LEILIGHET Strimmelen 23 5097 Bergen www.e3.no Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG 1 5 5 0 0 Utført av: Thomas Frøyen Byggmester og Takstmann Lille Skjolddalen 5 Nesttun 5222 4009 9909 thomas@froyentakst.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/10
OM EIERSKIFTERAPPORT EIERSKIFTERAPPORT Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/10
ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:161,Bnr: 1037 Eier adkomstdokumenter: Berit Karin Opsahl Byggeår: 1958 BEFARINGEN: Befaringsdato: 05.08.2016 Oppdragsgiver: Berit Karin Opsahl Forutsetninger (hindringer): God tilkomst til vurderte bygningsdeler. Tilstede under befaringen: Berit Karin Opsahl Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/10
OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt med normal bruksslitasje. FORMÅL MED ANALYSEN: Tilstandsanalyse av innvendig leilighet ifm salg. ANDRE FORHOLD: OPPVARMING: Sentralvarmeanlegg med radiator i stue. PARKERING: Det kan søkes om fast parkeringsplass. Ellers parkering i gate. AREAL: Utgang fra stue til balkong på ca 13,5m2. Disponerer to boder i kjeller på ca hhv 3,3- og 2,8m2. ANNET: Arbeid med maling av fasade pågår med ferdigstillelse oktober 2016. Muligheter for disponering av vaskeri i boligblokk strimmelen 20. Kjeller er inspisert og fremstår som tørr. VVB er plassert i kjeller i felles vaskerom. Eier opplyser at det har vert en lekkasje over vindu i stue (vindu fra 2011). Lekkasjen er utbedret og er ikke lenger aktiv. Det registreres noen skråriss i utvendig overflate grunnmur. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Det opplyses i forrige takstrapporten at det ble satt inn ny kjøkkeninnredning i 2003 samt en utvidelse av kjøkken i 2010. Bad er pusset opp trolig en gang på 2000-tallet. Alder er ukjent. Det opplyses at el-anlegg ble oppgradert ca 2003. Lagt opp "rør i rør" vannforsyning til leiligheten med vannfordeler plassert i felles vaskerom. OM BYGGEMETODEN: Fundamentert på antatte faste masser. Grunnmur og bærende konstruksjoner i betong. Yttervegger i murkonstruksjoner med utvendig fasade av pusset mur og trekledning. Etasjeskillere i betong. Sperretakskonstruksjon tekket med betongtakstein. OM TOMTEN: Tomten ligger langs vei og har opparbeidet lekeplass og grøntarealer. 4/10
AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 2. Etasje 67 67 74 Sum bygning 67 67 74 P-ROM: Stue, kjøkken, 2 soverom, bad og gang/entré. Nettoareal ROM: Stue: 27,6m2 Kjøkken: 7,6m2 Sov 1: 9,0m2 Sov 2: 6,6m2 Bad: 3,4m2 BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Helfliset bad med slett himling. Fliser på gulv i garderobe ved entré. Parkett på gulv i stue, kjøkken og det minste soverommet. Laminat på gulv i stort soverom. Vegger har malte miljøstrier og malt panel på vegg mot gavl på begge soverom. Takess i himling stuedel og malt mur i tak på innerste del av kjøkken. Ellers slette himlinger. 5/10
BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på www.bmtf.no Ansvarlig for rapporten: Thomas Frøyen Byggmester og takstmann 08/08/2016 Thomas Frøyen 6/10
1. Våtrom Bad (våtrom) TG 2 1.1.1 Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Malt slett himling. Fall på gulv er kontrollert på laser. Det registreres ca 1:50 fall 80cm fra sluk (innenfor krav i forskrift) og 16mm høyde fra topp membran ved terskel til topp slukrist. Forskrift krever minimum 25mm høyde fra topp membran ved terskel til topp slukrist. Enkel test antyder "bom" (dårlig limt) i flisene i dusjsone. Mangler tilkomst til sluk for drenering av evt lekkasje fra vanninstallesjoner (vaskemaskin, vask osv) TG 2 pga alder og avvik nevnt over. Antatt gjenstående levetid: 5-10 år. TG 2 1.1.2 Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det observeres membran og slukmansjett i sluket. Man kan anta at membran er påført alle flatene i våtsone før flislegging da badet har vært i bruk siden 2003 uten tidligere tegn til lekkasjer. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Plastsluk i dusjsonen med klemring, vannlås og slukmansjett. TG 2 pga alder. Antatt gjenstående levetid: 5-10 år. TG 2 1.1.3 Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Vegghengt/innebygget toalett. Mekanisk ventilasjon. Det mangler tilluft til badet. Vask i glass gulv/veggmontert. Normalt vanntrykk og god avrenning på avløpet. TG 2 pga manglende tilluft. TG 0 1.1.4 Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Ovennevnte vurderingspunkt er kontrollert. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. Badet fremstår tørt på befaringsdagen. Antatt gjenstående levetid: 7/10
TG 2 1.1.5 Dokumentasjon EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Ikke fremlagt dokumentasjon. Krav om dokumentasjon på utførelse av bad trådte i kraft med TEK10, 2010. Antatt gjenstående levetid: TG 2 1.1.6 Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Badet fremstår i god stand og godt vedlikeholdt. Alder på badet er ukjent. Det opplyses i eldre verditakst at badet ble modernisert ca 2003. Eier kjenner ikke til når bad er bygget. Badet fremstår i god stand. Dette er en vurdering gjort ut ifra en visuell kontroll og søk med fuktmåler. Vegger ble ikke åpnet for inspeksjon da det ikke ble registrert forhøyede fuktindikasjoner ved søk i tilliggende konstruksjoner. Bad inneholder: - Dusjvegger i ramme med skyvedør. - Gulv/veggmontert vask i glass. - Opplegg for vaskemaskin. - Innebygget toalett. TG 2 pga alder og avvik nevnt over. Antatt gjenstående levetid: 5-10 år. 2. Kjøkken TG 1 2.1 Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. TG 1 2.2 Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. IKEA kjøkkeninnredning med integrert komfyr og keramisk platetopp. Opplegg for oppvaskmaskin. Laminert benkeplate med nedfelt vask. Ovennevnte vurderingspunkter er kontrollert og ligger til grunn for helhetsvurderingen. Fuktsøk i område ved oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap indikerte ikke unormal fukt. Kjøkkenet er godt vedlikeholdt og fremstår i god stand. Ingen avvik registreres. 3. Andre rom TG 1 3.1 Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Godt vedlikeholdt med normal bruksslitasje. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. 8/10
4. Vinduer og dører TG 1 4.1 Vinduer EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. 2-lags isolerglass i trekarmer fra 1987-90. Satt inn nytt vindu i stue i 2011. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. TG 1 4.2 Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Inngangsdør i Fineart utførelse med brann-/lyd, B-30/35db. Dør til balkong med 2-lags isolerglass fra 1988. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. 9/10
Takstmannens vurdering ved TG2: 1.1.1 - Overflater Fungerer med dagens tilstand men det bør etableres tilkomst til sluk for drenering av evt lekkasjevann fra vanninstallasjoner utenfor dusjsone. 1.1.2 - Membran tettesjikt og sluk Fungerer med dagens tilstand. 1.1.3 - Rør, sanitær og ventilasjon Det anbefales etablering av tilluft til badet. 1.1.5 - Dokumentasjon Krav om dokumentasjon på utførelse av bad trådte i kraft med TEK10, 2010. 1.1.6 - Helhet rom Etablere drenering til sluk fra vanninstallesjoner. Rengjøring av sluk jevnlig for god avrenning. Etablere tilluft til badet. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 10/10