Namsos s kommune Økonomisjef i Namsos Saksmappe:2013/8199-1 Saksbehandler: Kjellrun Gjeset Moan Saksframlegg Statusoppdatering restrukturering Rock City Namsos AS Utvalg Namsos formannskap Namsos kommunestyre Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling 1. Kommunestyret tar statusoppdatering restrukturering Rock City Namsos AS tas til orientering. 2. Kommunestyret gir Namsos Industribyggeselskap AS fullmakt til å fremforhandle utkast til avtale om kjøp av 100 % av aksjene i Vestre Havn Eiendom AS på markedsmessige vilkår. I denne forbindelse får Namsos kommune og Namsos Industriselskap AS fullmakt til å fremforhandle avtaler om finansiering. Endelig fremforhandlede avtaler skal fremlegges for kommunestyre for endelig godkjennelse. 3. Rådmannen får fullmakt til å utrede kostnader knyttet til istandsetting av 2. etg. med formål å bruke arealene i kommunal regi. 4. Videre dialog med utleier vedrørende husleie og tilleggskrav stilles i bero, inntil et eventuelt kjøp av aksjer i Vestre Havn Eiendom AS er endelig avklart. Hjemmel for vedtaket er: Kommunestyrets vedtak 30.5.2013, sak 22/13, pkt. 4.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S 15.10.2013 Statusoppdatering restrukturering Rock City Namsos AS I 15.10.2013 Tilbudsforespørsel fremleie - brev Steenstrup Stordrange DA fra Steenstrup Stordrange I 14.10.2013 Utkast notat mm. [STEENSTRUP- Matters.FID331019] Advokatfirma Steenstrup Stordrange DA v/ Britt Nergård/ Terje Bjørndal Vedlegg 1 Statusoppdatering restrukturering Rock City Namsos AS Saksopplysninger Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA har utarbeidet vedlagte notat vedr. bestilling fra Namsos kommunestyremøte 30.05.2013: 4. Rådmannen får fullmakt til både på kort og lang sikt a) Å inngå samtaler med Kulturhallene Eiendom AS og Rock City AS i forhold til leieareal og pris b) Å inngå samtaler med eksterne drivere av NTE arena evnt. kiosk og kinodrift, med tanke på profesjonalisering og muligheter til å få økte eksterne leieinntekter. c) Å føre samtaler med Sparebank 1 SMN og Rock City Namsos AS vedr. forlengelse av låneforfall. d) Å følge opp arbeidet med Opplevelsessenteret og konsolideringen av Museet Midt. Alle konkrete tiltak som følge av samtalene i pkt a-d, legges fram til behandling i Namsos kommunestyre før de iverksettes. Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA bistår Namsos kommune med pkt. a-c i vedtaket, mens det er nedsatt en arbeidsgruppe som arbeider med Opplevelsessenteret og Museet Midt med tanke på en konsolidering. Vurdering a) Å inngå samtaler med Kulturhallene Eiendom AS og Rock City AS i forhold til leieareal og pris Gyldig leiekontrakt. I notatet fra Steenstrup og Stordrange er leiekontraktens gyldighet vurdert. Leienivå og konsekvens av ferdigstillelsesgrad, som er de punkter det i ettertid har blitt stilt spørsmål ved, ble ikke problematisert i forkant av signering. Det foreligger ikke opplysninger som kan tyde på at avtalt pris ikke er bindende. Konklusjon er derfor at en endring av husleieavtalen er betinget av at man oppnår enighet med utleier på ordinært avtalemessig grunnlag. Justering av leiekontrakt.
Utleier har fremmet følgende krav: - Leien kreves oppjustert som følge av arealavvik. Det foreligger to ulike oppmålinger som dersom de blir lagt til grunn medfører en årlig økning på hhv ca kr. 350.000,- og 775.000,-. - Utleier mener videre å ha et krav på kr 1 260 000,- for tilleggsbestillinger/ vederlagskorrigering knyttet til tilleggsavtale om innredninger i bygget. Utleiers krav om justering av leiekontrakt er ikke akseptert av rådmannen. Utleier foreslo deretter en samlet løsning som omfatter leie av uinnredede arealer i 2. etg, krav om arealjusteringer, tilleggsbestillinger og avregning av felleskostnader: 2.etg. 710 m² tas inn i leiekontrakten - uten regulering av leien eller akonto felleskostnader, så lenge arealene ikke tas i bruk. Oppmåling fra Arcon (2932 m²) legges til grunn. Det gir en husleieøkning på kr. 350.000 pr. år. Kun virkning for hovedavtale fra 01.01.2014 og krav om etterbetaling frafalles. Krav om tilleggs-vederlag som følge av tilleggs-bestillinger frafalles mot at akontoinnbetaling for felleskostnader fom. Oktober 2011 tom. Desember 2013 ikke kreves avregnet. Oppsummert så innebærer fremsatte forslag til samlet løsning at kommunen må akseptere en økning i husleie på kr. 350.000 pr. år (utgjør 6 mill. kroner i resterende leieperiode), samt akseptere at innbetalte felleskostnader for 2011, 2012 og 2013 ikke avregnes. Forslaget om å innlemme arealer i 2. etasje forutsetter en aksept av forslagets øvrige punkter. Namsos Kommunes har derfor to valg: - akseptere forslaget slik det er fremsatt, eller - å forholde seg til inngått avtale og de tilleggskrav som er fremsatt på ordinært vis. Sentralt i denne vurderingen er om kommunen kan nyttiggjøre seg av tilleggsarealene i 2. etasje, kostnadene ved å ferdigstille disse, samt hvilken risiko kommunen løper knyttet til arealoppmålinger og krav om tilleggsvederlag ved å ikke akseptere fremsatte forslag til løsning. Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt kommunen kan nyttiggjøre seg arealene kan aktuelle leietakere til 2. etg være Kulturskolen eller andre kommunale tjenester eller Museet Midt. Dette bør utredes nærmere og da spesielt i forhold til at Kulturskolen i dag mangler tidsriktige lokaler til å drive undervisning i. Kulturskolens endelige arealbehov kan bli endret som del av det pågående Omstillingsprosjektet 2013. De økonomiske konsekvensene med å ta disse lokalene i bruk anslås til ca 11 mill. kroner, mens forrentning og avskriving av en slik investering i resterende leieperiode utgjøre ca 0,8 til 0,9 mill. kroner hvert år. En slik investering vil etter rådmannens vurdering være mer interessant og vil på grunn av en lengre avskrivningstid ha en vesentlig lavere kostnad pr år dersom bygget kjøpes. Når det gjelder risiko knyttet til de krav utleier har fremsatt dersom forslag til en samlet løsning ikke aksepteres, har advokatene konkluder med at det er ev viss usikkerhet både knyttet til arealoppmålinger og fremsatte krav om tilleggs vederlag. Da rådmannen innstiller på å avvente videre dialog ang dette til det er fattet en endelig beslutning om kjøp, beskrives ikke dette nærmere nå. Vedlagte notat beskriver risikoen knyttet til disse forholdene nærmere.
Et ekstramoment knyttet til vedtakets pkt. 4 a. Om eie kontra leie. I møter med utleier har det vært sondert om eventuelt kjøp av eiendomsmassen. Utleier har meldt tilbake at han er positiv til et evt. kjøp av aksjene i Vestre Havn Bygg AS. Selskapets virksomhet består i å eie og drifte den aktuelle eiendommen. Det ble i møte med utleier avtalt at Steenstrup Stordrange skulle innhente en uttalelse fra eiendomsmegler som en forberedelse til verdifastsettelsen. Daglig leder/partner Knut Efskin hos Norion Næringsmegling har gitt sin uttalelse på eiendommens verdi basert på en leieinntekt på 7,5 mill. kroner pr. år vil gi en verdi på 115 117 mill. kroner. Dette er basert på dagens leie. Ved å legge til 2. etg. på 710 m², som av huseier i fremsatte forslag til løsning innlemmes i leiearealet dersom en husleieøkning på 350 000 kroner aksepteres, vil eiendomsverdien øke med ca 5,5 mill kroner i verdi, dvs. til 120-124 mill. kroner. Det understrekes at dette kun er estimerte verdier, og at kjøpesummen ikke vil bli avklart før alle betingelser for overdragelse er ferdig fremforhandlet med dagens eiere av selskapet. I flg. Kommuneloven har ikke kommunene lov til å finansiere aksjekjøp ved låneopptak. Et oppkjøp kan imidlertid skje ved at aksjene overtas av et kommunalt heleid eiendomsselskap, Namsos Industribyggeselskap AS eller lignende. Aksjene kan lånefinansieres fullt ut, eller ved at Namsos kommune innbetaler deler av kjøpesummen som egenkapital. Ved et eventuelt lånefinansiert kjøp av aksjene i eiendomsselskapet til en pris av 122 mill. kroner, vil de årlige terminbeløpene være ca. 7 mill. kroner, forutsatt 4 % rente annuitetslån og med 30 års nedbetaling. I de første årene vil de årlige utbetalingene sannsynligvis ikke avvike vesentlig fra dagens leie. Indeksregulering av leien ved videre leie vil imidlertid kunne medføre vesentlig lavere samlede utbetalinger i leieperioden ved kjøp av selskapet enn ved fortsatt leie. I tillegg vil lånet ved utløpet av leieperioden være nedregulert med ca. 50 prosent. I tillegg til de økonomiske fordelene med å eie bygget, er forutsigbarhet i forhold til bruken av bygget. Ved å investere i 2. etg., vil kommunen kunne dra nytte av denne investeringen i en lengre periode enn de årene en har igjen av leieperioden (17 år). Det må understrekes at Namsos kommune bærer risikoen for renteutvikling i «eiealternativet». Den faktiske differansen mellom eie eller leie avhenger både av renteutvikling og utvikling i konsumindeksen. Differansen mellom løpende utbetalinger i leie eller eie alternativene, vil nødvendigvis ikke forsvare risikoen som kommunen tar på seg i forhold til renteutviklingen. Rådmannens vurdering i likhet med advokatenes vurdering, er at den største fordelen med å eie framfor å leie ligger i kommunens posisjon på lang sikt. Rådmannen anbefaler på grunnlag av vedlagte notat fra advokatfirmaet, at problemstillingen bør utredes og at det bør innledes forhandlinger med sikte på eventuelt kjøp av aksjene i Vestre Havn Eiendom AS for å finne reell pris. Når betingelsene for et eventuelt aksjekjøp er kartlagt, bør det før kommunestyret tar endelig stilling til saken, foretas en mer grundig vurdering av konsekvenser. Å få avklart finansieringsbetingelser og eventuell problematikk rundt merverdiavgift og skatt er viktige forhold som må utredes nærmere. Dagens eier har ikke gitt uttrykk for at den markedsprisvurdering som er foretatt av Norion Næringsmegling representerer en akseptabel pris, men dagens eier vil i det videre arbeide benytte seg av denne megleren. Dette innebærer at de vurderinger som gjøres av næringsmegleren i det videre arbeid, representerer selgers synspunkt. Advokatenes anbefaling er at det fra kommunens side blir engasjert en eiendomsmegler som kan kvalitetssikre de vurderinger Norion Næringsmegling gjør i den videre prosessen, noe som også rådmannen slutter seg til.
Pga. kompleksiteten i dette temaet, og den kalkulerte risiko dette vil medføre, må kommunestyret ta stilling til om det er rådmannen eller rådmannen sammen med en politisk oppnevnt arbeidsgruppe skal handtere disse spørsmål frem mot en anbefaling til formannskap og kommunestyret. Formannskapet skal uansett være tett på og deltagende i disse prosessene. Uten at det i denne saken er drøftet hvilket kommunalt selskap som eventuelt skal/kan eie aksjene ved et eventuelt kjøp, bør Namsos Industribyggeselskap AS få fullmakt og ta oppgaven med å fremforhandle utkast til avtale om kjøp av 100 % av aksjene i Vestre Havn Eiendom AS på markedsmessige vilkår. I denne forbindelse får Namsos kommune og Namsos Industriselskap AS fullmakt til å fremforhandle avtaler om finansiering. Det skal tas forbehold om kommunestyrets godkjenning, og endelig fremforhandlede avtaler skal fremlegges for kommunestyre for endelig godkjennelse. b) Å inngå samtaler med eksterne drivere av NTE arena evnt. kiosk og kinodrift, med tanke på profesjonalisering og muligheter til å få økte eksterne leieinntekter. Fremleiekontrakt RCN AS og NTE-arena. Namsos kommune overtar ansvaret for driften av NTE-arena fra 01.01.2014. Det vises til egen sak vedr. framleie 2013 mellom Namsos kommune og RCN AS vedr. NTE-arena. Det har vært ført sonderinger med Rica Hotell vedr. en mer forpliktende leieavtale i forhold til NTE arena fra 01.01.2014. Utkast til ny avtale er under utarbeidelse. I tillegg konkluderer både Rica Hotell, RCN og rådmannen med at dagens ordning ikke fungerer tilfredsstillende. Det arbeides med ulike modeller både på kort og lang sikt. En driftsløsning på kort sikt vil være at Namsos kommune overtar driften, men at det samtidig arbeides med langsiktige løsninger. Drift av kino og servicetorg Med hensyn til drift av kino og servicetorg, er det som del av samtalene ref. Kommunestyrets vedtak pkt. 4. b, sendt ut en tilbudsforespørsel til 3 uavhengige kinoaktører. Det er i tilbudsforespørselen understreket at kommunestyret ikke på prinsipielt grunnlag har tatt stilling til hvorvidt den kommunale kinoen skal avvikles. Sak om drift av NTE arena, kino og servicetorg i et helhetlig perspektiv vil bli framlagt til politisk behandling så snart konkrete forslag er utredet. c) Å føre samtaler med Sparebank 1 SMN og Rock City Namsos AS vedr. forlengelse av låneforfall. RCN AS har innbetalt 5,7 mill. kroner som forutsatt i kommunestyrets vedtak av 30. mai. Dette tilsvarer 3,4 mill. kroner i aksjekapital og 1,3 mill. kroner i årlige avskrivninger for RCN AS. I tillegg ble det forutsatt at RCN AS skal innbetale 1,3 mill. kroner i årlige avdrag, samtidig som en forlengelse av lånets forfallstid skulle forhandles fram. Det er avholdt møte med Sparebank 1 SMN som har signalisert at de er positiv til en forlengelse av forfallstidspunkt forutsatt at grunnlag for videre drift blir sannsynliggjort fra RCN AS sin side. d) Å følge opp arbeidet med Opplevelsessenteret og konsolideringen av Museet Midt.
På bakgrunn av dette er det nedsatt en arbeidsgruppe i juni bestående av Knut Berger (styreleder i Museet Midt), Sigmund Alsaker (direktør i Museet Midt), Petter Søholt (styrerepresentant i Museet Midt), Inge Sørgård (til daglig avdelingsleder ved Museet Midt, Norsk Sagbruksmuseum, Spillum Dampsag & Høvleri), Morten Stene (ordfører Namsos kommune), Eivind Berre (Rock City), Ragnhild Kvalø (kultursjef, Nord-Trøndelag Fylkeskommune) og Kjellrun Moan (økonomisjef Namsos kommune), som skal utrede saken. Det har hittil vært avholdt 3 møter i arbeidsgruppen. Da saken er kompleks er det relativt vanskelig å sette noen endelig dato for når gruppens arbeid vil kunne avsluttes. Sentrale spørsmål som omfanget av en eventuell konsolidering, personell- og kompetansebehov, organisering og ikke minst økonomiske konsekvenser (Museet Midts behov for økt tilskudd/økte inntekter) må utredes. Gruppens rapport vil fremlegges både for Namsos kommunestyre og Museet Midts styre for videre behandling. Det understrekes at det arbeidet som nå gjennomføres ikke er en konsolidering, men en utredning. En konsolideringsprosess vil måtte komme på et senere tidspunkt etter videre behandling i Namsos kommunestyre og i Museet Midt. Miljømessig vurdering Ingen