Offentlig Privat Samarbeid (OPS) En introduksjon Tromsø, 22. oktober 2014
Agenda 1. Introduksjon til OPS 2. OPS i Norge 3. Investering i OPS og avkastningsprofil 4. Oppsummering 2
Hva er OPS? Definisjon En offentlig tjeneste som utvikles og/eller drives av det private (eller sammen med det offentlige) der risiko fordeles mellom privat og offentlig sektor (KPMG 2003) Kort om OPS Typiske OPS-prosjekter: Vei, skole, sykehjem, brannstasjon Privat aktør: Ansvarlig for finansiering, design, bygg/utvikling og drift av prosjektet Offentlig sektor: Leier prosjektet typisk i 25/40 år mot betaling av en årlig leie, og har normalt en mulighet til å kjøpe tilbake prosjektet ved leieperiodens slutt Kjennetegn: Langsiktig prosjekt med lav risiko (verdens beste leietager i norsk stat, fylkeskommune eller kommune) 3
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt 1 Overføring av kostnadsrisiko fra det offentlige til det private Risiko for kostnadsoverskridelser ligger hos entreprenør/vinneren av anbudet Ved at forvaltning, drift, vedlikehold og service er overlatt til entreprenør, insentiveres entreprenøren til å bygge med tanke på god driftsøkonomi Noen skrekkeksempler. Strengt tatt er dette et argument for privat entreprise ikke OPS i seg selv 4 Kilder: http://www.nrk.no/nordland/105-millioner-dyrere-enn-planlagt-1.11332912, http://www.dn.no/forsiden/politikksamfunn/article1723796.ece, http://www.dagbladet.no/2013/05/22/nyheter/samferdsel/politikk/innenriks/jernbane/27294360/
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt 2 Overføring av risko tilknyttet til tidsoverskridelser. Ved OPS-strukturen er private aktører finansielt insentivert til få bygget/veien ferdigstilt i henhold til tidsplanen Eksempler på tidsoverskridelser Strengt tatt er også dette et argument for privat entreprise ikke OPS i seg selv 5 Kilder: http://www.bygg.no/article/1176226, http://tux1.aftenposten.no/nyheter/iriks/d48324.htm, http://e24.no/naeringsliv/ytterligere-forsinkelser-i-bogstadveien-byggingen/22635620
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt 3 Overføring av risiko knyttet til livsløpsansvar Den private aktøren har «livsløpsansvar» for bygget/veien. Typisk avkorting av leie hvis ikke bygget/veien møter predefinerte krav til standard Eksempler på ferdigstilte OPS-prosjekter Politihuset i Trondheim, ferdigstilt i 2004 Persbråten VGS, ferdigstilt i 2007 Allfarveg: Bygd 18 km ny vei på Sørlandet, ferdigstilt 2006 Argument for OPS 6
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt 4 Økt kapasitet til å gjennomføre prosjekter Stort vedlikeholdsetterslep/behov for nybygg i norske kommuner Økt bruk av private aktører gjennom OPS-modellen vil akselerere nåværende byggetakt Brensholmen skole, Tromsø, «en av Norges mest falleferdige skoler». Skolen skal etter planen rives eller renoveres Argument for OPS Forvitringen av rullebanedekket i Bodø har ført til at steiner løsner fra dekket 7 Kilder: http://www.an.no/nyheter/article6998101.ece, http://www.utdanningsnytt.no/4/meny-b/samfunn/kommunene/kommunene-har-vedlikeholdsetterslep-pa-200-milliarder/
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt 5 Det offentlige får flere gjennomtenkte tilbud fra profesjonelle aktører Kommunen får gjennomtenkte tilbud fra typisk 3-6 profesjonelle aktører for en pris på ~1 MNOK Eksempler på aktører som typisk deltar i anbudsrunden Argument for OPS 8
men som alt annet, er det også ulemper knyttet til valg av OPS-modellen Den private aktøren vil ha en høyere finansieringskostnad enn det offentlige som alltid. Denne merkostnaden kan betraktes som en forsikringspremie som det offentlige betaler for å overføre risiko til den private aktøren. For at OPS-modellen skal bli bærekraftig må det offentlige og de private aktørenes ønsker ivaretas på en balansert måte (gjennom en rimelig fornuftig forsikringspremie) 9
Agenda 1. Introduksjon til OPS 2. OPS i Norge 3. Investering i OPS og avkastningsprofil 4. Oppsummering 10
Et utvalg av OPS-prosjekter i Norge Infrastruktur Eiendom Politistasjon fullført som OPS Brannstasjon vil bli bygd som OPS Vei fullført som OPS i 2006 Skoler fullført som OPS + nye prosjekter (skoler, sykehjem) Skole fullført som OPS+ nye prosjekter (skole) Vei fullført som OPS Brannstasjon og badeland fullført som OPS Vei fullført som OPS 11
Et utvalg av OPS-prosjekter i Norge Prosjekt Vinner av anbud Kostpris (MNOK) Ferdigstillelse Prosjekt Vinner av anbud Kostpris (MNOK) Ferdigstillelse Backe 105 2012 Kruse Smith 160 2013 Asak skole og barnehage Berge ungdomsskole i Lyngdal** («Lyngdalsmodellen») Kruse Smith og BRG 400* Våren 2013 Tronrud Gruppen 100 2013 Aquarama Kristiansand Nødetatene i Lunner og Gran Kruse Smith og BRG 150 2013 Backe Prosjekt AS 140 01.03.2014 Arendal Brannstasjon Arkivbygg for IKA Kongsberg *Total kostpris offentlige arealer. Merk at Aquarama kun er delvis privat eid (Kristiansand kommune har en betydelig eierandel) **Bygd etter «Lyngdalsmodellen», kan være noe avvik fra vanlig OPS. Må evt. forhøre oss med Kruse Smith om forskjellene. 12 12
Et utvalg av OPS-prosjekter i Norge Prosjekt Vinner av anbud Kostpris (MNOK) Ferdigstillelse Prosjekt Vinner av anbud Kostpris (MNOK) Ferdigstillelse Backe 400 2015 Veidekke 300 2016 Sykehjem, Henrik Sørensens vei Rykkin skole av Berger (bilde av dagens bygg) Backe 240 2015 Sognnes 200 2015/2016 Gran skole Landås skole (bilde av opprinnelig bygg) Gunvald Joh. 180 2016 Veidekke 1000 2017 Bodø Brannstasjon Jessheim VGS (bilde av opprinnelig bygg) 13
Agenda 1. Introduksjon til OPS 2. OPS i Norge 3. Investering i OPS og avkastningsprofil 4. Oppsummering 14
Om det er utleier eller leietager som har residualrisikoen avgjør om leieavtalen er en finansiell eller operasjonell lease Alt 1) Finansiell lease (leietager har residualrisikoen) År 0 Vinner av anbudsrunden annonseres År 2 Bygg ferdigstilt Leieperiode År 27 Kommunen overtar bygget vederlagsfritt (evt. opsjon til å kjøpe bygget for langt under markedspris) OBS! Avdrag- og rentekomponenten er typisk ikke definert kan føre til en umiddelbar gevinstbeskatning Foretrukket av investorer Alt 2) Operasjonell lease (utleier har residualrisikoen) År 0 År 2 Leieperiode År 27 Kjøpe skolen til markedspris Ofte foretrukket av kommuner Leietaker «walk away» År 42 Kjøpe skolen Vinner av anbudsrunden annonseres Bygg ferdigstilt Forlenge leieavtalen med 15 år «Walk away» 15
Leieindeksering ofte brukte modeller Ved evaluering av leiestruktur er det viktig å tenke på hvordan finansieringssiden påvirker egenkapitalverdien og dens risiko 1 2 3 4 2% årlig fast indeksering av leien Flytende KPI-justering 5 års swap med 2% eller 80% KPI justering intra 5- årsperiode Andre modeller Bør fortrinnsvis «matches» med et fastrentelån slik at ikke residualverdien (EK-verdi) påvirkes i ugunstig retning. Kan matches med fastrente eller et KPIjustert lån Vanskelig å få langsiktig finansiering Foretrukne modeller 16
Egenkapitalinvestor krever typisk i overkant av 6% årlig avkastning i dagens investeringsklima IRR etter skatt 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % Fast indeksering - et godt alternativ uansett inflasjon Sterk tilt mot inflasjonsendringer; gir oppside ved høy inflasjon, men press på likviditet og IRR ved lav inflasjon. Svakeste utstederalternativ; betyr lavere LTV og/eller høyere kredittpremie 80 % KPI med fast rente 80 % KPI med realrente 6,0 % Årlig indeksering 2%, fast rente 4,0 % 2,0 % Høy inflasjon over 30 år øker inntektene mer enn rentekostnadene ettersom LTV over perioden bare er 40-45% 0,0 % 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % Inflasjon Årlig indeksering 2%, fast rente 80 % KPI med fast rente 80 % KPI med realrente 17
Hva kan kommunen vente å betale årlig i leie ved et OPS-prosjekt? Estimat på kapitalleie eksempel* Forutsatt: Finansiell lease, 2% fast indeksering og at rentenivået holdes på dagens nivå Produksjonskostnad antatt lik MNOK 200 6,1-6,5% Kapitalleie år 1 MNOK 12,2-13 Kommentarer Leien til et OPS-prosjekt deles inn i en kapitalleie som skal dekke utleiers kapitalkostnader og en forvaltning-, drifts-, vedlikehold- og serviceleie («FDVS-leie») Det er flere andre faktorer enn prosjektkostnaden som bestemmer den årlige kapitalleien, de viktigste er: Hvem har residualrisikoen? Generelt foretrekker investorene at leietaker har residualrisikoen (Finansiell lease) Indeksering av leie: Både KPI- og fast indeksering er attraktive for investorer. Investor vil imidlertid kreve noe høyere forventet avkastning ved KPI-justering grunnet usikkerhet i inflasjonsutviklingen. Vi anbefaler derfor en årlig fast indeksering. Forutsatt en finansiell lease og 2 % fast indeksering, samt at rentenivået holdes på dagens nivå, estimeres kapitalleien i år 1 til å bli rett i overkant av 6% av prosjektkostnaden Leietager må i tillegg til kapitalleiene, betale en årlig FDVS-kostnad *Forutsatt: Finansiell lease, 2% fast indeksering og at rentenivået holdes på dagens nivå 18
Risiki for investorer Risiko Hvordan begrense risikoen 1. Utbyggingsrisiko Bygget blir ikke fullført til avtalt tid Fullført, men med mangelfull kvalitet 2. Leietakerrisiko Manglende leiebetaling 3. Vedlikeholdsrisiko Leietager holder igjen deler eller hele leiebeløpet grunnet sviktende vedlikehold Garanti fra entreprenør (morselskap) Syntetisk leie fra entreprenør i byggeperioden Begrenset risiko siden stat, fylkeskommune eller kommune er motpart (etter kommunelovens 55 pkt. 2 kan ikke kommuner eller fylkeskommuner tas under konkurs) Garanti fra vedlikeholder (morselskap) Oppbygging av kontantbuffer Vedlikeholdskontrakt minimum til markedsverdi (sikrer at det er attraktivt for andre aktører å tre inn i vedlikeholdsavtalen) Oppsummering Periode Ferdigstillelse Leieperiode Motpartsrisiko Entreprenør 1) Leietaker 2) Vedlikeholder Gjennom avtaleverket vil risikoen avgrenses til: 1) Risiko mot entreprenør i byggeperioden og 2) Risiko mot leietaker i leieperioden 19
20
Agenda 1. Introduksjon til OPS 2. OPS i Norge 3. Investering i OPS og avkastningsprofil 4. Oppsummering 21
Avsluttende kommentarer OPS- prosjekter har gjennomgående en svært lav risiko «Verdens beste» leietagere i norsk stat, fylkeskommune eller kommune Investorene krever i dagens investeringsklima typisk en årlig avkastning på 6% Vi opplever stor interesse for OPS som aktivaklasse. Økt interesse og standardisert avtaleverk vil også gi større grad av omsettelighet av OPS-aksjer noe som vil presse kapitalleien nedover Vår anbefalte struktur finansiell lease og fast indeksering gir «best» kapitalleie for kommunen, estimert til i overkant av 6% av prosjektkostnaden det første året 22
Takk for oppmerksomheten Agenda Trond V. Thomson Head of Corporate Finance SpareBank1 Markets Kontor: +47 24 13 37 8 Mobil: +47 90 16 06 06 Epost: tvt@sb1markets.no Geir D. Rønnestad Corporate Finance SpareBank1 Markets Kontor: +47 24 13 37 88 Mobil: +47 41 51 41 23 Epost: geir.ronnestad@sb1markets.no SpareBank 1 Markets Olav Vs gt. 5 0161 Oslo, Norge Tel: + 47 24 14 74 00 Fax: +47 24 13 36 01 www.sb1markets.no 23