1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Ammerudkollen Borettslag avholdes mandag 16. juni 2014 kl. 19:00 på Grorud Samfunnshus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. REHABILITERING AV RØRSYSTEM OG BAD Andelseiere har mottatt informasjonsskriv som mer utfyllende beskriver de forslagene som har blitt gjennomgått på informasjonsmøter. Informasjonsskrivet har samtidig tatt opp de spørsmålene og ønsker om informasjon som er fremkommet på foregående møter om vann og avløpsrehabilitering. Det har vært åpent styrerom onsdag 11. juni der alle beboere kunne få svar på de spørsmålene de hadde i forbindelse med saken. Forslag til vedtak: Ammerudkollen borettslag gjennomfører rehabilitering av vann og avløpsrør. Rehabiliteringen gjennomføres som beskrevet i alternativ 1. Oslo, 05.06.2014 Styret i Ammerudkollen Borettslag Terje Strømsnes /s/ Tom Evensen /s/ Baard Bjørndal /s/ Geir Rødal Olsen /s/ Nasser Sadeghi /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
2 AMMERUDKOLLEN BORETTSLAG Infoskriv nr 1/2014 05.06.2014 Rehabilitering av rør og bad Informasjons skriv vedrørende baderomsrehabilitering i Ammerudkollen borettslag, underlag til ekstraordinær generalforsamling 16. juni 2014 Åpent styrerom 11. juni klokken 18-21 for andelseiere som har spørsmål som de ønsker å avklare før ekstraordinær generalforsamling
3 Styret presenterte i 2013 et forprosjekt vedrørende utskifting av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av våtrom. Løsninger for innvendig rehabilitering av avløpsrør var kort behandlet, men ikke anbefalt og investeringens størrelse var ikke kostnadsberegnet. Informasjon om dette er tatt inn i dette informasjonsskrivet. På den ekstraordinære generalforsamlingen ble det vedtatt at styret skulle utrede saken videre. Mange av spørsmålene fra andelseierne handlet om usikkerhet om andre, mindre investeringskrevende løsninger kunne brukes. Et av disse var innvendig rehabilitering av avløpsrørene. Det var også en del spørsmål relatert til dagens felleskostnader, andel fellesgjeld, kostnadsfordeling mellom langblokken og lilleblokken m. m. OBOS Prosjekt har erfaring med både forprosjektering og gjennomføring av alle løsningsalternativene som er beskrevet og kjenner markedet godt. Vi hadde også fordel av at mengdeunderlaget stort sett allerede var laget i forbindelse med tidligere info møter Siden den ekstraordinære generalforsamlingen i 2013 har styret gjort følgende: Kommunisert med styrer og driftsledere i andre borettslag i nærområdet om rehabilitering, dels gjennom møter, dels gjennom telefon og e-post. Laget estimat for investeringsbeløp relatert til innvendig renovering av rør og om dette kan egne seg i Ammerudkollen borettslag. OBOS Prosjekt har laget nye investeringsberegninger for alternativene under o full utskifting av rør, sluk og rehabilitering av bad o innvendig rehabilitering av sluk og avløpsrør Styret har sett nærmere på dagens økonomi og fremtidig økonomi Innhentet mer informasjon om finansieringsløsninger (lån og renteordninger) og forventninger til rentenivået framover. Nøyaktige tilbud på finansiering kan først innhentes på det tidspunkt man vet oppstartdatoen på et rehabiliteringsprosjekt. Styret i Ammerudkollen borettslag presenterer nå resultatet av arbeidet og vår innstilling i saken i dette informasjonsskrivet. Tilstanden for vann- avløp og våtrom i Ammerudkollen borettslag Avløpsrørene og slukene i borettslaget er av støpejern og er de originale rørene/slukene fra 1967-1968. Rørene/slukene ruster fra innsiden og vil over tid forandre struktur. Det vil dannes rustvorter / grafitt. Grafitt er porøst, det slipper gjennom vann og tåler ikke belastninger. Det innvendige forfallet er ofte ikke synlig fra utsiden. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i rørene/slukene. Langblokken synes å være noe dårligere forfatning enn lilleblokken når det gjelder avløpsrørene. Økende antall vannskader. Det ble under befaringer i forbindelse med forprosjektet registrert enkelte fuktskader og vannlekkasjer fra utette baderom i borettslaget. I hovedsak dreier dette seg om dusjing direkte på gulv som ikke er beregnet for dette, dvs. at gulvet ikke er vanntett. Vannet trenger gjennom både vinylfliser, keramiske fliser og betong i gulvet. Malingsavflassing i taket på badet skyldes som oftes at det har trengt vann igjennom fra badet i leiligheten over. Det er ikke teknisk mulig å gjøre gulvene på badene tette uten å skifte ut sluket og legge et tett belegg/- membran på gulvene. Dette arbeidet krever at deler av gulvet
4 hogges opp. Men enkelte av fuktskadene kommer også helt sikkert av rustskader på sluk, problemet er at dette er vanskelig å påvise, da sluket er støpt inn i etasjeskille. Alle rørene bør skiftes samtidig I følge «Byggebransjens våtromsnorm» anbefales det at avløpsrør skiftes dersom det er registrert lekkasje eller betydelig slitasje. Sluk uten klemring bør alltid skiftet når våtrom rehabiliteres. Vannrør anbefales også skiftet ut dersom det er påvist synlige skader på rørene, eller når alder sier at det er fornuftig pga. bytte av avløpsrør. Følgelig er det uforsvarlig å utføre omfattende arbeider på badene i borettslaget uten å skifte vann- og avløpsrørene samtidig. Hvis rørene skal skiftes ut etter hvert som den enkelte beboeren selv ønsker å rehabilitere badet sitt, vil man få mange byggeperioder med avstengt vann og avløp, samt ulike løsninger og rørmaterialer. Som andelseierne kan se i beregningen senere i dette info skrivet vil de samlede kostnadene bli høyere ved en utskifting over tid enn hvis man skifter alle rørene på en gang. Antatt brukstid på avløpsrør anslås til 50 år. Vannrør (kaldtvann) av stive kobberrør har en antatt brukstid på 40-50. Det vil således være uforsvarlig å ikke skifte alle vann- og avløpsrør samtidig. Arbeidet er søknadspliktig til offentlig myndigheter (Plan- og bygningsetaten). I følge «Byggebransjens våtromsnorm» bør avløpsrør som er eldre enn 40 år og sluk uten klemring alltid skiftes når våtrom rehabiliteres I det følgende har vi prøvd å oppsummere de enkelte alternativene. Alternativ 1: Nye rør og bad Alle kjellerstrekk skiftes, med nye oppleggskraner. Kraner merkes med pregede skilt. Alle vann- og avløpsrør opp gjennom etasjene, kjøkken, toalett og bad inkludert sluk, skiftes. Det monteres stoppekraner for vann i hver leilighet. Det monteres hjelpesluk til dusj/badekar. Rør med vannet fra hjelpesluk og hovedsluk (inkludert servant) føres i nytt rør under betonggulvet, slik at man slipper å pigge det opp. Det lages nedsenket himling i taket, slik at røret fra etasjen over skjules. Avløpet fra toalettet kobles på soilrøret i samme etasje, ikke på skrå ned gjennom gulvet til etasjen under som det er i dag. Det gir mindre toalettlyd fra naboen, og gir mulighet for vegghengt toalett for dem som ønsker det. Ved en slik utskifting av sluk og rør, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger på de gamle, mer eller mindre originale badene blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre baderommene samtidig. Vann- og avløpsrør opp gjennom etasjene innkasses. Det legges membran og varmekabler på gulv, og gulv og vegger flislegges. Forkrommede varmt- og kaldtvannsrør legges synlig på veggen, altså på den våte siden av membran og fliser. Hvorfor varmekabler? Uten varme blir flislagte badegulv ubehagelig kalde, og fukt som trenger inn i fuger tørker dårlig. Derfor bør det være en lunk i gulvet det meste av året. Det er ikke lagt opp til å bruke vannbåren varme i gulvet, blant annet fordi det kun fyres for boligoppvarming i vinterhalvåret. Borettslagets sentralvarmeanlegg drives av strøm og fyringsolje, og badet er et lite rom. Miljømessig vil det derfor være liten forskjell. Andelseiernes samlede energikostnader vurderes å endres svært lite av overgangen. Hva slags valg og tilvalg har man mulighet for i Alternativ 1? Med i prisen er fritt valg fra et utvalg standard kvalitetsfliser, vanligvis fire ulike typer. I tillegg får man nytt toalett, som nevnt laget for påkobling til soilrøret i egen etasje. Øvrig utstyr på badet blir i utgangspunktet de- og remontert, men det er fritt fram for å avtale direkte med entreprenøren om tilleggsvarer og tjenester. Mellomlegget/tilleggskostnaden faktureres i tråd med avtalen direkte fra entreprenør til andelseier. Eksempler, bl.a.:
5 Vegghengt toalett med skjult sisterne i stedet for standardtoalettet Mer eksklusive fliser Innfelt belysning (downlights) i himlingen Dusjvegger, nytt badekar, servant og/eller baderomsmøbler etc. Nytt blandebatteri/armatur (også på kjøkkenet) etc. Hva med dem som allerede har pusset opp badet? Sparebad: Dette er bad som er fagmessig pusset opp med slukbytte og membran på en måte som gjør at man kan få skiftet vann- og avløpsrør uten å rive badet. Dersom andelseieren ønsker at badet skal spares, undersøker byggeledelsen, i samråd med entreprenøren, badet og kvitteringer/dokumentasjon på oppussing, for å finne ut om det er mulig. I så fall vil badet bli spart og andelseieren vil ved prosjektets slutt få refundert et beløp til sin konto tilsvarende hva man har spart på dette. Bad med høyere standard: I forbindelse med rørutskifting blir alle bad rehabilitert med dagens standardløsninger, som beskrevet over. Enkelte andelseiere har imidlertid rehabilitert deler av badet, installert eller skiftet utstyr som er av en høyere standard enn Alternativ 1 legger opp til. Ved rehabilitering av slike bad, vil dette bli erstattet. Har man for eksempel allerede vegghengt toalett, eller downlights på et bad som rehabiliteres, vil man få det også på det nye badet, uten at man får noen privat tilleggsregning. Andelseier må være oppmerksom på at i noen tilfeller oppdager man at andelseieren dessverre har betalt for en fagmessig rehabilitering, men at firmaet han/hun brukte ikke har gjort jobben skikkelig. I så fall får andelseieren i denne prosessen en god fagmessig dokumentasjon som underlag for en reklamasjonssak mot firmaet. Det kan også være slik at badet er pusset opp på en ikke fagmessig måte, dvs ikke som regelverket krever og at badet derfor ikke kan spares av hensyn til lekkasjer. Økonomi i Alternativ 1 Nye rør og bad For 319 rehabiliterte bad/ sparebad og ny rør er investeringsrammen satt til maksimalt 64,5 millioner kr. Vær klar over at sparebad også er en kostnad for prosjektet inkludert i dette beløpet, fordi det skal betales ut en kontantkompensasjon til eieren av sparebadet. I tillegg kommer renter på avdragsfritt byggelån. Brukes investeringsrammen fullt ut, blir rentene på ca. 2,6 millioner i byggeperioden. Til sammen estimeres det inntil 67 millioner kr i investering når vi kommer til formell avslutning og overtakelse av hele rehabiliteringen. Her er det viktig å huske at alle tallene er uttrykk for en øvre investeringsramme, inkludert blant annet et usikkerhetstillegg tilsvarende 10 %. Ut fra erfaringene fra andre borettslag som har gjort samme jobben i det siste, er det god grunn til å tro at investeringen, og dermed fellesgjeld og felleskostnader blir lavere, i beste fall en god del lavere, enn dette.
I tabellen under er investeringen detaljert for en gjennomsnittsleilighet. 6 Tiltak Alternativ 1 (kr) Kommentar Bygningsmessige arbeider kjøkken, toalett og bad 26 830 000,- Riving, demontering og remontering av innredning m.m, oppbygging av nye bad med fliser på golv og vegg, membran, senking av himling pga. nye rør, innkassinger Kostnad ca. 67 000,- pr. leilighet Sanitær 16 988 000,- Full utskiftning av alt vann og avløpsrør, dvs. kjellerstrekk, nytt sluk med klemring, utskiftning av vannrør til leilighetene, nye wc er, nye stigerør m.m. Kostnad ca.42.000,- pr. leilighet. Elektroarbeider 3 725 000 Varmekabler og nødvendig demontering og remontering, ny kurs til bad og montering av dobbelt stikk på bad Kostnad ca. 10.000,- pr. leilighet. Provisorier, asbestsanering 438 000,- Provisorisk dusj og wc løsning og mulig nødvendig asbestsanering. Entreprenør rigg og drift 3 800 000,- Rigg og drift, herunder prosjekt administrasjonen til entreprenøren. Administrasjon, øvrige byggherrekostnader, prisstigning 7 390 000,- Prosjektadministrasjon og byggeledelse (ca.2,5 mil), honorar byggekomite og andre byggherrekostnader (ca. 0,3 mil.), kommunalt byggemeldingsgebyr (ca. 0,1 mil), prisstigning i byggeperioden (ca. 4,5 mil ) Uforutsette arbeider 5 180 000,- Tilbakeføring av standard, uforutsett, mindre endringer. Det er avsatt ca. 16.000,- pr. leilighet. Finansiering 2 680 000,- Renter på lån i byggeperioden Investeringsbeløp Total investering med renter, uforutsett, prisstigning, 319 leiligheter 67 000 000,- renter på finansiering i byggeperiode usikkerhet m.m. Sum pr leilighet 210 000,- Total investering( fordelt 319 leilighetr) Styret anbefaler Alternativ 1 Nye rør og bad Alternativ 1 vil gi et komplett fornyet vann- og avløpsrørnett i begge blokkene, fra kjellerne og opp. Alle rør og bygningsdeler knyttet til vann og våtrom blir nye, av god standard, med velprøvde løsninger i et prosjekt der vi kan bruke profesjonell oppfølging fra byggherresiden. Dermed blir vi langt tryggere på at andelseierne får hva de betaler for, og ikke blir lurt. Alle badene blir tette selv om det skulle søles med vann eller dusjes direkte på vegger og gulv. Det vil bli færre vannlekkasjer for naboene, færre forsikringssaker, lavere forsikringspremie og færre regresskrav/erstatningssaker mot andelseiere der badet er brukt feil. Det vil bli mindre administrasjon knyttet til søknader og oppfølging av private baderomsrehabiliteringer. Styret slipper å måtte gjenta igjen og igjen at beboere uten rehabilitert bad må skaffe seg dusjkabinett og bruke badet riktig. Alternativ 2: Kun innvendig renovering av avløpsrør Alle avløpsrør fra kjellergulvet og frem til sluk, wc og kjøkken i den enkelte leilighet rehabiliteres innvendig med strømpemetode. Strømpen mettes med en polyestermasse, som danner et nytt rør inne i det eksisterende avløpsrøret når den herder. Sluk og grenrør fra sluk males med samme produkt, men det gjøres ingen større fysiske bygningsmessige inngrep i leilighetene.
7 Økonomi i Alternativ 2 For 319 leiligheter er det estimert en investeringsramme på maksimalt 14,5 millioner kr for nye vannrør og innvendig rehabiliterte avløpsrør. I tillegg kommer renter på avdragsfritt byggelån. Brukes kostnadsrammen fullt ut, blir rentene på 0,8 million i byggeperioden. Til sammen blir det inntil 15,3 millioner kr påløpt når vi kommer til formell avslutning og overtakelse av hele rehabiliteringen. Her er det viktig å huske at alle tallene er uttrykk for en øvre investeringsramme, inkludert blant annet et usikkerhetstillegg tilsvarende 8 %. Ut fra erfaringene fra andre borettslag som har gjort samme jobben i det siste, er det god grunn til å tro at investeringen, og dermed fellesgjeld og felleskostnader blir lavere enn dette. Vi må likevel sette opp en øvre kostnadsramme for å gi et bilde av hvor mye kan bli og minimere risikoen for å måtte gå tilbake til generalforsamlingen etter et oppstartsvedtak og be om mer penger. Denne kostnadsrammen er detaljert for en gjennomsnittsleilighet nedenfor. Tiltak Skifte vannrør i kjeller Bygningsmessige hjelpearbeider Innvendig renovering av avløpsrør og sluk. Inkl. rigg og drift. Administrasjon, øvrige byggherrekostnader, prisstigning Uforutsette arbeider Finansiering Investeringsbeløp 319 leiligheter 16.300.000,- Sum pr leilighet ca. Alternativ 2 Kommentar (kr) 700.000,- Utskiftning av kjellerstrekk med oppleggskraner og nødvendig branntetting. 1.000.000,- Ca. 3000,- pr. leilighet 11.000.000,- Rehabilitering med strømpe, ca. 35.000,- pr. leilighet. 950.000,- Prosjektadministrasjon, byggeledelse, byggherre/byggekomite, prisstigning i byggeperioden. Dette utgjør ca. 3000,- pr. leilighet. 1.280.000,- Tilbakeføringer, asbest, tileggsbestillinger fra borettslaget (erfarer at de alltid blir noe), ca. 4000,- i snitt pr. leilighet. 800.000,- Renter i byggeperioden Total prosjektkostnad med renter, uforutsett, prisstigning, renter på finansiering i byggeperiode usikkerhet m.m. 51.000,- Total investering (fordelt på 319 leiligheter) Ved gjennomføring av alternativ 2 blir ikke bad utbedret med nytt sluk, nye membraner og overflatekladninger m.m. som i alt 1. Dette betyr at du som andelseier selv er ansvarlig for å følge våtromsnormen hvis du ønsker å oppgradere badet ditt i fremtiden og oppgavene under blir det du som må gjennomføre: Skifte sluket (også de som utfører innvendig rør renovering av avløpsrør og sluk anbefaler at sluket skiftes når bad moderniseres individuelt i fremtiden når avløpsrørene og sluk behandlet innvendig). Dette for å få en sikker vanntetting mellom golvmembran og sluk, og for å kunne bygge bad iht. Byggebransjens våtromsnorm. Nye bad bygget riktig med godkjente membran m.m skal ha en teknisk levetid på ca. 30 år. Besørge at søknad om igangsettingstillatelse og ferdigattest utstedes fra Plan- og bygningsetaten. Andelseier må ta kostnaden for dette. Tiltak med utskiftning av sluk i brannskille er søknadspliktig. Få inntilbud og kontrahere entreprenør til å utføre arbeidet og ivareta byggesøknad til Plan- og bygg.
8 Betale kostnad med bygningsmessige tiltak i taket hos nabo under, dvs. senke himling for å skjule rør og nytt sluk i tak hos nabo under, eventuelt utbedring av puss og maling av tak under. Få badet modernisert slik at det er tilrettelagt for en mulig fremtidig utskiftning av avløpsstammen, uten at badet må rives. Man bør da planlegge for at borettslaget i fremtiden kan beslutte å skifte ut stammen når levetiden på innvendig renovering er utgått. Vanskelig å si hvor lang levetid det kan bli, alt fra 15-25 år. Kostnaden for andelseier ved å kontrahere en entreprenør selv for å modernisere badet og ellers gjøre det som er med i alt 1 på badet, med gebyrer og andre bygningsmessige arbeider vil ligge på ca. 140-170.000,- ved bruk av etablerte godkjente våtromsforetak som er godkjent av Fagrådet for våtrom. Dette er kostnad uten ny innredning, dusjvegger, nye tappearmatur osv. Styret anbefaler ikke alternativ 2 Alternativ 2 er mulig å gjennomføre, og vil gi en klar bedring av situasjonen for kun avløpsrør i borettslaget. Det vil løse utfordringer og risiko knyttet til lekkasjer og problemer med avløpsrør, men ikke utfordringer relatert til bad og vann frem til tappesteder (armatur på bad, toalett og kjøkken) Styret mener at Alternativ 1 Nye rør og bad som helhet gir den beste løsningen for borettslaget og andelseierne for framtiden, både teknisk og økonomisk. Tabellen under viser estimater på total investering ved sammenligning av alternativene dersom man legger til grunn modernisering av bad til samme standard. Alt 1 Alt 2 Nye vannrør i kjeller Inkl. 2.200,- Nye stigerør Inkl. Nye vannrør frem til tappesteder wc, Inkl. kjøkken og bad Nye avløpsrør (komplett) Inkl. Innvendig renovering avløpsrør 51.000,- Nye bad og wc-rom til alle (felles prosjekt) Inkl. Nye bad og wc-rom i egen regi (for egen 160.000,- regning) vis man selv pusser opp badet iht våtromsnormen Sum totalt pr. leilighet (ca. totalinvestering fordelt på 319 leiligheter) 210.000,- 213.000,- Her vil det komme en ekstrakostnad på ca 40-50.000 når stigerør må tas
9 Om avstemningen på ekstraordinær generalforsamling den 16. juni 2014 Alternativ 1 Nye rør og bad er en løsning for utskifting av vann- og avløpsrør som medfører en nøktern, men kvalitetsmessig god rehabilitering av baderom etter dagens standard. Så langt vi kan se ligger dette trygt innenfor gjeldende regler og praksis for hva som defineres som styrets vedlikeholdsansvar. Styret legger Alternativ 1 Nye rør og bad fram som anbefalt alternativ for avstemning på ekstraordinær generalforsamling 16.juni 2014. Periode uten vann og uten toalett i leilighetene Gjennomføringen av prosjektene vil medføre perioder uten vann og uten tilgang på bad. Det vil være svært omfattende arbeider og disse vil medføre støy og støv. Spesielt gjelder dette alternativ 1. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes / rehabiliteres samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme (altså minst en side pr oppgang samtidig). Alternativ 1 Nye rør og bad: Leilighetene vil bli uten vann og avløp på kjøkken i ca. 5 dager. På badet vil det totalt ta ca. 4-5 uker fra utstyret demonteres til badet er komplett ferdig. Alternativ 2 Rehabiliterte avløps rør: rehabiliteringen av avløpsrørene tar ca. 1 ½ uke, alt etter hvor mye tilleggsarbeid på som kreves i de enkelte oppgangene. Den innvendige rehabiliteringen av sluk og avløpsrør tar 3-4 dager. De dagene man er uten toalett/dusj og/eller vann vil en eller flere mobile bad settes ved oppgangen det arbeides i. Disse er komplett utstyrte bad med lys, varme, toalett og dusj. Det etableres en ordning for daglig tilsyn og renhold med disse badene. For de som er dårlige til beins, og ikke kan gå ned trappene, vil entrepenøren sette portable toaletter i leilighetene i dagene uten toalett, og tømme disse. For de aller dårligste beboerne, har styret i lignende rehabiliteringsprosjekt forhandlet fram korttidsopphold på sykehjem i disse dagene, i samarbeid med bydelen. Det bør være mulig å få til også her. Det legges opp til å avtales en streng binding av framdriften i prosjektet, slik at beboerne kan planlegge ferien sin slik at de er bortreist i den intensive arbeidsperioden, eller ordne alternativ overnatting. Hva skjer etter vedtak? Styret må velge et firma til å forprosjektere og bistå oss med anbudsrunde. Aktuelle entreprenører og banker må lage sine tilbud, det må gjøres avklaringer og skrives kontrakter. Anleggsstart vurderes tidligst å kunne bli i mars neste år (2015). Det tas en oppgang eller side av oppgang ad gangen, og entreprenøren jobber seg fra den ene til den andre enden av borettslaget i løpet av 12-18 måneder. Om finansiering og forventet lånerente / muligheter Etter vedtak vil styret gå til bankene for tilbud på finansiering og finne banken med de beste vilkårene på kort og lang sikt. Styret har ikke vurdert rentetak eller fastrente, men lagt opp alternativene med flytende rente slik som på eksisterende lån for å kunne sammenligne like størrelser. Ved et eventuellt vedtak om utbygging vil styret i samråd med rådgivere finne det beste alternativet for borettslaget. I tallene under er det laget en oversikt over investering for hvert alternativ. I tillegg er økningen i husleie beregnet som et gjennomsnitt for leiligheten uavhangig av størrelse. Kalkulasjonen av økning i felleskostnad for hver leilighets type finnes i tabellene i slutten av dette dokumentet. Når du skal vurdere alternativene er det viktig å ha et sammenligningsgrunnlag som gjør at du kan sammenligne like alternativer. Husk at når du vurderer alternativ 2 må du ta hensyn til den investeringen du som andels eier må gjøre for å oppnå samme standard som under alternativ 1.
10 Hvis du ikke tar din egen investering med i vurderingen din vil det være som å sammenligne epler og pærer, ikke bare epler med epler. Dette er viktig fordi at det er lett å overse fordelene med å ha et felles lån og stordriftsfordelene ved å ta dette som ett prosjekt. For de som har en standard på badene som er et godt stykke fra dagens krav vil en delvis utbedring som i alternativ 2 gi en høyere samlet investering enn alternativ 1. Hvis alternativ 2 blir valgt vil det ved lekkasje muligens bli nødvendig å gi forsikrings selskapet dokumentasjon for at bad som har blitt utbedret har blitt gjennomført av godkjente fagfolk. Hvis det skulle oppstå skader og det ikke kan dokumenteres at arbeidet er utført av godkjente fagfolk vil andelseier bli ansvarlig for de økonomiske forholdene knyttet til skadeutbedring hvis forsikringsselskapet søker regress hos andelseier som har forårsaket vannskade. Alt 1 Alt 2 Dagens to lån slås sammen med antatt lånebehov for baderomsrehabilitering, så lån på 22.500.000 og 15.961.512 slås sammen med et nytt lån på 67.000.000,- med 30 års løpetid, ingen avdrags frihet Nytt lån gis på 16.500.000 med 30 års avdrag, beholder eksisterende lån som nå Lån Løpetid 30 år 17 år + 30 år +30 år Avdragsfrihet Nei 5 år på eksisterende lån 2 Nytt Lån 105 355 482 16 500 000 Eksisterende 1 0 15 961 512 Eksisterende 2 0 22 500 000 Pr måned Nytt Lån 494 696 77 404 Eksisterende 1 0 72 348 Eksisterende 2 0 106 058 Snitt pr leilighet 1 551 802 Kostnad for lån i husleie idag 559 559 Endring (økning i husleie) 992 243 Ekstra investering pr andels eier ved rehabilitering av baderom på egenhånd Forutsetninger: Løpetid 10 år, rente 5%, investeringsbeløp 140.000 0 1 485 I tillegg må borettslaget utbedre vannrør med minimum 35000 pr leilighet + prosjekt kostnader som vil bli ca 800 pr leilighet 800 Total økning i betaling for begge parter 992 2 528 Konsekvenser for fellesgjeld og felleskostnader Hva kan felleskostnadene bli for min leilighet? Tabellen viser estimert fellesgjeld og felleskostnader for eksempel leilighetstyper OBS: Alle tallene nedenfor er basert på en øvre kostnadsramme, inkludert usikkerhetstillegg tilsvarende 8-10 %. Ut fra erfaringene fra andre borettslag som har gjort samme jobben i det siste, er det god grunn til å tro at regningen, og dermed fellesgjeld og felleskostnader blir lavere enn tallene nedenfor.
11 Oppsummering, fordeler og ulemper ved de forskjellige alternativene Alternativ 1, full rehabilitering av bad og rør: Fordel Nytt bad og rør fagmessig utført med riktig standard Lavere total investering enn hvis andelseiere skal gjøre dette selv kombinert med at borettslaget utbedrer avløpsrør med strømpetrekking Ulempe Byggetid blir lengre enn bare innvendig renovering av avløpsrør Husleien øker Andelseier får sin del av rentefradrag for nytt lån med antatt bedre betingelser enn man kan få ved egen finansiering Kjøpere av leiligheter i borettslaget vil ikke ha usikkerhet rundt standard på bad. Husleien øker mindre enn hvis du skal få bygget bad etter samme standard i egen regi Alternativ 2, kun innvendig renovering av avløpsrør: Fordel Ulempe Lavere investering nå, felleskostnader øker mindre enn ved full rehabilitering Andelseier må selv skaffe penger til å rehabilitere bad,og med samme standard som ved full rehabilitering vil total kostnaden bli høyere for andelseier Rask byggetid Antatt tette avløpsrør Levetid på rørene er begrenset, garanti for at sluket er tett vil antageligvis bli vanskelig å få. Alle rør og sluk må byttes før eller senere og til en høyere pris. Vannrør blir ikke byttet og kan heller ikke renoveres ved å trekke strømpe innvendig Bad som i dag ikke er bygget etter moderne standard med membran vil ikke ha gulv og vegger som er vanntette. Flere vannlekkasjer vil bli resultatet med høyere forsikringspremier og mulig regress fra forsikringsselskap mot andelseiere som er ansvarlig for lekkasje.
12 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Ammerudkollen Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av boligen gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Ammerudkollen Borettslag.. Eiers signatur (Dato)