Saksframlegg Arkivsak: 14/2615-16 Sakstittel: DETALJREGULERING AV RANDABERG DELFELT S2-1. GANGSBEHANDLING PLANID 2014008 K-kode: PLAN 2014008 Saken skal behandles av: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur Kommuneplanutvalget Rådmannens tilråding til vedtak: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur som utvalg for plansaker, vedtar forslag til detaljreguleringsplan for Randaberg sentrum delfelt S2, med tilhørende bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i henhold til plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Grunnlagsdokumenter: 1. Planbeskrivelse 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. ROS-sjekkliste 5. Innkomne merknader (samlet) Andre dokumenter: 6. Brev om begrenset høring datert 5.7.12 (Områderegulering Randaberg sentrum) 7. Beregning arealer og parkering Bakgrunnen for saken: Prosjektil Areal AS fremmer, på vegne av Kolnesgården AS, forslag til detaljreguleringsplan for Randaberg sentrum delfelt S2. Arkitektarbeid utføres av Casa Arkitekter AS v/sjur Carlsen. Formålet med planen er å legge til rette for et tilbygg i tre etasjer med nye boenheter for bnr.744. Tilbygget vil medføre 6 nye boenheter innenfor delfelt S2 i Randaberg sentrum. Totalt antall boenheter innenfor delfeltet vil da være 38. Tilbygget medfører at hele delfeltet S2 må detaljreguleres, jf. 2-1 i reguleringsbestemmelsene til områdeplan for Randaberg sentrum (PLANID 2008005). Det er konkludert med at denne detaljreguleringsplanen ikke faller under vilkårene for konsekvensutredning, jf. Plan- og bygningslovens kapittel 14 med tilhørende forskrifter.
Lovverk/retningslinjer: Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst 6 uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn, jf. pbl. 12-10 Behandling av reguleringsplanforslag. Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksfremlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt, jf. pbl. 12-12 Vedtak av reguleringsplan. Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. pbl. 1-9 Forholdet til forvaltningsloven og klage. Gjeldende planer: Planområdet ligger i kommuneplanen som sentrumsområde. Det foreligger en kommunedelplan for Randaberg sentrum (PLANID 2006002) og en områdeplan for Randaberg sentrum (PLANID 2008005). Planområdet omfattes av ovennevnte planer og er regulert til sentrumsformål. Planområdet: Planområdet er på 2629 m 2, og ligger sentralt ved torget i sentrum. Det avgrenses av fv. 471 Bøveien i nord, Jon Torbergssons vei i vest, og mot sør-øst strekker det seg mot parkeringsplass, torget og Landsbyhuset. Planområdet har en form for kvartalsstruktur. Planlagt tilbygg fører til at ubebygd eiendom gnr./bnr. 49/744 mot torget kan bebygges, som gjør at kvartalet lukkes. Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder: Innenfor planområdet er det ingen formelle lekeplasser/uteområder. Planområdet ligger i et sentrumsområde som tilbyr flere rekreasjonsmuligheter og/eller i nærhet til slike muligheter. Planområdet ligger inntil torget, og det er planlagt å anlegge lekeplass på torget. I tillegg er det en park 100 meter vest fra planområdet ved delfelt S5. I sentrum vest ligger det en idrettsplass med ca. 300 m gåavstand til planområdet. Innenfor planområdet for sentrum nord (som er under arbeid) ligger det en balløkke med ca 350 m gåavstand til planområdet. Det er også flere idrettsplasser, lekeplasser og grøntområde ved Harestad skole og regionalt grøntdrag som ligger ca. 250-500 m fra planområdet. Flere barnehager ligger også i nærheten. Trafikkforhold: Gjennomsnittlig årsdøgntrafikk (ÅDT) for fv. 471 Bøveien: 1600, for fv. 480 Tungenesveien/Randabergveien: 3923 og for fv. 473 Vistnesveien: 886 kjøretøy. Fartgrensen er 30 km/t på ovennevnte veier. Sentral holdeplass 50 meter i fra delfeltet langs Jon Torgerssons vei. Illustrasjonen under viser dagens busstilbud.
Illustrasjon 1: Bussruter i sentrum. Barns interesser: Det er registrert barnetråkk ved tilstøtende område. Skating, generell lek og at barn henger på torget/i sentrum både sommer og vinter. Sosial infrastruktur (skole og barnehage): Nærmeste skole er Harestad skole, som ligger ca. 250 meter unna. Skolen har dårlig kapasitet til å ta imot flere elever. Det planlegges ny skole innenfor områdeplan for sentrum øst som er under arbeid (PLANID 2011004). Det ligger flere barnehager i eller i nærhet av sentrum. Nærmeste barnehage, Sentrum barnehage, skal legges ned og erstattes av ny barnehage innenfor områdeplan for sentrum øst. Dekningsgrad for andel barn fra 0-5 år for 2014 har vært veldig god. I følge SSBs befolkningsstatistikk har 81,1% av antall barn i aldersgruppen 0-5 år barnehageplass i Randaberg. Alle søkere som har rett til plass, har fått tilbud i august 2014, i tillegg ble det i fortløpende opptak i 2014 tildelt en rekke plasser til søkere som ikke hadde en rett. (Kilde: Randaberg Kommune Årsmelding 2014). Støyforhold: Deler av nordlig område av delfelt S2 ligger innenfor grønn, oransje og gul støysone som følge av trafikken langs fv. 471 Bøveien. Tilstøtende arealbruk: Tilstøtende arealbruk består av sentrumsformål, torg, kjørevei, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.
Varsel om planoppstart: Varsel om planoppstart ble annonsert på Randaberg kommune sine hjemmesider og Bygdebladet 05.03.15, samt til tilstøtende grunneiere og myndigheter. Det kom inn 5 innspill; 4 fra offentlige instanser og 1 fra private. Innspill Lyse Elnett, dat. 8.4.15 Adkomst- og ventilasjonsforhold til eksisterende nettstasjon (N3150) innenfor planområdet må ikke forringes i forbindelse med nybyggingsarbeid. Det ligger også kabler, trekkerør og kum for fiberkabler innen området som må ivaretas. Flytting/endring samt tilknytning, skjer i henhold til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Statens vegvesen, dat. 16.3.15 Har følgende merknader til planen: Avkjørselen fra planområdet må legges til det kommunale veinettet. Byggegrensen langs fv. 471 må sammenfalle med fasaden på eksisterende bygg. Det må sikres i et eget punkt i bestemmelsene at alle tiltak som berører fylkesveinettet skal oversendes til Statens vegvesen til gjennomsyn. Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelingen, dat. 9.4.15 Nybygget vil kunne blokkere siktaksen fra Randaberg kirke gjennom sentrum til parken i vest, dette vil i så Kommentar fra forslagsstiller Adkomst og ventilasjonsforhold til eksisterende nettstasjon N3150 vil ikke bli berørt. Trekkrør, kabler og kum innen området skal ivaretas. Flytting/endring vil skje i henhold til enhver tid gjeldende retningslinjer. Avkjørsel til fylkesvei er i henhold til områdeplanen. Byggegrensen er lagt til å sammenfalle med fasaden på eksisterende bygg. Lagt til i reguleringsbestemmelsene 6-1. Siktelinje fra Randaberg kirke til parken i vest vil ikke bli berørt da byggets fasade mot torget vil ligge innenfor Rådmannens vurdering Ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene under fellesbestemmelser 4-6. Avkjørslene fra planområdet er i henhold til godkjent overordnet områdeplan for Randaberg sentrum. Ivaretatt i plan. Ivaretatt i planbestemmelser. Er i tråd med områdereguleringen. I første utkastet til områdeplan var deler av
fall gå på tvers av de faglige vurderinger og råd gitt i planbeskrivelsen i overordnet plan (Pkt. 6.4) og i fylkesutvalgets vedtak ved behandling av områdeplanen i 2013. Vi anmoder videre om at utforming, takform, volum/ høyder og materialbruk på nye bygg eller ved endring av eksisterende bygg i planområdet for øvrig, får høy arkitektonisk kvalitet, og tar nødvendig hensyn til og tilpasses tilliggende bebyggelse og omgivelser, bl.a. Randaberg kirke. Det forutsettes videre at føringene i Regionalplan Jæren og overordnet plan knyttet til relevante tema som utnyttelse, bokvalitet, parkering og lignende, blir fulgt. Einar Galta og Karin Sandal (Randabergveien 374), dat. 7.4.15 Ettersom leiligheten har panoramautsikt over sentrum/torget, ønsker vi litt mer detaljert informasjon om hva som er planlagt. Randaberg kommune, tekniske tjenester, dat. 26.1.15 eksisterende bygg gnr 49/559. Arkitektonisk kvalitet, hensyn til bebyggelse og omgivelser skal bli ivaretatt. Detaljer om hva som skal bygges vil bli gitt til vedkommende etter fullført reguleringsprosess. Det vil bli muligheter for å komme med merknader til planen etter 1.gangsbehnalding ved offentlig ettersyn. tomta regulert til torg, som i KDP for sentrum. Eier kom med innspill, og kommunen endret planen slik at hele tomten ble sentrumsformål. Endringen ble redegjort for i en begrenset høring, jf. brev datert 5.7.12. Dette påvirker ikke kirka. Detaljplanen legger opp til at bygget på gnr/bnr 49/559 skal flyttes nordover den dagen dette skal bygges nytt nettopp for å ivareta siktlinjen. Tatt til orientering. Opprettholdt gjennom overordnet områdeplan for Randaberg sentrum. Ved offentlig ettersyn vil planforslaget være tilgjengelig fra Randaberg kommune sine nettsider. Det fremgår av planforslaget og skisseprosjektet hva som planlegges. Alle parter som har kommet med innspill til planen, vil få brev om hvor de finner dokumentene.
Vann/avløp: Det skal søkes om sanitærabonnement, tilkoblingspunkter avklares med teknisk drift (selv om det planlegges å benytte eksisterende punkt). Krav om vannmåler (hjemmel i Forskrift om vann- og avløpsgebyrer, gjeldende fra 01.01.2015). Vei: Bredde 4 m er greit, det er ikke vist siktsoner. Bør sjekkes om de er tilfredsstillende, spesielt for utkjøringen fra parkeringskjeller. Er HC-parkering på 4,5 x 5 tilfredsstillende? (Skal den være 6 m?) Renovasjon: I skisseprosjektet er det tegnet inn nedgravd stasjon med 3 containere. I denne uttalen forutsettes det at denne er beregnet til husholdningsavfall, i så fall skal det sorteres i 4 fraksjoner. Det må planlegges med en beholder til. Maks avstand mellom senter på container og oppstillingsplass for renovasjonsbilen skal være 6 m. Slik det er planlagt vil trafikk stoppes ved tømming av stasjon. Det skal ikke plantes trær/ etableres noen hindringer for løfting av containere i nærheten av stasjonen. Plan for stasjonen fremlegges for teknisk drift for godkjenning før den etableres (kommunal Tas til orientering. Nytt plankart for parkeringsplasser er opprettet der HC parkering er lagt til 4,5 x 6 meter. Siktsoner er lagt inn. 4 containere på nytt plankart. Nytt plankart inkluderer ikke hindringer for løfting av containere. Trafikk vil stoppes under tømming i nordgående retning, men ikke i sørvest gående retning. Tatt til orientering. Veibredden er 4 meter. HC parkering er 4,5 x 6 m. Siktsoner er lagt inn. Tatt til orientering.
overtakelse). Uansett må den bygges etter kommunal veileder grunnet kommunal tømming. Lekeplass: Lekeplass mot vei/ parkeringsplass må gjerdes inn. Parkeringskjeller under kommunal grunn: Det tillates at parkeringskjeller legges under kommunal grunn, det utarbeides avtale for dette. Høyde på toppdekke skal opprettholdes slik at gangareal forblir universelt tilrettelagt. Teknisk plan for opparbeidelse skal godkjennes av Randaberg kommune v/ Tekniske tjenester. Annet: Det er strømskap på tomten, dette må avklares med Lyse. Høy grunnvannstand. Tatt til følge. Ivaretas gjennom utbyggingsavtale med Randaberg Kommune. Tatt til følge. Innarbeidet i plankart og bestemmelser. Se innspill fra Lyse. Innenfor planområdet er det ikke mulig å opprettholde kravet til uteområde og lekeplass. Kravet må oppfylles på en annen måte. Det er muligheter gjennom en utbyggingsavtale. Tatt til orientering. Avklart i reguleringsbestemmelsene. Se innspill fra Lyse Elnett AS. Tatt til orientering. Planforslaget: Planavgrensning: Planområdet er utvidet noe i forhold til varslet planavgrensning. Årsaken til utvidelsen skyldes at mindre deler av parkeringskjelleren til det planlagte tilbygget kommer utenfor opprinnelig varslet planavgrensning. Deler av parkeringskjelleren vil ligge under gangareal på kommunal grunn - gnr./bnr. 49/26. Den utvidete planavgresningen ligger med avstand på ca. 9 m til nærmeste private eiendom gnr./bnr. 49/513. Siden dette er en mindre utvidelse som angår et anlegg under grunn, er på kommunal grunn og avstanden til nærmeste private grunneier er 9 m, mener rådmannen at det ikke er nødvendig å varsle utvidet plangrense. Planlagt arealbruk:
Planforslagets hovedareal er på 2629 m², i tillegg kommer 103,4 m² under bakkenivå på kommunal grunn forbeholdt parkeringskjeller. Arealet skal fordeles på følgende formål: Sentrumsformål, renovasjon, vei, annen veiggrunn, torg (midlertidig byggeområde), gangareal, parkering, og sykkelparkering. Aktuelt reguleringsformål: Formålet med planarbeidet er å legge til rette for en bygning på B3 som medfører 6 nye boenheter, publikumsrettet næring i første etasje på 180 m², tilhørende parkering og vei, samt renovasjon innenfor delfeltet S2. Bebyggelse 1. Høyder: Mønehøyde er 13 meter i fra bakkeplan. Gesimshøyde 8,5 meter. Gesimshøyde karnapper 12 meter. 2. Grad av utnytting: Maks utnyttelsesgrad for delfelt S2 er 4500 m² BRA, med fordeling 60/40 mellom bolig og næring. Eksisterende utnyttelsesgrad er 3427 m², 2146 m² for bolig og 1281 m² for næring. Nytt areal vil bli på 437 m² bolig og 180 m² næring. Total utnyttelsesgrad blir da 4044 m² BRA (89,9%), 2583 m² (63,8%) blir til bolig og 1461 m² (36,2%) blir til næring. Illustrasjon 2: Foreløpig skisse av planlagt bebyggelse mot torget.
Illustrasjon 3: Foreløpig skisse av planlagt bebyggelse. Parkering: Områdeplanens krav til parkeringsdekning tilsier at delfeltet S2 skal ha ca. 75 parkeringsplasser totalt, dette inkluderer både bolig og næring. På grunn av begrenset plass inne på delfeltet S2, er dette dekningskravet vanskelig å oppnå. Innenfor planområdet klarer man maksimalt å oppnå totalt 51 parkeringsplasser, hvor 24 p-plasser er i eksisterende p- kjeller, 9 p-plasser i ny p-kjeller og 18 p-plasser overflateparkering. Parkeringskrav kan ikke løses med frikjøpsordning siden en slik ordning ikke er etablert i Randaberg kommune. Parkeringskravet til forslagsstiller er i henhold til tilrådning fra planmyndighet. Det foreslås at parkeringskravet til næringsarealer reduseres i forhold til områdeplanen slik at både eksisterende og ny næring ivaretas i planen. Boligparkeringen er i henhold til områdeplanens krav. Av 51 p-plasser tilhører 38 p-plasser nye og eksisterende boliger. Det er dermed 13 p- plasser til fordeling på eksisterende og nye næringsareal. Dersom en legger 0,8 p-plasser per 100 m2 BRA til grunn for næring, blir fordelingen 11 p-plasser til eksisterende næringsareal og 2 p-plasser til nye næringsareal, jf. vedlagt beregning arealer og parkering. Detaljert parkeringsdekning for området sees nedenfor i tabellen. Bebyggelse/Formål Eksisterende boenheter Krav til parkeringsdekning iht. planmyndighet P-plasser eksisterende p- kjeller Nye P- plasser bakkeplan Nye P-plasser ny parkeringskjelle r 32 16 16 - Eksisterende næring 11 6 2 1 Randaberggården AS - 2 - - Nye boenheter 6 - - 6 Ny næring 2 - - 2 Totalt P-dekning 51 24 18 9
Det er satt krav til at det skal tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet og per 100 m2 BRA for øvrige arealbruk. Kravet til sykkelparkering gjelder nye boenheter. 11 sykkelparkeringer legges ved parkering på første plan, resterende 5 sykkelparkeringer legges i parkeringskjeller. Trafikkløsning: Adkomstvei til området skal sikres ved eksisterende innkjørsler fra fv. 471 Bøveien og Jon Torbergssons vei. Veibredden inn til parkeringsplass og avfallscontainere skal være på minst 4 m. Mellom parkering P3 og P4 skal avstanden være minimum 6 meter. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal være ferdig opprettet før ferdigstillelse av planlagt bygning. Varelevering skjer gjennom tidsbegrenset servicetrafikk via eksisterende gangareal slik det gjøres i dag. Tidspunkt for varelevering fastsettes av vegmyndighet. For gående er tilgjengeligheten til eksisterende og planlagt bebyggelse sikret ved bruk av regulert gangareal. Gangarealet reguleres med en bredde på minimum 1,5 m. Det må likevel påberegnes at deler av adkomsten skjer via og ved kryssing av regulert vei inne på delfeltet. Det samme gjelder transport av sykkel inn til sykkelparkering. Universell utforming: Det opprettes HC parkering for 5 % av parkeringsplassene. Minste bredde på gangareal er 1,5 m iht. byggteknisk forskrift (TEK10). Uteoppholdsarealer: Hver ny bolig skal ha minimum 3,2 m² privat balkong. På grunn av plassmangel til felles uteoppholdsareal på delfeltet S2, dekkes dette i stedet gjennom utbyggingsavtale der utbygger er med på å betale for lekeplass på torget. Videre vil nærliggende torg, park og rekreasjonsmuligheter ivareta de begrensende mulighetene for egnet felles uteoppholdsareal for delfeltet. Avbøtende tiltak/løsninger ROS: Det er ikke avdekket forhold som gir grunn til å anta at tiltaket medfører behov for utredning av spesielle aspekter knyttet til samfunnssikkerhet eller sårbarhet. Sjekklisten viser at det er lav risiko knyttet til planområdet, jf. vedlagt ROS-sjekkliste. Støybelastning ivaretas gjennom bestemmelsen 4-3 der det for bebyggelse innenfor gul sone eller høyere settes krav til avbøtende tiltak mot støy. Hensynet til radon ivaretas i gjeldende byggteknisk forskrift (TEK10). Rekkefølgekrav: Det er satt rekkefølgekrav til at minste uteoppholdsareal (MUA) og lekeplass skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse. Det gis ikke brukstillatelse for bygninger innenfor planområdet før areal brukt som midlertidig byggeområde er tilbakestilt og opparbeidet. Konsekvenser av planforslaget: Stedets karakter:
Reguleringen er en videreføring av den gamle reguleringsplanen, der byggenes fotavtrykk ble skilt ut som egne tomter. Innsynet fra torget til nåværende parkeringsplass forsvinner med ny planlagt bebyggelse på gnr/bnr 49/744. Den nye bebyggelsen bidrar til en bedre romdannelse på torget. Ny bebyggelse med næring i første etasje og boliger i øvrige etasjer, sammen med opprettelse av lekeplass vil bidra til et mer levende sentrum og torg. Uteområde: Delfeltet gir begrensede muligheter for gode uteoppholdsareal på grunn av bygningenes plassering på delfeltet. Trafikkforhold: Eksisterende adkomst til delfeltet vil bestå, og det antas at de 6 nye boligene og næringslokalet vil gi en forholdsvis liten trafikkøkning inn på området. Barns interesser: Fremtidig lekeplass på torget vil gi et ekstra tilbud til barn i området. Sosial infrastruktur: Det vil bli tilgang til boliger med universell utforming som gjør det lettere for mennesker å bo i leiligheten til de er gamle. Universell tilgjengelighet: Planforslaget gir området 1 HC parkeringsplass på bakkeplan, og 1 HC parkeringsplass i garasjekjeller. ROS: Det er knyttet en lav risiko til planforslaget, se vedlagt ROS-sjekkliste. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Randaberg kommune vil få deler av fremtidig lekeplass på torget dekket av forslagsstiller. Rådmannens vurdering: Denne planen er i all hovedsak i tråd med kommunedelplan for sentrum (PLANID 2006002) og områdeplan for Randaberg sentrum (PLANID 2008005). Planen avviker fra parkeringskravet i overordnet områdeplan. Avviket fra overordnet områdeplan skyldes at planområdet er lite og hovedsakelig ferdig utbygd. Kun en liten tomt på 231 m 2 gjenstår å bebygges innenfor planområdet. Det er tilsynelatende næringsparkeringen som ikke kan ivaretas i henhold til krav i overordnet områdeplan. Parkeringskravet til forslagsstiller er i henhold til rådmannens tilrådning. Det foreslås at parkeringskravet til næringsarealer reduseres slik at både eksisterende og ny næring ivaretas i planen. Parkeringskrav til bolig er opprettholdt i forhold til områdeplanen. Planforslaget vurderes å løse parkeringsdekningen på en tilfredsstillende måte i forhold til hva som er mulig innenfor planområdet uten at det må gjøres vesentlige endringer i eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. I tillegg ligger planområdet gunstig plassert i forhold til sentrum og kollektivknutepunkt. Det nevnes også at parkeringskravet til næring er
i tråd med føringer i Regionalplanen for Jæren 2013-2040 med en parkeringsdekning på maksimalt 0,75 1 plasser per 100 m2 BRA for næringsbygg i næringsområder med høy urbaniseringsgrad (kategori 1). Disse føringene forutsetter en høy andel kollektiv- og sykkelreisende. Det viser seg også å være vanskelig å oppfylle kravet til MUA og lekeplass innenfor planområdet. Som et alternativ kan kravet oppfylles ved eksempelvis å bidra i opprustning av et annet uteområde, som å etablere lekeplass på torget. Dette kan gjøres gjennom en utbyggingsavtale. Rådmannens vurdering er at krav til MUA og lekeplass skal gjelde, og at det skal dokumenteres hvordan kravet er oppfylt ved innsending av byggesøknad. Ettersom området er såpass lite, allerede utbygd, og lokalisert i sentrum, mener rådmannen at det er naturlig at det tillates alternative måter for å oppfylle et slikt krav. Det vurderes som positivt med ny bebyggelse som er med på å øke den estetiske kvaliteten av torg-rommet, samt at det bidrar til å skape mer liv i sentrum. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut for offentlig ettersyn. Saksbehandler: Einar Serigstad Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Områderegulering for Randaberg sentrum Kommuneplanen for Randaberg Særutskrift: Prosjektil Areal AS Casa Arkitekter AS Kolnesgården AS