Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 14/05007-67 Saksbehandler Liv L. Sundrehagen Detaljregulering for Ustedalen hotell Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 08.09.2016 41/16 2 Kommunestyret 28.09.2016 88/16 Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 08.09.2016 sak 41/16 Behandling Hallvard Lilleslett fremmet følgende forslag: Hol kommunestyre avviser forslag til detaljregulering for Ustedalen hotell. Det vises til begrunnelsen i rådmannens innstilling i sak UPU 10/16. Votering Det ble stemt over rådmannens innstilling mot forslag fremmet av Hallvard Lilleslett. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer (1V, 1Sp, 1Ap) Saksordfører: Hallvard Lilleslett Utvalg for plan og utvikling innstilling Utvalg for plan og utvikling vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret. Plankartet Målsatt avstand mellom jernbane og byggegrense må påføres plankartet. Bestemmelsene Følgende innarbeides i pkt. 2.4: «Alle rom til støyfølsomt bruk skal ha vindu i fasade hvor støyverdien er lik eller lavere enn L den = 55dB.» Pkt. 2.5 endres til følgende:» Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk freda kulturminne, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelinga i fylkeskommunen varslet jvf. kulturminnelova 8. 2 ledd «Fjerde setning i punkt 2.6 endres til følgende: «Parkering for område F/H 1 er dekket ved at all eksisterende parkering er flyttet inn i parkeringsanlegg på H2/f_P utenom parkering for tre busser.» side 1 av 7
Det innarbeides følgende i tillegg: «Disse bussene kan parkere på oversiden av hotellet i område F/H 1.» Femte avsnitt i punkt 3 endres til følgende: «Dagens eksisterende avkjørsler videreføres og er markert med piler, samt at avkjørsel til bakenforliggende eiendom også er markert med pil.» Utvalg for plan og utvikling sin innstilling til kommunestyret. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Ustedalen hotell. Kommunestyret har behandlet saken i møte 28.09.2016 sak 88/16 Behandling Saksordfører: Hallvard Lilleslett Hallvard Lilleslett fremmet følgende forslag: Hol kommunestyre avviser forslag til detaljregulering for Ustedalen hotell. Det vises til begrunnelsen i rådmannens innstilling i sak UPU 10/16. Hol kommunestyre er positiv til at inntil 15% av BRA av dem eksisterende bygningsmassen på Ustedalen hotell reguleres til fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie. Votering Det ble stemt over forslag fremmet av Hallvard Lilleslett mot innstilling fra utvalg for plan og utvikling. Innstilling fra utvalg for plan og utvikling ble vedtatt med 15 mot 5 stemmer (2 Sp, 2 V, 1 H). Kommunestyret vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Ustedalen hotell. side 2 av 7
DETALJREGULERING FOR USTEDALEN HOTELL Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart datert 29.02.16 Bestemmelser datert 26.02.16 Planbeskrivelse datert februar 2016 Planstatus Ustedalen hotell-geilohaugen Sak UPU-10/16 Sak UPU-13/16 Illustrasjonsplan datert 31.08.16 Illustrasjon bebyggelse Høringsuttalelser Kommentar fra Cargo på høringsuttalelser Dokument i saka: Journal14/05007 Saksopplysninger: Reguleringsforslaget innebærer omregulering av parkeringsplass og boligtomt til hotell med 42 hotellrom/leiligheter, parkeringskjeller og bussparkering og omregulering av 15 % av eksisterende hotell til fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie. Planforslaget lå ute på høring i perioden16.04.16-30.05.16. Plankonsulent er Cardo AS i samarbeid med Weglo design og landskap, Lund og Låstad. Ustedalen hotell er forslagsstiller. Følgende merknader kom inn: Fylkesmannen i Buskerud Ber om at det i 2.4 i bestemmelsene blir innarbeidet at alle rom til støyfølsomt bruk skal ha vindu i fasade hvor støyverdien er lik eller lavere enn L den = 55dB. Det må vurderes om vannbåren varme vil kunne være hensiktsmessig, og at det settes av areal til rørtraseer, varmesentral og lignende. Det bør vurderes krav til fortau på strekningen mot sentrum langs Gamlevegen. Fortau eller gang- og sykkelvei på denne strekningen vil legge til rette for at de som tar toget til Geilo kan benytte seg av sykkel eller gange frem til hotellet. Kommunen må vurdere om ny bebyggelse i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til estetikk og landskapsforhold. Kommentar fra planfremmer Cardo: Ønsker å innarbeide tilleggsbestemmelsen om støy. Ikke relevant med vannbåren varme da det ikke er fjernvarme i området Det er rekkefølgekrav om fortau langs bebyggelsen. Trafikkvekst langs Gamlevegen skyldes i all hovedsak trafikk fra Holms. Burde være fartsgrense på 30 km/t i området. Bygget samsvarer høydemessig med småformene i landskapet bek og danner ikke noen silhuett. side 3 av 7
Kommentar fra administrasjonen: Bestemmelse om støy bør innarbeides Ser ikke grunn til at areal til vannbåren varme avsettes, siden det ikke er eller planer om varmesentral på Geilo Det er innarbeidet gangvei i planforslaget. Det er opparbeidet gangvei til sentrum som går langs Hegnavegen. Videre jobbes det mot en ny planskilt kryssing av jernbanen, ved jernbanestasjonen, opp i Hegnavegen. Estetikk er tidligere vurdert i sak UPU-10/16 Jernbaneverket Forutsetter at målsatt avstand mellom jernbane og byggegrense påføres plankartet Kommentar fra Cardo: avstanden kan påføres plankartet Buskerud fylkeskommune Ber om at følgende blir innarbeidet i bestemmelsene «Dersom det under anleggsarbeid framkjem automatisk freda kulturminne, må arbeidet straks stoppast og utvilingsavdelinga i fylkeskommunen varslast jmf. Kulturminnelova 8. 2 ledd Kommentar fra Cardo: Bestemmelsen kan innarbeides. Statens vegvesen Har ikke innsigelse mot planforslaget. Geilohaugen En utbygging av Ustedalen Hotell vil medføre betydelig trafikkøkning langs Gamlevegen. En vei som allerede har stor belastning av biler, lastebiler og busser. Ber om at Hol kommune setter følgende krav til Ustedalen Hotell før ytterligere utbygging: 1. Planlegging av ny vei fra jernbaneundergangen mot Rv 7. 2. Ny gang/sykkelvei må planlegges og stå ferdig fra sentrum til Rv. 7 før ny utbygging kan starte. 3. For lite med 3 plasser for busser siden det ofte er 4 og 5 busser parkert på hotellets parkeringsplass.(11 busser i uke 19) 4. Ut og innkjøring til det nye bygget må utformes slik at den minsker fare for at syklende og gående kan bli skadet. 5. Det bør settes opp parkering forbudt skilt langs Gamlevegen. 6. Det bør settes krav til NSB om bedre sikring av jernbanespor langs Gamlevegen. Kommentar fra Cardo: En forbedret trafikksituasjon for eksisterende virksomhet betyr ikke mer trafikk men en mer ryddig innkjøring og parkering for eksisterende trafikk. Farten kan senkes ved å sette ned fartsgrensen. Kommentar fra administrasjonen: 1. Planlegging av vei til Rv 7 lå tidligere inne i en reguleringsplan, Men ble tatt ut for å få gjennomført Rønsgårdundergangen. 2. Det er opparbeidet gangvei fra planområdet til sentrum som går langs Hegnavegen. Videre jobbes det mot en ny planskilt kryssing av jernbanen, ved jernbanestasjonen, opp i Hegnavegen. 3. Det er satt av plass til fem busser i illustrasjonsplanen. 4. Avkjøringen er utformet i henhold til vegvesenet sin håndbok 017. side 4 av 7
5. Planforslaget ivaretar parkering for leilighetene innenfor planområdet. Parkeringsbehovet er dermed dekket og det vil antagelig ikke være behov for skilt om parkering forbudt. 6. Krav om bedre sikring av jernbanespor kan ikke behandles i plan- og bygningsloven. Ole- Andreas Tryti Fossgard 1. Rotete fremstilling med svært mange gårds og bruksnummer. Som et minimum bør utnyttingsgraden vises på hver juridisk enhet, gårds og bruksnummer. 2. Bakgrunnen for at han ble bedt om å avgi areal til Ustedalen Hotell var at Jernbaneverket tok areal fra Ustedalen hotell for å lage ny undergang. Kommunen skulle overta 66/791. Det er ikke skjedd. Ber om at avtalen blir gjennomført. 3. Hva er begrunnelsen for at et veikryss vest for Ustedalen Hotell stenges? 4. Bussparkering. Hvor mange bussoppstillingsplasser er det planlagt? På sommeren er det nesten daglig 3 til 5 busser parkert på parkeringsplassen. Dette er ikke tydelig markert. 5. Det må settes av et område der busser kan vaskes uten at det blir avrenning av såpevann på hans eiendom. 6. Hvor er det tenkt snødeponi? 7. Det er rart det kan komme ny avkjøring så nær en bakketopp. 8. Fortau. Med et garasjeanlegg på 119 biler, skal alle disse kjøre rett over fortauet? 9. Må sende barna daglig forbi nybygget med 119 biler samt 3 busser. Hvordan kan dette gjøres trygt? 10. Utenomhusareal. Geilo Hotell har satt av over et daa til lekearealer, sak K79/13 12.12. 2013. Her står det i planbeskrivelsen fra Cardo at det er nok med 200 m2. 11. Fra Rv7 og Vestlia vil nybygget sammen med eksiterende hotell virke enda mer massivt enn i dag. Langt fra lokal byggeskikk. Oppfordrer at det må lages en fotomontasje som viser tydelig dette fra Rv 7. Kommentar fra Cardo: 1. Utnyttelse er vist i henhold til reguleringsområder. 2. Det legges opp til avgivelse av grunn til trafikkløsning. 3. Dette er endret i ny illustrasjonsplan. 4. Det er planlagt fem plasser for bussoppstilling i endret illustrasjonsplan. 5. Vasking av buss vil skje på stasjoner i nærområdet. 6. Snøen lagres i kanten på vei og parkering 7. Avkjøringen er flyttet lenger fra krysset ved Rønsgårdundergangen. 8. Utkjøringen skal passere fortauet med forskriftsmessig utforming. 9. Det etableres fortau forbi nybygget. Situasjonen forbedres. 10. Fritidsleiligheter har krav om utenomhusareal. Dette er dekket i henhold til kommunens krav. 11. Fotomontasje fra Rv 7 ville gitt en dempet virkning i forhold til de illustrasjoner som er lagt ved. Kommentar fra administrasjonen: 1. I punkt 4 i bestemmelsene står det at grensene på H2 f_p er opphevet og flyttet slik at det blir en eiendom på hele formålet. På F/H1 er det ikke mulig å endre grensene på grunn av forskjellige eierforhold. side 5 av 7
2. Avtale inngått med Hol kommune er privatrettslig avtale som ikke kan følges opp ved behandling av plan- og bygningsloven. 7. Avkjøringen er planlagt i henhold til vegvesenet sin normal 017. 9. Siden avkjøringen blir forskriftsmessig utformet vurderer vi den som lite trafikkfarlig. 10. Bare fritidsleiligheter har krav om uteoppholdsareal ikke hotellrom. 11. Utforming av bygget er tidligere vurdert i sak UPU-10/16. Beboere i området Innkjøring rett etter/før bakketopp til planlagt P-hus, buss/bilparkering vil skape farlige situasjoner både for myke trafikanter og biltrafikk. Bussene skaper trafikkfarlige situasjoner fordi de ikke har noen plasser å snu i området. Vareleveransen sperrer trafikken og skaper farlige situasjoner. Dette er det ikke tatt høyde for i den nye planen. Skibussen stopper i dag under jernbaneovergangen. Bør være en bussholdeplass i området. Utseendemessig vil det ikke passe inn i bebyggelsen på Geilo Kommentar fra Cardo: Illustrasjonsplanen er endret slik at busser kan kjøre inn foran hotellet og parkere og snu der. Nybygget er ikke sammenhengene med eldre bygg. Kommentar fra administrasjonen Viser til tidligere kommentarer. Forhold til overordna plan: Vurdert i UPU-10/16 Miljøkonsekvenser: Vurdert i UPU -10/16 Helse-/miljø og beredskapsforhold: Vurdert i UPU-10/16 Økonomiske konsekvenser: Det er sendt ut utbyggeravtaler. Administrasjonen forventer at de er blitt signert før denne saken blir behandlet. Vurdering: Bestemmelse om støy og automatisk fredede kulturminner bør innarbeides. Avstand til jernbane bør skrives på plankartet. På grunn av ønske om flere bussparkeringsplasser er reguleringsplanen og illustrasjonsplanen endret. Det er planlagt bussparkering på oversiden av hotellet og to avkjøringer til Geilovegen. Dette fører til mindre uteoppholdsareal. Kravet til uteoppholdsareal er derfor likevel dekket siden det ikke er krav om uteoppholdsareal for hotell. Kravet gjelder bare fritidsleilighetene. I punkt 3 står det at tidligere avkjørsel sløyfes. Dette punktet må tas ut. Siden det er planlagt bussparkering på oversiden av hotellet i område F/H 1 i tillegg til i parkeringsanlegg på H2/f_P må også pkt.2.6 i bestemmelsene endres. side 6 av 7
Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret. Plankartet Målsatt avstand mellom jernbane og byggegrense må påføres plankartet. Bestemmelsene Følgende innarbeides i pkt. 2.4: «Alle rom til støyfølsomt bruk skal ha vindu i fasade hvor støyverdien er lik eller lavere enn L den = 55dB.» Pkt. 2.5 endres til følgende:» Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk freda kulturminne, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelinga i fylkeskommunen varslet jvf. kulturminnelova 8. 2 ledd «Fjerde setning i punkt 2.6 endres til følgende: «Parkering for område F/H 1 er dekket ved at all eksisterende parkering er flyttet inn i parkeringsanlegg på H2/f_P utenom parkering for tre busser.» Det innarbeides følgende i tillegg: «Disse bussene kan parkere på oversiden av hotellet i område F/H 1.» Femte avsnitt i punkt 3 endres til følgende: «Dagens eksisterende avkjørsler videreføres og er markert med piler, samt at avkjørsel til bakenforliggende eiendom også er markert med pil.» Utvalg for plan og utvikling sin innstilling til kommunestyret. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Ustedalen hotell. RETT UTSKRIFT DATO 28.september.2016 side 7 av 7