1 Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Nedre Ravnåsen borettslag avholdes Torsdag 19. juni 2014 kl. 18.00 i Holmlia kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en person til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. REHABILITERING Styret fremlegger forslag til rehabilitering av borettslaget og med forslag til finansiering. 3. TAKTERRASSER 10 beboere ønsker generalforsamlingens godkjenning til å bygge takterrasser på de øverste leilighetene som i dag ikke har terrasser. 4. FORSLAG OM GODTGJØRELSE FOR EKSTRAORDINÆRT ARBEID Styret foreslår en ekstra godtgjørelse for arbeid med rehabiliteringsprosjektet og som ikke inngår i styrets ordinære honorar. Oslo, 4. juni 2014 Styret i Nedre Ravnåsen Borettslag Per Jørgen Sundstrøm /s/ Lars Sten Rørvik /s/ Rosilee Elisabeth Mijer /s/ Even Aastorp /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
2 Saksframstilling Sak 1. Rehabilitering Bakgrunn Borettslaget er 30 år gammelt og det er derfor nødvendig å vurdere en generell oppgradering av borettslagets bygningstekniske standard. Følgende forhold som har vært prioritert for styrets arbeid: Lekkasjer fra terrassene har tiltatt i omfang de senere år, og løpende utbedringer har medført store kostnader. Styret har derfor foreslått andre tekniske løsninger. Energikostnadene er høye og energiøkonomiske (ENØK) tiltak er nødvendige. Styret har derfor fått utarbeidet en ENØK-analyse hvor en rekke tiltak er anbefalt og tilsagn om tilskudd er gitt. Måling av radonkonsentrasjon vinteren 2011 viste i enkelte leiligheter verdier som betinger tiltak. Omfang Terrasser, gangplan og tak renskes for alt av skillevegger, blomsterkasser, boder, heller, isolasjon, beslag og nåværende membran. Det er viktig å merke seg at individuelle løsninger med boder, takkonstruksjoner, vinterhager og lignende også må fjernes og vil ikke kunne remonteres. I ny løsning vil membran tekkes over isolasjon, som skråskjæres med fall mot sluk. Gjennomsnittlig tykkelse på isolasjon blir ca 200 mm, mot 60 mm i dag. Over membran monteres nytt toppdekke av betongheller eller trevirke (terrassedekke). Dagens rekkverk, som består av betongelementer og blomsterkasser av betong, erstattes av en lett rekkverksløsning av aluminium/glass eller lignende. Ny skillevegger og boder på terrasse. Det søkes å få til en valgfri plassering. Gangplan og tak vil få tilsvarende løsning med isolasjon og tekking, men andre løsninger for toppdekke. Yttervegger mot vest (terrasse/hage) og mot øst (gjesteparkering) vil fores ut med 100 mm ekstra isolering og ny kledning. Alle vinduer og dører skiftes. Alle utvendige boder på gangplan må rives i forbindelse med arbeidene, men vil erstattes av nye. Det planlegges å utvide antall boder på gangplan for salg eller utleie. Utvendige boder mot øst må muligens også måtte rives og vil i så fall bli erstattet. Radontiltak vil i hovedsak innebære ventilering (utsug for å oppnå undertrykk) av kultlag under leilighetene i 1. etasje samt bakrom mot fjell under og over garasjeplan. Framdrift. Med godkjenning av generalforsamlingen 19. juni og lånefinansiering på plass, vil en normal byggesaksbehandling og anbudsprosedyre tilsi oppstart tentativt årsskiftet 2014/2015. Resterende framdrift og rekkefølge av dette vil i stor grad være avhengig av entreprenør.
3 Kostnader og finansiering OBOS Prosjekt AS har kalkulert rehabiliteringen til 64 440 000,- inkl. mva., prisstigning og ENØK-tilskudd. Kostnadsoverslaget er betydelig høyere enn det styret hadde forutsatt. Vi er derfor rimelig sikker på at alle mulige uforutsette konsekvenser er tatt høyde for, og at vi ikke vil få ytterligere overraskelser. I detaljprosjekteringen og forespørsel om tilbud vil det tas inn alternative og mulig kostnadsbesparende løsninger, som styret vil bruke i kontraktsforhandlingene for å få kostnadene ned til et minimum. OBOS-banken har utarbeidet en likviditetsanalyse med bakgrunn i netto lånebehov på kr 60 500 000. Differansen forutsetter en opparbeidet egenkapital på ca. 4 mill. kroner. Eksisterende lån i Eika Boligkreditt søkes refinansiert i nytt lån. Restlån pr 31. des. 2014 er 3,3 mill. Analysen forutsetter en løpetid på 30 år og 4.2 % rente som er lånemarkedets forventing om renteutvikling. Det antas at renten de nærmeste årene vil være betydelig lavere enn 4,2 %, men styret mener det er viktig å være forberedt på et høyere rentenivå over tid. Det vil søkes om et IN-lån, hvilket innebærer at beboere kan velge å betale ut sin andel av fellesgjeld. Nytt lån vil innebære et månedlig terminbeløp for borettslaget på ca 300 000. Halvparten av dette dekkes av økningen vi foretok i mai 2014. En tilsvarende økning er nødvendig for å dekke de samlede kapitalkostnadene. Husleiekonsekvens for en 3 roms leilighet på 82,9 m² m/garasje: Uten garasje er månedlig husleie ca. 100 kroner lavere. I dagens felleskostnad på kr 3.840 trekkes månedlige avdrag og renter på Eika-lån med kr 380. For helhetens skyld er dette skilt ut i tabellen under. Husleie utvikling Felleskostnadekostnader Kapital- Energi og Sum husleie varmt vann Dagens leie 3.460 380 996 4.836 1/1-2015 3.460 653 996 5.109 1/1-2016 3.460 1.037 996 5.493 Husleiekonsekvens for en 4 roms leilighet på 104,6 m² m/garasje: Uten garasje er månedlig husleie ca. 100 kroner lavere. I dagens felleskostnad på kr 4.356 trekkes månedlige avdrag og renter på Eika-lån med kr 482. For helhetens skyld er dette skilt ut i tabellen under. Husleie utvikling Felleskostnadekostnader Kapital- Energi og Sum husleie varmt vann Dagens leie 3.874 482 1.261 5.617 1/1-2015 3.874 741 1.261 5.876 1/1-2016 3.874 1.176 1.261 6.311 Oversiktene viser endringer samlet husleienivå etter et samlet låneopptak på kr 63 800 000. Det er derfor ikke tatt hensyn til prisstigning på felleskostnader og energi og heller ikke eventuelle besparelser på energiforbruk. I samlet husleie kommer energi/fyring (brensel) som i dag. ENØK-analysen tilsier at energiforbruket vil reduseres med 20-30 %. Det planlegges også med individuell måling av varme og varmt forbruksvann på lik linje med andre borettslag på Holmlia. Individuell måling reduserer forbruket med 12-20 %. Styret anbefaler at generalforsamlingen godkjenner forslaget om rehabilitering innenfor en ramme av kr 64 440 000, hvorav kr 63 800 000 lånefinansieres over 30 år med sikkerhet i borettslagets eiendom.
4 Sak 2. Takterrasser Det er et samlet ønske fra de 10 beboerne på toppen av borettslaget og som ikke har terrasse (40-50 m²) i dag, men en betydelig mindre balkong på ca. 5 m². I forhåndskonferanse med Oslo kommune/plan- og bygningsetaten (PBE) ble det avklart at takterrasser ikke er forenlig med dagens reguleringsplan. Bygging av takterrasser betinger derfor endring i reguleringsvedtektenes begrensning om maksimal byggehøyde. Saksbehandling av en slik endring kan ta mellom 6 mnd og ett år. I samarbeid med de prosjekterende har styret kommet til at en slik saksbehandling kan gå parallelt med den øvrige rehabiliteringen. Endelig avklaring må tas av PBE. Forutsetningen er at berørte beboere i fellesskap engasjerer prosjekterende (arkitekt, bygg- og branntekniske konsulenter) for en samlet søknad til PBE. Videre at de dekker alle kostnader til saksbehandling, prosjektering og bygging. Det opprettes en forpliktende avtale mellom borettslaget og de 10 beboerne. Dersom finansieringen av takterrassene ønskes løst med låneopptak i borettslagets regi, vil dette legges frem for generalforsamlingen. Styret anbefaler at de berørte beboere får generalforsamlingens godkjenning til å etablere takterrasser mot at de dekker alle kostnader selv. Sak 3. Forslag om godtgjørelse for ekstraordinært arbeid i forbindelse med planlegging og saksbehandling av rehabiliteringen. I forberedelsene til rehabiliteringsprosjektet har styret hatt ekstraordinært arbeid som forutsetningsvis ikke dekkes av styrets honorar. Slikt ekstraordinært arbeid vil også påløpe i prosjektets videre faser og kan omfatte andre personer enn de som er i styret i dag. Under de ordinære generalforsamlingene i 2013 og 2014 redegjorde styret for at dette arbeidet kommer i tillegg til ordinært styrearbeid. De fleste møter og befaringer foregår på dagtid, og deltakerne må derfor ta fri fra egen arbeidsplass og omfordele normal arbeidstid og overtid. OBOS-formular for timelister benyttes og attesteres av 2 andre styremedlemmer. Samlet timeforbruk pr 4. juni 2014 er 34,5 timer. Styret anbefaler at ekstraordinært arbeid i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet kompenseres med 400,- kroner pr time.
5 Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Nedre Ravnåsen Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av boligen gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Nedre Ravnåsen Borettslag.. Eiers signatur (Dato)