ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Bygg og Messe Systemer AS Lillestrømv 267 1914 YTRE ENEBAKK Deres ref.: Vår ref.: 2015/2623/ANDHOL2 Arkivkode: 91/460 Dato: 17.01.2016 Delegert behandling av sak D 13/16 TILLATELSE TIL TILBYGG, GARASJE, BRUKSENDRING OG RIVING I HENHOLD TIL PBL. 20-3 OG DISPENSASJON FRA TEK 10, JFR. PBL. 19-2. Søknad datert: 30.12.2015 Mottatt her: 30.12.2015 Matrikkel: Gnr.: 91 Bnr.: 460 Fnr.: Snr.: Eiendommens adresse: Myraveien 63, 1914 Ytre Enebakk Tiltakshaver: Thomas Nikolaysen Ansvarlig søker: BYGG OG MESSE SYSTEMER AS Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 20-3 gis det tillatelse til bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, etterhåndsgodkjenning av tilbygg og garasje samt tillatelse til riving av skjul i samsvar med innsendte søknad. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens punkt 4.1 jf. 4.4 og fra tekniske vilkår i TEK 10 for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig i samsvar med innsendte søknad Begrunnelse: Bygget er av en slik kvalitet at det kan benyttes som bolig. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Fristene kan ikke forlenges. Foretak godkjent for ansvarsrett: Ansvarlig foretak: Bygg og Messe Systemer AS Lillestrømveien 267 1914 Ytre Enebakk Fagområder og tiltaksklasse som foretaket er godkjent for: Ansvarlig søker PRO tkl. 1- Kontroll av konstruksjoner UTF tkl. 1- Kontroll av allerede utførte tømrerarbeider Sentr. godkj Lokal godkj Postadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Organisasjonsnr.: 964 949 581 Internett: www.enebakk.kommune.no E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: 64 99 20 00 Telefaks: 64 99 20 09
Sak D 13/16 - side 2 Saksopplysninger: Det søkes om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, samt etterhåndsgodkjenning av tilbygg og garasje som er oppført, men ikke tidligere omsøkt. I tillegg søkes det om å rive et eldre skjul på 28,1 m2 BYA. Eiendommen er i dag en fritidseiendom på 1792 m2. Fritidsboligen ble opprinnelig oppført mellom 1950 og 1960. Opprinnelig fritidsbolig var på 43,5 m2 BRA. Det ble i 1977 gitt tillatelse til et tilbygg, slik at nytt areal ble 67,58 m2 BRA. Det er senere utført et tilbygg på fritidsboligen på 13,72 m2 BRA, som ikke er omsøkt. Det søkes om etterhåndsgodkjenning for dette tilbygget. Bebygd areal for fritidsboligen er opplyst å være 91,95 m2 BYA. Videre søkes det om etterhåndsgodkjenning av oppført, ikke omsøkt, garasje på 55,35 m2 BYA med mønehøyde på 4,2 meter og gesimshøyde på 3,05 meter. Det søkes også om tillatelse til å rive et eldre skjul på 28,1 m2 BYA. Ved beregningen av grad av utnytting skal det også inngå 59 m2, jfr. kommuneplanbestemmelsenes punkt. 3.1.3. Total grad av utnytting, etter at skjulet rives opplyses å bli 8,22 % BYA. Tiltaket er nabovarslet i henhold til pbl. 21-3 og det er ikke innkommet noen merknader. Det er vedlagt erklæring om at eiendommen er sikret veirett ut til vei som er åpen for alminnelig ferdsel jfr. pbl. 27-4. Eiendommen er koplet til offentlig avløp, jfr. pbl. 27-1, og har vann fra privat vannverk jfr. pbl. 27-1. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens punkt 4.1 jfr. punkt 4.4 og fra TEK 10. Fra dispensasjonssøknaden fremgår det at hytta er renovert med årene, og at den tilfredsstiller TEK 07 på tidspunkt for tilstandsrapporten. Det opplyses at det skal settes inn nye vinduer og dører samt at ventilasjon som tilfredsstiller kravene i TEK10 vil bli montert. Av den vedlagte tilstandsrapporten fremgår det at bygget holder til dels høy standard. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er avsatt i Kommuneplanen for Enebakk 2015-2027 som landbruk-, natur- og friluftsområde med spredt boligbebyggelse. I henhold til kommuneplanbestemmelsen punkt 4.1 tillates kun bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jfr. nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv. I henhold til punkt 4.4 i kommuneplanbestemmelsene er det åpnet for at det kan gis tillatelse for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig etter søknad om dispensasjon. Tiltaket er derfor i tråd med kommuneplanen, og det kan gis tillatelse til bruksendring. Det fremkommer i punkt 3.2.1 at all boligbygging i uregulerte områder tillater maksimal BYA på 30 %, maksimal gesimshøyde er 7 meter og maksimal mønehøyde er 9 meter. Maksimal mønehøyde på garasjer er 4,5 meter målt fra garasjegulv. I tillegg skal tilkopling til offentlig vann og avløp være godkjent. Vilkårene anses oppfylt. I henhold til punkt. 4.3 tillates det tilbygg inntil 50 m2 og garasjer inntil 70 m2. Øvrige vilkår i plan- og bygningsloven: Kommunen har vurdert innsendte tegninger og konkluderer med at tiltaket oppfyller kravene til god arkitektonisk utforming, og har etter kommunens skjønn gode visuelle kvaliteter, jfr. pbl. 29-1 og 29-2. Øvrige relevante vilkår i loven anses oppfylt. Dersom tiltaket berører naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, naturtyper og arter skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 om kunnskapsgrunnlaget, føre-var, samlet
Sak D 13/16 - side 3 belastning m.m legges til grunn for kommunens saksbehandling, og fremkomme av vedtakets begrunnelse. NAB har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og artsdatabanken. Det er ingen registreringer på eiendommen. Nærmere om søknaden om dispensasjon: Dispensasjon er søknadspliktig i henhold til pbl. 19-1 og det stilles krav til en grunngitt og nabovarslet søknad. Dispensasjonssøknaden er nabovarslet, jfr. kravene i plan- og bygningslovens 21-3 og det er ikke innkommet noen merknader. Innsendte søknad tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven og er grunngitt med følgende: Det er innsendt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens punkt 4.1 jfr. punkt 4.4 med følgende begrunnelse: - Fritidsboligen ligger i område som er åpnet for bruksendring til helårsbolig. Det er innsendt søknad om dispensasjon fra TEK 10 med følgende begrunnelser: - Det søkes om dispensasjon fra TEK 10 14-5 1.ledd, krav til isolasjon i vegger og gulv. Hytta er renovert med årene og tilfredsstiller TEK 07 på tidspunkt for tilstandsrapport. - Det søkes om dispensasjon fra krav om radonsperre TEK 10 13-5. I stedet vil det bli satt inn radonmåler som vil registrere konsentrasjonen av radonforekomster i bygningen. Dersom denne viser verdier over tillatt, vil det bli satt i verk tiltak for å hindre radon. - Vinduene og dørene vil bli skiftet ut med nye. - Ventilasjon i henhold til TEK 10 13-1 vil bli montert. Kan det og bør det gis dispensasjon fra kommuneplanen og TEK 10? Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens kapittel 11 og TEK 10 er vedtatt med hjemmel i pbl. 29-5. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon jfr. pbl. 19-2. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsområde vesentlig tilsidesettes. Deretter må man vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser og bestemmelser om planer og forbud i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssaken. Tilsidesettes plan- og bygningslovens-, kommuneplanens- eller byggteknisk forskrifts formål vesentlig? Lovens formål Plan- og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planleggingen skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.
Sak D 13/16 - side 4 Dispensasjonen for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig vil ikke vesentlig tilsidesette lovens formål. Kommuneplanens formål Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil i liten grad tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess, medvirkning og ensartet behandling, da det i kommuneplanen er gitt åpning for at bruksendring kan gis på denne eiendommen. Hensynene bak punkt 4.1 og 4.4 i kommuneplanbestemmelsene. Det vesentlige hensynet bak bestemmelsene i kapittel 4 i kommuneplanbestemmelsene er å verne om områder for å sikre matproduksjonen i kommunen. Dyrket og dyrkbar jord er ikkefornybare ressurser som må skjermes. I tillegg skal det i LNF-områder legges til rette for natur- og friluftsinteresser. Fritidseiendommen har ikke dyrket eller dyrkbar jord. Det er i punkt 4.4. gitt åpning for å gi dispensasjon der eiendommen ligger. Vesentlige hensyn bak punkt 4.1 og punkt. 4.4 i kommuneplanbestemmelsene tilsidesettes derfor ikke. Hensynene bak TEK 10. Byggteknisk forskrifts formål fremgår av forskriftens 1-1. Hovedformålet med forskriften er å bidra til byggverk av god kvalitet som er i samsvar med de krav som er gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, herunder forskrifter og arealplaner med bestemmelser. Forskriften setter krav til tiltak innenfor alle viktige områder som visuell kvalitet, universell utforming, sikkerhet mot naturpåkjenning, uteareal, ytre miljø, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann, planløsning, miljø, helse og energi. Kravene gjelder i utgangspunktet for alle tiltak, uavhengig av om arbeidene krever saksbehandling i kommunene eller ikke. Kommunen er av den oppfatning at hensynene bak TEK 10 til en viss grad tilsidesettes ved at fritidsboligen ikke fullt ut tilfredsstiller kravene til isolasjon, ventilasjon, radon eller tetthet. En konkret helhetlig vurdering tilsier imidlertid at det ikke er snakk om en vesentlig tilsidesettelse av formålet bak TEK 10. Det bør derfor vurderes om det kan gis dispensasjon. Er fordelene ved å gi dispensasjon fra TEK 10 og kommuneplanens punkt 4.4, jfr. punkt. 4.1 klart større enn ulempene? I utgangspunktet skal bygget tilfredsstille kravene i TEK10 før det kan gis en bruksendringstillatelse. I forbindelse med søknaden om dispensasjon fra TEK10 er det innlevert en tilstandsrapport som viser byggets beskaffenhet og avvikene fra TEK10. Det fremkommer av den vedlagte tilstandsrapporten og dispensasjonssøknaden at bygget holder til dels god standard, og tilfredsstiller vilkårene i TEK07. Ansvarlig søker har i søknaden opplyst at alle vinduer og dører vil bli skiftet ut i forbindelse med bruksendringen, og at ventilasjon i henhold til TEK10 13-1 vil bli montert. Videre opplyses i søknaden at det vil bli utført radonmålinger i bygget, og at dersom målingen viser for høye radonkonsentrasjoner vil nødvendige tiltak iverksettes. Kommunen er av den oppfatning at bygget holder en slik teknisk kvalitet at det kan benyttes som bolig. Det bør påpekes at de ovenfor nevnte avvikene fra TEK10 innebærer at hensynene til miljø og energi til en viss grad tilsidesettes. Viktige hensyn med hensyn til lysforhold,
Sak D 13/16 - side 5 konstruksjonssikkerhet og rømningsforhold er fullt ut ivaretatt i bygget. Det bør i denne sammenheng bemerkes at det kun er en mindre del av boligmassen i Norge som tilfredsstiller kravene i TEK10. Det anses at fordelen ved å gi dispensasjon fra de anførte avvikene fra TEK10 er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Eiendommen er beliggende i et område med preg av helårsboliger og i et område hvor kommunen, i kommuneplanbestemmelsenes punkt 4.4, har åpnet for at det kan gis dispensasjon for bruksendring. Eiendommen er knyttet til privat vannverk og offentlig avløpsanlegg. Eiendommen er også sikret avkjørsel til vei som er åpen for allmenn ferdsel. Bruksendringen vil ikke forringe landskapets kvaliteter. Det kan dermed innvilges dispensasjon og tillatelse til bruksendring. Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl. 21-10, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltakets koordinater er innsendt kommunens enhet for natur, geodata og byggesak. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2015 fastsettes gebyret til: Kr. 16 140 for dispensasjon (varenummer 66301) Kr. 7 060 for bruksendring (varenummer 66254) Kr. 6 000 for tilbygg (varenummer 66362) Kr. 6 000 for garasje (varenummer 66362) Kr. 2 780 for riving av skjul (varenummer 66366) Regning på saksbehandlingsgebyr pålydende kr 37 980 ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Det må utføres nødvendig kontroll med at dette ivaretas. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Bygningen/tiltaket må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, 28-33 kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Anders Holth rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent.