DETALJREGULERING FOR KULLEVIKSKOTTA GBNR. 83/55 VED BREISAND, 1.GANGSBEHANDLING.

Arkivsak-dok. 13/04799-18 Saksbehandler Eva Sætre Andersen Saksgang Møtedato Teknisk utvalg 2015-2019 27.01.16 DETALJREGULERING FOR KULLEVIKSKOTTA GBNR. 83/55 VED BREISAND, 1.GANGSBEHANDLING. Rådmannens innstilling Teknisk Utvalg anbefaler forslag til Detaljreguleringsplan for Kullevikskotta gbnr. 83/55 ved Breisand datert 22.12.2015 med tilhørende bestemmelser datert 3.1.2016, Ros-analyse datert 21.12.2015 og planbeskrivelse datert 23.12.2015 under følende forutsetninger/vilkår: 1. Behandlingsgebyr må betales (regning ettersendes) 2. I bestemmelsene så endres disse punktene: 2a fjernes og endres til: Omriss av eksisterende bygg er å betrakte som byggegrense. 2c tas ut. 3e tas ut. 5a siste setning tas ut «et tillegg på 12m2 inngår derfor i maksimalt tillatt areal på 112m2 for grn.83/55» Nytt pkt. i bestemmelsen «Vegetasjon skal søkes bevart og tomtedeler utover bygninger skal være naturtomt». 3. På plankartet må dette endres: Tomt BFF2 flyttes noe vestover pga. best mulig terrengtilpasning. De nye hyttene på plankart må vises riktig størrelse. En liten justering på navnet på planen, skal stå «ved Breisand». 4. I Planbeskrivelsen justeres disse punktene: Endre tekst på «Figur 4 utsnitt av området rød strek = strandsone» Pkt. 2.3 Veg og trafikkforhold til «se tekst i saksfremstilling» pkt.2.5 tekst under Bilde 1 justeres til «.. sett fra Breisand» og pkt.6.2-planen navn justeres noe «.. ved Breisand» Pkt.6.5 bebyggelse og anlegg, ta bort følgende tekst; «.. med maks 112m2 BRA hvor 12m2 er felles boder for andre fritidsboliger, hvor av to er eksisterende tinglyste rettigheter» 1

2 Pkt. 4.3 Legge til på slutten av setningen «i forkant av prosessen.» Pkt.5.1 Legge til «offentlige høringsinstanser uttalelser» Uttalelsen fra Fylkesmannen er «uttalelsene til Telemark fylkeskommune og må endre «fra Fylkesmannen til Fylkeskommunen» Uttalelsen fra Fylkesmannen må kommenteres og det må legges inn «se tekst i saksfremstillingen» Pkt.7.2.1 naturverdier, justere første linje, skal være «.. mot vest» Planen, planbeskrivelsen, ros-analyse og bestemmelser må rettes opp og legges ut på offentlig ettersyn/høring etter plan og bygningslovens regler. Vedlegg 1. Varsel om oppstarts annonse i avisa den 27.10.2015 2. Forslag til Detaljplan datert 22.12.2015 3. Forslag til bestemmelser datert 3.1.2016 4. Planbeskrivelse datert 23.12.2015 5. Ros-analyse datert 21.12.2015 Referanser i saken 1. Kommuneplanens arealdel 2. Plan og bygningsloven Bakgrunn I gjeldende kommuneplanens arealdel ble innspill nr.18 tatt inn i arealdel med bakgrunn i at det kreves vanlig planprosedyre. Hensikten med planen er å tilrettelegge for fortetting med 2 nye fritidsboliger i nordre del av eiendommen. Tiltakshaver har nå startet på den prosessen i tråd med arealdelen. Tiltakshaver: Øyvind Amundsgård Saksfremstilling 1 Planstatus Eiendommen med eksisterende fritidsbolig ligger opprinnelig i uregulert LNF område. I Bamble kommunes arealdel ligger den nå inne som fremtidig hytteareal i tomtens nordlige del.

3 Figur 2 Kommunens arealplan 2 Beskrivelse av planområdet 2.1 Beliggenhet i kommunen Planområdet ligger ved Valle og Breisand. Figur 3 Planområdets beliggenhet i kommunene.

4 Figur.4 utsnitt av området rød strek =»strandsone» 100 m strandsone grense 2.2 Eksisterende bebyggelse Planområdet er i dag bebygget med 1 fritidsbolig. 2.3 Veg og trafikkforhold Planområdet har adkomst fra Vallevegen i vest via felles veg, Breisandsandvegen. Veien går over eiendommen 83/1. 2.4 Vann og avløp Det er planer om å koble eksisterende og nye fritidsboliger til offentlig vann og avløp samtidig som de andre beboerne kobler seg til i området. 2.5 Terrengforhold, landskap og vegetasjon Planområdet omfatter et knausete kystlandskap med skrint jordsmonn, både bebygd og ubebygd areal i høyde fra ca 22 moh til ca 49 moh.. Kullevikskotta er et stort svaberg med enkelte kystpåvirkede furutrær som danner silhuetten mot sjøen. Eiendommen har en naturlig renne fra gnr/bnr 83/70, under de eksisterende bodene og videre oppover De ubebygde arealene fremstår som arealer med relativt fattig vegetasjon. Det er ikke registrert naturtyper eller lignende i Naturbase. Profilen av Kullevikskotta har i dag en relativt naturlig form sett fra sjøen uten vesentlige visuelle forstyrrelser i form av fritidsbebyggelse. Sett fra Valle sentrum er bebyggelsen mer synlig.

5 Bilde 1 Profilen av Kullvikskotta sett fra Breisand 2.6 Miljøbelastninger Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. Det er ikke støykilder i området. 3 Eiendomsforhold Gbnr. 83/55 Øyvind Amundsgård og Anuradha Amundsgård 4 Planprosess og medvirkning 4.1 Oppstartmøte/forhåndskonferanse Møte ble avholdt 14.8.2015. I møtet deltok Øyvind Amundsgård (tiltakshaver) og Henry Hvalvik (Bamble kommune). 4.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i Porsgrunn Dagblad 27.10.2015. Forhåndsvarsel ble sendt ut til berørte og regionale myndigheter pr. E-post den 24.10.2015 og brev til berørte 26.10.2015. 4.3 Avklaringer med myndighetene Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter. 5 Innkomne forhåndsmerknader 5.1 Offentlige høringsinstanser uttalelser: Direktoratet for mineralforvaltning i brev av 30.10.2015 ref. 15/01751-2 Tiltaket berører ikke viktige mineralressurser og DMF har ingen merknader.

6 Forslagsstillers kommentar Tas til etterretning. Telemark Fylkeskommune i brev av 9.11.2015, ref. 15/14714-2. Fylkeskommunen kommenterer at formålet opplyses å være i tråd med overordnet plan. Videre vedrørende forholdet til automatisk freda kulturminner. Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanforslaget. Fylkesmannen vurderer det også som mindre sannsynlig at ikke kjente, automatisk fredede kulturminner er bevart i planområdet siden det i all hovedsak består av berg, og har derfor ingen innvendinger mot reguleringsplanarbeidet. Fylkeskommunen vil likevel gjøre oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven 8 andre ledd og at dette allikevel tas med i fellesbestemmelsene for planen. Forslagstillers kommentar: Det foreslås å ta inn følgende tekst i planbestemmelsene: Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. kulturminneloven 8 andre ledd). Fylkesmannen i Telemark, datert 7.12.2015: Fylkesmannen viser til at fremtidig hytteareal og planforslaget er i tråd med overordnet plan Naturmangfoldloven: Fylkesmannen påpeker utredninger i henhold til naturmangfoldloven. De viser til landskap og hvor viktig de planlagte nye fritidsboligene bør integreres godt i landskapet, og kommunen bør vurdere tilpasning til landskapet i godkjenning av byggesøknad. Dette er viktig for at fremtidig fritidsboliger ikke vil forringe områdets karakter. Det er viktig å ha en ros-analyse for området. De viser til at det pågår nå en revisjon og oppdatering av regelverk og bestemmelser, og disse revisjonene har som mål å sette et større bredere fokus på endringer i klimaet og på klimatilpasning. Fylkesmannen vil derfor anmode tiltakshaver og ansvarlige planleggere om å ta tilstrekkelig hensyn til og følge opp de endringer og eskaleringer som hele tiden foregår på klimaområdet.

7 Administrasjonens kommentar: Vi er enig med Fylkesmannen i det som blir påpekt. Området har blitt konsekvensutredet i nylig godkjent kommuneplan arealdel og dette vil bli ivaretatt i planforslaget. Statens Vegvesen i brev av 11.11.2015 ref. 15/214277-2 Statens vegvesen har ingen merknader til planen. Forslagsstillers kommentar Tas til etterretning. 5.2 Berørte parter, eier av gbnr. 83/70 Eieren har motforestillinger om at biler parkert på parkeringsplassen kan redusere utsikt til sjø. Forslagsstillers kommentar Organisering av parkeringsplasser vil bli utført for å unngå at parkeringsplasser som er sjenerende skal bli brukt. 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Avgrensning av planområdet Planen er avgrenset av eiendomsgrensen til gbnr. 83/55, ref. Figur 1. 6.2 Planen Planens navn er: Reguleringsplan Kullvikskotta ved Breisand, gnr/bnr. 83/55. Planforslaget består av: Plankart med målestokk og dato 21.12.2015 Reguleringsbestemmelser datert 21.12.2015 Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet) ROS analyse datert 21.12.2015 I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse tidligere innsendt til Bamble kommune. Kopi av merknader er vedlagt saken. 6.3 Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for to nye fritidsboliger på nordsiden av eiendommen. 6.4 Vurdering av potensiale for fortetting med fritidsboliger Det vurderes at det ligger godt til rette for fortetting med to fritidsboliger ut fra

8 følgende prinsipper: Nye hytter skal bruke samme adkomst og parkering som eksisterende hytte. Det legges i begrenset grad opp til ny adkomststi i stedet for trapp. Parkering skal i hovedsak skje på angitte plasser på parkeringsplass. All fritidsboliger ligger utenfor 100-meters grense fra sjøen. Nye fritidsboliger plasseres i skog slik at silhuettvirkning fra sjøen skal unngås. Kommunens vurdering av tomten i arbeidet med arealdelen. 6.5 Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk: Byggeområde Nye fritidsboliger Eksisterende fritidsbolig Fellesområde Felles parkering og adkomst Felles boder Spesialområde Friluftsområde Bevaringsverdig natur Bebyggelse og anlegg Eksisterende fritidsbolig blir videreført. Gamle boder er foreslått fjernet for å få ned bygningsmassen til tillatt BRA. Det er satt av plass til flytting/erstatning av bod som står sjenerende til på tomt og i forhold til adkomst til fritidsboligene. Det foreslås et nytt bygge område mot nord for to tomter for fritidsboliger. Det tillates fritidsboliger med størrelse maks 97 m 2 BRA med 3 m 2 bod ved parkering i tillegg. Terrasse skal være maks 30m 2. Dette er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser om fritidsbebyggelse. Fellesområder Det vil ikke opparbeides vei til fritidsboligene. Det foreslås å etablere en ca 2 m bred sti fra parkering delvis i 100m strandsone og videre langs eksisterende trapp. Øverste del av adkomst er over svaberg og lyng. Parkering vil skje på felles parkeringsplass. Det er foreslått fellesboder for sports og fritidsutstyr ved parkeringsplass grunnet lang adkomst opp til fritidsbolig. Spesialområde Områder som ikke er bebygget eller vil bli bebygget foreslås regulert som friluftsområde. Et belte mot øst-sørøst foreslås som bevaringsverdig natur grunnet bevaring av

9 kystpåvirket furuvegetasjon og bevaring av silhuetten på Kullevikskotta sett fra sjøen. 7 Konsekvenser av planforslaget 7.1 Planfaglige vurderinger Overordnet plan Planområdet er konsekvensvurdert i utarbeidelse kommuneplanens arealdel og er i dag vist som fremtidig hytteareal, se figur 2. Landskap og fjernvirkning Ved plassering av nye byggeområder er det lagt vekt på at ny bebyggelse skal legges slik at det ikke oppstår uheldig silhuettvirkning sett fra sjøen. Området har noe yngre løvskog, kystpåvirket furu og lyngvegitasjon. Bevaring av natur og furu mot sjø bidrar til at hyttene som ligger bak ikke er så synlige fra sjøen som i andre områder med tilsvarende sjøeksponering. Reguleringsbestemmelsene legger opp til moderate byggehøyder. Det er i tillegg krav om at eksisterende vegetasjon og terreng skal bevares i størst mulig grad. Bilde 2 Bilde av nord-østlig tomt med antatt plassering av fritidsbolig

10 Bilde 3. Bilde av nordlig tomt med antatt plassering av fritidsbolig 7.2 Miljøvernfaglige vurderinger 7.2.1 Naturverdier Planområdet består av en bratt vestvendt skåning ut mot Vågøyfjord mot vest. Spesielt i den sørvendte kollen ut mot sjøen har kystpåvirket furu etablert seg og er en viktig del av silhuetten mot sjø. Denne er foreslått som bevaringsverdig natur. Konsekvensvurdering av naturmangfold Tiltaket vil føre til nedbygging på knauser med hovedsakelig fattige og lyngdominerte skogtyper og lyng. Avbøtende tiltak Reguleringsplanbestemmelsene forbyr tekniske inngrep og hogst innenfor områdene som er avsatt som hensynssone bevaring naturmiljø og restriksjoner på hogst av kysttilpasset furu og trær som bevarer terreng silhuetten. 7.2.2 Naturmangfoldlovens 8-12 De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn

11 ved utøvelse av offentlig myndighet, og vi har gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er ikke funnet nødvendig å utføre feltundersøkelser siden byggeområdet er av begrenset omfang og ligger på berg med fattig vegetasjon. Til 9 om føre-var-prinsippet: Siden byggeområdet er av begrenset omfang og ligger på berg med fattig vegetasjon vurderes kunnskapsgrunnlaget som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for økosystemet. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Planforslaget medfører ikke stor skade på naturmangfoldet. Avbøtende tiltak, hvor kostnad eventuelt skal bæres av tiltakshaver, er ikke funnet nødvendig. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at de mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn. 7.2.3 Strandsone Planforslaget foreslår å legge en sving av en sti innom 100 meters strandsonen. 7.2.4 Friluftsinteresser Trasé for sti over eiendommene til eiendommer og videre over Kullevikskotta vil bli videreført. 7.2.5 Vann, avløp og renovasjon Vann og avløp vil bli tilknyttet offentlig vann og avløp samtidig med utbyggingen som nå er planlagt i området. Reguleringsbestemmelsene vil kreve tilknytning. Eksisterende renovasjonsordning med felles oppstillingsplass for søppelkasser ved Breisand veien skal benyttes for eksisterende og nye fritidsboliger. 7.3 Kulturlandskap og kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Planforslaget har ingen konsekvenser for kulturminner eller kulturlandskap. 7.4 Samfunnssikkerhet - risiko og sårbarhet Det er gjort en vurdering av risiko- og sårbarhet for planen. Det er ikke funnet hendelser som krever tiltak, utover at overvannsløsninger må sikres. Radon er ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. 7.5 Veg og vegtekniske forhold Den eksisterende veien Breisand vil bli benyttet frem til eksisterende felles parkeringsplass hvor det er avsatt parkering for 2 biler til hver fritidsbolig.

12 Konklusjon/sammendrag: Planområdet ble behandlet som et innspill i kommuneplanens arealdel som ble godkjent den 18.6.2015 sak 41/15. Det vil si at planområdet ble konsekvens utredet i utarbeidelse arealdel. Området hadde stor negativ konsekvens for landskapet og naturterreng og det ga forutsetning for at det var området i nord som kunne fortettes. Planforslaget samsvarer nå med forutsetningen. Utfra innkommet planforslag angående hytteplassering på tomt BFF2 så bør den flyttes noe mer mot vest pga. best mulig terrengtilpasset. Både BFF1 og BFF2 vises ikke riktig størrelse på kart og det må gå frem korrekt størrelse på plankart. Ved en gjennomgåelse av reguleringsbestemmelsene/planforslag/planbeskrivelse anbefales disse endringene/justeringene: I bestemmelsene så endes disse punktene: 2a fjernes og endres til: Omriss av eksisterende bygg er å betrakte som byggegrense. 2c tas ut. 3e tas ut. 5a siste setning tas ut «et tillegg på 12m2 inngår derfor i maksimalt tillatt areal på 112m2 for grn.83/55. Nytt pkt. i bestemmelsen «Vegetasjon skal søkes bevart og tomtedeler utover bygninger skal være naturtomt. På plankartet må dette endres: Tomt BFF2 flyttes noe vestover pga. best mulig terreng tilpasning. De nye hyttene på plankart må vise riktig størrelse. En liten justering på navnet på planen skal stå «ved Breisand». I Planbeskrivelsen justeres disse Punktene: endre tekst på «Figur.4 utsnitt av området rød strek=strandsone» Pkt. 2.3 Veg og trafikkforhold til» se tekst i saksfremstilling» pkt.2.5 tekst under Bilde 1 justeres til «.sett fra Breisand.» pkt.6.2-planen navn justeres noe «ved Breisand» Pkt.6.5 bebyggelse og anlegg tas bort noe tekst som «med maks 112m2 BRA hvor 12m2 er felles boder for andre fritidsboliger, hvor av to er eksisterende tinglyste rettigheter» Pkt. 4.3 legge til på slutten av setningen «i forkant av prosessen.» Pkt.5.1 legge til «offentlige høringsinstanser uttalelser» Uttalelsen fra Fylkesmannen er «uttalelsene til Telemark fylkeskommune og må endre «fra Fylkesmannen til Fylkeskommunen» Uttalelsen fra Fylkesmannen må kommenteres og det må legges inn. «se tekst i saksfremstillingen»

13 Pkt.7.2.1 naturverdier justere første linje skal være «mot vest» Rådmannens vurdering Forslag til Detaljregulering for Kullvikskotta ved Breisand med tilhørende dokumenter, bestemmelser, planbeskrivelse, ros-analyse for 2 nye hytter er i henhold til gjeldende arealdel og anbefales under følgende forutsettinger/vilkår ovenfor: Planen fremmes i h.h.t. plan og bygningsloven til 1.gangsbehandling. Miljøkonsekvenser Det vises til utredningene Økonomikonsekvenser Dette er et privat initiativ med sikte på fritidsboliger, og utløser ikke offentlige økonomiske forpliktelse