september 2009 med svarfrist 1.oktober samme år. Kopl av annonse i Fedrelandsvennen finnes somvedlegg 4. Norsk Biggse, e

:3-:TesK T i Frcla SK By;gser/se As Det bemerkes at noen offentl ge etater klagde på detaljeringsgrunnlaget på kartet i varselbrevene. 7.2 Oppsummering av innkomne merknader. Nedenfor følger forslagsstillers kommentarer tu innkomne merknader, brevene følger vedlagt. Brev fra direkte berørte parter og naboer har mye av samme problemstillinger og er besvart i et felles avsnitt. Offentlige myndigheter Kommentar til vedla te brev fra NVE datert 30.09.2009: Det er ikke bekker i området som er av en slik størrelse at de er registrert i kartverket. Nytt teknisk anlegg vil oppfange det meste av overvannet innenfor planområdet, som tidligere gikk i disse. Avstanden til Nidelva er over 200 meter i lengde og 40 meter i høyden. ROS-analysen sier - at området anses for mindre utsatt for snø/skredfare. - at det pga. avstanden til elva er liten fare for utglidning av masser. - at isoppstuing/flom er en mindre risiko. Selv om området anses for mindre utsatt for snø/skredfare bør det hensyn tas gjennom saksbehandlingen av hver enkelt sak. Kommentar til vedla te brev fra Aust-A der f Ikeskommune/f Ikesradmannen, datert 05.10.2009: Det tas til etterretning at vedlagte kart til varselet var uleselig, men det burde ikke være noe problem å søke opp området på kommunens digitale kartverk når matrikkelnummeret er oppgitt. Det vil også være grunnlag for bedre saksbehandling for fylkeskommunen enn det analoge vedlegget. Det har ikke vært noe krav fra kommunen å utarbeide noen kommunedelsplan for området. Det nye forslaget til kommuneplan (høringsforslag 06.01.2010) viser området som boligområde. Støybergningene for Gullknapp flyplass viser at det regulerte området ikke kommer innenfor de støysonene som er angitt i rapporten fra SINTEF IKT. Rapporten har også et langtidsperspektiv som viser det samme. Ved samtale med SINTEF har en også fått opplyst at utvikling av nye flytyper vil bidra til at de sonene som er angitt i rapporten vil bli ytterligere innskrenket. Når det gjelder kulturminner, se brev fra Aust-Agder fylkeskommune/kulturminnevern, datert 02.11.2009. Kommentar til vedla te brev fra F Ikesmannens avdelin er i Aust-A der, datert 24.09.2009. Det tas til etterretning at vedlagte kart til varselet var uleselig, men det burde Ikke være noe problem å søke opp området på kommunens digitale kartverk når matrikkelnummeret er oppgitt. Det vil også være grunnlag for bedre saksbehandling for Fylkesmannens enn det analoge vedlegget. Nors! BygcserTse AS

P..,9nbeskrHeise Socsen H'eL,E.,nd kommune ^,Jorsk Byggservise As: S Det har ikke vært noe krav fra kommunen å utarbeide noen kommunedelsplan for området. Det nye forslaget tu kommuneplan (høringsforslag 06.01.2010) viser området som boligområde. Støybergningene for Gullknapp flyplass viser at det regulerte området ikke kommer innenfor de støysonene som er angitt i rapporten fra SINTEF IKT. Rapporten har også et langtidsperspektiv (- 2030) som viser det samme. Ved samtale med SINTEF har en også fått opplyst at utvikling av nye flytyper vil bidra til at de sonene som er angitt i rapporten vil bli ytterligere innskrenket. Det legges opptil løsninger som sikrer ny bebyggelse en god estetisk plassering og form som passer i landskapet og i det opprinnelige bomiljøet. Videre sikres det gjennom bestemmelsene til planen at terreng og vegetasjon i de regulerte uteoppholdsarealene skal bevares så fremt det ikke foreligger tillatelse til å endre dette fra offentlige myndigheter, og at dette skal avklares i den enkelte byggesak eller ved separat søknad til kommune. Det er satt av lekearealer til forskjellige aktiviteter både nærlekeplasser og et større areal sentralt i planen som skal opparbeides i henhold til planens bestemmelser om utforming og rekkefølge. Det er regulet inn fortau og gang-/sykkelsti som sikrer barn og unge en trygg vei til skolen. Det er gjort søk i forskjellige tilgjengelige databaser for å få en oversikt over sårbare og truede arter (herunder rødlistearter - Artsdatabanken ), samt naturvern, naturtyper, kulturminner (kulturminnedatabasen Askeladden) m.v. Ved søk i databasene ble det ikke funnet noen forekomster innenfor det aktuelle området. Vilkårene for samtlige databaser gjør det nødvendig å påpeke at manglende registreringer betyr ikke nødvendigvis at det ikke finnes forekomster av truede arter, viktige naturforhold, kulturminner etc. Det betyr bare at det pr. siste dato for ajourføring, ikke har vært oppdaget og/eller registrert forekomster i det aktuelle området. Søkeresultatet er altså ikke en garanti for at det ikke finnes viktige forekomster. Kommunen bør derfor ta stilling til hvorvidt det skal gjennomføres ytterligere undersøkelser i forbindelse med vurdering av forslaget, som det fremkommer i fylkesmannens brev, eller om det er gjort et tilstrekkelig arbeid med dette, i forbindelse med rullering av kommuneplanen. ROS-analysen følger som eget vedlegg. Det bemerkes at en ved kontakt med Agder Energi Nett as har fått nye opplysninger om at høyspentlinjen nord i området (i ROS-analysen feilaktig kalt øst) har en byggeforbudssone på 16 meter (2x8) Ikke 26 meter (2x13). Det er en naturlig buffersone på gjennomsnittlig 20 meter utenfor planområdet mellom dyrka mark på innmarkateigene og planområdet. Innenfor planområdet er tilgrensende areal er regulert til uteoppholdsareal som gjennom bestemmelsene til planen sikres at terreng og vegetasjon skal bevares så fremt det ikke foreligger tillatelse til å endre dette fra offentlige myndigheter, og at det skal avklares I den enkelte byggesak eller ved separat søknad til kommunen.

sasen i Frohan m9-,e - Nc-s9 Byci-scr.r.,se As: Side 9 31 -,6 Kommentar til vedla te brev fra Statens ve vesen datert 07.10.2009 Det er lagt til grunn at trafikken skal ha samme adkomst som er hovedadkomst til reguleringsplanen for «Ytter Tjern», uten å undersøke dette ytterligere har en antatt at dette krysset er i samsvar med vegvesenets krav og håndbok 017. Den tidligere fylkesveien fra Aleborg til Ljåstadbakken er omregulert til gang-/sykkelvei og skal skiltes med at det kan kjøres til de allerede etablerte eiendommer langs denne. Vegen bør stenges med en sluse i søndre ende. En er ikke kjent med at det er foretatt målinger som sier noe om dagens belastning på hovedveien mellom rv.42 og Gullknapp, og en antar at belastningen på veien, som følge at utbyggingen, ikke vil være nevneverdig. ldéelle foreninger Det er ikke innkommet merknader fra ideelle foreninger. Direkte berørte parter og naboer og kommunen. Kommentar til vedla te brev fra Per Johnsrud 11.09.2009 e Seråsen 09.09.2009 Arnfinn Rui 25.09.2009 o Ottar Hau moen 12.09.2009 Det som kommer fram av bemerkninger i brevene fra oppsitterne om vei til feltet, skal være løst i reguleringsplanen, men hvordan eierskap og vedlikehold blir forutsetter at dette blir innarbeidet i utbygningsavtalen, mellom utbygger og kommunen. Når det gjelder brønner i området og tilhørende anlegg til disse vil disse erstattes av offentlig vannforsyning. Det samme gjelder synkegrøfter og septiktanker som kan tilknyttes offentlig avløp. Hvis ledningen med sommervann fra Ytter Tjern skal opprettholdes må dette godkjennes av kommunen og innarbeides i tekniske planer. En har etter beste evne forsøkt å komme oppsitterne i møte i planleggingsfasen, i anleggsperioden bør disse hensyntas til privat vei, vann og avløp er erstattet med offentlige løsninger der det skal gjennomføres i henhold til utbyggingsavtalen. Tille skommentar til vedla te brev fra Arnfinn Rui. datert 25.09.2009 Skytebane utendørs som nevnes i brevet fra Arnfinn Rui, kan en ikke se noen muligheter far at opprettholdes i et boligfelt. Og antar at denne ikke har en offentlig godkjenning som skytebane. Tille skommentar til vedla te brev fra Ottar Hau moen datert 12.09.2009 Det er regulert in 15x15 meter tomtegrunn foran garasjen nevnt i brevet. Videre har en etter ønske fra Haugmoen lagt inn 2 boliger på bnr.228.

i rujne - Ncrsk E. ccsenhse As: SEde 1C 3, 31 En har etter beste evne forsøkt å komme oppsitterne møte i planleggingsfasen, anleggsperioden bør disse hensyntas til privat vei, vann og avløp er erstattet med offentlige løsninger der det skal gjennomføres i henhold til utbyggingsavtalen. Bemerknin er til forsla et til re ulerin s lan for Toksåsen nr 2 bnr 14 m.fl. Dato: 28. 07.2010A/år ref: 2010/1274 2/Saksbeh.: OLØRN Jeg har vært og befart området dere har laget forslag til reguleringsplan og ut fra det jeg kan klare å bedømme tror jeg at forslaget deres tar de nødvendige hensyn til landskapet. Jeg må presisere at så lenge planen deres ikke har angitt koter for veg, anlegg og bebyggelse blir planen vanskelig å vurdere i forhold til landskapstilpasningen. Jeg viser til tidligere mall hvor vi gav et foreløpig svar og jeg lovet å komme med en mer utfyllende tilbakemelding når jeg hadde fått tid til å se nøyere igjennom planforslaget. Takke været rolige dager på kontoret som følge av ferieavvikling har jeg nå fått tid til å se igjennom planforslaget. Vi har i mail tidligere påpekte følgende: 1. Eksisterende grenser som er planlagt skal oppheves må ikke avmerkes dette. Disse grensene er juridisk bindende inntil eiendomsgrensen er opphevet. For at planen skal kunne gjennomføres bør de grensene som er merket "Eiendomsgrenser som skal oppheves" være beskrevet slik. Dette for å slippe ekstra saksbehandling i ettertid. 2. Vi stiller oss også skeptiske til å avmerke deler av byggetomtene som grønne uteområder, fordi vi erfarer at fremtidig tomteier ønsker å dandere tomta si slik tomteieren selv finner mest tjenelig. Dette gjelder først og fremst områdene med frittliggende småhusbebyggelse, men kan også gjelde områder med konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse hvor de råder over fellesareal. Uteoppholdsareal (for bolig) er selvsagt til full benyttelse for tomteeleren, hovedhensikten med arealet er å vise grønstrukturen i planen. En ser for seg at området skal kunne opparbeides, for eksempel kan "ikke overbygd del av terrasse" bygges i uteoppholdsarealet. 3. Vi ønsker også at det skal foreligge en dokumentert avtale med alle grunneierne på at utbygger har den nødvendige fullmakten til å regulere eiendommen deres. Dette skal være ordnet i følge utbygger. 4. Det fremkommer ut av planbeskrivelsen at man ser for seg deler av veinettet overtas av kommunen. Det hadde allikevel vært oppklarende å få greie på eierskapet på de forskjellige vegene og hvem som skal påkoste påkoblingen av vei. Dette er umulig å si noe om så lenge en ikke har en ferdig stadfestet plan å forholde seg til. ncs e

p, _s, Toksase se As: Side 5. Det fremkommer også ut fra planbeskrivelsen at gang- og sykkelvegen skal være mulig å benytte som kjøreveg for den eksisterende bebyggelsen som er filknyttet denne vegen, og at gang- og sykkelvegen skal utstyres med bom. Dette kan følges opp i reguleringsbestemmelsene. Se planbeskrivelsen pkt.4.5 6. Alle regulerte byggetomter må på kartet avmerkes med planeringshøyde. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 7. Alle veger må utstyres med minimum 2,5 meters grøftekant. Det bør avklares hvilken veger som er planlagt kommunale og hvilken veger som er planlagt felles privat. Det må også avsettes snøopplagringsplasser på kartet. Vegene må utsyres med høydekote for hver 10 meter veg. Dersom man på et senere tidspunkt tenker seg mer utbygging nordøst for planområdet bør vegen i denne retningen utstyres med fortau. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 8. Det må avsettes plass i plankartet til poststativer og renovasjonsanlegg (kasser eller som anlegg under bakkeplan). Bortsett fra område BK3, hvor det på plankartet er satt av plass til renovasjon/post, og BB1-3 hvor avfall og post vil bli plassert i bygget, må en vente til planen er så godt som ferdig før en i samarbeid med postverket og kommunen setter av plasser til post og renovasjon. 9. Deler av boligområdene er i reguleringsbestemmelsene stilt krav til parkeringsdekning men dette er ikke gjennomført for alle boligområdene. Se bestemmelsene 4.2.2 10. Sist men ikke minst må vi ha planen digitalisert på sosi-format. Dette må foreligge før planen annonseres vedtatt. Før planen blir politisk behandlet må vi ha plankartet på pdf-fil. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 1. Jeg spør meg om det er mulig å få en større utnyttelse av området? Vi er riktig nok inne i et sterkt kupert område og som setter sin begrensing på boligområde. Her må man ta til etterretning at de bratteste partiene innenfor friområde ikke er anvendbar for uteområde, og at friområde må ha noe anvendbart friområde. Fordi området er kupert vil mange av boligene kunne ha sokkeletasje og muligheter for sekundærboenhet. Jeg ønsker allikevel at det blir vurdert muligheten for en høyere utnyttelse. Norsk

n i :se En har i samtale med kommunen i ettedid konkludert med at utnyttelsesgraden i området er god. 2. Samlevegen i retning nordøst (til 37-B11) bør utstyres med gang- og sykkelveg (fortau) uavhengig av om dere tenker dere utvidelse av utbyggingsområde eller ei. Som nevnt ovenfor vil, p.g.a. stedets topografi, mange av boligtomtene være anvendbar for sekundærbolig. Anslår jeg 50 % av disse som bolig med sekundærbolig, kommer boligmassen med tilknytting til samlevegen fort opp i 50 boenheter. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 3. Kommunale samleveger uten fortau (tilknyttet mindre enn 50 boenheter) skal ha en bredde på 6 meter. Kommunale samleveger med fortau (tilknyttet flere enn 50 boenheter) skal ha en bredde på 10 meter. I tillegg kommer veiskulder på 2,5 m på hver side. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 4. På plankartet er det ikke gjennomført senterlinje for alle vegene. Det må det. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 5. Alle vegene bør avmerkes med massefyllinger og fjellskjæringer i plankartet. Alle veger må angi høydekoordinatene for hver 10 meter veg, og bredden må målsettes på plankartet. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 6. Det er for enkelte vegkryss påført frisiktsone i plankartet, men dette er ikke gjennomført konsekvent for alle vegkryss. Det må påføres frisiktsoner i alle vegkryss. Frisiktsonen for adkomsten fra hver enkelt boligtomt kan utelates på plankartet, men kravet må stå uttrykkelig fast i reguleringsbestemmelsene. Kartet er oppdated, for øvrig se bestemmelsene 3.1 7. I planbeskrivelsen kan det godt angis størrelsen på årsdøgnstrafikk dette boligfeltet vil belaste tilkoblet fylkesveg. Dette er vil bli innlemmet i planen. 8. Norges Geologiske undersøkelse NGU har i en landsomfattende strålekartlegging registrert områder med høy konsentrasjon av bakkestrålinger. Omsøkte planområde faller utenfor de områdene som man har registrert som noe høyere strålingsverdi. Froland kommune har for en tid tilbake fått målt radoninnholdet på enkelte boliger i Froland kommune. Disse måfingene, sett samlet, viste Ikke urovekkende høy radonforekomster (ca. 1,5 % hadde forekomster som var såpass høye at tiltak måtte utføres uansett kostnad dette måtte medføre). Det som er oppsiktvekkende med denne Nors

T sk Byccservise As: Sde 13 a: målingen var at radonforekomster fremstod som geografisk tilfeldig. Verdien av radonforekomst kunne variere fra null forekomst i en bolig til radonforekomst langt over fareområde i naboboligen. Av den grunn kan ikke Froland kommune utelukke at det innenfor reguleringsområde kan forekomme radonkonsentrasjoner man bør gjøre tiltak mot. Teknisk forskrift skjerper kravet for radonmengden i nye bygg. For å etterkomme dette har Froland kommune lagt opp til at man henstiller alle nybygg om å gjøre tlitak mot radon (Radonsperre) i sin pågående kommuneplan dersom man ikke kan dokumentere at det ikke forekommer radon i området. Jeg vil derfor be dere vurdere å sette krav til radonsperre på alle bygg i reguleringsbestemmelsene. Se bestemmelsene 2 1 9. Det er ikke nevnt energikilde i reguleringsbestemmelsene eller i planbeskrivelsen. Det er ingen fjernvarmeanlegg i nærheten som man kan tilkobles. Alternativ til elektrisk eller ved oppvarm er at man anlegger nærvarmeanlegg. Det bør i planbeskrivelsen fremkomme en energikilde vurdering, og eventuelt påfølging av krav til tilkobling i reguleringsbestemmelsene. Områdets beskaffenhet gjør at det på nåværende tidspunkt ikke er aktuelt med nærvarmeanlegg. 10. Det er ikke påført koordinatene i nord og øst aksen på rutenettet på plankartet. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. 11. Det kunne vært stilt rekkefølgekrav til utenomhusplan i reguleringsbestemmelsene for fellesarealene for BK1-3 og BB1-3. Se bestemmelsene 2.1.1-2.1.3 12. Plankartet kunne vært tilføyet forslag til vegnavn, og boligtomtene kunne vært nummerert, Tomtestørrelsen kunne vært angitt og tillatt BYA. Hver boligtomt kan avmerkes med nødvendige fjellskjæringer, fyllingsskråninger og høydeangivelsen på planert terreng. Dersom det er nødvendig med forstøtningsmur for å dandere boligtomten skal den avmerkes på plankartet og påføres kote for topp mur. Reguleringsbestemmelsene kan sette øvre grense for høyde målt fra terrenget og opp til topp forstøtningsmur til 3 meter. For oversiktens del utarbeides det eget vei/adressekart som en del av planbeskrivelsen. 13. På plankartet skal det angis adkomstveien til hver boligtomt. Adkomstveien skal minimum ha en bredde på 6 m. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. r`c.fs:,

F ro an Kcn rrtne - 14. På plankartet kan alle bygg med saltak eller lignende avmerkes med møneretning. I reguleringsbestemmelsene er det ikke oppgitt en øvre mønehøyde eller takvinkel for BF1-11. For alle bygg med flatt tak eller pulttak skal det i reguleringsbestemmelsene oppgis øvre grense for gesimshøyde. Reguleringsbestemmelsene kan også oppgi øvre høydegrense for teknisk installasjoner på bygg med flat eller pulttak. 15. Jeg har lett og lett men lekeplass L2 og L3 klarer jeg ikke å finne på plankartet. Jeg synes at L5-L7 gir et dekkende behov for området BF7-BF11, men at L1 og L4 ikke gir noen dekkende behov for øvrige områder. Froland kommune er en arealrik kommune med relativt mye områder for å dyrke friluftsliv. Slik sett ser jeg ikke det store behovet for å skaffe til veie lekeområder for større unger. Det måtte i så fall være at man avsatte plass for en ballbinge. Antall boenheter i planområdet tilsier at det ikke skulle være behov for kvartalslekeplass. Derimot vil det være behov for mindre sandlekeplass for de yngste barna. Det kan være at man med avsatt lekeplass L2 og L3 kan dekke behovet innenfor planområdet, men kanskje det må suppleres med flere. En kan ikke se at det skulle være nødvendig å endre på antall eller form på lekeplassene, områdene som er satt av til lek er beregnet på mindre barn og bør opparbeides i som beskrevet i reguleringsbestemmelsene, se bestemmelsene 2.2 16. Eksisterende boliger med eksisterende garasjer er tegnet på plankartet. Tlisvarende er det for BK3 tegnet inn garasjer. Og det er tegnet inn fellesgarasje for BK1. Det er også avsatt et bygg på eiendommen BK2, men det kommer ikke fram av plankartet eller bestemmelsene om dette er en garasje for 3K2. Det er nærliggende å tenke seg at garasjebehovet for BB1-BB3 dekkes i byggets underetasje, men dette fremkommer ikke ut av reguleringsbestemmelsene. Eventuelt dersom garasjebehovet skal dekkes av frittstående bygninger må disse avmerkes på plankartet. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. For BF1-BF11kan det tegnes inn garasje på boligtomta. Det kan settes av maks mønehøyde for garasjen og maks tillat BRA. Plassering og utforming av garasjer på boligtomtene er tatt hensyn til i reguleringsbestemmelsene, dette fordi det ville forårsake at kartet blir overlesset med informasjon og vaskelig å tyde hvis disse tas med.. Vi mener også at det er en bedre løsning, fordi valg av bolig også har stor innvirkning på garasjens plassering. 17. Det må settes rekkefølgekrav om at gang- og sykkelsti må være ferdig før boliger tas i bruk. Se bestemmelsene 4.1.3

P ass:ess Jne - Ncrsk Ssygasers:s 18. Fellesarealer som for eksempel utearealet for BK3 må angis på kartet. Uteoppholdsarealene for de enkelte eiendommene er kalt avgrenset med eiendomsgrenser og formålsgrenser Teksting av kartet utover det som ligger digitalt av opplysninger i kartet vil forårsake at kartet blir overlesset med informasjon og vaskelig å tyde. 19. På plankartet er det ikke benyttet linje for fareområdegrense for høyspentlinjen. Det er benyttet fareområdegrense.. Jeg kan ikke se at det er benyttet byggegrense på plankartet og i så fall kan dette tas ut av tegneforklaringen. Det er benyttet byggegrenser i kartet, men av tekniske grunner er disse usynlige. Hele plankartet må gjennomgås mht. regulert tomtegrense. Regulert tomtegrense går noen ganger over regulert vei eller over annen vei grunn, mens andre steder strekker ikke regulert tomtegrense fram til annen vel grunn. I BF7 området er et byggeformål falt utenfor regulert tomtegrense. Dette er hensyntatt og innlemmet i planen. Jeg kan heller ikke se på plankartet at man har brukt linjen for regulert fotgjengerfelt. Det er benyttet linjen for regulert fotgjengerfelt s

8 Vedleggsliste 1. ROS-analyse 2. Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. 3. Beregning av Flystøy for Arendal Lufthavn Gullknapp 4. Kopi av annonse i Fedrelandsvennen 5. Kopi av varselbrev til berørte parter m/adresseliste. 6. Kopi av innkomne merknader fra berørte parter. 7. Forslag til adressering gser.. Los AS'

e for Toksasen i Fro:and kommune Vedlegg 1. ROS-analyse e "S

PLANOMRADE BLAKSTADIIFIA I FROLAND, GNR/BNR 2/14, FROLAND KOMMUNE. RISIKO OG SARBARHETSUNDERSOKELSE Risiko knyiles til uonskede hendelserbegivenheter eller tilstander som i utgangspunktet ikke skal inntre&. Risiko er et sammensail begrep der man vurderer muligheten tsannsynlighett.for at en hendelse skal inntrefie, og otplanget (konsekvens) av hendelsen dersom den likevel skulle inntreffe. kleat sitrbarhet menes her hvor robipt en virksomhet er overfhr uonskede ytre pavirkninger. Risikofaktoren kan ilhbtreres i en matrise for produkt av sannsynlighet og konsekvens. De laveste risikofuktorene ti -- 6 vurderes som akseptable. ingen avbotende altak er nodvendig. Risikoatorer r`-ra til 14 vurderes som akseptabelt. men arbotende riltak bor vurderes. Risikgfaktorech-a 15 til 25 vtwderes som uakseptable. avbotende tihak er nodvendig. Denne forenklede undersokelsen er basert på mottatt kanutsnin av planområdet slik den er mottatt på mail av 08.08.2008 fra ART Prosjekter. for eiendom unr'bnr 2:14. Det er foretatt befaring i terrenget den 16.06.2009. 1 den etterfolgende sjekklisten er det gjort merknader ved folgende emner: I. Planomradet er en åsrvgg som ligger i retning sor- est/nord-ost. Området er ikke utbygd. 1 ostlig del a området folger åsryggen og nordover skraninger ned til lavere og tlatere partier. Vestlig del av området omfatter skråninger på nord- og sor-siden av åsryggen. Planområdet strekker seg fra ca 95 moh til ca 160 moh. Enkehe skraninger er bratte og må eventuelt vurderes opp mot sno- :steinskred. NOU har ikke registreringer i området vedr stein- og snoskred. Generelt anses området mindre utsatt for sno-/steinskred. 2. 1 h.h.t. oversiktskartet for lasmassegeologi til Norges geologiske institutt (NOTT), består området Em- det meste av tynt losmassedekke. Asryggen er skogkledd med blanding av lauv- og barskog. Terrenget består av skrånende terreng, med unntak av en storre flate ved det hoyeste partiet i ost, samt en storre slette i mot nord-ost. Det er ikke utfort geotekniske undersokelser eller vurderinger av terrenget. Det foreligger ingen registrering fra NOU edrorende fare for kvikkleire. Elva Nidelva renner i dalbunnen vest for planområdet, med nærmeste avstand på ea 250 meter. Elva ligger ca 40 moh. Pga av hoydeforskjell og horisontal avstand, er sannsvnligheten liten for utgliding as masser i planområdet. 3. EE a Nidelva ligger utenfor planområdet i mot vest. 02 har sine flomperioder gjennom året. Elva \ il ikke direkte påvirke planområdet, men på grunn av sin nærhet vil elva Ntære et rekreasjonsområde for tilstotende områder. Nidelva kan innebære en mindre risikofaktor. Pa grunn a nærhet til hmet. anses det som mindre sannsynlig at Viallova Kristimisand AS

vassdraget kan være utsatt for is og overvann. Isoppstuving om våren anses ogsa som en mindre risiko. 4. Radon skyldes naturlia radioaktivitet i grunnen. I en oversikt hos Statens strålevern. er det ikke utfort måline i Froland kommune. Statens strålevern sin anbefalte verdi er pa 200 Bulm3. I n.h.t. NOL sitt bergarunnskart består berearten i planområdet av Bandaneis 0g stedvis miamattisk, som er lite utsatt for radon. Losmassene innenfor planområdet er forholdsvist tynt, i h.h.t. NGL5 sitt losmassekart. oa anses som lite utsatt for radon. Ved eventuell påvisning av radonholdia geoloai må byaninesdeler under jorden sikres/tettes. oa om nodvendia må bygninåene utstyres med ekstraordinær ventilasjon. Tiltak mot radon utfores i forbindelse med bygaeprosessen. Lenast i mot ost i planområdet krysser en hoyspentlinje. Statens strålevern opererer med en anbefalt magnetfeltgrense på 0.4 p"f (mikrotesla). Innenfor denne korridoren er det ikke eanet til boligområde eller område til lek. Etter opplysninger fra Aader Enerai Nett AS er byggeforbudsbeltet 13 meter ut til hver side målt horisontalt fra senter av hoyspentluftlima. Total fareområde blir dermed 26 meter. Stromstyrken i nettet er så lav at den ikke vil utgjore storre farebredde for å komme under maanetfelturensen på 0,4 /t T (mikrotesla). 0. Konstruksjon av hoyspentmastene vanskeliggior klatrina. \lastefot er ikke sikret med gjerder. 7. Eksisterende atkomstveg (Heståskjerrep i fra sor har forholdsvis lite trafikk ved planområdet. Denne veåen har u/s-veg, ou befiener trafikk til tilstotende boligområder i mot vest. Atkomstvegen munner ut i Rv. 42. Avhenaia av hvor ny atkomst inn til nytt boliaområde leaues. vil det være ea 1.5 km til skolen som hauer ved tilstotende boligområde i mot vest. Ost for eksisterende boligområder er det ikke gls-ve2, og her må det vurderes sikker atkomst for myke trafikanter til og fra skole oe fritidsaktiviteter. Det er etablert fartshumper i begynnelsen av atkomstveaen i fra Kv.42. som demper hastiaheten pa veaen inn i området oå gir en tryegere ferdsel. Det bor vurderes behov om å utvide etablerinå av hastiahetsdempende tiltak inn mot nytt boligområde. Det er også mulig a benytte atkomstvegen i mot nord som ender opp ved Hurv. Ved skolen er det idrettsanlega. 8. Dimensjonering av brannvann må utfores i plan- og byggeprosessen. Det er etablert vann inn til tilstotende boliaområder i mot vest. 9. Brannbil kan beny tte to atkomstveger i fra vest som er en rundsloyfe. og ender ut i riksveaen. Det er i fillege muliahet å benytte vegen som aar nordover o2 ender ved på ostsiden av Nidelva ved liurv. 10. Det må gjores en vurderinå av eventuelle stoyforhold for nytt boligområde, opp mot eksisterende og planlagt aktiviteter på Gullknapp. Dersom eksisterende atkomstvea inn til Gullknapp skal opprettholdes. må det også ses på eventuelle foluer dette få for nvil boliaområde. med hensyn til okt trafikkmengde oå stoy. En eventuell nv atkomstveg inn til Gullknapp i fra ost ved Stoa. vil ai positive virkninaer for nytt boliafelt på Blakstadheia med hensyn til trafikksikkerhet 02 stoy. II Jernbanen går langs ostsiden av Nidelva. lanas RY. 42. Jernbanelinja kry sses ikke Ned atkomst ut til riksveaen. nærområdet eller skolen. Ved atkomst til Stusshamn. krysses jernbanen og elva ved bro. Jembanen åtgior ingen storre farekisiko for nytt boliaområde. Viallova Kristiansand A/S EY en Fallan Toremsen dii115,22,t- 08.07.2009 a Kristiansand

Vedlegg til planbeskrivelse for Toksasen i Froland kommune Vedlegg 2. Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Norsk Byggservice AS