Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 19.01.2016 4589/2016 2014/6134 L12 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til høring og offentlig ettersyn detaljregulering av Sjøgata 29-39, Bodø sentrum. Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Sjøgata 29-39 til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på kart med plan-id 2014021 på og under grunnen datert 13.11.2015, og planbestemmelser datert 20.1.2016 og planbeskrivelse datert 4.1.2016. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Sjøgata Utvikling AS ønsker å omregulere eiendommene tilhørende Sjøgata 29-39 til en kombinasjon av forretning, tjenesteyting, kontorer og boliger. Bebyggelsen er delt inn i to felt, K1/K2 og K3, med henholdsvis maksimal utnyttelse på 13 900 m 2 BRA og 5 400 m 2 BRA. I tillegg reguleres det parkeringskjeller på 4 100 m 2 BRA. Forretning og tjenesteyting er forbeholdt bakkeplan, kontorer i andre plan, mens boliger utgjør øvrige deler av bygningsvolumet. Det legges til rette for 125 boliger og totalt 5 600 m 2 næringsareal. Tiltakshavers planforslag bryter rammene for maksimal byggehøyde i gjeldende kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan. Tas det utgangspunkt i det totale bygningsvolumet ligger gjennomsnittshøyden innenfor rammene. Kommuneplanens arealdels krav til uteoppholdsareal er oppfylt, men arealene ligger over bakkeplan og har vekslende kvalitet vedrørende sol- og vindforhold. Bebyggelsen er foreslått med gulv plant med havnepromenaden på kote +3,0 m. Dette bryter med kommuneplanens bestemmelser som krever at all bebyggelse skal plasseres over kote +3,5 m med hensyn til havnivåstigning og stormflo. Planforslaget medvirker til en transformasjon og fornyelse av kvartalene fra næring og industri. Med stor grad av overflateparkering, til nye bygg med næring, kontor og leiligheter. Planlagt utbygging vil rydde opp i forholdene og etablere bygninger, tverrforbindelser til havna og uterom som vurderes å gi en positiv virkning på byform og estetikk.
Saksopplysninger Bakgrunn Forslagstiller Sjøgata Utvikling AS bestående av tiltakshaverne Jakhelln Eiendom AS og Bodø boligbyggelag ønsker å gjennomføre en reguleringsplanprosess for Sjøgata 29-39. Planforslaget er utarbeidet av LPO arkitekter. Hensikten med planarbeidet er å utvikle eiendommene med en blanding av forretning, tjenesteyting og kontor på bakkeplan. Andre etasje ønskes utviklet som kontor, med mulighet for bolig på egnede steder f.eks. ut mot havna og tverrgater, men ikke mot Sjøgata. Det er tenkt boliger i de øvrige etasjene. All eksisterende bebyggelse innenfor planområdet (gnr/bnr 138/2205, 138/4033/ 138/2208, 138/4396, 138/2204), skal rives for å oppføre et nytt bygg. Detaljreguleringens planavgrensning, Planstatus I kommuneplanens arealdel inngår planområdet i sone 1, kvartal 8, der det tillates oppført bebyggelse med sentrumsformål. I områder avsatt til sentrumsformål tillates forretninger, tjenesteyting (servering, kulturelle virksomheter), kontorer og boligbebyggelse. I 1. etasje mot offentlig gate eller plass tillates bare forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Boliger tillates ikke i 1. etasje. Tillatt høyde for kvartalet er satt til 4-8 etasjer. Havnepromenaden inngår som del av planområdet. Det foreligger to gjeldende reguleringsplaner for planområdet: reguleringsplan for Sjøgata 29-47 (plan-id 1023) og reguleringsplan for Nerbyen (plan-id 1024). Reguleringsplan for Sjøgata 29-47 (vedtatt 11.3.2004) omfatter bolig/forretning/kontor og fellesområder for avkjørsel/parkering. Innenfor planområdet kan det oppføres bygninger med gesimshøyde mot Sjøgata begrenset som angitt på 2 av 11
plankartet, stigende fra kote +25,0 m for Sjøgaten 29 til kote +25,3 m for Sjøgata 37 og del av Sjøgata 39. Kai/havnepromenaden i planområdet omfattes av reguleringsplan for Nerbyen (vedtatt 23.10.2008). Havnepromenaden skal være allment tilgjengelig og følge prinsippene om universell utforming. Planforslaget: Plankartet over bakken (vertikalnivå 2). 3 av 11
Plankart under bakken (vertikalnivå 1). Planforslaget legger i hovedsak til rette for 125 boliger og totalt 5 600 m 2 næringsareal. Det planlegges en fordeling mellom små leiligheter (mindre enn 50 m 2 BRA) og mellomstore/store leiligheter (større enn 50 m 2 BRA). Hovedformålet i planen er bebyggelse og anlegg med kombinert formål fordelt på to utbyggingsfelter; felt K1/K2 og felt K3. Innenfor feltene tillates etablert bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal, forretning, kontor og tjenesteyting. Bolig tillates fra og med 3. etasje mot Sjøgata og fra 2. etasje mot kai og gårdsrom. Det tillates forretning, kontor eller tjenesteyting i 1. etasje ut mot kai. Det skal ligge kontor, forretning eller tjenesteyting på bakkeplan ut mot Sjøgata. Minimum 60 % av fasader på gateplan mot Sjøgata og kai skal være transparente. Sentralt i planområdet er det regulert et gatetun. Gatetunet skal sikre en allmenn tilgang til havnepromenaden fra Sjøgata. Sjøarealet utenfor havnepromenaden er foreslått regulert til offentlig havn, og hvor det er tenkt etablert gjestehavn for privatbåter i form av flytebrygger. Under bakken (vertikalnivå 1) legges til rette for parkeringskjeller med 4 100 m 2 BRA. Planprosessen: Det ble varslet om oppstart av reguleringsplanarbeid med annonse i Avisa Nordland (dat.16.2.2015) og brev til berørte naboer og relevante offentlige myndigheter (dat. 17.2.2015). Det kom inn sju innspill til varsling av planoppstart. Disse er oppsummert og kommentert under kapittel 9 i planbeskrivelsen av plankonsulenten. Det har vært holdt flere møter mellom Sjøgata Utvikling AS og Bodø kommune hvor det har blitt orientert om utviklingen av prosjektet. Det ble i varslingsbrev og annonse informert berørte parter om åpent informasjonsmøte. Informasjonsmøtet ble avholdt 23.2.2015 i Jakhelln sine lokaler, og det ble presentert planskisser og illustrasjoner av foreløpig prosjekt og orientert om prosjektets hovedgrep og målsettinger 4 av 11
Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Bygningens arealformål Arealformålet til bebyggelsen er en kombinasjon av bolig, forretning, kontor og tjenesteyting. Forretning, kontor og tjenesteyting er forbeholdt 1. etasje, noe som bryter med kommuneplanens bestemmelser ( 12.5.1) som tillater kun forretning, serveringssted eller kulturelle formål på gateplan. En av grunnene til denne bestemmelsen er å forhindre at det etableres lukkede fasader mot offentlige gater og plasser i sentrumsområdet. I denne detaljreguleringen foreslås det kontor og tjenesteyting i tillegg i 1. etasje, men med krav om at minst 60 % av den samlede fasadelengden på gateplan mot Sjøgata og havnepromenaden skal være transparent. Transparente fasader skaper den utadrettede virksomheten som er ønskelig på gateplan, og hvor aktiviteten henvender seg mot gata. I 2. etasje mot Sjøgata skal det være kontorlokaler. På grunn av hellende terreng mot sjøen blir 2. etasje liggende høyere over bakken mot havnepromenaden. 1. etasjen mot havnepromenaden får dermed en høyde tilsvarende to etasjer. Som følge av dette anbefales det boliger i dette planet mot sjøsiden og gårdsrom. Under følger snitt som visualiserer denne funksjonsdelingen. Samferdselsformål På hver side av bebyggelsen og mellom felt K1/K2 og K3 er det regulert kjørevei mellom Sjøgata og havnepromenaden. Dette skal sikre at nyttekjøretøy kan komme seg til kaiområdet, og inn- og utkjøring til parkeringskjeller. Disse veiforbindelsene skal ha et skille mellom kjøre- og gangareal. I midten av felt K1/K2 er det regulert gatetun som fører ned til havnpromenaden. Denne passasjen skal utformes slik at den inviterer til offentlig gjennomgang ned til kaiområdet fra Sjøgata. Det skal også være offentlige funksjoner innover i kvartalet for å styrke dette prinsippet. 5 av 11
Generell bilkjøring tillates ikke på kaia, og ytre del skal opparbeides i tråd med prinsippene for utarbeiding av havnepromenaden. Utenfor kaiområdet er det foreslått regulert til havneformål, og det tenkes å etablere flytebrygger for tilrettelegge for gjestehavn. Det vil kunne skape et kaiområde og havnepromenade med mer aktivitet på sjøsiden. Så lenge båtaktiviteten ikke forhindrer annen ferdsel og farleder vil dette være en god plassering av gjestehavn. Byggehøyder og bebyggelsens utforming Gjennom planprosessen har problemstillingen rundt volumet og byggehøydene til bebyggelsen vært grunnlag for diskusjon. Allerede tidlig i planprosessen ble det framlagt av plankonsulent at tiltakshaver ønsket å utfordre byggehøydene fastsatt i gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens arealdel. Byplan stilte seg positiv til at plankonsulenten presenterte en idé om varierte høyder i bebyggelse. Byplan opplyste også tidlig om at vedtatte byggehøyder skulle følges hvor kommuneplanens arealdel viser til maksimal høyde på 4-8 etasjer, og reguleringsplanen en maksimal gesimshøyde på kote +25,3. Plankonsulenten har jobbet mye med volumenes plassering innenfor kvartalet, og har forevist flere forslag gjennom planprosessen så langt. Planforslagets nåværende løsning viser varierte byggehøyder hvor bebyggelsen er lavere mot Sjøgata, og med de største byggehøydene mot sjøen. Dette vurderes å være fornuftig siden rammene for byggehøydene først og fremst er tiltenkt uttrykket mot Sjøgata. Variasjon i høyder i kvartalene gir bebyggelsen et mer dynamisk uttrykk mot Sjøgata og havnepromenaden enn om hele bebyggelsen hadde hatt en jevn høyde. På figurene under vises skisser av hvordan bygningenes uttrykk mot Sjøgata er tenkt. Planlagt bebyggelse og fasadeliv langs Sjøgata, sett mot nord-øst. 6 av 11
Planlagt bebyggelse og fasadeliv langs Sjøgata, sett mot vest Byggehøydene varierer mellom 5 og 10 etasjer. I kvartalene er det tenkt tre punktbygg på 8 etasjer (kote +32,7) (det ene mot Sjøgata), og en høy bygningsdel på 10 etasjer (kote +38,7). I kommuneplanens arealdel er maksimalt tillatte etasjehøyde på 8, så bygningsdelen på 10 etasjer bryter denne rammen. Gjennomsnittshøyden for hele prosjektet ligger på kote +25,24 m. Dette ligger da på maksimalt tillatte byggehøyde i gjeldende reguleringsplan som for kvartalene ligger på kote +25,0-25,3 m. Dermed kan det anbefales at en av bygningsdelene ligger over rammene for byggehøyde. Under er det presentert flere snitt som viser bebyggelsen mot Sjøgata og havnepromenaden. 7 av 11
Byplan orienterte også tidlig i prosessen om viktigheten med å ivareta siktlinjer både gjennom ny bebyggelse og gjennomgående fra Bankgata-aksen og i forlengelsen av Havnegata. Dette har planforslaget løst på en god måte, og under tydeliggjøres hvor siktlinjene er foreslått. 8 av 11
Siktlinjer som ivaretas i prosjektet. Ny bebyggelse vil transformere kvartalene nokså markant da eksisterende bebyggelse består av et mye mindre bygningsvolum og med en eldre bygningsmasse, i hovedsak benyttet til industri og næringsaktivitet. Byplan er opptatt av fortetting i sentrum, men at uttrykket fra bebyggelsen spesielt mot Sjøgata ikke bør bli for massivt. Planforslaget legger opp til en byggehøyde som ligger på grensen i forhold til maksimale rammer. Likevel er prosjektet, etter Byplans syn, godt gjennomarbeidet og variasjonen i høyder i kvartalene skaper et mer levende uttrykk enn om høyden hadde vært jevnt langs bebyggelsen. Mot Sjøgata ligger størstedelen av byggehøydene under maksimale rammer (se figurer over). Der bygningsvolumet er høyest kan ikke observeres fra gateplan i Sjøgata, og henvender seg mot sjøen. Byggegrense mot sjø Kommuneplanen har satt en nedre byggegrense mot sjø på kote +3,5 m på grunnplan for å være rustet mot framtidig havnivåstigning inkludert stormflo. Kaia har i dag, og vil ved rehabilitering, opprettholde et nivå på kote +3,0 m eller lavere på grunn av tilpasning mot eksisterende kai og bebyggelse. Reguleringsplanen tillater å kunne legge overkant gulv i etasjen mot kai på kote +3,0 m. Dette begrunnes med mulighet for å oppnå universell utforming i overgangen mellom kai og denne etasjen. I etasjen mot kai er det tenkt utadrettet virksomhet i forkant, og med atkomst fra havnepromenaden. Tall fra Fylkesmannen av 2012 (se ROS-analysen) viser et gjentakelsesintervall på 20 år for havnivå med stormflo på kote +3,13 m og +3,48 m for gjentaksintervall på 200 år. For at byggegrensen skal kunne settes til kote +3,0 m er det lagt inn en rekkefølgebestemmelse som skal sikre avbøtende tiltak som må utredes i detaljprosjektet. Dette er blant annet at tekniske rom, trafo og føringsveier plasseres over kote + 3,5 m. Felles uteoppholdsareal Plassering av bygningsvolum og uteoppholdsarealer er gjort basert på sol- og vindstudier Planforslagets felles uteoppholdsareal er foreslått over bakkenivå på lokk, og er i hovedsak plassert både sentralt i feltene og som takterrasser (se figur under). Planforslaget oppfyller kommuneplanens 9 av 11
krav til uteoppholdsareal basert på størrelser, men de ulike uterommene har ulik kvalitet med hensyn på tilgjengelighet, sol- og vindforhold. Sentralt i feltene, på andre plan, er det plassert uteoppholdsareal omkranset av bebyggelsen. Disse er lett tilgjengelige for beboerne, og det vestligste kan nås direkte både fra gateplan og havnepromenade via trapp. Uteoppholdsarealene er her godt skjermet for vind og støy. De vil på en annen side motta begrenset med sol gjennom dagen siden de er omringet av bebyggelse. I det sørvestlige og østlige hjørnet av felt K1/K2 er det lagt en takterrasse. Disse utearealene ligger godt eksponert for sol gjennom store deler av dagen. Med sin eksponering medfører også dette at disse vil kunne bli svært vindutsatt, og samtidig motta støy fra biltrafikken i Sjøgata. Det vil være helt avgjørende at takterrassene har skjermvegger mot vind og støy. Dette er forankret i planbestemmelsene. Oversikt over felles utearealer på plan 2 og på tak. Konsekvenser ved planforslaget Planforslaget medvirker til en transformasjon og fornyelse av kvartalene fra næring og industri, med stor grad av overflateparkering, til nye bygg med næring, kontor og leiligheter. På gateplan vil det bli en mer helhetlig fasade med utadrettet virksomhet og kontorer i andre etasje; totalt 5 600 m 2 næringsareal fordelt på 4 200 m 2 forretning/handel og 1 400 m 2 kontor. Boligdelen utgjør 125 leiligheter med store og små leiligheter. Prosjektet flytter parkering under bakken, og forbedrer gatemiljøet for myke trafikanter. Det blir også etablert en gjestehavn tilknyttet ny havnepromenade. Planlagt utbygging vil fornye forholdene og etablere bygninger, tverrforbindelser til havna og uterom som vurderes å gi en positiv virkning på byform og estetikk. På en annen side økes bygningsvolumet i kvartalene som vil kunne begrense solforholdene på gateplan. Som følge av nye virksomheter og boliger beregner trafikkanalysen at trafikkmengden i Sjøgata vil øke på totalt 1070 envegs bilturer per dag, og en årlig trafikkøkning på ca. 0,5 % i årsdøgntrafikk (ÅDT) fram til 2030. 10 av 11
Bebyggelsen er tenkt etablert plant med havnpromenaden som vil være på kote +3,0 m, altså under byggegrensen på + 3,5 m som kommuneplan stiller krav om. Dette medfører at man må forvente at stormfloen vil overstige havnepromenaden og nå bebyggelsen i et 20 års gjentakelsesintervall basert på beregninger publisert av Fylkesmannen. Konklusjon Byplansjefen anbefaler å legge planforslag for detaljregulering av Sjøgata 29-39 ut på høring offentlig ettersyn. Planforslaget er av god kvalitet og prosjektet gir de aktuelle kvartalene langs Sjøgata et løft med en ny fasade på gateplan og mot havnepromenaden med utadrettede virksomheter, nye næringslokaler og boliger fra tredje etasje. Bygningsvolumet er regulert slik at siktlinjer ivaretas og det tilrettelegges nye tverrforbindelser mellom Sjøgata og den nye havnepromenaden. Annelise Bolland Byplansjef Kristoffer L. Seivåg Arealplanlegger Vedlegg: Vedlegg 1: Plankart over bakken Vedlegg 2: Plankart under bakken Vedlegg 3: Planbestemmelser Vedlegg 4: Planbeskrivelse Vedlegg 5: ROS-analyse Vedlegg 6: Trafikkanalyse Vedlegg 7: Vindberegninger Vedlegg 8: Støyutredning Vedlegg 9: Prosjektillustrasjoner 11 av 11