SAKSFREMLEGG Saksnummer: 12/2518 Delegert myndighet fra: Plan og bygningsloven Løpenummer: 18060/14 Arkivnummer: L12 Saksbehandler: Linn Tautra Grønseth Delegert 1.gangsbehandling - 55/152 - Detaljregulering - Røyken næringsområde, felt C DELEGASJONSFULLMAKT: Ved delegert myndighet har rådmannen fullmakt til å behandle plansaker som er inne til førstegangsbehandling, jfr. vedtak i kommunestyremøte den 27.04.06, sak 21/06. Rådmannens vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 og i ihht delegasjonsreglementet vedtatt av Røyken kommunestyre den 27.04.2006 (sak 21/06), vedtar rådmannen å legge detaljregulering for Røyken næringsområde, felt c, datert 09.05.2014 med tilhørende bestemmelser datert 5.3.2014 ut til offentlig ettersyn i hht Plan- og bygningslovens 12-10. Vedlegg: 1.Plankart 2.Planbestemmelser 3.Planbeskrivelse 4.Rapport: Naturmiljø 5.Rapport: Overvannsplan 6. Rapport: ROS-analyse 7. Varslingsbrev og annonsering 8. Tomteomriss C1-C5 9. Tomteomriss C6.1-C7.3 10. Innkomne merknader til saken 11.-22. Vegplaner og vegprofiler.
23. Bestemmelser eksisterende plan 24. Plankart eksisterende plan Sammendrag og konklusjon: Saken gjelder 1. gangsbehandling av detaljregulering Røyken næringsområde felt C. Området er tidligere regulert i 2010 til samme formål. Området er i dag regulert til industri/forretning. I forbindelse med arbeider er det blant annet vært gjennomført tiltak på området som ikke har vært i henhold til eksisterende plan, ei heller omsøkt. Justering av reguleringsplanen i tråd med gjennomførte tiltak, sammen med forslag om omdisponering av et areal på 8,9 mål sørøst i området, innebærer at totalt ca. 11 daa av dagens veigrunn, LNF-område og grønnstruktur er foreslått omdisponert til byggeområde. Disse planendringene i forhold til eksisterende plan fører til krav om ny regulering av området. Eksisterende reguleringsbestemmelser foreslås videreført med mindre endringer. Tiltakshaver: Røyken Eiendomsutvikling AS Forslagsstiller/ Plankonsulent: COWI AS Eieropplysninger: Røyken kommune Arealstørrelse planområde: Ca. 280 daa Arealstørrelse ny bebyggelse: Det er foreslått å regulere ca. 150 daa til forretning/industri. Utnyttelse m. m: BYA for feltene er foreslått til 40% Parkering: Det skal opparbeides parkeringsplasser iht normer fastsatt i kommuneplanen. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning: Vurderes ikke å falle innunder forskriften. Kunngjøring og varsling: Planoppstart ble varslet 1. juli 2013 med merknadsfrist 23. august 2014 Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn og saksopplysninger:
Bakgrunn Området er i dag regulert til industri/forretning. I forbindelse med arbeidene med byggeområdene har man gjennomført inngrep utover hva det åpnes for i gjeldende plan. Begrunnelsen for dette er ønsket om hensiktsmessige og brukbare tomter både i form og i forhold til topografi. Tiltakshaver ønsker med planforslaget å rette uoverensstemmelser mellom gjeldende plan og de faktiske forhold på stedet. Tidligere behandlinger Saken har ikke tidligere vært behandlet. Planen bygger på reguleringsplan fra 2010. Eksisterende reguleringsbestemmelser forslås videreført med noen justeringer. Hensikten med planen Det har i forbindelse med byggearbeidene vært behov for å gjøre tilpasninger utover gjeldende plan for å få til gode byggetomter. Denne planen tar opp i seg de endringer som allerede er gjennomført, og forslaget til reguleringsplan skal nå stemme overens med de faktiske forhold på stedet. Planstatus I kommuneplan for Røyken kommune 2011-2023 er området avsatt til næringsvirksomhet, Fremtidig. I eksisterende reguleringsplan for Røyken Næringsområde, Felt C er området regulert til forretning/industri, veg, annen veggrunn, naturområder og hensyn grønnstruktur. Beskrivelse av planområdet Røyken kommune eier området. Planområdet ligger på Follestad i Røyken kommune. Planområdet er avgrenset av rv. 23 i nord, skogsområder i øst, vest og sør. Adkomst til planområdet er via rv. 23 og Smemyrveien/Johan Follestads vei. Planområdet er ubebygget med unntak av et lagerbygg som er oppført på eiendom gnr/bnr 55/171. Terrenget er ferdig arrondert. Planområdet ligger på en liten forhøyning i terrenget, Det er forholdsvis flatt uten særlig bratte partier, men skrår noe oppover fra nord til sør. Terrenget er delvis opparbeidet og mye vegetasjon er fjernet. Grunnen i planområdet består hovedsakelig av bart fjell med stedvis tynt dekke, men det finnes også områder med tykk marin avsetning og tykk
strandavsetning. Løsmassene innenfor området er fjernet bortsett i fra på tomtene C6.2 og C6.3. Området har tidligere vært deler av større sammenhengende skogsområder over Villingstadåsen. Randsonen rundt industriområdet består av skogkledt mark, med noen spredte lysåpninger. Sør for industriområdet er det blandingsskog, i sørvest er det mer ensartet furuskog med lyngdekke. Nord for området er det høyere granskog. Det renner en bekk i et dalsøkk nordvest for industriområdet. Beskrivelse av planforslaget. Planforslaget inneholder følgende formål: Næring Vei Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn grøntareal Grønnsturktur naturområder Naturformål av LNFR Hensynssone grønnstruktur Avviket fra gjeldende plan Det er i planforslaget lagt opp til å regulere ca 3 daa av det som er avsatt til grønnstruktur/naturområde i kommuneplanens arealdel til forretning/industri. I gjeldende plan har man et formål Friluftsområder i sjø og vassdrag. Området ligger som sone mellom byggeområdet og bekken i nordvest. Dette formålet utgår i sin helhet i forslaget til ny plan. Området er i forslaget til ny plan avsatt til hensynssone HS40-1 og LNA. I forbindelse med byggearbeider i området er 11 mål av veigrunn, grønnstruktur og LNFR områder foreslått omregulert til arealformål Næring i forslag til ny plan. Noe av områdene er allerede endret gjennom arbeider med industriområdet. Fortsatt gjenstår det et område på ca 8,9 mål sørøst i planområdet hvor forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for industri fremfor å bevare grønnstrukturen. Dette for å sikre kvaliteten på industritomtene til byggeformål. Innspill i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid Det er mottatt to merknader ved varsel om planoppstart:
1. Norsk vassdrags- og energidirektorat (NVE) Det er i planområdet bart fjell og marine strandavsetninger med varierende mektighet. I planbeskrivelsen til vedtatt plan står det at det er forutsatt at all løsmasse skal tas bort fra byggeområdene, og at det derfor ikke vil være fare for skred i løsmasser. Siden det er marine avsetninger på deler av området må det undersøkes og utredes i forhold til forekomst av kvikkleire. Ved bygging på kvikkleire er det nødvendig med en fagkyndig vurdering/dokumentasjon av at det er tilstrekkelig sikkerhet mot skred. Det er positivt at det er satt 50 meter byggegrense i gjeldene plan. NVE mener det bør videreføres også i den nye planen for området. Videre har NVE vedlagt en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. NVE skal ha planen på høring dersom det svares ja på noen av disse spørsmålene. Forslagstillers kommentar til innspillet: Alle løsmassene er tatt bort fra byggeområdet, bortsett dra tomtene C6.2 og C6.3. På disse tomtene er det bart fjell, stedvis med tynt løsmassedekke. Her skal evt. løsmasser fjernes, og tomtene skal sprenges ut. Det vurderes derfor dithen at det ikke vil være behov for ytterligere undersøkelser og forekomst av kvikkleire. Innspillet tas til etterretning. 2. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen i Buskerud ber om at det tas spesialt hensyn til natur og landskapsforhold i forbindelse omdisponering av grøntområder til byggeområder. I den sammenheng må det redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldsloven er vurdert og fulgt opp i saken. Fylkesmannen kommenterer at det ikke bør legges opp til detaljhandel i området pga trafikkbelastningen. Forslagstiller kommentar til innspillet: Det er redegjort for 8-12 i naturmangfoldsloven. Naturmangfoldet er utredet i egen rapport som er vedlegg til planbeskrivelsen. Det legges ikke opp til detaljhandel i området. Konsekvenser av planen Landskapstilpasning og fjernvirkning
Området er i dag regulert til industri. Det er lagt opp til betydelige fyllinger og skjæringer i eksisterende plan. Fortsatt gjenstår det et område på ca 8,9 mål sørøst i planområdet hvor forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for industri fremfor å bevare grønnstrukturen. Dette for å sikre kvaliteten på industritomtene. Fjerningen av knausen vil føre til ytterligere endringer av landskapet, men kommunen anser at de endringer en legger opp til i forslaget til ny plan ikke vil føre til spesiell endring av landskapet i forhold til hva som åpnes opp for i gjeldende plan, samt med de tiltak som allerede er gjennomført i området. Det foreslås å endre bestemmelser for høyder på bygg fra 15 til 17,5 meter. I forhold til dagens situasjon (gjeldende plan) vurderes det at fjernvirkiningen ved gjennomføring av planforslaget ikke endres betydelig som følge av slik endring. Teknisk infrastruktur betydelig endringer i teknisk infrasturktur i forhold til gjeldende plan. Trafikkforhold Forslagstiller har beregnet ÅDT til/fra å øke fra ca. ÅDT 730 i gjeldene reguleringsplan til ca. ÅDT 790 i forslag til ny plan. Timetrafikken øker med 12 kjt/t. Kapasiteten på veisystemet, både internt og på Rv23 vurderes imidlertid som god, og det er ikke forventet spesielle kapasitetsproblemer etter gjennomføring av planen. Friluftsområder/jord- og skogbruk (LNF områder) Tiltaket berører jord- og skogbruksmark, både permanent og midlertidig i anleggsfasen. ROS analysen konkluderer med at tiltaket fører til skade på vilttråkk gjennom området. Tiltak for å bedre tilkomsten og tråkk muligheter for elg på tvers (øst-vest) av industriområdet foreslås å ivaretas i skråningene mellom tomtene. Det er foreslått bestemmelser for sikring av elgtråkk i planen. Det foreslås å regulere 8,9 daa fra grøntområde og LNFR område til forretning/industri sørøst i planområdet. Dette er en skogkledt knaus som fungerer som buffersone mellom skogen og industriområdet. Formålet friluftsområde i sjø og vassdrag i gjeldende reguleringsplan, areal på 13,7 daa, utgår i sin helhet i forslaget til plan. Området er berørt
av byggevirksomhet og foreslås regulert til naturområde (5,5 daa) og naturformål (8,2 daa). Området foreslås også regulert til hensynssone for å sikre vegetasjonsbeltet ned mot bekken. Marka Området ligger i sin helhet utenfor markagrensa. Støy I reguleringsbestemmelsene er det stilt konkrete krav med hensyn til støy. Bestemmelsene viser til gjeldende nasjonale retningslinjer og grenseverdier og stiller krav om dokumentasjon og eventuelle avbøtende tiltak ifm. byggesøknad. Ny virksomhet i området skal ikke medføre støy ut over aksepterte grenseverdier. Miljø og Forurensing ROS analysen avdekker middels fare for avrenning til bekk. I arbeidene med gjennomføring av gjeldende regulering har entreprenør gjort inngrep i friluftsområde i sjø og vassdrag. Denne sonen var etablert for å sikre vegetasjonsbeltet ned mot bekken. Inngrep i vegetasjonsbeltet mot vassdrag kan føre til økt avrenning til og erosjon i vassdragene. Områdene C1 og C3 må utarbeides slik at forurenset overvann ikke når bekken. Det er krav om lokal overvannshåndtering i planen som kan sikre mot avrenning til bekk. Det er radon i området. Det er sannsynlig at berggrunnen i området lekker ut radongass. Det er undersøkelser som tilsier at sprengstein med radon kan øke radon i hus. NGU (http://www.ngu.no/no/aktuelt/2011/byggematerialer-gir-radon-ibygninger/) jobber med å undersøke hvilke sammenhenger det er mellom radonholdige material og lekkasje av radon i byggmateriale. Sprengstein fra området bør ikke brukes som byggmateriale til bygninger hvor det skal være folk uten at tiltak mot radonlekkasjer gjøres. Det er laget bestemmelser for tiltak mot radon i planen. betydelig klimautslipp i forhold til gjeldende plan. Naturmangfold
Det er i forbindelse med planarbeidet utarbeidet en rapport om naturgrunnlaget. Rapporten om naturmiljø er noe tynn, men ansees som tilfredsstillende. Det savnes en tydelig konklusjon om hvilke naturtyper som finnes i området og om disse har A, B eller C verdi etter DNs håndbok 13. Videre ville det vært ønskelig med en redegjørelse om hvorvidt det er utvalgte naturtyper eller prioriterte arter i området. Slik vi forstår analysen er det ingen naturtyper av verdi i området og rapporten konkluderer med at det innenfor planområdet ikke er registrert arter eller naturtyper som risikerer å ta skade av inngrepet. Området var tidligere del av et større sammenhengende skogområde. Gjennom området er det registrert villtråkk og et bekkedrag. I Naturbase er det registrert to elgtråkk, klassifisert med viktighet B. Det er i ROS analysen avdekket svært høy risiko for spredning av svartelistede arter. Det er laget anbefalinger om å iverksette snarlige tiltak for å hindre ytterligere spredning av artene. Disse anbefalingene må følges opp i det videre arbeidet med utviklingen av industritomtene. Det er laget bestemmelser som skal hindre spredning av de svartelistede artene i planen. Det er gjort rede for 8-12 i naturmangfoldloven i rapporten om naturmiljø. Kulturminner Det er registrert et kulturminne innenfor planområdet og et rett utenfor. Kulturminne innenfor planområdet (ID 77776) er et røysfelt kategorisert som et arkeologisk minne med status automatisk fredet. Forslagsstiller antar kulturminnet innenfor planområdet har blitt fjernet/ødelagt i forbindelse med etablering av rv. 23 med tilhørende anleggsveier. Kulturminne som ligger på andre siden av rv. 23 (ID 29578) er et røysfelt kategorisert som et arkeologisk minne med status automatisk fredet. Dette ligger utenfor planområdet, men er antakelig også berørt i forbindelse med etableringen av rv. 23. Det er også markert en ruin eller fjernet objekt i SEFRAK-registeret. Denne er antakelig også fjernet i forbindelse med tidligere arbeider. betydelig forringelse av kulturminner i forhold til gjeldende plan.
Vann og vassdrag Formålet friluftsområde i sjø og vassdrag i gjeldende reguleringsplan, areal på 13, 7 daa, utgår i sin helhet i forslaget til plan. Det foreslås regulert til naturområde (5,5 daa) og naturformål (8,2 daa). Området foreslås også regulert til hensynssone for å sikre vegetasjonsbeltet ned mot bekken. Dette formålet skal kunne sikre kvaliteten på kantsonene langs bekken og hindre forringelse av kvaliteten på vannet. Barn- og unges interesser betydelig forringelse av barn og unges interesser i forhold til gjeldende plan. Bebyggelse Området er i dag regulert til industri/forretning. I forbindelse med arbeider er det blant annet vært gjennomført tiltak på området som ikke har vært i henhold til eksisterende plan. Dette har ført til noe forringelse av elgtråkk og økt fare for avrenning til bekk. Dette, sammen med forslag om omdisponering av et mindre areal sørøst i området, innebærer at totalt ca. 11 daa av dagens veggrunn, LNFområde og grønnstruktur er foreslått omdisponert til byggeområde i forhold til gjeldende plan. Dette betyr ca 4400 m2 mer bebyggelse. Trafikkbelastningen inn og ut av området øker som følge av utvidelsen som beskrevet under trafikkforhold. Universell utforming betydelig behov om tilrettelgging for universell utforming i forhold til gjeldende plan. Kriminalitetsforebygging betydelig endringer av behov for kriminalitetsforebygging i forhold til gjeldende plan. Estetikk og utforming
De tiltakene som er gjort i forbindelse med gjennomføring av eksisterende reguleringsplan har ført til inngrep i områder regulert til veigrunn, grønnstruktur, LNFR-områder og friluftsområde langs vassdrag. Fyllinger og skjæringer i området er synlige og markante. Det er komplisert å få til vakre skjæringer og fyllinger og det vil kreve fokus over tid for at dette skal kunne få en god estetisk kvalitet. Krav om å sikre de estetiske kvalitetene er satt i bestemmelsene til planen. Økonomiske konsekvenser Det er i forbindelse med arbeidene med planen lagt opp til at kommunen overtar deler av grønnstruktur og LNF områder. I disse områdene er det i ROS-analysen beskrevet utfordringer med svartelistede arter. Fjerning av svartelistede arter er kostandskrevende. Dersom kommunen skal overta områder anbefaler planavdelingen at fjerning av disse artene er ferdigstilt før kommunen tar over områdene. Dette vil være en privatsrettslig avtale mellom kommunen og utbygger som ikke omfattes av planen. Rådmannens vurdering Forslagsstiller har redegjort for tiltak i næringsparken som strider med gjeldende reguleringsplan. Terrenget i næringsparken viste seg å være komplisert å tilrettelgge for å sikre gode næringstomter, og tiltakene som er gjort er for å gi god terrengtilpasning av tomtene. Røyken næringsområde felt C har i dag en relativt ny reguleringsplan (2010) som er blitt vedtatt etter ny Plan- og bygningslov. Reguleringsplanen er rettslig bindende. Tiltakshaver har gjort tiltak i strid med arealformål i veggrunn, grønnstruktur, LNFR-områder og friluftsområde langs vassdrag. Tiltakene som er gjennomført i strid med vedtatt plan er ikke omsøkt. Som utgangspunkt er det forventet og vedtatt at tiltak gjøres i tråd med rettskraftig reguleringsplan. Alternativt kan det søkes om dispensasjon eller en kan ventet til ny plan er vedtatt. At eier i dette tilfellet er Røyken kommune er beklagelig. 3 daa som er avsatt til grønnstruktur-naturområde i kommuneplanens arealdel er foreslått til forretning/industri. Totalt ca. 11 daa regulert til veggrunn, LNF-område og grønnstruktur er foreslått omdisponert til byggeområde. Dette fører til at forslagsstiller får ytterligere 4000 m2 bygningsmasse. Disse endringene i forhold til eksisterende plan fører til krav om ny regulering av området. Da området som avviker fra
kommuneplanens arealdel er såpass lite, vurderer Rådmannen at krav om planprogram ikke løses ut i saken. Rådmannen beklager tiltak i friluftsområde mot vassdrag og de utfordringere dette medfører i forhold til avrenning mot bekken. Bestemmelsene i planforslaget skal sikre disse områdene. ROS analysen har identifisert 12 relevante hendelser/situasjoner hvorav 5 hendelser/situasjoner kan utgjøre en middels risiko og 2 hendelser (spredning av svartelistede arter og fare for radon) kan utgjøre en høy risiko. Dette er forhold som er redegjort for i planen og sikret i bestemmelsene slik at risikosituasjonen kan gjøres akseptabel. Det er således ikke fremkommet risikoforhold som gjør at RøykenNæringsområde felt C er uegnet for den planlagte utbyggingen. Videre har plankonsulenten levert tilfredstillende veiplan med profiler, rapport om naturforhold, rapport om overvann, plankart, bestemmelser og en planbeskrivelse. Planen anses derfor som komplett. Rådmannen vurderer det slik at planen med bestemmelser kan legges ut til offentlig ettersyn. Planen er også av en slik karakter at den etter vedtak av 27.06.06 kan legges ut delegert.