Abu Dhabi Real Development Holding AS Investorrapport 1H-2014 Juni/juli - 2014 Hovedpunkter Gjennomsnittlig vekst i boligprisene i Dubai var 24 % i, hvilket var den største veksten i verden i 2013 (kilde: Global Property Investors). Markedet i Abu Dhabi anses fortsatt å ligge 1-2 år bak Dubai i konjunkturutviklingen, men det registreres nå klar vekst i boligmarkedet i Abu Dhabi, spesielt for moderne eiendom med god kvalitet og beliggenhet, herunder for leiligheter på Al Raha Beach. Salgspriser for leiligheter i denne type investeringsområder i Abu Dhabi har økt med 27 % siste år. EMIRATENE 2012 2013 2014 Befolkning (m) 8,9 9,1 9,3 Realvekst BNP 4,2% 3,9% 3,9% KPI-vekst 0,9% 0,9% 0,8% Pantelån (AEDm) 159 800 158 700 n/a ABU DHABI Q1-14 Prisvekst, bolig +27 % Snittpris, nye boliger/m2 AED 14 000 Leieprisøkning +4 % Snittleie 2-roms /år AED 145 000 Snittleie retail/ m2/år AED 2-3000 Kilde: Jones Lang LaSalle, Q1-2014 (*Estimat fra Department of Economic Development) Tildeling av verdensutstillingen 2020 til Dubai (Dubai World Expo 2020) har gitt ekstra løft til eiendomsmarkedet i regionen. Lokale markedsaktører og rådgivere anser nå at mulighetene til å realisere utviklingsprosjektet er til stede for første gang siden finanskrisen. Det forhandles for tiden med konkrete lokale aktører, herunder profesjonelle entreprenører, eiendomsutviklere og -investorer, med hensyn til realisasjon av Al Raha prosjektet (tomt «504» og «503»). Prosjektstatus Al Raha Beach, Abu Dhabi (tomt «504» og «503») Al Raha Beach East is the first phase of the overall Al Raha Beach development and will provide over 3,000 apartments, townhouses and villas as well as 50,000 square meters of prime Grade A office space. Al Raha Beach is a mixed-use development being constructed adjacent to the E10 Highway on Abu Dhabi Mainland, close to Yas Island. The development consists of reclaimed land along the coast with a series of canals and islands interlinked by boulevards creating a unique waterfront community stretching over 20 kilometers. The development has been designed to accommodate a future public tram line that will connect to the wider Abu Dhabi rail and public transportation system, as well as numerous water taxi stations along the canals. Reclamation and infrastructure works commenced in 2006, today Al Raha Beach has iconic developments such as Aldar HQ and real communities in Al Bandar, Al Muneera, and Al Zeina. Future phases include Al Raha Beach West and, overall, an estimated residential population of approximately 60,000 is planned. We are seeing significant sales and leasing pick-up on Al Raha Beach, this is great news for us as it paves the way to bring new, highquality residential product to market this year. (Mohammed Al Mubarak, Deputy Chief Executive Officer of Aldar Properties) (tekst fra Aldars egne pressemeldinger, 2014)
Nøkkeltall (fra prosjekteringen 2011-2012): Tomt 504 Tomt 503 Totalt Tomteareal 7 288 m2 6 010 m2 13 298 m2 Byggbart areal 27 000 m2 20 000 m2 47 000 m2 Salgbart areal ca. 14 000 m2 9 000 m2 23 000 m2 Herav bolig ca. 13 500 m2 8 500 m2 22 000 m2 Herav retail ca. 750 m2 350 m2 1 100 m2 Antall leiligheter 105 70 175 Oppdatering prosjekt: Igangsatt samtaler med arkitekt og Aldar med sikte på gjenopptagelse av planleggingsprosessen for tomt «504» og «503», herunder klargjøring av søknad om godkjennelse av tegninger (schematic design) for tomt 503. Konkrete forhandlinger pågår med lokale profesjonelle aktører, herunder entreprenører/utviklere, med tanke på samarbeid om mulig realisering av tomtene. Realisasjonsprosessen understøttes av positiv utvikling i boligmarkedet i Abu Dhabi som definitivt synes å ha passert bunnen (se nedenfor) med boligprisvekst 27 % (Q1-14 vs. Q1-13), økning i leiepriser og solid etterspørsel etter moderne leiligheter. Utbygde leiligheter på Al Raha Beach til nå er stort sett solgt og/eller fullt utleid. Det understrekes at disse prosessene fortsatt er i tidlig fase og det er usikkert hva utfallet av disse eventuelt kan bli. Styret vil ta stilling til konkrete tilbud/samarbeidsmodeller når disse eventuelt måtte foreligge. Eventuell samarbeidsmodell vil forutsette at byggeansvar og byggefinansiering forestås av lokal entreprenørpartner og/eller lokal investor. Markedsutviklingen kort oppsummert Boligmarkedet i Abu Dhabi ligger typisk 1-2 år etter Dubai i konjunkturutviklingen. Fra 2008 opplevde det generelle eiendomsmarkedet i Abu Dhabi et kontinuerlig fall i eiendomsprisene, men har siden 2012 sett en oppadgående trend. Dubai vs. Abu Dhabi 503 504 Boligmarkedet i Dubai har vært i sterk vekst siden 2012, og veksten fortsatte første halvår 2014 økning på 33 % og 23 % på årsbasis for henholdsvis gjennomsnittlig salg- og leiepriser. Store deler av markedet er fortsatt er godt under 2008-nivåer, men prisene i enkelte områder har nådd toppnivå. Abu Dhabi har i løpet av første halvår 2014 gjennomsnittlig salgspris for boliger innenfor investeringsområder økt med mer enn 9 % - til ca. AED 14.000 per kvm, fra ca. AED 12.800 fra fjerde kvartal 2013. Dubai (JLL, Dubai Real Estate Market Overview, Q1-14) Denne økningen er begrenset til spesifikke investeringsområder, som for eksempel Al Raha, og representerer ikke en bred markedsoppgang. Prisveksten har til en viss grad vært begrenset til moderne
nybygg som ivaretar dagens kjøperes/leietakeres krav til standard, tilhørende fasiliteter, parkering, mv. Det siste året alene har salgsprisene for disse områdene økt med ca. 27% (leilighetsprisene opp 13% de første 6 månedene i 2014). Leieprisene på tvers av leiligheter i Abu Dhabi har opplevd en samlet nedgang siden 2008, mens tall for 2014 viser at denne trenden har snudd og at det for første gang er registrert en økning på henholdsvis 12% for første halvår, sammenliknet med 2013. Det er spesielt to faktorer som bidrar til denne veksten: den første er at taket for økning av leiepriser er fjernet (tidligere begrenset til 5% per år), og det andre at arbeidstakere i Abu Dhabi får bostøtte av regjeringen ved å bosette seg i Abu Dhabi kontra Dubai. Abu Dhabi (JLL, Abu Dhabi Real Estate Market Overview, Q1-14) (Kilde: Colliers International Abu Dhabi, Real Estate Market Overview, Q2-2014) (Kilde: Colliers International Abu Dhabi, Real Estate Market Overview, Q2-2014) Ved å se nærmere på de forskjellige lokalmarkedene i Abu Dhabi ser man at de høyeste leieprisene i dag er å finne på Al Raha Beach og Al Reem Island. Nærhet til Abi Dhabi International Airport og flere hovedkontorer til store internasjonale organisasjoner er med på å løfte etterspørselen og derfor også prisnivået. I følge estimater gjort av Colliers International utgjorde tilbudet av boliger i Abu Dhabi totalt 232.000 enheter ved utgangen av 2013. (Kilde: Colliers International Abu Dhabi, Real Estate Market Overview, Q2-2014) Det er samtidig estimert at ca. 44.000 boliger er forventet bygget de neste fem årene. Colliers International anslår samtidig at boligetterspørselen i Abu Dhabi vil nå ca. 290.000 enheter innen utgangen av 2014. Dette tallet forventes å stige ytterligere til ca. 360.000 enheter i 2018. Totalt sett gir dette et forventet netto underskudd av boliger fram til 2018 på totalt 51.000 enheter. Sammen med den vekst i salgs- og utleiepriser, gir dette grunnlag for opptak av prosjekter som har vært lagt på is siden finanskrisen, herunder tomtene på Al Raha Beach. (Kilde: Colliers International Abu Dhabi, Real Estate Market Overview, Q2-2014)
Vedrørende arbeidet med realisasjon Som tidligere kommunisert har verken ARD, DRD eller ARE finansiell evne eller vilje til å utvikle prosjektene videre i egen regi. Styret har på denne bakgrunn vurdert ulike strategier videre for selskapet. Styret har også tatt til etterretning at markedene i Abu Dhabi har endret seg raskt (og i positiv retning), noe som i langt større grad enn tidligere muliggjør realisasjon av det underliggende prosjektet. Per i dag vurderes salg av tomtene på Al Raha «as is» fortsatt som utfordrende. På den annen side er selskapet og dets partnere nå i konkrete forhandlinger med mulige profesjonelle aktører med sikte på videre realisasjon av prosjektet. Forhandlingene omfatter både byggefinansiering og entreprenørmodeller, med fokus på at selskapet ikke skal påta seg vesentlig bygge- eller finansieringsrisiko. Det understrekes at disse forhandlingene og prosessene fortsatt er i en tidlig fase og at det er for tidlig å konkludere på utfallet av disse, herunder anslå eventuelt verdipotensial for selskapet gjennom slik realisasjon/utvikling. Finansiell informasjon ARD avholdt ordinær generalforsamling den 30. juni som vedtok regnskap og årsberetning for 2013. Protokoll fra generalforsamlingene og kopi av årsregnskapet for 2013 er tilgjengelig ved henvendelse til selskapet, ved selskapsforvalter Colliers Asset Management, Hegdehaugsveien 31, Oslo. Se også selskapets hjemmesider, www.abudhabirealdevelopment.com. Ligningsverdi for ARD per 31.12.2013 er 1,19 kroner per aksje. Selskapet gjennomførte i desember 2013 en emisjon på NOK 2.000.000 rettet mot eksisterende aksjonærer til kurs 0,50 kroner per aksje. Etter emisjonen har ARD totalt 6.116.459 aksjer fordelt på ca. 85 aksjonærer. Med emisjonen har selskapet anslått å kunne dekke løpende arbeidskapitalbehov ut 2015, samtidig som det jobbes med konkrete realisasjonsmodeller for investeringen i Abu Dhabi. *** Abu Dhabi Real Development Holding AS. Colliers Asset Management AS Forretningsfører Vedlegg: Selskapsstruktur og eierandel i prosjektet
VEDLEGG: Selskapsstruktur og ARDs eierandel i prosjektet Note: Om eierskapet til tomtene. Al Raha-prosjektet består av «tomt 504», som er kontrollert av tre eiere gjennom selskapet Flourish Investment Ltd, hvorav 59 % eies av Dubai Real Development (DRD) gjennom datterselskapet Felicity Investment Ltd, og 41 % eies av Novus Management Ltd som igjen eies med 41,58% av ARD mens resten er eiet av Active Real Estate AS (ARE), og «tomt 503», som ovennevnte eiere kontrollerer sammen med Shukri Al Braik og med Al Braik som hjemmelshaver. Ved overføring av hjemmel på tomt 504 til Flourish overtok Felicity og Novus alle Al Braiks aksjer i Flourish mot en fortsatt eierinteresse i tomt 503. Tomt 503 er nedskrevet til null i selskapets balanse som følge av at det hefter gjeld på Al Braiks hjemmel, men ved en eventuell realisasjon vil et overskudd komme ARD til gode tilsvarende eierandelen. ARDs indirekte eierandel i Flourish (tomt 504) er 17,05 %.