Saksfremlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO THA-07/4498-75 PLN 2205 52891/09 15.01.2010 Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: AU Funksjonshemmedes råd 53/08 17.06.2008 Annet forslag vedtatt AU Eldrerådet 7/08 03.07.2008 Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling 146/09 14.05.2009 Dissens Eiganes og Våland bydelsutvalg 28/09 08.06.2009 Enstemmig AU Eldrerådet 7/09 25.06.2009 Behandlet AU Funksjonshemmedes råd 68/09 30.06.2009 Behandlet Kommunalstyret for byutvikling 264/09 10.09.2009 Annet forslag vedtatt Kommunalstyret for byutvikling / 11.02.2010 Bystyret PLAN 2205. REGULERINGSPLAN FOR HOTELL I SANDVIGÅ, EIGANES OG VÅLAND BYDEL. Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan, alternativ 1A, for ny hotellbebyggelse i Sandvigå, med plankart datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert Kultur og byutvikling 15.01.2010 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert Kultur og byutvikling 15.01.2010, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2. (pbl. 1985) INNSTILLING TIL SAK 264/09 (gjelder avsnitt 1-11): 1. SAKEN GJELDER Saken gjelder regulering av nytt hotell i Sandvigå, på areal øst for Bjergsted Musikkpark og med østog nordfasade mot innseglingen til byen. Hotellet, som vil ligge nord for planlagt videregående skole og som inkluderer den tidligere vernede bygningen Sandvigå 24, evt. tomten til denne eiendommen, vil få både gjestetrafikk og servicetrafikk fra veien Sandvigå. Forslag til regulering av hotellet ble til førstegangs behandling fremlagt i 4 alternativer, med totalt BRA varierende fra ca. 11.000 til ca. 13.000 m2. Av disse valgte kommunalstyret å legge 3 alternativer ut til offentlig ettersyn. Etter gjennomgang av uttalelser/merknader legges nå fram 2 reguleringsalternativer, med rådmannens anbefaling for ett av disse. Fylkesrådmannen v/kulturseksjonen har nedlagt administrativ innsigelse til reguleringsplan 2205, alternativ 1B og alternativ 2. Administrativ innsigelse er i henhold til delegasjon (jfr. Fylkeskommunens delegasjonsreglement 12-10, sist revidert 28.04.2009). 1
Fremlegging av 4 alternativer til utbygging av nytt hotell, til første gangs behandling i kommunalstyret, var, sammen med en tilstandsvurdering av det vernede bygget Sandvigå 24, ment å avklare hotellets størrelse. Offentlig ettersyn, med 3 alternativer, tok også sikte på å avklare om et hotellprosjekt i tilknytning til Bjergsted Musikkpark fortsatt er like aktuelt som tidligere eller om andre byggeoppgaver i stedet kan legges til dette området. Det bør ved en senere arkitektkonkurranse vurderes om man ønsker å stille krav til hotellets profil, som f. eks. at det her skal bygges et kunsthotell eller designhotell - i samvirke med andre tilbud og aktiviteter i Bjergsted Musikkpark. De nye kulturbyggene i Bjergsted/Sandvigå skal stå ferdige i 2011-2012. Med et nytt konserthus av internasjonal standard, ny kulturskole og ny videregående skole for musikk, dans og drama, vil Bjergsted kunne bli et nasjonalt kraftsenter for musikk og kunst, herunder også design. Saken gjelder, i tillegg til hotellutbyggingen, den videre bruk av Kuppelhallen, samt både utvidelse og ny begrensning av parkarealet Bjergsted Musikkpark. Herunder inngår regulering av utbyggingsareal tilbake til parkareal i østre del av Bjergsted Musikkpark, på baksiden av Kuppelhallen, og utvidelse av veien Sandvigå - med beskjæring av og estetisk istandsettelse av parkskrenter. De opprinnelig fire alternative planforslag, fremlagt til førstegangs behandling, viste ny kommunal atkomstsvei gjennom Veritas-området, mellom veien Sandvigå og Rosenberggata. Atkomstveien var tenkt benyttet av biler med akseltrykk mindre enn 1,5 tonn. Uttrykkingskjøretøy som brannbil kan i nødstilfeller kjøre gjennom Bjergsted Musikkpark og videre ned Bjergstedveien (som krever ny regulering av krysset Bjergstedveien-Sandvigå, jamfør parallell plan 2291) eller kjøre langsetter kaiarealer/uterom på østsiden av de nye byggene i Sandvigå. Det er fremkommet vesentlige innvendinger til deler av planforslagene fra Det Norske Veritas og Stavangerregionen Havn IKS. Se oppsummering av uttalelser og byplansjefens kommentarer i Vedlegg 4. Atkomstveien gjennom Veritasområdet (DNV) er til annengangs behandling tatt ut av planforslaget, med bakgrunn i merknader fra Det Norske Vertias Eiendom og Det Norske Veritas Pensjonskasse, se uttalelse fra advokatfirmaet Haavind AS datert 31.07.2009, mottatt under utlegging til offentlig ettersyn. En framtidig, alternativ vei ut av Sandvigå-området nordover, som også kan ta utkjøring fra ny utbygging på DNV s eiendom, vil evt. kunne skje over tilliggende eiendom nord for DNV. Denne veiutløsningen bør reguleres i egen plan. Under utlegging til offentlig ettersyn har Lyse Energi AS i sin uttalelse til planforslagene meldt behov for innpassing av en ny energisentral innenfor reguleringsplanens begrensning. Man ønsker å bruke denne sentralen som en spisslastsentral dersom det senere blir aktuelt å føre fjernvarme fra gjenvinningsanlegget på Bærheim til Bjergstedområdet. Lyse Neo AS har, etter anmodning fra Byplan, tegnet ut skisser til utforming av en slik sentral, med tanke på to alternative forslag til plassering. Se Vedlegg 12 fra Lyse Neo AS, samt uttalelse nr 20 fra BMU v/park i Vedlegg 4. 2. TIDLIGERE SAKSBEHANDLING, UTVIDELSE AV REGULERINGSOMRÅDET Tidligere saksbehandling: Reguleringsplan for nytt hotell i Sandvigå, Plan 2205, ble første gang meldt oppstart for den 08.06.2007. Planen kom imidlertid ikke til førstegangs behandling da man fant at bygging av et hotell i dette området ville være betinget av kommunal vei gjennom Veritas-området. Saken ble deretter, på bakgrunn av utvidet planområde, meldt oppstart for på ny 13.06.2008. 2
Samme dato ble det meldt oppstart for tilliggende reguleringssak, Plan 2263, for ny videregående skole på tomt sør for det vernede bygget Sandvigå 24. For begge disse planene mente man at en utvidelse av veien Sandvigå og en ny kommunal veitilknytning nordover ville være en forutsetning. Planarbeidet har foregått parallelt, men da Plan 2263 hastet mest ble dette planforslaget fremstilt til førstegangs behandling på møtet i kommunalstyret 11.12.2008. Plan 2263 ble vedtatt i bystyret like før sommeren 2009. Reguleringsplan 2291. Justering av trafikkareal i området veien Sandvigå og Bjergstedveien, ble annengangs behandlet og vedtatt i Kommunalstyret for byutvikling i møte 27.08.2009. Denne planen gjelder bl.a. for utvidelse av del av veien Sandvigå. Søknad fra Nytt konserthus i Stavanger IKS vedr. midlertidig byggetillatelse for utvidelse av veien Sandvigå mellom Bjergstedveien og planlagt småbåthavn/gjestehavn, ble fremlagt og vedtatt i kommunalstyrets møte 27.08.09. Mindre utvidelse av reguleringsområdet: Etter oppstartmeldingen ble plangrunnlaget utvidet med et mindre parkareal mellom veien Sandvigå og eldre parkvei i nordøstre del av Bjergstedparken. Dette er grunnet behov for å fjerne deler av en utstikkende fjellnabbe i området, for derved å oppnå bedre sikt langs kjøreveien nordover mot Veritasområdet. 3. GJELDENDE PLANER, UTFØRTE ANALYSER Gjeldende, overordnede planer for reguleringsområdet og inn til dette: Kommunedelplan Stavanger sentrum 1994-2005, vedtatt av bystyret i 1996, fortsatt gjeldende i prinsippet til 2021 (parallelt med gjeldende kommuneplan). I kommunedelplanen ble den aktuelle hotelltomten vist som areal for næring/offentlig bebyggelse (Sandvigå 24), samt som parkområde, trafikkareal og trafikkareal i sjø. Det foreslåtte parkarealet på kainivå skulle den gang oppveie at det i parkområdet øst for Kuppelhallen ble innregulert øvingsrom for Stavanger symfoniorkester samt parkeringshall og varmesentral under dette tilbygget. Reguleringsplan nr 1882, vedtatt av bystyret 31.10.2005. Denne planen viser det gamle bygget på eiendommen Sandvigå 24 vernet. Arealet nord for bygget er nå avsatt til trafikkområde, dvs. havneområde/kai og trafikkområde i sjø - uten at alternativt grøntareal/parkareal er avsatt andre steder i planområdet. Reguleringsplan nr 956, stadfestet 23.04.1982. Denne reguleringsplanen gjelder bl.a. for deler av ny kommunal atkomstvei gjennom Veritasområdet, som forbindelse mellom veien Sandvigå og Rosenberggata/Tanangergata. Bebyggelsesplan nr 956B1, vedtatt 22.06.1995 eller 15.08.1996. NB. Tidligere utbyggingsplan for Veritas, vedtatt i 1996, må evt. revideres om opprinnelig forslag til kommunal vei gjennom Veritas-området skal gjennomføres (alternativt mot Tanangergata, alternativt nordover langs sjøen?). Reguleringsplan nr 1575 for Bjergsted Musikkpark, vedtatt 29.09.1997. Planen regulerer bl.a. de verneverdige parkarealer i Bjergsted Musikkpark med noe utvidelse av veien Sandvigå. Denne planen må revurderes noe mht. på utvidelse av veien Sandvigå og utvidelse av regulert kryss Bjergstedveien-Sandvigå (til omtrent som dagens opparbeidelse i krysset). Reguleringsplan nr 2263. Ny videregående skole, musikk, dans og drama, Sandvigå, vedtatt 23.03.2009. 3
Dette planforslaget viser ny VGS skole i området langs sjøen og legger føringer for utvidet trase for veien Sandvigå nordover fra krysset med Bjergstedveien. Mulighetsanalyse fra 2007: Det foreligger en mulighetsanalyse for bygging av nytt hotell i området, utarbeidet på oppdrag fra Stavanger kommune i 2007 av LPO arkitektur & design AS, sammen med Haga Grov AS og Norsam AS. Denne mulighetsanalysen (se alternativ 2, med byggene A+S24 i analysen) viste en utbygging av et hotell på til sammen ca 12.500-13.500 m2. Reguleringsalternativet var til første gangs behandling fremstilt som alternativ 3. Høyde på hotellet var i denne mulighetsanalysen forutsatt ikke å overskride Kulturskolens høyde. Den nybyggede delen av hotellet er i analysen vist som en bygningskropp avbøyet i rett vinkel inn i parkarealet på baksiden av Kuppelhallen. Utredningsteamet foreslår inngang til foajé med offentlig snuplass for gjester til hotellet på øvre parknivå, med tilliggende skjermet uterom for uteservering under løvtrærne. Byplansjefens kommentar: Den viste hotellfløyen med foajé/atkomst til hotellet på parknivå tilsier at man skjærer av det sammenhengende løvtrebeltet eller grøntdraget mellom UiS-bygget og Veritas-bebyggelsen samt foreslår å bruke Bjergstedveien og deler av det øvre parknivået til kjøreatkomst for gjester fram til hotellinngang. Dette betyr at man må regulere deler av selve parkområdet til næringsformål og tilhørende trafikkformål. Dette alternativ 3 ble fremlagt ved kommunalstyrets førstegangs behandling av plan 2205, men ble av styret vedtatt å utgå som alternativ. 4. FORHÅNDSKUNNGJØRING Melding om planoppstart i byens aviser og brev om dette til naboer og interessenter ble utsendt 13.06.2008. Det ble satt frist for innspill til 04.08.2008. Pr 15.08.2008 var det mottatt 9 merknader til kunngjøringen. Disse var: Uttalelse Fra Datert Mottatt 01 Stvgr. kom. v/ AU Eldrerådet 04.07.2008 12.08.2008 02 Stvgr. Kom. v/ AU Funksjonshemmedes råd 23.06.2008 02.07.2008 03 Stvgr. Kom. v/ Oppvekst og levekår, Oppvekst 23.06.2008 30.06.2008 04 Stvgr. Kom. v/bymiljø og utbygging, Vann og avløp 23.06.2008 27.06.2008 05 Stavangerregionen Havn IKS 19.06.2008 24.06.2008 06 Kystverket, vest 08.07.2008 11.07.2008 07 Statens vegvesen, Plan og forvaltning Sør Rog. distrikt 08.07.2008 11.07.2008 08 Fylkesrådmannen v/regionalplanseksjonen 30.07.2008 06.08.2008 09 Boligsameiet Veritas Terrasse v/styreleder Ståle Rugland 30.07.2008 31.07.2008 Byplansjefens kortfattede oppsummering av uttalelser med kommentarer (se Vedlegg 4): Uttalelser omhandler i stor grad hotellets krevende beliggenhet mellom Bjergstedparken og sjøen, nord for det vernede bygget Sandvigå 27. Likeledes er man opptatt av den totale trafikksituasjonen i området, med parallell utbygging av konserthus, skoler og hotell, herunder anleggstrafikk og sikker atkomst til skolene, uttrykningstrafikk og servicetrafikk til/fra hotellet. Stavanger kommune v/ Oppvekst og levekår påpeker at brinken eller skogbeltet mellom Sandvigåveien og UiS/Institutt for musikk og dans og Kuppelhallen ikke bør brytes med noen form for bebyggelse. 4
Boligsameiet Veritas Terrasse protesterer på at dagens vei gjennom Veritas-anlegget åpnes som kommunal vei. Man mener at ny kommunal kjørevei bør etableres mellom kaiområdet i Sandvigå og Rosenberggata i omtrent samme trase som dagens parkvei. Byplansjefens kommentar: De forhold som er kommet fram gjennom uttalelser til forhåndskunngjøringen er kommentert i Vedlegg 4 og ble tatt hensyn til i de utlagte planforslagene (alternativene 1A, 1B og 2), bortsett fra forslag om alternativ kommunal vei utenom Veritas-anlegget. En kommunal vegforbindelse via den vernede parkveien er tidligere utredet som ikke aktuell i mulighetsanalyse fra 2007 (se avsnitt 1). 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG PLANFORSLAGET Områdehistorikk: Er man interessert i Bjergsted-områdets og Sandvigå-områdets spesielle historie, henviser byplansjefen til Stedsanalyse Stavanger Sentrum fra 1996, sidene 132-135, med bl.a. Tostrups kart fra ca. 1865. Bjergsted-området har gjennomgått store endringer fra 1600 tallets rettersted, via lystgården Bjergsted på 1700 tallet, karantenestasjon og epidemilasarett fram til 1920, utstillingsområde og folkepark fram til 1960, Rogalandsmesse med kuppelhall fram til 1969, og deretter, fra 1979, dagens musikksenter, etter hvert i rivende utvikling. Sandvigå-området har i årenes løp utviklet seg med skipsverft og sjøhus, fra 1793, fram til flere store industribygg etter 1895, med Rosenberg Mekaniske Verksted (senere flyttet til Buøy), Lilleborg Fabrikker og Conncord Canning og Co. På 1970 tallet kjøpte Stavanger Havnevesen opp bygningene i Sandvigå, de gjenværende sjøhusene ble revet og kaiarealet utfylt for containerhavn. I 1986 gikk, etter stor politisk strid, bystyret inn for at Sandvig 27 skulle vernes. En rekke kulturinstitusjoner har deretter etablert seg i dette bygget og i Sandvigå 24, som ble tilbakeført til kommunen i 2003. Opprinnelig strandlinje gikk midt under byggene Sandvigå 24 og Sandvigå 27. Dagens kailinje ble utformet i 1994. Løkkeveien løp tidligere helt fram til Pittersporten (i parken like bak planlagt VGS) og fulgte dermed traceen for dagens Bjergstedveien (serviceveien inn i Bjergstedparken i østre del av parkområdet). Foto fra 1933 viser at skogområdet tidligere har dekket mer enn 50 % av dagens totale parkområde. Skogen har i de senere årene hatt dårlige forhold grunnet utbygging av utstillingshall/kuppelhall, musikkonservatorium, dagens kulturskole, festplass og parkeringsplasser. Gjenstående skogpartier må derfor vernes for ettertiden (se kommunedelplanens forslag til verneområde). Det er videre ønskelig at de nye områdene langs sjøen/kaien, ved opparbeidelse av torg og plasser, kan gi et grønt inntrykk tilbake til området som helhet. Planen framover er at alle de nye kulturbyggene og diverse veianlegg i Bjergsted/Sandvigå området skal stå ferdige i løpet av 2011-2012. Eiendomsforhold, fornyelsesområde og byggeområde: Eiendommer innenfor området tilhører Stavanger kommune og Stavangerregionen Havn IKS. I forbindelse med etableringen av havneselskapet i 2000 ble det foretatt en grenseoppgang i eiendomsforholdene mellom havnen og kommunen. Eiendommene forble av praktiske årsaker matrikkelført på Stavanger kommune, men eies av havneselskapet. Tomtestørrelse for et nytt hotell, alternativene 1A, 1B og 2, er ca. 2650 m2 - inklusive grunnareal for det vernede bygget Sandvigå 24 med et 1. etasjes tilbygg på sjøsiden, evt. med det tidligere vernede bygget revet (alternativ 2). Hertil kommer gangbro til Bjergsted Musikkpark. 5
(Tomtestørrelse for hotellet i alternativ 3, var ca.3250 m2 inklusive grunnareal for det vernede bygget Sandvigå 24 med et 1. etasjes tilbygg på sjøsiden og en hotellfløy over veien Sandvigå og inn i parkområdet (overbygget veiareal er ikke medregnet). Hertil kom at dette alternativet ville føre til servicekjøring i Bjergstedveien og et trafikkareal/parkeringsareal foran hotellinngangen på parknivå.) Hotellanleggets beliggenhet og forhold til nabobygg: Områdeutvikling Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for en bebyggelse ut mot innseglingen til byens sentrum, som både funksjonelt og estetisk kompletterer og avslutter området Bjergsted Musikkpark mot Byfjorden og langs veien Sandvigå. Eldre og ny bebyggelse i dette området skal gjennom bruksmuligheter og arkitektur ivareta og formidle det rike musikkmiljøet/kulturmiljøet som er under utvikling i området. Med et nytt konserthus av internasjonal standard, ny kulturskole, ny videregående skole for musikk, dans og drama samt videre utbygging av Universitetet i Stavanger/Institutt for musikk og dans, vil Bjergsted bli et nasjonalt kraftsenter for musikk og kunst. Et nytt hotell, med tilknytning til konferansesal i Kuppelhallen og en mindre gjestehavn ut mot Byfjorden, vil i tillegg danne det nordvestre sluttstykket i det 4 km lange, kulturelle perlebåndet Blå Promenade. Områdeutviklingen gjelder også utforming og fastholdelse av Bjergsted Musikkpark som et viktig parkareal/grønt uterom. De senere års boligutbygging i dette byområdet og planer om utvikling av et stort musikksenter inne i og i randen av parkmiljøet, kan komme til å tære hardt på den grønne profilen og på utsynsmuligheter og fysisk kontakt med havnemiljøet og innseglingen. For å kunne fremheve parkens beliggenhet i det store landskapet og ivareta noe utsyn til Byfjorden og Ryfylke er det av overordnet betydning at hotellutbyggingen ikke ødelegger de siste rester av slik mulighet. Nabobygninger og eksisterende byggehøyder i området Sandvigå 24 har i dag en øverste mønehøyde på kote 20,5. Sandvigå 27 har øverste mønehøyde på kote 21,3. Nytt VGS bygg er foreslått med øverste byggehøyde på 22,6 (over denne høyde kun et større takvindu på kote 23,8). Det bakenforliggende gamle konserthuset i Bjergstedparken, Kuppelhallen, har øvre høyde (topp kuppel) på kote 31,0. Det omkransende servicebygget har øvre gesims på kote 20,1. Hovedgesims på Veritas kontorbyggene lenger mot nord har kote 24,2. Det nye konserthuset vil ha øverste høyde på kote 30,8. Tårnbyggene på Veritas-bygget har øverste høyder på kote 34,0. Det vernede bygget Sandvigå 24 Det vernede fabrikkbygget Sandvigå 24 blir i den nye situasjonen liggende noe inntrukket i forhold til østre byggegrense for det planlagte VGS-bygget, jamfør vedlegg. Første etasje i det vernede bygget vil i tillegg ligge lavere enn første etasje i det nye hotelltilbygget. Vindus- og døråpninger i første etasje er delvis nedsenket og skjult i asfalten/kainivået på sjøsiden. Dette kan eventuelt tilpasses ved å legge et bruksareal (konferansesal, frokostsal eller lignende) på et lavere plan, med glasstak over og med maks byggegrense ut mot sjøen som for VGS-bygget. En eventuell forsterking av grunnmurer i det vernede bygget - for å kunne fundamentere ny kai på utsiden - må plasseres slik at den skisserte mulighet foreligger. Se tilstandsrapporter for bygget i eget vedlegg. 6
Brutto areal og antall rom i nyere hotellanlegg i Stavanger, for sammenlikning av størrelser Hotell under oppførelse i Løkkeveien, Two Seasonss Hotell, er på BRA 6700 m2 over terreng, med 195 rom/370 senger, men har ikke nevneverdige restauranter, seminarrom etc. i tillegg til hotellrommene. Høghushotellet på Forumområdet på Tjensvoll er på 7500 m2 brutto over terreng, med 190 rom/380 senger. Skagen Brygge Hotell er på 5480 m2 brutto over terreng, herunder en rehabilitert del på 1330 m2. Hotellet har 110 rom/156 senger. Foajé, restaurant, kjøkken i første etasje er på 630 m2. Eksisterende konserthall, fremtidig konferansesal: Eksisterende konsertsal, Kuppelhallen, reguleres til offentlig bebyggelse i sin nåværende utforming. Denne salen skal også i fremtiden brukes som konsertsal. I tillegg vil salen med tilleggsrom kunne benyttes til større konferanser og mindre utstillinger i foajelokalene. Man regner at et nytt hotell vil kunne utnytte denne spesielle mulighet i sine tilbud. Hotellanleggets forhold til landskapsrom og uterom i området: Forholdet til Byfjorden Det nye hotellet vil få en praktfull utsikt mot Byfjorden, Østre Havn og Ryfylkefjellene og bør ligge med langside mot sjøen, omtrent som tidligere bygninger på eiendommene Sandvigå nr 22 og 23, se kart fra ca 1800-1850. Nybygget bør, sammen med det vernede bygget Sandvigå 24, ha minimum 16 m sikkerhetsavstand til ny kaikant. Det er viktig at areal avsatt til kaiområde/brygger blir så bredt i nord-sør retningen som vist i planforslaget. Ellers vil det bli liten eller ingen visuell kontakt mellom uterommene i Bjergsted Musikkpark og Byfjorden. Også med tanke på fremtidig atkomst med småbåter fra Ryfylke og Øyane, til musikkanleggene og hotellet, er det viktig at et åpent/ubebygget kaistykke kan inkluderes i det totale anlegget. Løvskogsområdet i østre del av Bjergsted Musikkpark Det i dag mindre besøkte skogområdet på brinken mellom UiS, Institutt for musikk og dans og Sandvigå-veien, ble i august 2008 brukt som studieområde i et større belysningsprosjekt. Forslaget understreket og ga forståelse for at man her har et vakkert, katedralliknende løvskogsområde, som strekker seg helt fra Bjergsted Terrasse fram til Veritasbebyggelsen. Løvskogsområdet på brinken bør også i framtiden framstå sammenhengende mellom Bjergsted Terrasse og Veritasbygget. En avskjæring av parkbeltet med en hotellfløy og offentlig snuplass nordøst for Kuppelhallen, som vist i den gjennomførte mulighetsanalysen fra 2007, det opprinnelige alternativ 3, ville ta verdifulle arealer og utsiktsmuligheter ut av parkområdet. For å fremheve området og bringe folk inn under de vakre løvtrekronene og for å etablere sammenheng mellom parkområdet og de nye kulturbyggene og hotellet på kainivå, kan det etableres to lette brokonstruksjoner over veien Sandvigå, direkte inn i VGS-bygget og hotellbygget, omtrent som dagens bro/fotgjengerforbindelse til Sandvigå 27. Via ny gangbro inn i parkarealet kan hotellets gjester få tilgang til joggeløyper i parkområdet og god kontakt med konsert- og konferansesalen i Kuppelhallen. Gangbroen vil ligge med atkomst inn i tredje etasje i hotellet, regnet over veien Sandvigå. Tidligere regulert parkareal på kai nord for Sandvigå 24 I tidligere kommunedelplan og reguleringsplan har det ikke vært planlagt bebyggelse på kaiarealet nord for Sandvigå 24. Dette arealet var i Kommunedelplan Stavanger Sentrum, fra 1996, forutsatt å inngå i det helhetlige parkarealet - mot at en prøvesal for symfoniorkestret, med underliggende parkering, ble regulert inn i parkarealet like øst for Kuppelhallen. Når kaiarealet/det avsatte 7
friområdet nå ønskes brukt til utbygging av hotell, og deler av parkarealet må beskjæres langs veien Sandvigå, bør tidligere byggeområde innenfor Bjergsted Musikkpark utgå. (NB. Dette ville ikke gjelde for det fremlagte alternativ 3.) Utlagte planforslag, med byggehøyder, byggegrenser og utnyttelse: For alle alternativer gjelder Arkitektonisk utforming innenfor de angitte byggegrenser, bør defineres nærmere i bebyggelsesplan på bakgrunn av arkitektkonkurranse. De vedlagte oppriss og snitt viser ikke byggets arkitektoniske form, kun de avsatte, ytre byggegrenser. Det er viktig at hotellbyggets ytre begrensninger og takformer tilpasses øvrige bygninger i rekken langs sjøen nord for de nye konsertsalene. Angitt BRA gjelder for areal over terreng. Planforslag alternativ 1A Samlet tomteareal for det viste hotellet er i dette planforslaget ca. 2540 m2, inklusive Sandvigå 24 med et eventuelt lavere tilbygg på sjøsiden. Alternativet vil få en maks gesimshøyde som øvrige bygg i rekken langs sjøen nord for konserthuset, på kote 22,6 24,2 i den nybyggede delen. Første etasje i den nye delen av hotellet må, grunnet antatt fremtidig høyere sjønivå, ligge på kote 3,5-3,8m. Samlet BRA, med 70% BYA for den nybygde delen på område C vil bli ca.10.320 m2. Planforslag alternativ 1B Samlet tomteareal for det viste hotellet er i dette planforslaget ca. 2540 m2, inklusive Sandvigå 24 pluss et eventuelt lavere tilbygg på sjøsiden. Hotellets nye fløy er foreslått med samme øvre høyde/gesims som for Kuppelhallen og det nye konserthuset, kote 30,8-31,0. Første etasje i den nye delen av hotellet må, grunnet antatt fremtidig høyere sjønivå, ligge på kote 3,5-3,8m. Dette alternativet vil få den største byggehøyde av alle fire alternativer. Den nye hotellfløyen vil bryte den grønne parklinjen mot himmelen sett fra Byfjorden. Samlet BRA, med 70% BYA for den nybygde delen på område C vil bli ca.12.270 m2. Planforslag alternativ 2 Planforslaget viser aktuell tomt for et nybygg dersom det vernede bygget Sandvigå 24 ikke kan rehabiliteres, av tekniske eller økonomiske årsaker. Se egen tilstandsrapport for bygget. Samlet tomteareal for det viste hotellet blir (dersom dagens bygg Sandvigå 24 fjernes) ca. 2540 m2. Dette alternativet vil få en øvre gesims på kote 22,6-24,2. Første etasje i den nye delen av hotellet må, grunnet antatt fremtidig høyere sjønivå, ligge på kote 3,5-3,8m. Samlet BRA, med 70% BYA for område C og 90 % BYA for område A+B vil bli ca.12.060 m2. (Tidligere fremlagt planforslag (til førstegangs behandling) alternativ 3 Dette planforslaget bygget på en mulighetsstudie gjennomført av konsulenter i 2007. For å oppnå en stor utnyttelse og samtidig holde hotellanleggets øverste høyde/gesims på nivå med øvrige bygg i rekken (Kulturskolen, Sandvigå 27, VGS og Sandvigå 24) var hotellet tenkt bygget over veien Sandvigå og med en fløy inn i Bjergstedparken, på nordøst siden av Kuppelhallen. Man tenkte seg her en øvre atkomst for gjester til hotellet fra selve parkområdet, hvilket vil si at den gamle Bjergstedveien ville bli benyttet som servicevei til hotellet. Derved ville dagens tilbaketrukne parkmiljø på løvskogsbrinken privatiseres av hotellbebyggelsen og det frie utsynet mot fjorden begrenses. Samlet tomteareal for det viste hotellet var i dette planforslaget ca. 3160 m2, inklusive Sandvigå 24, eksklusive nødvendig trafikkareal på parknivået. Alternativet ville fått en øvre gesims på kote 22,6-24,2 i den nybyggede delen. Første etasje i den nye delen av hotellet på område C måtte, grunnet antatt fremtidig høyere sjønivå, ligge på kote 3,5-3,8m. Dette utbyggingsalternativet ble utregnet med 5-6 etg. på nybygget del C, 3 etg. på D og over vegbane, samt med vernet bygg på A. Totalt BRA var med denne beliggenhet og utforming på hotellet satt til ca. 12.500 m2) Trafikkforhold, atkomstforhold: 8
Foreslått kommunal veiforbindelse gjennom Veritas-området Ny videregående skole og nytt hotell vil i de fremlagte reguleringsforslag få sin hovedatkomst, både for elever, hotellgjester og diverse service, fra veien Sandvigå. Trafikkforhold rundt hotellet bygget ved førstegangs behandling på alternativ 1A i tidligere utført trafikkanalyse ved Norsam AS, datert 23.03.2007. Dette var det ene av to anbefalte alternativer ved konsulenten. Etter offentlig ettersyn foreslår direktøren at ny kommunal vei nordover tas ut av reguleringsforslaget og vurderes i en separat regulering. I slik regulering må planer for aktuell utvidelse av DNV (Det Norske Veritas) og planer for det tidligere industriområdet nord for DNV inngå. Med tanke på full utbygging langs veien Sandvigå (om noen få år) og senere utnyttelse av Veritasområdet er det viktig at det reguleres en alternativ kjørevei inn til og ut av området, dvs. til de to skolebyggene og hotellet. Dagens private atkomstvei fra Tanangergata, med mulighet for gjennomkjøring av Veritasområdet, ble derfor (i alle 4 reguleringsalternativer) vist som ny kommunal vei. Denne veien måtte utbedres ved diverse tiltak i næringsområdet og langs tilliggende boligområde. Dagens akseltrykkbegrensninger for et stykke av veien tilsier at større servicebiler og eventuelt brannbil ikke kunne bruke traseen. I dag kan bare kjøretøy med akseltrykk begrenset til 1,5 tonn, dvs. personbiler og utrykkingskjøretøy som politi- og ambulansebiler forsere veistrekningen på østsiden av boligblokken. Man regner derfor med utrykningskjøretøy som brannbil i nødsituasjoner kan kjøre frem til skoler og hotellbygg gjennom Bjergsted Musikkpark og ned Bjergstedveien, alternativt kan bilene kjøre fram via kaiarealene på utsiden av de nye kulturbyggene. I tillegg var det, på deler av vegstrekningen gjennom Veritasområdet, vanskelig å oppnå universell tilgjengelighet med tilfredsstillende stigning. HC- gangvei til hotellet ble derfor planlagt via eksisterende gangvei i det vernede parkområdet (ca 7% stigning), via bro over veien Sandvigå og heis ned til veinivå/inngangsplanet. En fotgjengerforbindelse mellom kainivå/veien Sandvigå og Tanangergata kunne eventuelt tilrettelegges via utvendig trappeanlegg, i dag privat trapp tilhørende Veritas, men dette ville ikke bli en gangvei med universell utforming. På strekningen fra krysset med Tanangergata ned til Veritas kontorblokker måtte det opparbeides nytt fortau langs steinmuren som avgrenser parkarealet. Kjørefeltet måtte følgelig utvides på nordsiden av gaten. Det var forutsatt utarbeidet egen detaljplan/trafikkplan for denne veistrekningen. Se for øvrig Multiconsult AS beskrivelse av veistrekningen i Vedlegg 5.) Hovedatkomster for hotellet Det nye hotellet i Sandvigå kan i alternativene 1A, 1B og 2 nås direkte fra det høgloftede løvskogområdet i østre del av Bjergstedparken, via trappeanlegg ned til veien Sandvigå eller via gangrampe/bro over denne, direkte inn i hotellets vertikale sirkulasjonssystem. Slik forbindelse må kunne nå fram til intern heis uten via trapper, for at rampen/broen og dermed kontakten til parken også kan være tjenlig for bevegelseshemmede. Kuppelhallen og utendørs festplass kan ved slik forbindelse brukes ved større konferanser i hotellets regi. Varelevering til hotellet All servicetilkjørsel og all varelevering til hotellet skal, i alle fremlagte alternativer, foregå fra veien Sandvigå - fra servicefelt på østsiden av veien. Gang- og sykkelårer Hotellet får trafikksikre gangatkomster via Bjergstedparken og bro over veien Sandvigå, via Gamle Stavanger og ny undergang i krysset Sandvigå/Uelandsgate og i noen grad via Blå Promenade fra Indre Vågen/Strandkaien. 9
Kollektivtrafikk Hotellet kan nås fra framtidig busstoppested ved Strandkaien og dagens busstoppested i Borgermester Middelthons gate (ved inngangen til Bjergsted Musikkpark). Parkering, sykkelparkering Det nødvendige antall parkeringsplasser for bil vil bli reservert i parkeringsanlegget under planlagt utendørsamfi ved det nye konserthuset. Det er i tillegg avsatt HC-parkering i parkeringslomme langs hotellets vestfasade/langs veien Sandvigå, samt et mindre parkeringsområde ved den planlagte småbåthavnen. Det bør vurderes om dette offentlige parkeringsanlegget skal kunne leies ut til hotellet. Nødvendig sykkelparkering må avsettes i tilknytning til hotellkomplekset. Et parkeringsanlegg for sykkel kan legges på kote 1,0, under første etasje i den nye hotellfløyen, som må ligge på kote 3,5. Ny kaifront: Kaifront trinn 3 - foran Sandvigå 24 - ble behandlet i Formannskapet 18.09.2008 (3200/08, 06/12137). Det ble her, på tross av geoteknisk vurdering v/multiconsult datert 22.08.2008, som viser kompliserte fyllingsskåninger og fyllmasser samt behov for kostbare sikringstiltak på det vernede bygget Sandvigå 24, vedtatt å arbeide videre med planer for et kai-uterom på sjøsiden av bygget. Formannskapets enstemmige vedtak (sitat) Formannskapet vedtar at det på det nåværende tidspunkt ikke arbeides videre med trinn 3 resterende kai foran Sandvigå 24. Formannskapet ser det som viktig å få etablert et uterom fra søndre hjørne og nordover utenfor Sandvigå 24 i henhold til gjeldene reguleringsplan. Å etablere en kai i området vil være viktig, men også det å tilrettelegge for allmenn bruk av området mot sjøen er vesentlig. Formannskapet ber derfor om at det arbeides videre med planene om uterom på sjøsiden av Sandvigå 24. Egen sak om dekning av kostnadene i forbindelse med undersøkelses- og prosjekteringsarbeid fremmes til formannskapet. Gjestehavn: Den viste småbåthavnen er tenkt som en gjestehavn for småbåter til hotellet og til Bjergsted Musikkpark med konsertanleggene. Derved kan konsertpublikum fra Ryfylke komme med egne båter direkte til Bjergsted, om ønskelig. 6. ANALYSER OG VURDERINGER Støyforhold: Man regner ikke med at hotellets beliggenhet tilsier særlige støyproblemer for bygget. Større cruiseskip kan imidlertid medføre noe støy når de legger til og forlater kaiområdet like sør for bygget. Eventuell støy fra hotellet selv kan vanskelig høres fra boligbebyggelsen på Veritashammeren, men kan evt. skade miljøet i parkområdet. Det er også viktig at en eventuell energisentral innpasset i parkområdet ikke avgir støy som kan forstyrre konserter i Kuppelhallen. Støyforhold, hvor det ev. er behov for tiltak, skal utredes som del av premissene for planleggingen og fremlegges sammen med forslag til bebyggelsesplaner. Innvendig og utvendig støynivå skal tilfredsstille SFTs normer og Miljøverndepartementets forskrifter, vedtekter og retningslinjer, MD T- 1442. Støyreduserende tiltak under bygge- og anleggsperioden skal utføres iht. T-1442, kap. 4. ROS-analyse for området: Følgende forhold har vært spesielt vurdert og danner grunnlag for planforslaget: 10
Kotenivå for første etasje, som følge av at havstanden forventes øket, er lagt på samme nivå som konserthusgulvet: kote 3,5. Kjeller med tekniske rom kan eventuelt ligge på et lavere nivå. Avstand mellom kaikant og østfasade må her være min. 20 m. Dette er i følge Kystverket nok til å sikre ny bebyggelse mot eventuelle pårenninger fra store skip. Utrykkingstrafikk til og fra hotellbygget forutsetter i planforslag med bestemmelser en ekstra atkomstvei i tillegg til hovedatkomsten via krysset Sandvigå/Uelandsgate. Man forutsetter at utrykning ved mindre biler også kan skje via kommunal vei gjennom Veritas-området i nord eller via kaiplanet på østsiden av den nye bygningsrekken. Det må i tillegg være mulig for brannbiler å kjøre gjennom Bjergsted Musikkpark, ned Bjergstedveien og svinge ut i nordre del av veien Sandvigå. Fortau må reguleres i min. 2 m bredde langs den eldre bebyggelsen i Sandvigå. I tillegg er det regulert inn en bro/rampe over veien Sandvigå, for gjester og besøkende til hotellet, som kommer til dette via Bjergsted Musikkpark, eller for hotellgjester som har ærender i parkområdet, Kuppelhallen eller i UiS, Institutt for musikk og dans. Det er viktig at kaikanten utstyres med redningsbøye og nødvendig antall stiger opp fra sjøen. Det ble tidlig i reguleringsarbeidet, i 2007, utarbeidet en ROS-analyse for hotellutbygging i Sandvigå. (Analysen er datert 29.10.2007, journalnr 53112/07. Den tar bl.a. for seg trafikk/infrastruktur, havne- og sjøforhold, kommunaltekniske anlegg, forholdet til parken, energiforsyning og anleggsperioden.) Svar på klima og miljøutfordringer: I det fremlagte planforslaget er det gjort følgende plangrep som svar på klima- og miljøutfordringer: Hotellets plassering er vurdert ut fra fremtidig høyere vannstand og er derfor lagt med første etasje på kote 3,8. Parkeringsbehov for hotellet henvises til og er til en viss grad samvirkende med parkeringsanlegget for de nye konsertsalene. Hotellbygget ligger i gangavstand fra sentrumssonen (ca 1 km fra Torget/Domkirken) og må innenfor eget område etablere parkeringsanlegg for sykkel. Gangavstand fra busstoppesteder er akseptabel (2-300 m). Det vernede bygget Sandvigå 24 skal, om det er teknisk og økonomisk mulig, rehabiliteres til å inngå i hotellkomplekset. Det er tatt hensyn til og innført krav om universell tilgjengelighet, både i bygninger og i uterom. Hotellbyggets energiforbruk skal tilsvare energiklasse B, og det er satt krav om at hotellet skal bygges av miljøvennlige materialer. Oppvarmingen skal skje med vannbåren varme. Bebyggelsesplanen skal avklare nærmere energikilde og distribusjonssystem. LCC-beregninger for hotellet skal gjennomføres. De grønne deler av parkarealer i Bjergsted Musikkpark er utvidet med tidligere avsatt areal til utbygging, som en kompensasjon for beskjæring av parkskrentene langs veien Sandvigå og som nødvendig, grønt uterom for de nye, sterkt utnyttede boligområder som i dag omgir parkområdet (dette gjelder ikke for reguleringsalternativ 3). De nye store uterommene på kainivå må også delvis kunne betraktes som erstatning for tapt parkareal. Det er lagt til rette for ny energisentral i området, i henhold til planer fra Lyse Energi AS, jamfør Vedlegg 4 og Vedlegg 12. Tilstandsvurdering og grunnundersøkelser for det vernede bygget Sandvigå 24, i forbindelse med nytt kaianlegg foran bygget: Se notat/oppsummering i vedlegg 7, datert Nytt konserthus i Stavanger IKS 29.04.2009. 11
(på bakgrunn av 3 forskjellige tilstandsrapporter for bygningen Sandvigå 24 v/multiconsult AS - utført i tidsrommet februar-april 2009). Tilstandsvurdering/rapport nr 2, datert 02.04.2009 har følgende konklusjon i pkt 3.3 (sitat v/ Multiconsult AS): Konklusjon Inspeksjonen gir grunn til å tro at en vesentlig del av bjelkeoppleggene i bygningen er av en tilstand som i betydelig grad påvirker etasjeskillenes bæredyktighet. Der er videre sannsynlig at store deler av bygningens takkonstruksjon er vesentlig svekket. Fra før (kfr. vår rapport nr. 214095/1 av 05.02.09) er det kjent at bygningen har blitt utsatt for store setninger og at bruksverdien av bygningen, spesielt i de nedre etasjene, er begrenset som følge av fuktskader/utette vegger og skjeve golv. Bygningen kan rehabiliteres. Sannsynligvis vil en slik rehabilitering måtte omfatte full avdekking/kontroll av alle bjelkeoppleggene og utskifting/reparasjon av mange av disse, som i sin tur betyr at det meste av eksisterende gulv- og innvendige takkonstruksjoner må fjernes og reetableres. Dette vil sannsynligvis være nødvendig også for å kunne etablere et moderne bygg med hensyn på HMS og bruk. Videre er det sannsynlig at hele overtaket med panner, lekter, strø og sutak må tas ned, bærende konstruksjoner må kontrolleres og eventuelt skiftes ut eller forsterkes, for så å bygge opp taket igjen. Dersom bygningen tilføres ytterligere laster/vekter av noe størrelse, vil det kunne bli utviklet nye setninger på bygget. Det er vår vurdering at en rehabilitering av bygget utvilsomt vil bli svært omfattende og arbeidskrevende. Rent kostnadsmessig vil en rehabilitering neppe være forsvarlig i forhold til å bygge nytt. (sitat slutt) 7. BYANTIKVARENS UTTALELSE VEDR. DET VERNEDE BYGGET SANDVIGÅ 24 Byantikvarens uttalelse vedr Sandvigå 24, datert 29.04.2009, på bakgrunn av ovenfor nevnte oppsummering fra Nytt konserthus i Stavanger IKS, er gjengitt i sin helhet i Vedlegg 8. 8. TIDLIGERE REGULERT BYGGEAREAL I BJERSTEDPARKEN I tidligere vedtatt reguleringsplan nr 1575 for Bjergsted Musikkpark, vedtatt 29.09.1997, inngikk, på baksiden av Kuppelhallen og ut mot veien Sandvigå, et utbyggingsareal for nytt øvingslokale for Stavanger symfoniorkester. Under øvingslokalet var det planlagt parkeringsetasje for de ansattes biler, med direkte atkomst fra veien Sandvigå. Dette utbyggingsarealet utgår i de fremlagte planforslag, av hensyn til parkområdet som helhet og som erstatningsareal for de beskjæringer av parkskrentene som må utføres langs veien Sandvigå i forbindelse med de nye utbyggingsprosjektene. (I det tidligere alternativ 3 ville deler av dette utbyggingsarealet fortsatt måtte reguleres til utbyggingsformål.) Med den store boligutbyggingen som har funnet sted i Bjergstedområdet i de senere årene, hvor fraværet av grønne uterom er påtagelig, og med tanke på de store konsertbyggene og skolene som skal oppføres i området, er det viktig at alle gjenværende, grønne arealer vernes om og forbedres så langt som mulig. I slik sammenheng er den vakre løvskogbrinken langs Bjergstedparkens østside (som vil bli noe beskåret langs veien Sandvigå) av stor betydning for opplevelsen av den grønne lungen i dette byområdet. Løvskogsområdet går over i det vernede skogsområdet nord i parken og danner en grønn sone mellom det sentrale parkarealet og rekken av bygninger langs sjøsiden. Ikke minst fra innseglingen vil den sammenhengende og grønne profilen over takene i bygningsrekken langs sjøen være av stor estetisk verdi. 12
(Gammelt bryggeområde) (Nr 22) (Nr 23) Nr 24 Bebyggelse i området Bjergsted Sandvigå ca 1800-1850 Nr 27 13
Skog Sjøkontakt brygge Hotell Løv skog 24 27 VGS Sjøkontakt Bjergsted Musikkpark: Illustrasjonen viser forholdet mellom parkområdet/løvskogbrinken mot øst og planlagt bygningsrekke mot sjøen. Alle bygninger vil kunne nås via fotgjengerramper/broer over veien Sandvigå. 9. BYPLANSJEFENS VURDERING AV DE (OPPRINNELIG) 4 PLANFORSLAGENE Alternativene 1A og 1B: I begge alternativer ligger hele hotellet på kaisiden/østsiden av veien Sandvigå. Det åpnes derved for fortsatt utsikt fra løvskogsbrinken i Bjergstedparken - nordover mot småbåthavn og innseglingen til Stavanger sentrum. Alternativ 1A: Gesimshøyde er her satt til omtrent samme høyde som for øvrige bygg i rekken nord for det nye konserthuset. Gesimshøyden bør kunne varieres noe i takprofil og maks. høyde er derved satt innenfor et intervall mellom øverste høyde for det nye bygget for VGS (kote 22,6) og gesimshøyden på kontordelen til Veritasanlegget (kote 24,2). Alternativ 1B: Gesimshøyde er her satt til samme høyde som gesims på det nye konserthuset og som toppen av den gamle Kuppelhallen, dvs. to etasjer høyere enn i alternativ 1A, til kote 31.0. NB. På vedlagte oppriss og på snitt vises kun ytre byggegrenser for et hotellbygg, ikke byggets eksakte form/figur. 14
Byplansjefen anbefalte i utgangspunktet en byggehøyde for hotellet som for øvrige bygg langs sjøen nord for det nye konserthuset (kote 22,6-24,2)*, men kunne vurdere nærmere, dersom denne gesimshøyden ikke ga den nødvendige størrelse på hotellet, om den nye fløyen av hotellet kunne utformes med ca 6 m høyere gesims(er). En maks høyde som for konserthuset og Kuppelhallen (ca. kote 31,0) ville kunne gi 7-8 etasjer over terreng/nytt kainivå + en underetasje. Hovedforskjellen mellom de to alternative høyder på den nybygde fløyen av hotellet ville være at den største byggehøyden ville bryte parkens grønne silhuett sett fra sjøsiden/innseglingen. Hotellbygget ville i tillegg, nesten uansett endelig utforming, konkurrere i høyde med det nye konserthusanlegget. Se oppriss fra sjøen i Vedlegg 5 og terrengsnitt i Vedlegg 6. Alternativ 2: I dette alternativet er det forutsatt at det vernede bygget Sandvigå 24 ikke lar seg rehabilitere uten urealistisk store omkostninger. Dersom det gamle bygget på denne bakgrunn rives, oppstår det en mer effektiv byggetomt for et nytt hotellbygg. Topp gesims er her satt til kote 22,6-42,2, dvs. at det her, i hele tomteområdet, kan bygges et nytt hotellkompleks med opp til 6 etasjer over terreng, dvs. nytt kainivå + en undertetasje. Se oppsummering vedr. tilstandsvurdering for bygget Sandvigå 24 i Vedlegg 7 og byantikvarens uttalelse i Vedlegg 8. (Tidligere Alternativ 3: Byplansjefen mener at en utbygging, som tidligere fremsatt av konsulent i mulighetsanalyse fra 2007, i vinkel over veien Sandvigå og med en 3 etasjes fløy inn i Bjergstedparken bak Kuppelhallen, ville føre til privatisering av verdifulle skogarealer i parkområdet. Vinkelbygget ville også ta bort utsikt nordover fra løvskogsbrinken - mot den planlagte småbåthavnen og innseglingen.) Med de meget små grønne områder dette, tett utbygde, byområdet har i dag, er det nå, mer enn noen gang tidligere, vesentlig at de resterende deler av parkanlegget bibeholdes som offentlig parkareal. 10. OFFENTLIG ETTERSYN OG MOTTATTE MERKNADER Vedtak ved kommunalstyret førstegangs behandling, på møte 14.05.2009 (sak nr 146/09): Behandling: Hilde Karlsen (Ap) fremmet følgende alternative forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan, med alternativene 1A, 1B og 2, for ny hotellbebyggelse i Sandvigå, med plankart datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert 04.05.2009 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert 04.04.2009 legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven. Eli Aga (H) fremmet følgende oversendelsesforslag: Før 2. gangs behandling bes det om en beskrivelse av muligheten for et høyt og smalt hotellprosjekt på tomten som en markering av avslutning av parken. Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag: Løsninger som bryter med byggehøyden i området, fjerner verneverdig bebyggelse eller beslaglegger parkareal kan ikke aksepteres. Alternativ 1A synes derfor som eneste akseptable løsning. Alle verneverdige trær i området skal inntegnes på plankart før annengangs behandling. Til 2. gangs behandling må det gis en selvstendig vurdering av om det er riktig å bruke de foreslåtte arealene her til hotellformål eller om disse bør benyttes til kulturfunksjoner som støtter opp om den øvrige aktiviteten i Bjergsted-området. 15
Eilef A. Meland (SV) fremmet følgende oversendelsesforslag: KBU ber om at det vurderes om Litteraturhuset kan lokaliseres i området knyttet til Sandvigå 24. Votering: Ap s alternative forslag til vedtak fikk 7 stemmer (Ap, H (Christine Sagen Helgø, Eli Aga), KrF, V, SV) Innstillingen fikk 4 stemmer (H ( Egil Olsen, Kristen Høyer-Mathiassen, Elisabeth Schanche ), Frp. H s oversendelsesforslag følger saken. V s oversendelsesforslag følger saken. SV s oversendelsesforslag følger saken. Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Forslag til reguleringsplan, med alternativene 1A, 1B, og 2 for ny hotellbebyggelse i Sandvigå, med plankart datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert 04.05.2009 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert 04.05.2009 legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 27.1 nr 2 Byplansjefens kommentarer til vedtaket: Ad. oversendt forslag fra Eli Aga (H): Jamfør tidligere mulighetsanalyse fra 2007 og kommentarer til innkomne hotellforslag, herunder høyhusprosjekter for hotell. Se utdrag fra orientering tidligere fremlagt i Kommunalstyret for byutvikling (referanse: LMS- 06/11572-7) i Vedlegg 11. Jamfør også administrativ innsigelse fra Fylkesrådmannen, uttalelse nr 10 i Vedlegg 4. Ad. Oversendt forslag fra Helge Solum Larsen (V): Verneverdige trær er nå avmerket på reguleringsalternativene 1A og 2 (alternativ 1B utgår til annen gangs behandling). Vedr. mulighet eller behov for å bruke arealet/bebyggelsen til andre kulturfunksjoner enn hotellbygg: Se uttalelse fra BMU v/prosjekt, uttalelse nr 04 i Vedlegg 4. Ad. Oversendt forslag fra Eilef A. Meland (SV): Vedr. mulighet for å bruke Sandvigå 24 med tilliggende areal til litteraturhus: Følgende uttalelse er kommentar fra KB v/kultur, datert 21.08.09 (sitat): Det legges i september 2009 fram en sak til politisk behandling i Kommunalstyret for kultur og idrett og formannskapet vedr. forprosjekt for Kielland-senter. Styret i Sølvberget KF har gått inn for at senteret skal utvikles som et litteraturhus. Når det gjelder lokalisering er det en rekke steder, foruten Sølvberget selv, som er nevt som aktuelle, som Norges Bank bygget, Kongsgata 47-49 og Nytorget. Stavanger kommune har imidlertid ikke konkludert mht. lokalisering ennå. Dette vil bli et tema i det kommende arbeidet med å utarbeide en kulturarenaplan som strekker seg fram til 2025. Offentlig ettersyn: Forslag til regulering, nå med 3 alternative planforslag, lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet. 29.05. 31.07.2009. Pr 25.08.09 var det kommet inn 20 merknader til planforslaget. Disse er oppsummert og kommentert av byplansjefen i Vedlegg 4. Merknader ble mottatt fra: 16
Nr. Fra: Datert: Mottatt: 01 Eiganes og Våland bydelsutvalg 09.06.09 09.06.09 02 AU Eldrerådet, Stavanger kommune 26.06.09 26.06.09 03 AU Funksjonshemmedes råd, Stavanger kommune 03.07.09 03.07.09 04 BMU, Prosjekt 16.07.09 21.07.09 05 BMU, Renovasjon 19.06.09 22.06.09 06 Oppvekst og levekår v/oppvekst 16.06.09 19.06.09 07 NHF Stavanger, Likeverd og likestilling 24.07.09 31.07.09 08 Nytt Konserthus i Stavanger IKS 22.06.09 24.06.09 09 Stavanger Konserthus 25.06.09 09.07.09 10 Fylkesrådmannen v/kulturseksjonen 29.07.09 31.07.09 11 Lyse Energi AS 23.07.09 28.07.09 12 IVAR 05.06.09 09.06.09 13 Statens vegvesen 09.06.09 12.06.09 14 Politiet 06.07.09 07.09.09 15 Stavangerregionen Havn IKS 20.07.09 22.07.09 16 Kystverket Vest 07.07.09 10.07.09 17 LUKS, Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter 05.06.09 08.06.09 18 Advokatfirmaet Haavind AS, for Det Norske Veritas Eiendom 31.07.09 31.07.09 og Det Norske Veritas Pensjonskasse 19 Boligsameiet Veritas Terrasse v/styreleder Ståle Rugland 18.06.09 18.06.09 20 BMU v/park (gjelder kun plassering av evt. ny energisentral) 19.08.09 25.08.09 Uttalelser fra bydelsutvalget, Eldrerådet og Funksjonshemmedes råd, med kommentarer: Eiganes og Våland bydelsutvalg, møtedato 06.08.09, sak 28/09: Behandling: Knut Redalen (Ap) fremmet følgende alternative forslag til vedtak: Eiganes og Våland bydelsutvalg støtter byantikvarens merknad til plan 2205 Sandvigå 24. Vi gleder oss til å se et spenstig arkitektonisk forslag for et hotellbygg, men er av den oppfatning at et bygg avgrenset til kote 24.2 vil passe best inn i omgivelsene. Vi er imidlertid bekymret for planens manglende fokus på trafikale løsninger, som følge av økt utbygging. Eiganes og Våland bydelsutvalgs enstemmige vedtak: Eiganes og Våland bydelsutvalg støtter byantikvarens merknad til plan 2205 Sandvigå 24. Vi gleder oss til å se et spenstig arkitektonisk forslag for et hotellbygg, men er av den oppfatning at et bygg avgrenset til kote 24.2 vil passe best inn i omgivelsene. Vi er imidlertid bekymret for planens manglende fokus på trafikale løsninger, som følge av økt utbygging. Byplansjefens kommentar: Begge fremlagte forslag til regulering, alternativ 1A og alternativ 2 har høyeste kote over terreng på kote 24,2. Ved utarbeidelse av reguleringsforslaget har man hatt sterkt fokus på trafikale løsninger i samarbeid med transportavdelingen og gjennom planer utarbeidet ved Multiconsult AS. Av trafikale årsaker utvides vegbanen langs parkskråningen, brannbil kan kjøre på kaiarealene eller gjennom Bjergsted Musikkpark, det legges til rette for tre overganger over vegen Sandvigå og det opparbeides, i parallell plan 2291, opphøyet overgang over veien Sandvigå. At det er satt begrensninger til høyde for videre utbygging, og i den forbindelse størrelse på et evt. hotellbygg, underbygger vår anbefaling om at man her ikke bør legge ytterligere til rette for et storhotell over de gitte utbyggingsalternativer 1A og 2. Dette vil bli en overbelastning av området i forhold til Bjergsted Musikkpark. 17
Eldrerådet, møtedato 25.06.09, sak 7/09: Behandling Etter delegeringsfullmakt fra Eldrerådet har Arbeidsutvalget i Eldrerådet fattet følgende innstilling: Eldrerådet er i utgangspunktet kritisk til en større bygning i dette området, men kan slutte seg til planens alternativ 1A. Eldrerådet ønsker også at det blir vurdert om 5.4 i Forslag til reguleringsbestemmelser er i overensstemmelse med Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne Byplansjefens kommentar: Se kommentarer til uttalelse fra AU Funksjonshemmedes råd over. Jamfør ellers reguleringsbestemmelse 2.2 (justert) og 5.4 (justert). AU Funksjonshemmedes råd, møtedato 30.06.09, sak 68709: Behandling: Funksjonshemmedes råd (FHR) har følgende kommentarer til reguleringsplanen: 5. Parkområder. 5.2. Ny beplantning og erstatning av eksisterende beplantning må ikke være allergifremkallende. FHR ber om at trapper i dette punktet utgår og erstattes med ramper for alle. 5.5. Sitteplassene må ha benker med rygg og armlene og sittehøyde på 50-55 cm. 6.Offentlige trafikkområder, parkering 6.2. Det må være minimum 5% HC plasser av totalt antall parkeringsplasser. 6.3. Rampen fra Bjergstedparken til hotellet må ha en stigningsgrad på min 1:20. Ved anlegg av småbåthavn skal universell utforming legges til grunn for opparbeidelsen. Siste setning om avtale med hotellutbygger må utgå. 6.4. Gangsti i parkområdet må legges med slett naturstein. 6.6 Offentlig parkeringsplass skal ha minimum 5% HC plasser av totalt antall parkeringsplasser. 7. Kaianlegg i området. Offentlig småbåthavn må være universelt tilrettelagt. 7.6. I tillegg til stiger må det tilrettelegges for heisanordning for de som har behov for det, eldre og bevegelseshemmede. 11. Plankrav. All planlegging skal skje etter prinsippene om universell utforming Turveiene skal være godt belyst og ikke blendene av hensyn til trygg ferdsel for alle. Det må i området også legges til rette for naturlige ledelinjer. Byplansjefens kommentar: Vedr. universell tilgjengelighet og utforming, samt detaljer i slik forbindelse: Jamfør Generelle krav/fellesbestemmelser, reguleringsbestemmelse 2.2. Vedr. HC-parkering: Se ny bestemmelse 6.12. Vedr. belysning i parken: Se justert reguleringsbestemmelse 5.6. Øvrige uttalelser: Oppsummering av uttalelser 4-19 med byplansjefens kommentarer, se Vedlegg 4: Vesentlige merknader gjelde i hovedsak følgende: 1. På bakgrunn av administrativ innsigelse etter delegasjon fra Fylkesrådmannen v/kulturseksjonen, samt uttalelse fra BMU v/prosjektsjefen (se uttalelser i Vedlegg 4), legges det til annen gangs behandling i kommunalstyret fram kun to reguleringsforslag for utbygging av nytt hotell. Alternativene 1A og 2 har samme maksimale byggebegrensning i høyde, men i alternativ 2 gjelder ikke lenger vern av Sandvigå 24. Dette betyr at bystyret ikke kan egengodkjenne en anbefaling om å legge alternativ 2 til grunn for et hotellprosjekt. 18
2. Diverse reguleringsbestemmelser har nå fått justeringer og tilføyelser. Jamfør byplansjefens kommentarer i Vedlegg 4. 3. Det er fremkommet vesentlig innvending til planforslaget fra Det Norske Veritas v/advokatfirmaet Haavind AS, Oslo. Se oppsummering av uttalelse og byplansjefens kommentar i Vedlegg 4. Byplansjefen anbefaler på denne bakgrunn at et kommunalt veiprosjekt nordover fra gjestehavnen og gjennom Veritasområdet utsettes til egen reguleringsplan. Det nye forslaget bør evt. inkludere det tidligere industriområdet like nord for Veritasanlegget. 4. Det er fremkommet innvendinger fra Stavangerregionen Havn AS til forslag til regulering av kailinjer og etablering av gjestehavn, se oppsummering av uttalelse og byplansjefens kommentar i Vedlegg 4. 5. Under offentlig ettersyn har Lyse Energi AS meldt behov for innpassing av ny energisentral innenfor reguleringsplanens begrensning. Lyse Neo AS har, etter anmodning fra Byplan, tegnet ut to skisser til slik sentral med de nødvendige indre mål, se Vedlegg 12. (Ved slik plassering av energisentral kan ny nettstasjon i hotellbygget og eksisterende nettstasjon, inn i planlagt ny gangveg øst for UiS, Institutt for musikk og dans, utgå. (Jamfør parallell Plan 2291 til bystyret.) Lyse Neo AS ønsker selv primært å legge den nye sentralen til området avsatt til parkering ved den planlagte gjestehavnen. Byplan anbefaler i stedet en langstrakt utforming på sentralen og plassering langs etter atkomsttunnel inn til eksisterende fjellhall, med rister for utlufting i veggen mot tunnelen. Energisentralens ytre mål vil ved en slik plassering bli ca 7,7 x 22,6 m, med en brutto høyde på 4,5-5 m. Det vil være en forutsetning at en slik sentral sprengt inn i bakken/skrenten skal ligge under terrengnivå i det åpne utsiktsfeltet og kun ha innføringsporter ut mot veien Sandvigå og den planlagte rundkjøringen. Derved kan man kanskje unngå å felle verdifulle bartrær i området. De ytre mål på hallen er vist på reguleringskartet og er lagt inn i reguleringsbestemmelser. Begge alternativer krever en slank avtrekkspipe i stål på ca 25 m. Se premisser for slik plassering i reguleringsbestemmelser 3.6 og 11.5 11. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON Rådmannen vil på bakgrunn av foreliggende uttalelser anbefale at kun to av de opprinnelig fire forslagene til regulering vurderes videre: Dvs. Alternativ 1A og alternativ 2. Alternativ 1A forutsetter at det vernede bygget på eiendommen Sandvigå 24 bevares og rehabiliteres som del av hotellet (anbefalt av Fylkesrådmannen ved Kulturseksjonen). Maksimal byggehøyde: Kote 22,6-24,2. Alternativ 2 forutsetter at det vernede bygget på eiendommen Sandvigå 24, grunnet teknisk dårlig stand, rives og erstattes av en ny hotellbygning (anbefalt av BMU v/prosjekt). Maksimal byggehøyde: Kote 22,6-24,2. Fylkesrådmannen v/kulturseksjonen har i sin uttalelse av 29.07.09 nedlagt administrativ innsigelse etter delegasjon (jfr. Fylkeskommunens delegasjonsreglement 12-10), til reguleringsalternativene 1B og 2. BMU v/prosjekt anbefaler at reguleringsalternativene 1B eller 2 legges til grunn for reguleringen. Rådmannen anbefaler, på bakgrunn av uttalelser til reguleringsforslagene, samt 3 bygningstekniske rapporter datert Multiconsult AS 05.02.09, 02.04.09 og 03.04.09, at reguleringsalternativ 2 legges til grunn for vedtak og videre arbeid med utformingen av hotellet. Se oppsummering av bygningstekniske rapporter i Vedlegg 9. (De tre rapportene er i sin helhet vedlagt i saksmappen.) Dette betyr at bystyret ikke kan egengodkjenne rådmannens anbefaling. 19
Det ferdige hotellbygget vil i begge fremlagte forslag (alternativ 1A og alternativ 2) få et forholdsvis lavt oppriss langs sjøen (ca 6 etasjer), med maks byggehøyde til kote 22,6-24,2 i hele hotellbyggets lengde, dvs. en maks høyde som varierer mellom høyde vedtatt i byggesaken for VGS/Ny videregående skole (i tilliggende og nylig vedtatt Plan 2263) og dagens kontorbygninger på Veritas sentret. Se oppriss av alternativ bebyggelse langs sjøsiden i Vedlegg 5. For å komme fram til et særdeles godt tilpasset hotellbygg på dette viktige stedet langs innseglingen til byen, bør det avholdes en arkitektkonkurranse om utforming av prosjektet før utarbeidelse av detaljplan for hotellet. Like nord for det nye hotellet foreslås anlagt et mindre uterom, med kaimoloer i trekonstruksjoner og havn for småbåter/besøksbåter til Bjergsted Musikkpark. Gode siktlinjer fra Bjergstedparken mot Byfjorden skal bevisst ivaretas i dette området. Utforming av kaianlegget bør inngå som del av arkitektkonkurransen. Det anbefales ellers, bl.a. på bakgrunn av nødvendige beskjæringer av parkskrentene langs den utvidede veien Sandvigå, en tilbakeregulering av tidligere utbyggingsareal i Bjergsted Musikkpark til parkareal som i dag. Inn i bakken og langsetter tunnel inn til kloakkrenseanlegget i fjellhallen under Musikkparken, anlegges en ny energisentral for Lyse Energi AS som avmerket på kart. Energisentralen skal ha sin smaleste side/front mot veien Sandvigå og må estetisk tilpasses dagens porter inn til fjellhallen og innsynet fra fjorden mot parkanlegget. Nødvendig avtrekkspipe skal tilpasses bygningsmiljøet på stedet. Premisser for slik plassering: Se reguleringsbestemmelser 3.6. Rådmannen foreslår at ny kommunal veiutløsing nordover gjennom Veritasanlegget til Rosenberggata, utgår av reguleringsforslaget til annen gangs behandling på bakgrunn av tidligere godkjent utbyggingsplan fra 1996 på Veritas eiendommer, se uttalelse nr 18 i Vedlegg 4. Ved evt. senere utbygging på DNVs eiendom (inklusive planlagt P-anlegg for ytterligere 130 biler, i tillegg til dagens P-anlegg), bør en kommunal veiutløsing over den tidligere industritomten nord for Veritas eiendom, vurderes nærmere. Det er av vesentlig betydning for uttrykket i det helhetlige anlegget Bjergsted Musikkpark - Konsertanlegget i Sandvigå at det snarest utarbeides en revidert opparbeidelsesplan for det samlede parkanlegget. Dette gjelder særlig for de planlagte gangforbindelser fra Bjergstedparken ned mot veien Sandvigå, samt for landingsplasser for ramper/broer på østsiden av UiS, Institutt for musikk og dans og Kuppelhallen. Det må også ryddes kraftig opp i antall parkeringsplasser inne i selve parklandskapet og rundt Festplassen. Disse bør nå begrenses til det absolutt minimale og først og fremst gjelde for servicebiler og bevegelseshemmede. SLUTT INNSTILLING TIL SAK 264/09 12. KOMMUNALSTYRETS VEDTAK I SAK 264/09, I MØTE 10.09.2009 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan, alternativ 2, for ny hotellbebyggelse i Sandvigå, med plankart datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert Kultur og byutvikling 01.09.2009 og tilhørende reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 02.04.2009, sist korrigert Kultur og byutvikling 01.09.2009, vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2. (pbl.1985) 20