Due diligence gir deg trygghet for ditt eiendomskjøp Hva er verdien av en due diligence? Eiendomsfinans blir stadig mer komplekst og krever en tverrfaglig tilnærming og kommersiell forståelse. Tekniske bygg, varierende regnskapsprinsipper, ulike selskapsstrukturer, omfattende lovgivning, skatt, mva, kontrakter og finansiering er bare noen av momentene som gjør eiendom komplekst. VAXA gjennomgår ved en due diligence samtlige faktorer som vil kunne påvirke fremtidig kontantstrøm for å belyse hvorvidt prisen som betales for en eiendom reflekterer fremtidig verdiskapning. Selgerens fordeler Får avdekket forhold og tiltak som kan øke verdsettelsen i forkant av salget Får optimalisert gevinstrealisering og redusert risikomomenter ved salget Får effektivisert og kvalitetssikret salgsprosessen, og reduserer ressursbehovet Kjøperens fordeler Får avdekket finansielle, kommersielle og operasjonelle risikoer og muligheter Får et bredere beslutningsgrunnlag som også kan benyttes ifm. finansiering Får effektivisert og kvalitetssikret kjøpsprosessen, og reduserer ressursbehovet 2
Due diligence hvordan kan VAXA sin due diligence bidra med verdi utenom det vanlige? Helhetlig tjenesteleveranse ivaretar dine interesser også etter transaksjonen er gjennomført Som et fulltjeneste eiendomshus leverer VAXA Property Partners tjenester som følger din eiendom gjennom hele dens livssyklus. Således er vi eiers partner. Ved å la oss være din partner på due diligence vil vi sammen ha et optimalt utgangspunkt for å kunne legge til rette for riktig transaksjonsstruktur, kapitalstruktur, strategi og senere forvaltning av din eiendom. Slik jobber vi sammen med deg som eiendomsbesitter over tid og optimaliserer din eiendom ved å redusere risiko og trygge din fortjeneste. Ved en Due Diligence benytter vi et omfattende informasjonsgrunnlag som skaper et godt utgangspunktet for videre strategisk arbeid med den aktuelle eiendommen. Informasjonen omfatter blant annet:: Takster Regnskap Saldobalanse Plantegninger Salgsprospekt Leiekontrakter Bankdokumenter Styreprotokoller Ligningspapirer Forsikringspolise Selskapsinformasjon Attester og grunnbok Vedlikeholdsrapporter Reguleringsbestemmelser og kommuneplaner Dialog med kjøper, selger, megler og befaring på eiendommen Due diligence Transaksjon Daglig drift 3
Due diligence bred gjennomgang av potensielle risikodrivende og verdiskapende parameter Som rådgivende part ved eiendomstransaksjoner leverer VAXA Property Partners komplett finansiell due diligence av næringseiendom Leietakere Gjennomgang av leietakerporteføljen og inngåtte kontrakter med kredittvurdering av alle leietakere. Gir potensielle kjøpere trygghet for leietakeres fremtidige betalingsevne og avdekker relevante forhold i leiekontrakter. Følgende vil typisk gjennomgås: Historiske regnskaper Kredittverdighet Leiekontrakter Vedlikeholdsetterslep fra leietakers side Finansiering VAXA Property Partners gjennomgår finansieringsstrukturen i det aktuelle eiendomsselskapet og leverer en objektiv vurdering av denne og eventuelle endringer for å optimalisere risikojustert avkastning. Her ser vi typisk på: Lånestruktur Refinansieringstidspunkt Rentesikringsinstrumenter Estimert verdi av aksjer Økonomi Vi gjennomgår det aktuelle eiendomsselskapets historiske inntekter og kostnader for å avdekke potensielle risikomomenter. Typisk innebærer dette: Leienivåer på eiendommen kontra markedsnivåer Åpne poster i regnskapet Fordeling av felleskostnader Eierkostnader Avskrivninger og bokførte verdier vs. skatteverdier Selskapsforhold Relevante forhold knyttet til det aktuelle eiendomsselskapet analyseres: Konsernstruktur Skattemessige forhold Merverdiavgiftsmessige momenter og justeringsforpliktelser Regulering, grunnbok og hjemmel Basert på offentlig tilgjengelig informasjon kan vi avdekke hvorvidt det foreligger forhold som kan hindre eller på annen måte begrense kjøpers planer Nåværende regulering Mulighet for reguleringsendring Servitutter Verneinteresser Grunnbok Andre forhold Ved et oppkjøp gjennomgås også andre relevante forhold ved en eiendom. Vi vil vurdere aspekter som: Ferdigattester Energimerking Vedlikehold 5
Due diligence dagens eiendomstransaksjoner krever tverrfaglig forståelse og strukturerte arbeidsstrømmer Som rådgivende part ved eiendomstransaksjoner leverer VAXA Property Partners komplett finansiell due diligence av næringseiendom En komplett due diligence omfatter en bred gjennomgang av tekniske, økonomiske, finansielle, juridiske og selskapsmessige forhold ved eiendommen i en metodisk og strukturert prosess. Vår spisskompetanse er eiendomsfinans og ved en ren finansiell due diligence vil vi typisk se på følgende ved en gjennomgang av målselskapets finansielle historikk og analyse av fremtidig inntjeningspotensial: Kartlegging og revidering av inntekts- og kostnadshistorikk Investerings- og vedlikeholdsbehov Fordringsproblematikk Transaksjoner med nærstående Regnskapsprinsipp Finansieringsstruktur Illustrativ due diligence prosess Innhenting og gjennomgang av data Kvalitetssikring og analyse Kategorisering av vesentlige funn Risikovurdering og potensiale for verdiskapning Første steg i prosessen består i å innhente all relevant informasjon om det aktuelle kjøpsobjektet. Et bredt informasjonsgrunnlag gir de beste forutsetninger for å avdekke forhold som vil være av betydning for vurdering av fremtidig kontantstrøm og dagens pris. I denne delen av prosessen analyseres den mottatte informasjonen med hensikt å identifisere forhold som har vesentlig betydning for prising og risiko. En stor del av dette arbeidet er å bekrefte kvaliteten og troverdigheten i mottatt informasjon og eventuelt korrigere punkter som ikke reflekterer fremtidig kontantstrøm. Etter en grundig analyse kategoriseres de vesentlige funnene innen ulike kategorier som: Teknisk Økonomi Finans Juridisk Mm. Siste del av prosessen er en vurdering av funn som er gjort mot prisen som kreves for det aktuelle objektet. Hensikten er å avgjøre hvor stor risiko og kontantstrømseffekt den aktuelle problemstillingen vil bety for fremtidig eier av eiendommen. 5
Due diligence hvem ivaretar resten av transaksjonen? Helhetlig tjenesteleveranse ivaretar dine interesser også etter at due diligence er gjennomført Som et fulltjeneste eiendomshus leverer VAXA Property Partners tjenester som følger din eiendom gjennom hele dens livssyklus. Således er vi eiers partner. Etter gjennomført due diligence har vi et solid informasjonsgrunnlag om eiendommen og svært god kjennskap til den. Dette gir et godt grunnlag for videre arbeid med strategi, transaksjons- og kapitalstruktur i tillegg til forvaltning. VAXA Property Partners tror på langsiktighet i våre relasjoner og verdiskapning over tid. Fordeler for eiendomsbesitter Ett kontaktpunkt med detaljkunnskap om eiendommen som kan håndtere og optimalisere hele transaksjonen Skreddersydde løsninger for din eiendom basert på analyse av økonomiske, makromessige, finansielle, juridiske og tekniske forhold Langsiktighet i strategisk helhet, totalitet forutsigbarhet Totaloversikt reduserer operasjonell og finansiell risiko 6
Due diligence referanseprosjekt: Vebjørn Eiendom AS Risikoreduksjon, belysning av verdipotensial og grunnlag for videre strategisk arbeid VAXA Property Partners bistod ved kjøp av kombinasjonseiendom på Lierstranda, utenfor Drammen. Verdivurdering 52 MNOK. God beliggenhet i etablert næringsklynge med nærhet til Drammen og E18. 7.545 kvadratmeter hvorav 290 kvadratmeter ledig areal. Fornuftig fordeling mellom kontor-, lager- og industrilokaler. Sentrale funn Betydelige åpne poster i regnskapet Ekspropriasjonsrisiko Ugunstig finansieringsstruktur, ballongforfall og reforhandling av kontrakter samtidig Usikkerhet rundt budsjetter, forbedringspotensial Forslag og videre arbeid Reforhandling av kontrakter Korrigering av verdsettelse for bl.a. åpne poster Ny kapital- og selskapsstruktur ved oppkjøp 7
Due diligence referanseprosjekt: Kobbervikdalen tomteverdi 35 42 MNOK Identifisering av kritiske forhold og risikoanalyser VAXA Property Partners bistod Bergø Eiendom med due diligence i forbindelse med mulig erverv av tomter i Kobbervikdalen, Drammen. God beliggenhet i etablert næringsområde med prosjekterte kontrakter. Viktigste momenter: Avdekket potensielt stor økning i byggekost grunnet utfordrende grunnforhold som ville gjort prosjektet ulønnsomt Anbefalt kunde å avstå fra kjøp, eventuelt redusere budet med 10 12 MNOK Unngåelse av risikofylt kjøp Gjennomførte aktiviteter Analyse av selskapenes økonomiske, juridiske og finansielle stilling Lønnsomhetsanalyse av prosjekterte nybygg Dialog med fagkyndige vedrørende identifiserte krevende grunnforhold 8
Due diligence referanseprosjekt: Anonymisert case study 30 MNOK Identifisering av kritiske forhold og utfordringer med høy risiko VAXA Property Partners bistod med due diligence i oppkjøp av kombinasjonseiendom. Attraktiv beliggenhet med utviklingspotensial gjorde dette til et spennende objekt. Viktigste momenter: Avdekket manglende leieinnbetalinger kamuflert som internfordringer og intern gjeld ilikvide og potensielt insolvente leietakere Identifisert grove arealavvik fra prospekt og kontrakt (ca. 50 %) Identifisert potensielt ulovlig oppført bygg Anbefalt kunde å avstå fra kjøp Unngåelse av risikofylt kjøp «Due diligence er i mange tilfeller en billig forsikring» Gjennomførte aktiviteter Analyse av selskapets økonomiske, juridiske og finansielle stilling Dyptgående regnskapsanalyse Analyse av byggtekniske dokumenter 9
Daglig leder - Christian Frost Røine christian.frost@vaxaproperty.no Ansvarlig for denne presentasjonen: Christian Frost Røine André Goncalves Jørn Damkjær post@vaxaproperty.no