Namsos s kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe:2011/9929-17 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 65/347 Sverres gate 8b - Klage på politisk vedtak om avslag på søknad om bruksendring av kjeller til boligformål og dispensasjon fra TEK 10. Utvalg Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Vedtak av 10.04.13 opprettholdes. Klage fra tiltakshaver/hjemmelshaver Ingvaldsen Eiendom as tas ikke til følge. Saken oversendes til fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 20-1 og 19-2 og TEK 10. For nærmere begrunnelsee vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16..12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 14.12.2011 65/347 - Merknad vedrørende Kjell Bruun-Olsen m/flere nabovarsel for Sverresgate 8B I 19.12.2011 65/347 - Søknad om tillatelse i ett Tor Åge Ingvaldsen trinn I 21.12.2011 65/347 - Søknad Sverresgate 8 B Tor Åge Ingvaldsen I 21.12.2011 65/347 - Manglende dokumentasjon Tor Åge Ingvaldsen U 09.01.2012 65/347 Sverres gt. 8b - Videre Ingvaldsen Eiendom AS saksgang U 27.01.2012 65/347 Sverres gt. 8b - Manglende Ingvaldsen Eiendom AS redgjørelse i mottatt søknad. I 25.04.2012 Manglende redegjørelse Tor Åge Ingvaldsen U 26.04.2012 65/347 Sverres gate 8b - Orientering Ingvaldsen Eiendom AS om videre saksgang. X 04.03.2013 Situasjonskart X 04.03.2013 Fotoer fra eiendomsskatteprosjektet S 05.03.2013 65/347 Sverres gate 8b - Avslag på søknad om bruksendring og dispensasjon fra TEK. U 11.04.2013 65/347 Sverres gate 8b - Melding Ingvaldsen Eiendom AS om vedtak. X 30.04.2013 Særutskrift - 65/347 Sverres gate 8b - Avslag på søknad om bruksendring og dispensasjon fra TEK. I 10.05.2013 Klage vedtak Svgt 8B 2011/9929-12 Tor Åge Ingvaldsen U 31.05.2013 65/347 Sverres gate 8b - videre Ingvaldsen Eiendom AS saksgang I 11.06.2013 Vedrørende svar på videre saksgang Ingvaldsen Eiendom AS S 06.02.2014 65/347 Sverres gate 8b - Klage på politisk vedtak om avslag på søknad bruksendring av kjeller til boligformål og dispensasjon fra TEK 10. Vedlegg 1 Kopi av politisk vedtak av 10.04.13 2 Oversiktskart 1:1000 3 Situasjonskart 1:500 4 Ortofoto 1:500 5 1 stk plantegninger - etter omsøkt bruksendring 6 2 stk fasade-/ snittegninger - etter omsøkt bruksendring 7 3 fotoer 8 Kopi av politisk vedtak av 18.01.12 (gjelder 1/2-part 8b) 2
Saksopplysninger Søknaden/tiltaket: Saken gjelder søknad om bruksendring av kjeller med søknad om dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK10). Det søkes om bruksendring av kjeller til boligformål i tilknytning til eksisterende leilighet. Eiendommen gnr. 65, bnr. 347, Sverres gate 8b er ½-part av en eldre 2-mannsbolig beliggende i utkanten av sentrum. Opprinnelig søknad ble første gang mottatt ved BKO den 19.12.11. Areal: På grunnlag av mottatt plantegning er bruksareal (BRA) beregnet til følgende: Kjeller: 43m²(BRA) 1.etasje: 45m² 2. etasje: 41m² Totalt utgjør samlet bruksareal 129m²(BRA). Hjemmelshaver: Ingvaldsen Eiendom as, Trøavegen 14, 7750 Namdalseid. Saksbehandling: Beklageligvis er dette en sak som har gått over tid, men årsak har vært stor ordretilgang kombinert med redusert bemanning og sykmeldinger ved byggesaksavdelingen i deler av år 2013 slik at denne sak ikke er gitt prioritet. Saksgang: Søknad om bruksendring med omdisponering av kjellerareal til boligformål ble mottatt ved BKO den 19.12.11. Vedlagt plantegning viste kjeller innredet med stue, bad/wc og annet oppholdsrom. Merknad fra 2 naboeiendommer vedlagt søknad. Mail fra Namsos kommune utsendt 21.12.11 hvor en nærmere redegjørelse i saken ble etterspurt. Samme dag den 21.12.11 ble det mottatt svar via mail fra ansvarlig søker som opplyste at Sverre gate 8B fortsatt skulle bestå som en boenhet. Videre ble det opplyst at manglende skjema opplysninger om tiltaket ytre rammer ville bli innlevert. Den 22.12.11 ble det utsendt en mail fra Namsos kommune hvor ansvarlig søker ble gjort oppmerksom på at det i mottatt skjema opplysninger om tiltaket ytre rammer fortsatt var oppgitt bruksendring til to separate boenheter. Det ble da spurt om hva som var riktig; skulle bygningen oppdeles i to boenheter eller fortsatt bestå som en boenhet. Samme dag den 22.12.11 ble det mottatt svar via mail fra ansvarlig søker hvor det ble beklaget at denne viktige opplysning ikke var blitt endret. Han opplyste at samme skjema som tidligere var blitt benyttet vedr. søknad for naboleilighet Sverre gate 8A var blitt kopiert uten å ha blitt revidert. Den 09.01.12 ble det utsendt et brev fra Namsos kommune som opplyste at det ikke ville bli fattet noe endelig vedtak før søknad om ombygging/bruksendring av nabobygning Sverres gate 8A var blitt politisk behandlet. 3
Den 18.01.12 ble det fattet et politisk vedtak i Namsos Drift som avslo søknad om bruksendring av kjeller i Sverres gate 8A. Se for øvrig pkt. under nabomerknad i denne rapport. Namsos kommune sendte den 27.01.12 ut et brev hvor ansvarlig søker/prosjekterende måtte redegjøre for hvordan tekniske krav i TEK10 skulle oppfylles i forbindelse med omsøkt bruksendring. Videre ble det orientert om at det eventuelt måtte søkes om dispensasjon fra TEK10 hvis det ikke var mulig å oppfylle forskrift. Redegjørelse fra ansvarlig søker/prosjekterende hvordan gjeldende krav etter TEK10 skulle oppfylles ble mottatt den 25.04.12. Søknad om dispensasjon fra TEK10 mottatt 25.04.12. Namsos kommune sendte den 26.04.12 ut et brev med orientering om videre saksgang. Etter politisk vedtak i Drift ble det den 05.03.13 gitt avslag på mottatt søknad om bruksendring og dispensasjon fra TEK. Klage på politisk vedtak datert 24.04.13 ble mottatt ved BKO den 25.04.13 Namsos kommune sendte den 31.05.13 ut et brev med orientering om videre saksgang. Mail fra Ingvaldsen Eiendom as mottatt 11.06.13. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan Rv 769 Høknes Orientkrysset del. 2 Jernbanegt - Orientkrysset stadfestet 01.06.06 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen har status som bolig/kontor. Vi kan ikke se at tiltaket kommer i strid med verken plan eller bestemmelsene. Klage på vedtak: Klage på vedtak datert 24.04.13 mottatt ved BKO den 25.04.13. Hei. Sender klage på vedtak til deg og håper på svar innen rimelig tid. Jeg sendte denne søknaden for lenge siden uten å få svar. Ble lovet svar fra dere høsten 2012. Har vært innom og spurt hvordan det gikk og blitt lovet oppfølging. Svaret kom nå denne uka uten at hele søknaden var behandlet. Jeg vurderer salg av denne enheten men ønsker ikke å gjøre det før denne saken er avklart. Ring meg eller send mail vis noe er uklart, sitat slutt. Oppfølging av klage på vedtak datert/mottatt ved BKO den 11.06.13. Hei. Viser til mottatt svar vedrørende sak i Sverresgate 8 B. Jeg har prøvd og ringe dere uten å lyktes å fått svar. Jeg aksepterer ikke dette svaret fra dere på denne saken. Jeg sendte inn søknaden mars 2012 og fikk avslag i april 2013. Jeg sendte inn klage på grunn av at hele søknaden ikke er behandlet, da jeg også søkte om å få byttet vinduer og i tillegg ha de noe større vindu (vindu fra 1955). Mener at dette er en formalia sak. Dere overholder ikke deres egne lovnader, jeg fikk tilsvarende brev på saken våren 2012 om at dere ikke hadde tid men skulle få svar innen utgangen av september. Hører fra dere. Bare ring meg vis det er noen spørsmål, sitat slutt. Vurdering av klage: Klageadgang/frist: Fristen for å klage er iflg. Forvaltningsloven 29 første ledd tre uker regnet fra det tidspunkt parten fikk underretning om vedtaket. Tiltakshavere, naboer, gjenboere og andre som har protestert mot omsøkt 4
tiltak, skal ha underretning etter plan- og bygningslovens 21-4. For den som ikke har mottatt underretning løper fristen fra det tidspunkt han har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Men i et slikt tilfelle gjelder en siste frist på 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet. I dette tilfelle ble vedtaket fattet 10.04.13, mens klage ble mottatt den 25.04.13 altså før fristens utløp. Frist er overholdt i dette tilfelle. Vurdering: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, 20-1. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon fra TEK10 for omsøkt tiltak samlet sett må være større enn ulempene. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift ved byggesaker skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet. Omfattende bruk av dispensasjoner slik om i dette tilfelle vil kunne gi en presedensvirkning, et forhold som vil kunne medføre betydelige konsekvenser ved uthuling lovens intensjon. Bygningsmyndighetene har vurdert saken på ny, men kan ikke se at det er kommet frem nye momenter som skulle tilsi at tidligere vedtak endres. Når det gjelder skifte av kjellervinduer med samme utforming og størrelse er dette å anse som vedlikehold og derfor ikke søknadspliktig. Det samme gjelder ved tilbakeføring av fasade til sikker tidligere dokumentert utførelse. Ved skifte av kjellervinduer med endret størrelse og utforming vil dette kun være søknadspliktig fasadeendring hvis bygningens eksteriørkarakter endres, noe som ikke er tilfelle her i denne sak, jfr. plan- og bygningsloven 20-3. Omsøkt skifte av kjellervinduer er ikke å betrakte som et søknadspliktig tiltak. Det henvises ellers til utførlig vurdering av selve tiltaket i vedlagt saksfremlegg som grunnlag for tidligere politisk vedtak med avslag i Drift den 10.04.13. Ellers kan som et tilleggsmoment opplyses om at det ikke er noe forbud mot å innrede kjelleren med økt materialstandard, men arealet vil fortsatt ha status som kjellerareal og kan av den grunn ikke benyttes til rom for varig opphold eller boligareal. Konklusjon: Etter en helhetsvurdering av fordeler og ulemper står bygningsmyndighetene fast på at politisk vedtak av 10.04.13 opprettholdes da hensynene bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt og at ulempene ved å gi dispensasjon er klart større enn fordelene ved omdisponering av kjeller til boligformål. 5
Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv medfører ingen negative miljømessige konsekvenser. Med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen anbefaler Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Vedtak av 10.04.13 opprettholdes. Klage fra tiltakshaver/hjemmelshaver Ingvaldsen Eiendom as tas ikke til følge. Saken oversendes til fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Det delegeres til rådmannen å behandle mindre endringer av byggesaken. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 20-1 og 19-2 og TEK 10. For nærmere begrunnelse vises til saksutredningen. 6